Skatt vid försäljning av bostadsrätt
Jag köpte min bostadsrätt år 1967 för 12 000 kr. Nu får jag 1.7 milj. för försäljning av bostaden!
Samtidigt har jag köpt en ny bostadsrätt i Karlskoga för 80 000 kr!
Hur räknas min vinst? Under åren har jag skaffat en inglasad balkong ,och tapetserat om lägenheten och kaklat badrummet! Skatt på vinsten?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du undrar över hur man beräknar din vinst vid försäljning av din bostadsrätt samt vilken skatt som åläggs denna vinst. Utifrån omständigheterna i din fråga förstår jag det som att du köpte bostadsrätten för 12 000 kr år 1967. Nu säljer du den för 1.7 miljoner kr. Under åren innan försäljningen har du fixat en inglasad balkong, tapetserat om samt kaklat badrummet. I det följande går jag först igenom hur man beräknar vinsten och sedan hur man räknar ut vad som ska skattas.
Reglerna som är relevanta för din fråga återfinns i inkomstskattelagen (hädanefter förkortad IL)
Beräkning av kapitalvinsten
Inkomster som du har på grund av innehav av i tillgångar hör till vad som kallas för inkomstslaget kapital. Det innebär således att bostadsrättsförsäljningen kommer att behandlas som en kapitalinkomst. (41 kap. 1 § IL)
Huvudregeln vid beräkningen av vinsten är att man beräknar skillnaden mellan försäljningsvärdet för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för försäljningen, och omkostnadsbeloppet. Med andra består din vinst av försäljningsvärdet minus dina utgifter för försäljningen minus omkostnadsbeloppet. (44 kap. 13 § IL)
Försäljningsvärdet
För att kunna beräkna din vinst måste vi alltså först konstatera försäljningsvärdet. Enligt vad du angav i din fråga uppgick till försäljningsvärdet till 1.7 miljoner kronor.
Utgifterna för försäljningen
Därefter måste vi bestämma vilka utgifter du har haft i och med försäljningen. Det skulle kunna vara saker såsom mäklararvode, homestyling och liknande utgifter som du haft i samband med försäljningen.
Omkostnadsbeloppet
Slutligen måste vi även beräkna det så kallade omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsvärdet adderat med utgifter som du har haft för förbättring, reparationer och underhåll av bostaden. Som du har beskrivit det i din fråga har du installerat en inglasad balkong, tapetserat om samt kaklat badrummet. Samtliga av dessa utgifter hör till sådana förbättringsutgifter om de har gjorts inom fem år från försäljningsdagen och att de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kr. (46 kap. 5–12 § IL)
När det kommer till anskaffningsvärdet (som du skriver är 12 000 kr) gäller lite specialregler. Först och främst ska bostadsrätter som har förvärvats före år 1974 anses vara förvärvade den 1 januari 1974. (46 kap. 14 § 1 st. IL)
Som anskaffningsvärde ska anses 150 procent av bostadsrättens andel av privatbostadsföretagets behållna förmögenhet den 1 januari 1974. Förmögenheten ska beräknas med utgångspunkt i taxeringsvärdet på företagets fastighet för år 1974 och med hänsyn till företagets övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före ingången av år 1974. Om det inte finns något taxeringsvärde fastställt för år 1974, beräknas det istället med ledning av det taxeringsvärde som fastställts närmast därefter. (46 kap. 14 § 2 st. IL)
För att räkna ut din vinst krävs det som du märker en del uppgifter som jag inte har tillgång till. Dels behöver man veta om du har utfört renoveringarna de senaste fem åren samt vad de kostade. Därutöver behövs en del information från ditt privatbostadsföretag. Det kan du rimligen få tag på enkelt genom att ta kontakt med någon i styrelsen.
Beräkning av skatt
Som sagt saknas uppgifter för att jag ska kunna beräkna din vinst. Det innebär att jag inte heller kan beräkna din skatt. Däremot anger jag i det följande hur skatten beräknas.
Innan man bestämmer vad den slutliga skatten blir är det viktigt att komma ihåg att det inte är hela vinsten som ska tas upp för beskattning. Där enbart tjugotvå trettiondelar (22/30) av vinsten som ska tas upp för beskattning. (46 kap. 18 § IL)
Det innebär att om vi låtsats att din vinst uppgick till 100 000 kr, beräknas det belopp som ska tas upp för beskattning på följande vis:
100 000 x (22/30) = 73 333,333… kr.
Vinstbeloppen som i exemplet ska tas upp för beskattning är alltså 73 333,333…kr. Skattesatsen som åläggs denna vinst är sedan 30%. (65 kap. 7 § IL)
Som en avslutande rekommendation kan jag även tillägga att mycket information finns att hitta på Skatteverkets hemsida som du hittar här.
Jag hoppas att du fick hjälp med din fråga!
Med vänliga hälsningar,
