Skatterättsliga aspekter vid överlåtelse av bostadsrätt

2021-10-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Vi köpte en bostadsrätt för 1.150.000 SEK, den är belånad med 963.000 SEK. Bostaden är nu värderad till 1.450.000 SEK.Ägandedel: 10% är på vår son, 45% på mig (modern) o 45% på fadern. Sonen planerar att ta över lånet och bostadsrätten. 1. Vad är det bästa sättet (skattemässigt) att överlåta bostaden till sonen: gåva, förskott på arv eller inköp?2. Är det bättre att ange bostadens inköpsvärde eller den senaste värderingen (ökad värde) för att minimera skattskyldigheten?3. Hur mycket skatt (minst) ska man betala vid överlåtelsen?Bästa hälsningar
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är inkomstskattelagen (IL). Nedan kommer dessa att besvaras i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas.

Fråga 1 - På vilket sätt bör bostadsrätten överlåtas?

Det måste inledningsvis noteras att det egentligen inte finns något givet svar på den här frågan. Kapitalvinsten torde dock bli lägre vid en försäljning idag. Den ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett mäklararvoden och annat dylikt) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § 1 st. IL. När det gäller bostadsrätter får förbättringsutgifter beaktas vid beräkningen av omkostnadsbeloppet bara för de beskattningsår då de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter hänförs normalt till det år då räkning eller faktura på det utförda arbetet har erhållits, 46 kap. 8 § 1 st. IL. Emellertid innefattas inte rena underhållsåtgärder, lägenheten måste alltså genom de vidtagna åtgärderna vara i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet för att kunna beaktas, jfr 46 kap. 10 § 2 st. IL.

Oavsett vilket utgör den erhållna ersättningen grunden för vinstberäkningen och eftersom det sannolikt föreligger en potentiell värdestegring kopplad till bostadsrätten borde det vara mer förmånligt att sälja idag. I framtiden kan ju objektet ha stigit ytterligare i värde. Kapitalvinstskatten betalas av dig och mamman i egenskap av säljare och ska tas upp i inkomstslaget kapital, 41 kap. 1 § och 42 kap. 1 § IL. Någon beskattning utlöses inte hos er son. När det sedan gäller gåva och förskott på arv (vilket bara är en annan form av gåva) kan följande anföras. Båda formerna för överlåtelse av egendom behandlas skattemässigt på samma sätt. Till att börja med betalar mottagaren ingen skatt. I 8 kap. 2 § 1 st. IL sägs att förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria. Däremot kommer er son att träda i er skattemässiga ställning. I 44 kap. 21 § 1 st. IL anges nämligen att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. En gåvotransaktion utlöser således ingen beskattning idag, men det ursprungliga anskaffningsvärdet gäller när er son sedan ska sälja i framtiden varför kapitalvinsten sannolikt kommer att bli större på grund av värdeökningen.

Fråga 2 - Vilka värden ska anges?

Mot bakgrund av svaret på den första frågan kan det konstateras att både inköpspriset, dvs. anskaffningsvärdet, och den senaste värderingen, dvs. marknadsvärdet, ska anges när kapitalvinsten ska beräknas. Precis som sagts ovan är kapitalvinsten skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL.

Fråga 3 - Hur stor blir skatten vid en försäljning?

Det totala överskottet i inkomstslaget kapital beskattas med 30 % statlig inkomstskatt, 65 kap. 7 § IL. Men vid vinster som uppstår i samband med avyttring av privatbostadsrätter gäller i praktiken andra skattesatser eftersom hela vinsten inte behöver tas upp, dvs. inte är skattepliktig. I inkomstslaget kapital ska nämligen endast tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsrätt tas upp, vilket i praktiken innebär en skattesats om 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, se 46 kap. 18 § 1 st. IL). Det korta svaret lyder att man ska betala 22 % skatt på den vinst som uppstår i samband med en försäljning av en bostadsrätt.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en skatterättslig byrå.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?