Vem ska betala skatt när man får en fastighet i gåva och hur avräknas gåvor från arv?
Min Mamma 97 år och gravt dement, har min syster som förmyndare. Hon (Mamma) äger en villa som jag skulle vilja köpa. Det är jag och min syster som är arvtagare till henne. Jag undrar om jag kan få ut villan, värderad korrekt, som ett förskott på arvet. Det är min systers förslag, så det är helt öppet. Min mamma har tillgångar, som hon rimligen inte kan göra av med under sin livstid, och arvet kommer överstiga värdet av villan *2 (Mig och min syster). Hur ser det ut med reavinsten.. Om jag får villan som förskott på arvet, hur vem betalar reavinsten? Är det värderingen av villan vid förskottstillfället (nu) eller när mamma går bort som gäller.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag har tolkat er situation som att er mamma äger en fastighet som ni önskar överlåta till dig som är en av totalt två bröstarvingar. Ni har då funderingar kring hur överlåtelse sker, hur skattesituationen ser ut samt hur det påverkar det framtida arvet efter er mor.
Överlåtelse av fastighet och behörighet till detta
Det finns olika sätt att överlåta en fastighet och som regel måste den som företräder er mor vara behörig att å hennes vägnar utföra överlåtelsen. Du nämner att din syster är förmyndare för er mor, jag uppfattar detta som att du syftar på att hon är utsedd till god man (enligt 11 kap. 4 § Föräldrabalk [FB]) alternativt förvaltare (enligt 11 kap. 7 § FB) eftersom förmyndare i svensk rätt enbart finns för barn. Vad gäller god man har både huvudmannen (er mor) och god man möjlighet att rättshandla, alltså bör samtycke i dessa fall inhämtas från er mor för en sådan överlåtelse, dessutom är detta sådant som kräver godkännande av överförmyndare. Handlar det om förvaltarskap har huvudmannen inte längre rättshandlingsförmåga varför samtycke inte måste inhämtas, överförmyndarens godkännande måste dock inhämtas..
Överlåtelsen kan som sagt ske på olika sätt och de olika överlåtelseformerna kommer med olika konsekvenser avseende skatt och arv vilket jag går igenom närmre nedan. Köp av fastighet innebär att du helt enkelt köper fastigheten av er mor för marknadsvärdet. Gåva av fastighet innebär att ni upprättar ett gåvobrev för överlåtelsen (obs att gåvobrev har samma formkrav i utformandet som vid kontrakt i samband med köp). Överlåtelse till underpris innebär att du erlägger visst vederlag för överlåtelsen, detta kallas blandat fång eftersom en del av överlåtelsen består av ett köp och en del av gåva.
Skattesituationen /kostnader
I samband med överlåtelse av fastighet uppkommer olika frågor om skatt. Den till beloppet största brukar vara kapitalvinstskatten. Den beräknas på vinsten från anskaffningsvärde till försäljningsvärde. Kapitalvinstskatten för privatbostäder är 22/30 av 30 % av vinsten = kort sagt 22 %. Kapitalvinst tas upp i deklarationen för den som säljer sin bostad, alltså skulle er mor betala kapitalvinstskatten om hon sålde den. För den som övertar en fastighet tillkommer kostnad för ansökan om lagfart, kostnaden består dels i en expeditionsavgift dels i en stämpelskatt som beräknas på värdet av överlåtelsen.
Om du skulle köpa fastigheten kommer alltså vinstskatt betalas av er mor, du skulle behöva betala kostnader för lagfart. Om ni låter överlåtelsen ske genom gåva kommer er mor inte betala någon kapitalvinstskatt, däremot kommer du vid en eventuell försäljning få beräkna din kapitalvinst på din mors anskaffningsvärde – du inträder i din mors skattemässiga situation, se 44 kap. 21 § Inkomstskattelag. Det innebär att om du säljer fastigheten om 30 år kommer kapitalvinsten och således kapitalvinstskatten beräknas från din mors anskaffningsvärde.
(obs att avdrag får göras för förbättringskostnader etc.)
Vad gäller överlåtelse till underpris kommer vad gäller kapitalvinstskatten finnas två utfall – om överlåtelsen sker till pris som är under taxeringsvärdet övergår skattesituationen på dig precis som vid gåva. Om överlåtelser sker till pris som är över taxeringspriset ska er mor betala kapitalvinstskatten vid överlåtelse. Vad gäller stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheten kommer stämpelskatt inte tas ut om överlåtelsen sker mot vederlag som är under 85 % av taxeringsvärdet, för överlåtelse till högre pris än 85 % av taxeringsvärdet kommer stämpelskatt utgå. Observera att för alla former av överlåtelse kommer vid ansökan om lagfart expeditionsavgift tillkomma, oavsett om stämpelskatt tas ut eller inte. För närvarande är expeditionsavgiften 825 SEK.
Förskott på arv
Precis som du nämner kan överlåtelsen komma att ge effekter på arvet. Om du köper fastigheten till marknadsvärde har du inte fått något av er mor och fastighetsöverlåtelsen kommer då inte spela in vid arvsfördelningen i framtiden. Förskott på arv är något som aktualiseras när en bröstarvinge fått en gåva av arvlåtaren. Det är då som regel att anse som förskott på arv och ska således avräknas, se 6 kap. 1 § 1 stycketsamt 7 kap. 2 § Ärvdabalk [ÄB]. Undantag från regeln kan göras om det exempelvis i gåvobrevet uttryckligen föreskrivs att gåvan inte ska utgöra förskott på arv. En avräkning innebär att vid arvsfördelningen kommer det anses som att du redan fått en del av ditt arv, värdet för detta är då värdet på gåvan vid gåvotillfället, alltså när du fick gåvan av fastigheten enligt 6 kap. 3 § ÄB. Även vid överlåtelse till underpris kan avräkning komma att bli aktuellt, avräkningen sker då precis som vid gåva med värdet på gåvan vid gåvotillfället. Om du exempelvis skulle erlägga 1 MKR för fastigheten som är 2 MKR när överlåtelsen sker kommer du få avräkna 1 MKR (mellanskillnad) vid arvsfördelningen.
Sammanfattningsvis gäller alltså att om du tar emot fastigheten i gåva betalas ingen vinstskatt av er mor (ni kan eventuellt göra upp mellan er att du ska få ett visst extrabelopp av arvet för att täcka upp för denna kapitalvinstskatt som skulle utgå eftersom skattesituationen övergår på dig). Det tillkommer heller ingen stämpelskatt vid gåva. Gåvor avräknas i arvet och om ni inte anger annat i gåvobrevet kommer avräkning ske när er mor avlider och hennes arv ska fördelas. Värdet på gåvan utgår från värdet då du mottog den, alltså kommer värdet på gåvan anses vara 2 MKR även om fastigheten vid framtida arvsfördelning skulle ha uppgått till 4 MKR.
Vill du veta mer, eller att någon kollar närmre på erat ärende är du välkommen att boka en tid via länken längre ned på sidan.
Bästa hälsningar
