Hur beräknas en kapitalvinst vid husförsäljning?
Om jag ger bort en lägenhet eller fastighet till tex min son. Jag har för ett antal år sedan fått min gåva till min son av mina föräldrar. Om min son säljer gåvan i sin tur vad ska han betala i skatt? Som jag förstått ska min son betala skatt för mellanskillnaden av det jag betalat dvs 0:- och försäljningssumman vid försäljningen.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Jag tolkar din fråga som att du funderar på att ge bort en fastighet till din son varpå du undrar kring de skatterättsliga aspekterna som kommer att uppstå.
Gåva är skattefritt
I (8 kap. 2 § inkomstskattelag) återges att förvärv genom gåva är skattefritt. Detta innebär att själva transaktionen där du skänker bort din fastighet till din son i regel är skattefri för både dig och din son. Detta förutsätter dock att det finns en gåvoavsikt, att det sker frivilligt och att det är en förmögenhetsöverföring. Min uppfattning är att samtliga rekvisit är uppfyllda, vilket gör att transaktionen kommer att vara skattefritt, vilket du verkar ha förstått utifrån bakgrundsinformationen.
Tillgångar som förvärvats genom gåva
Mottagaren av en gåva kommer inte att beskattas vid själva överlåtelsen, istället kommer vederbörande att sättas i samma situation som givaren befann sig i. Detta innebär att skatterättsliga aspekter blir aktuella för din son i samband med denna fastighet den dagen han bestämmer sig för att avyttra den. Detta benämns kontinutetsprincipen inom skatterätten och regleras i (44 kap. 21 § inkomstskattelag).
Hur beräknas en kapitalvinst vid husförsäljning
Kapitalvinst som kommer från en husförsäljning kommer för fysiska personer, dvs. människor, att beskattas i inkomstslaget kapital. Detta går att utläsa av bestämmelsen i (41 kap. 1 § inkomstskattelag). Huvudregeln är att kapitalvinst ska beräknas som skillnaden mellan ersättning för för avyttrade tillgången minus utgifter, det är detta som kommer resultera i en vinst eller förlust, vilket framgår av (44 kap. 13-14 §§ inkomstskattlag).
Huvudregeln som återfinns i (44 kap. 13 § inkomstskattlag, IL) stadgar att man från ersättningen vid en avyttrad tillgång ska dra av utgifter man haft för själva avyttringen och även omkostnadsbeloppet. Ett typiskt exempel på avdragsgilla utgifter man kan ha vid en fastighetsförsäljning är mäklararvodet.
Omkostnadsbeloppet regleras i (44 kap. 14 § IL) och är anskaffningsutgiften + eventuella förbättringsutgifter. Man får alltså dra av förbättringsarbetet man gjort på fastigheten vid försäljningen. Detta kan innebär att renoveringsarbete kan ha stor betydelse, det kan spela in roll på värdet. Här har lagstiftaren tänkt sig att detta ska vara något som man ska ha rätt att få göra avdrag på.
Vidare finns det bestämmelser i (45 kap. IL) som lyfter just avdragsrätten för avyttringen vid fastighetsförsäljning. Det är främst (45 kap. 11-14 §§ IL) som blir aktuella beträffande vilka förbättringsutgifter som godtas i rättslig mening. En viktig aspekt är att det är enbart de förbättringsutgifter som utfördes under ett beskattningsår och som uppgår till minst 5000 kronor som får beaktas vid försäljningen vid omkostnadsbeloppet, vilket framgår av (45 kap. 11 § IL).
Påhittade siffror för att göra en beräkning:
Av bakgrundsinformationen anges inte mer detaljerad information beträffande vilka siffror som kommer användas. Därför kommer jag att använda mig om påhittade siffror för att du ska få en överblick beträffande hur min bedömning av den skatterättsliga situationen skulle kunna se ut:
Vi presumerar att din son säljer fastigheten för: 8 000 000 kr. Ett antagande kan vara att han haft mäklarkostnader på 50.000 kr och lagt ner 1 000 000 i förbättringsutgifter. Omkostnadsbeloppet är det du betalade för huset adderat med förbättringsutgifterna. Det leder till följande påhittade beräkning:
Ersättning för fastigheten som sålts: 8 000 000.
Utgifter som är avdragsgilla: 50.000 → mäklararvodet.
Omkostnadsbelopp: 0 (det du betalade för fastigheten) + 1 000 000 i förbättringsutgifter.
Detta leder till följande beräkning: 8 000 000 - 50.000 - 1 000 000 = 6 950 000.
6 950 000 är kapitalvinsten. Det är dock enbart 22/30 av en kapitalvinst för privatbostadsfastigheter som är skattepliktiga. Om vi tar 22/30 av 6 950 000 så kommer vi få fram 5 096 666,6667.
Det är därefter på denna siffra (5 096 666,6667) som det slutligen kommer dras 30 % skatt på.
Med hänsyn till bakgrundsinformationen och frågeställningen i fråga, är detta hur jag bedömer de skatterättsliga aspekterna. Det skall inte tas som ett facit, utan enbart en vägledande riktlinje. Beräkningen nedan gjordes som ovan nämnt med påhittade siffror.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
