FrågaSKATTERÄTTKapitalvinstskatt29/06/2022

Hur mycket skatt ska betalas vid en försäljning av en bostadsrätt?

Min bror och jag fick vår pappas bostadsrätt som förskott på arv. Pappa är död och lägenheten ska säljas. Hur mycket skatt behöver vi betala?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är inkomstskattelagen (IL)

Allmänna hållpunkter

Till inkomstslaget kapital räknas inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster, 41 kap. 1 § 1 st. IL. Kapitalvinsten som uppstår i samband försäljningen av bostadsrätten inkomstbeskattas och ska tas upp i inkomstslaget kapital. Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (bostadsrätten) minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett eventuella mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL

Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § 1 st. IL. I fråga om vilken anskaffningsutgift som gäller för din del är det hälften av er pappas ursprungliga kostnad för förvärvet som utgör beräkningsgrund enligt den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken kommer uttryck i 44 kap. 21 § 1 st. IL. Däri anges att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation.

Enligt 46 kap. 8 § 1 st. IL gäller att förbättringsutgifter får beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet bara för de beskattningsår då de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter hänförs normalt till det år då räkning eller faktura på det utförda arbetet har erhållits. Vidare anges i 46 kap. 9 § IL att utgifter som den skattskyldige haft för förbättring av lägenheten räknas som förbättringsutgifter. Därutöver sägs i 46 kap. 10 § IL att utgifter för förbättrande reparationer och underhåll av lägenheten räknas i fråga om privatbostadsrätter som förbättringsutgifter. Med förbättrande reparationer och underhåll avses här reparationer och underhåll av lägenheten som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del lägenheten på grund av åtgärderna är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet.

Din fråga - Hur mycket skatt ska betalas?

Andra skattesatser gäller på vinster som uppstår vid försäljning av privatbostadsrätter även om det totala överskottet i inkomstslaget kapital beskattas med 30 % i statlig inkomstskatt, 65 kap. 7 § IL. Kapitalvinster på privatbostadsrätter är nämligen endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, 46 kap. 18 § 1 st. IL). 

Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av din andel uppgår till 1 000 000 kr kommer du endast behöva ta upp 733 333 kr, vilket betyder att du inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten blir i det här exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). För privatbostadsrätter gäller med andra ord ett avsteg från principen om att hela kapitalvinsten är skattepliktig.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på skatterättens område endast gör den här typen av inledande bedömningar och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. 

Vänligen, 

Jacob BjörnbergRådgivare