Skatteavtal mellan Sverige och Polen samt uppskov på försäljning av utländsk fastighet

Question

Jag är svensk. Jag köpte en lägenhet i Gdansk, Polen 1 januari 2021. Jag betalade 1200 000 Zloty. Nu har jag sålt den. Första kontrakt skrevs 15 juli 2024. Huvudkontraktet skrevs i samband med överlämnandet till nya ägaren den 15 januari 2025. Försäljningspriset var 1 500 000 zloty. Betalningar skedde vid tre tillfällen: 15 juli 2024 200 000 Zloty, 15 oktober 2024 800 000 Zloty och 15 januari 2025 500 000 Zloty. Jag har inte varit skriven i lägenheten i Gdansk. Jag är skriven på en adress i Malmö. Hur ska reavinsten beskattas? På vilket kalenderår? Ska jag betala skatt i Polen innan jag betalar skatt i Sverige? Enligt Notarien som skrev kontrakten i Polen räknas 2025 som beskattningsår för försäljningen i Polen. (Alltså när huvudkontraktet skrevs). Kan jag skjuta på beskattning om jag köper en annan lägenhet i Polen? (Enligt polska regler kan jag det.)

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att använda mig av skatteavtalet mellan Sverige och Polen samt Inkomstskattelagen (IL) för att besvara din fråga.

Skatteavtalet
Enligt artikel 6.2 i avtalet har uttrycket “fast egendom” den betydelse som uttrycket har enligt lagstiftningen i den avtalsslutande stat där egendomen är belägen. Uttrycket inbegriper dock alltid tillbehör till fast egendom, levande och döda inventarier i lantbruk och skogsbruk, rättigheter på vilka bestämmelserna i privaträtten om fast egendom tillämpas, byggnader, nyttjanderätt till fast egendom samt rätt till föränderliga eller fasta ersättningar för nyttjandet av eller rätten att nyttja mineralförekomst, källa eller annan naturtillgång.

Enligt artikel 13.1 får vinst, som person med hemvist i en avtalsslutande stat förvärvar på grund av överlåtelse av sådan fast egendom som avses i artikel 6 och som är belägen i den andra avtalsslutande staten, eller på grund av avyttring av andelar i ett bolag vars tillgångar huvudsakligen består av sådan egendom, beskattas i denna andra stat.

Enligt artikel 4.1 avser vid tillämpningen av avtalet uttrycket "person med hemvist i en avtalsslutande stat" person som enligt lagstiftningen i denna stat är skattskyldig där på grund av domicil, bosättning, plats för företagsledning eller annan liknande omständighet. Därför utgår jag från att du enligt avtalet har hemvist i Sverige.

Enligt artikel 22. 1 a) undviks dubbelbeskattning för person med hemvist i Sverige på följande sätt. Om person med hemvist i Sverige förvärvar inkomst som enligt polsk lagstiftning och i enlighet med bestämmelserna i detta avtal får beskattas i Polen, skall Sverige - med beaktande av bestämmelserna i svensk lagstiftning beträffande avräkning av utländsk skatt (även i den lydelse de framdeles kan få genom att ändras utan att den allmänna princip som anges här ändras) - från den svenska skatten på inkomsten avräkna ett belopp motsvarande den polska skatt som erlagts på inkomsten.

Reavinstskatten i Sverige ligger på 22 %. Om du betalar mer skatt än så i Polen på grund av försäljningen kommer du inte behöva skatta i Sverige. Du måste dock fortfarande deklarera inkomsten. Om skatten i Sverige är högre än den i Polen kommer du behöva betala mellanskillnaden på skatten i Sverige.

Uppskov

För att få uppskov med beskattning av bostadsförsäljningen krävs att man har sålt en ursprungsbostad, har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad, och har bosatt sig eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden (47:2 IL). En ursprungsbostad är en privatbostad som har varit ens permanenta hem i minst ett år innan försäljningen eller under minst tre år av de senaste fem åren (47:3 IL).Om du förvärvar en ersättningsbostad före utgången av det år då du avyttrar ursprungsbostaden och bosätter sig där senast den 2 maj året därefter gäller följande (47:7 IL):

1. Fullt uppskov:
   • Om den del av den nya bostaden som du äger är värd minst lika mycket som försäljningspriset på ditt gamla hus, kan du få fullt uppskov. Uppskovsbeloppet motsvarar kapitalvinsten.
2. Partiellt uppskov:
   • Om din del av den nya bostaden är lägre än försäljningspriset på den gamla, kan du enkelt beskrivet få uppskov motsvarande skillnaden mellan det du investerar i den nya bostaden och försäljningspriset på den gamla. Den reella formeln är följande: kapitalvinsten  ersättningen för ersättningsbostadenersättningen för ursprungsbostaden

Enligt 47:8 IL Om du inte förvärvar en ersättningsbostad före utgången av det år då du avyttrar ursprungsbostaden eller inte bosätter dig på en ersättningsbostad senast den 2 maj året därefter, motsvarar uppskovsbeloppet kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp.

Eftersom du inte varit skriven på fastigheten i Gdansk kommer det vara extremt svårt för dig att kunna hävda att den varit din ursprungsbostad. Det innebär att du inte kommer kunna begära uppskov på skatten i Sverige.

Sammanfattning
Enligt skatteavtalet mellan Sverige och Polen beskattas du först i Polen. Om den svenska reavinstskatten på cirka 22 % överstiger den Polska skatten så betalar du mellanskillnaden på skatten i Sverige. Även om den Polska skatten är högre, och du därmed inte behöver betala skatt i Sverige, så måste inkomsten ändå deklareras.

Eftersom du inte varit skriven på fastigheten i Gdansk så kommer det vara svårt för dig att hävda att det är din ursprungsbostad, vilket innebär att du troligtvis inte kommer få uppskov på den svenska skatten.

Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Du har begärt telefonuppföljning, därför föreslår jag att jag ringer dig från dolt nummer fredagen den 16e maj kl 12.00. Passar denna tid inte kan du höra av dig via mejl. Jag kan även sätta dig i kontakt med vår ordinarie byråverksamhet om det kvarstår osäkerheter efter vår kontakt. Med vänlig hälsning