Kapitalvinstbeskattning av fastighet, inkomstskattelagen (1999:1229)
Lawline svarar
Rättsliga utgångspunkter
Regler om inkomstbeskattning finns i inkomstskattelagen (1999:1229), vidare IL. Till inkomstslaget kapital hör resultatet vid en försäljning av kapitaltillgångar, dvs. kapitalvinster och kapitalförluster vid t.ex. försäljning av privatbostadsfastighet, jfr 41 kap. 1 och 2 §§ samt 44 kap. 3 § IL.
Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången eller för den utfärdade förpliktelsen minskad med utgifterna för avyttringen eller utfärdandet, och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL.
Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § första stycket IL.
Utgifter för arbete och material enligt 67 kap. 13 a, 13 b och 38 §§ ska inte ingå i omkostnadsbeloppet till den del skattereduktion har tillgodoräknats enligt 67 kap, 44 kap. 14 § andra stycket IL. Bestämmelsen innebär att utgifter för s.k. ROT-arbete, dvs. reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad, till den del skattereduktion har tillgodoräknats för arbetet inte ska räknas som anskaffnings- eller förbättringsutgifter vid beräkning av omkostnadsbeloppet.
Förenklat kan man ställa upp följande ekvation för beräkning av kapitalvinsten enligt ovan.
Försäljningspriset
− försäljningsutgifter
− inköpspris och lagfartskostnad m.m.
− förbättringsutgifter
+ återföring av uppskov
= kapitalvinst
På kapitalvinsten ska sedan skatt betalas om 22/30 av beloppet. Skattesatsen ligger sedan på 30 %. Det innebär att skattesatsen blir 22 % av kapitalvinsten.
Bedömning i förevarande fall
Jag köpte (1/3) ett hus tillsammans med mina föräldrar, nu har båda gått bort och jag och min syster har ärvt deras del. Nu har vi sålt och min syster har fått sin del av vinsten. Hur deklarerar jag min del? Skall jag ta upp hela inköp/ försäljningspriset på mig eller en tredjedel?
Som jag har förstått det så förvärvades fastigheten ett år, då av dig gemensamt med dina föräldrar. Din andel uppgick då till 1/3 av fastigheten. Efter att dina föräldrar har gått bort har du och din syster ärvt resterande 2/3. Då det ej framgår av frågeställningen antar jag att det rör sig om att du erhållit 1/3 medan din syster har erhållit den resterande 1/3. När ni sedan sålde fastigheten, om det skedde med vinst, ska vinsten beskattas. Som ovan anfört är det enligt bestämmelserna huvudsakligen i 44 kap. IL som ligger till grund för beräkningen. Vinsten ska sedan beskattas med 22 %.
Frågan i huvudsak är om du ska ta upp hela anskaffningsvärdet avseende fastigheten i relation till försäljningsvärdet eller om det enbart är den tredjedel som du förvärvade i samband med den initiala överlåtelsen, då dina föräldrar fortfarande levde. Min bedömning är följande.
Som ovan anfört är det anskaffningsvärdet minus eventuella förbättringsutgifter som ligger till grund för bedömningen om det skett en vinst eller ej. Försäljningsvärdet ska således subtraheras från anskaffningsvärdet.
I förevarande fall finns det två egentliga anskaffningsvärden. Eftersom ett arv ej beskattas ska man se till det anskaffningsvärde som fastigheten hade vid tiden för när dina föräldrar förvärvade egendomen. Det innebär att du vid beräkningen av vinstbeskattningen dels ska beakta vad du själv köpte fastigheten för avseende din 1/3, dels vad dina föräldrar köpte den 1/3 som du senare erhöll genom arv.
Mot bakgrund av att du och dina föräldrar förvärvade fastigheten gemensamt vid samma tidpunkt torde det emellertid bli enkelt att räkna ut vad anskaffningsvärdet var. Under förutsättning att du erhöll 1/3 genom arv borde du således äga 2/3 av fastigheten. Dessa 2/3 förvärvades vid samma tidpunkt, dvs. anskaffningsvärdet borde vara detsamma. Du tar sedan det anskaffningsvärdet och har som grund för den vidare beräkningen av beskattningsunderlaget, dvs. 2/3 av fastighetens värde vid anskaffningstidpunkten minus ev. förbättringsutgifter. Du tar sedan försäljningsvärdet för när du och din syster avyttrade fastigheten efter arvskiftet och ser till din andel om 2/3 och subtraherar detta belopp från de 2/3 för när fastigheten förvärvades. Om det föreligger ett positivt resultat utgör det grund för kapitalvinstbeskattning om 22 %.
Vill du ha mer hjälp eller rådgivning angående dessa frågor går det bra att kontakta Lawlines jurister på info@lawline.se
