Bodelning vid dödsfall.

2018-07-15 i Enskild egendom
FRÅGA |Om en bodelning ej är gjord och den ene dör, kan jag förhindras att ta mina saker?Har ett testamente efter föräldrar där det står enskild egendom.
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Kort svar finnes längst ned.Bodelning.Oavsett hur eller varför ett äktenskap tar slut ska en bodelning ske (9 kap. 1§ äktenskapsbalken). Detta är alltså oberoende om makarna begär äktenskapsskillnad eller den ena maken går bort (1 kap. 5§ äktenskapsbalken). De undantag som finns är om ingen av makarna ber att få överta gemensam egendom eller det endast enskild egendom. De saker som ingår i en bodelning är samtlig gemensam egendom/giftorättsgods (10 kap. 1§ äktenskapsbalken). Gemensam egendom definieras som all egendom som inte är enskild egendom (7 kap. 1§ äktenskapsbalken). Enskild egendom är t.ex. saker som ena maken fått i gåva, testamente, eller som genom äktenskapsförord som ska vara enskild egendom (7 kap. 2§ äktenskapsbalken). Detta innebär konkret att om egendom kvalificerar i 7 kap. 2§ äktenskapsbalken ska egendomen inte ingå i bodelningen. Resterande del utgör makarnas giftorättsgods och ska sedan fördelas mellan makarna efter lotter (11 kap. 1§ äktenskapsbalken). Lotterna beräknas på ett netto eftersom makarnas skulder. Detta innebär att man tar båda makarnas giftorättsgods och subtraherar båda makarnas skulder för att sedan fördela det som blir över på lika delar (11 kap. 2-3§§ äktenskapsbalken). Detta är dock bara en ekonomiska fördelning. Vad gäller egendomen i sig har maken rätt att i första hand få ut de saker som tillhör denna (som tillhör giftorättsgodset) (11 kap. 7§ äktenskapsbalken). Om den ena makens giftorättsgods överstiger den andra makens giftorättsgods, men vill behålla allt, så kan den ena maken köpa loss egendomen (11 kap. 9§ äktenskapsbalken). Skulle denna uppdelning bli oskälig p.g.a. äktenskapets längd eller ekonomiska förhållandet i övrigt kan fördelningen ske annorlunda (12 kap. 1§ äktenskapsbalken). Genomgående i bodelningen har makarna redovisningsplikt för sin egendom (9 kap. 3§ äktenskapsbalken). Detta inkluderar även egendom som den ena maken håller/vårdar för den andra maken. Bodelning vid ena makens bortgång. Bodelning som sker efter ena makens bortgång fungerar på samma sätt som i övriga fall med ett speciellt undantag. Jämkningsregeln i 12 kap. 2§ äktenskapsbalken tillåter den efterlevande maken att välja att båda makarna ska behålla sina respektive delar av giftorättsgodset. Detta innebär att man bara behåller sin egendom oavsett om den är giftorättsgods eller enskild egendom. Den efterlevande maken kan även välja att bara behålla en del av sitt giftorättsgods. Då får den avlidna makens dödsbo behålla motsvarande kvotdel av sitt giftorättsgods. Denna rätt har inte dödsboet efter den avlidne maken. Svar:Det beror på hur du vill göra. Vad gäller den enskilda egendomen som du fick genom ett testamente med villkor om att denna ska vara enskild egendom kan denna inte fråntas dig. Du kommer behöva redovisa denna egendom men den tillhör dig. I övrigt vad gäller giftorättsgodset ska värdet av nettot efter skulder fördelas ekonomiskt lika. Sakerna i sig har den make som äger saken rätt till i första hand. Detta innebär att om du har en bil som egentligen är giftorättsgods ska bilens värde fördelas lika men bilen i sig har du rätt till. Alternativ 2 är att välja jämkningsregeln i 12 kap. 2§ äktenskapsbalken så att båda makarna behåller sin egendom eller del av denna. Både giftorättsgodset och den enskilda egendomen. Vänligen/

Dubbelbeskattning: Sverige-Rumänien.

2018-07-03 i Internationell skatterätt
FRÅGA |Hej, Jag är både rumänsk och svensk medborgare med hemvist i Sverige. Jag sålde en fastighet i Rumänien som jag fick skatta för där. Nyligen fick jag papper från Skatteverket om att jag ska betala skatt för samma fastighet här i Sverige också. Är detta korrekt eller finns det möjlighet att jag kan undvika detta med tanke på avtalet mellan ländernagällande dubbelbeskattningen. MVH Emil M.
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Dubbelbeskattning.När det gäller internationell beskattning är det inte ovanligt att det uppstår s.k. dubbelbeskattningssituationer. Alltså situationer då två skatteregioner/nationer gör gällande rätt att beskatta en transaktion. För att i bästa mån möjligt kunna bestämma vem som har rätt att beskatta en transaktion finns dels den internationella beskattningens 2 principer samt diverse dubbelbeskattningsavtal. Principerna som styr dubbelbeskattningssituationerna är dels hemvistprincipen och dels källstatskprincipen. Hemvistprincipen innebär att man ska beskattas i det land man har sin hemvist i. Källskatsprincipen innebär att man beskattas i det land man haft inkomsten. Oftast så beskattas man enligt en kombination av dessa två principer. Dubbelbeskattningsavtal.Sverige har dubbelbeskattningsavtal med de flesta länderna i världen men inte alla. Dessa avtal reglerar nationernas rätt till beskattning gällande både skattenivåer och vad som får beskattas. Sveriges dubbelbeskattningsavtal med Rumänien heter Förordning (1979:57) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Rumänien (avtalet). Enligt art. 14 i avtalet har båda länderna rätt att ta ut skatt på en fastighetsförsäljning om saken i fråga definieras som en fastighet i den stat där den befinner sig (art. 6.2 avtalet). Dock kommer man inte att beskattas dubbelt fullt ut. Enligt art. 25 avtalet ska den rumänska skatten räknas av mot den svenska skatten. Detta innebär att den skatt du betalat i Rumänien ska räknas av mot den svenska skatten. Du kan dock inte få tillbaka pengar om du betalat mer skatt i Rumänien än du skulle gjort i Sverige. Svar:Det är riktigt att du kommer att beskattas av båda länderna men skriv till skatteverket att du redan beskattats i Rumänien. Om du inte angav att du betalat skatt i Rumänien samt vilket detta belopp var när du deklarerade vinsten från fastighetsförsäljningen bör du begära rättelse. Gör detta snarast.

Överlåtelse av AB samt fråga om A-kassa för företagare.

2018-07-01 i Bolag
FRÅGA |Vi är två personer som äger 50% var i ett aktiebolag . Då orderingången är dålig funderar vi på att sälja bolaget alternativt lägga ner. Vi har inga skulder. Är det möjligt att sälja bolaget till ett engelskt Ltd som är familjerelaterat (sonen) till en av aktieägarna) Det engelska bolaget är verksamt inom samma bransch och kan vidga marknaden utöver Sveriges gränser och hitta nya kundsegment och på så sätt fortsätta verksamheten. Kan det uppköpta bolaget förbli ett svenskt AB och behålla sitt namn och organisationsnummer? Kan vi (före detta ägare) efter försäljningen få anställning i det uppköpta bolaget på deltid? Får man uppbära A-kassa den tid man inte jobbar? Vi är medlemmar i Småa.Tack på förhand
Henrik Berg |Hej.Tack för att vänder dig till Lawline med din fråga. Kort svar finnes längst ned.Överlåtelse av aktiebolag.När det gäller överlåtelser av aktiebolag finns det inga formella regler om vem som du får överlåta ett aktiebolag till. När man överlåter ett aktiebolag överlåter man inte bolaget på samma sätt som t.ex. ett enkelt bolag eller ett handelsbolag utan man överlåter bara aktierna. Detta innebär att de inskränkningar som kan finnas är om aktierna är tyngda av någon inskränkning i överlåtelserätten. Sådana kan vara förköpsklausuler, samtyckesklausuler eller dylika klausuler enl. 4 kap. aktiebolagslagen. Om dock hela aktieinnehavet önskar avyttra till utomstående (alla aktieägare) blir detta inget problem. Sammanfattat får du och din kompis sälja aktierna till din kompis son och-/eller det engelska Ltd som önskar köpa bolaget.A-kassa.Lagen om arbetslöshetsförsäkring gäller både arbetstagare och företagare (3§ lag om arbetslöshetsförsäkring). Definitionen enligt denna lag om när en företagare räknas som arbetslös är när den fysiska personen inte längre bedriver näringsverksamheten eller företar vidare åtgärder i företaget (35§ lag om arbetslöshetsförsäkring) alternativt när näringsverksamheten upphört definitivt vid en helhetsbedömning (36§ lag om arbetslöshetsförsäkring). Som åtgärd räknas inte åtgärder som sker av nödvändighet under oförutsägbara situationer. T.ex. får man vidta mindre åtgärder för att undvika oförutsägbara katastrofer.Definitionen av företagare är när man skatterättsligt (uppfyller kraven enligt 13 kap. 1§ inkomstskattelagen) bedriver näringsverksamhet enl 34§ lag om arbetslöshetsförsäkring. För att vara berättigad arbetslöshetsförsäkring enligt huvudregel krävs att:1. Man uppfyller grundvillkoren enl. 9, 10 och 11§ lag om arbetslöshetsförsäkring. Detta innebär att man under tiden man önskar A-kassa ska vara arbetsför minst 3 tim/arbetsdag eller i genomsnitt 17 tim/veckan. Man ska dessutom vara registrerad hos den offentliga arbetsförmedlingen samt i överrikt stå till arbetsmarknads förfogande. Sammanfattat ska man alltså försöka och kunna arbeta/hitta arbete (9§ lag om arbetslöshetsförsäkring). Vidare får man inte ersättning om man studerar, är tjänstledig eller har förfarit försumligt vad gäller relevant information vid tidigare arbetsersättningsfall eller medlemskapet i övrigt (10§ lag om arbetslöshetsförsäkring).2. Man uppfyller arbetsvillkoret enl 12-14§§ lag om arbetslöshetsförsäkring. Detta innebär att man minst ska ha haft förvärvstid i 6 månader och arbetat minst 80/tim per kalendermånad alternativt förvärvstid i 480 timmar i en sammanhängande tid av 6 månader med ett minimum om arbetade 50 timmar per kalendermånad (12§ lag om arbetslöshetsförsäkring). Tid då man haft semester och ersättningsgiltig ledighet räknas in under förvärvstid. Dock räknas ej ledighet som baseras på sjukdom, försvarsplikt eller barns födelse (13§ lag om arbetslöshetsförsäkring). Uppfyller man dessa villkor är man berättigad grundförsäkringen. För att få inkomstrelaterad inkomstförsäkring måste man vidare uppfylla kraven:1. Man uppfyllt kravet om arbetsvillkor inom senaste inträdet som medlem i en arbetslöshetskassa (12§ 2st lag om arbetslöshetsförsäkring). Detta innebär att man ska ha uppfyllt kravet för arbetsvillkor inom det senast medlemskapet. 2. Man uppfyller medlemskravet enligt 7§ lag om arbetslöshetsförsäkring som menar att man minst måste varit medlem i en försäkringskassa i minst 12 månader.Specialregler för företagare.En skillnad som föreligger är hur företagares inkomstbaserade ersättning räknas ut. Till grund för den inkomstbaserade ersättning räknar man samman företagarens normalarbetstid och dagsförtjänst (25§ lag om arbetslöshetsförsäkring). För företagare baseras underlaget för dagtjänst på företagarens senaste inkomst från företaget (37§ lag om arbetslöshetsförsäkring). Detta framgår av beslutet om slutlig skatt. Om det dock är mer förmånligt kan man istället ta underlaget från inkomstsnittet av de senaste 2 åren som föregår det sista året. Alltså man backar till 2 och 3 år istället för att kolla det sista året. Sammanfattat svar:Det saknas formella regler om vem som man får överlåta ett svenskt aktiebolag till i vilket ni väljer köpare. Överlåtelse av ett aktiebolag fungerar egentligen på samma sätt som överlåtelse av aktier. Detta innebär att ni får överlåta bolaget/ert aktieinnehav till din kompis son eller det engelske Ltd som önskar expandera. Vad gäller frågan om ni är berättigade A-kassa krävs det att ni båda varit aktiva i företaget enligt gränser som beskrivs ovan. Om ni dock arbetat normala arbetstider (8 tim/arbetsdag) i minst 6 månader samt varit med i någon försäkringskassa i minst 6 månader bör ni båda vara berättigade A-kassa. Att dock sitta som styrelse och gå på möte 1-2 ggr per år räknas inte. Ett råd är att prata med Småa angående dit medlemskap och fråga för ett exakt svar vad de anser.Vänligen

Övertagande av hyresbostad för sambo.

2018-06-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Har jag som sambo rätt att bo kvar i hyresrätten om min partner blir vräkt p ga obetalda hyror? Har bott i lägenheten i 11 år. Står ej med på något kontrakt.Mvh Cecilia
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Först och främst är det viktigt att veta om du har en andel i hyresrätten eller inte. Jag kommer besvara frågan utifrån både om du har en andel i lägenheten och om endast din sambo har en andel i lägenheten. Det finns alltså 2 svar.Sambo med lika andelar. Regleringen för annans rätt att överta en hyresbostadslägenhet finns i 12 kap. 47§ 1 och 2 st jordabalken. 1 stycket reglerar situationen då två personer har andelar i lägenheten (lika stora andelar eller annat). Huvudregeln är att om hyresgästerna gemensamt nekas avtalsförläning men skälet för detta endast hänför sig till ena hyresgästen har den andra hyresgästen rätt att ensam få avtalsförläggning till lägenheten. Detta kräver dock att hyresvärden skäligen kan nöja sig med denna som ensam hyresgäst i fortsättningen. Om ena hyresgästen t.ex. nekas avtalsförlängning p.g.a. misskötsamt (12 kap. 46§ 2st 2p jordabalk) men den andra hyresgästen sköter sig som den ska bör denna ha rätt att överta lägenheten enligt 12 kap. 47§ 1st jordabalk. I det fallet bör hyresvärden skäligen kunna nöja sig med den andra hyresgästen som gäst om den andra hyresgästens sköter sig. Detta gäller inte om hyresrätten har förverkats enligt 12 kap. 42§ jordabalken och hyresvärden därmed sagt upp hyresavtalet på förtid. När det kommer till makar och sambos går deras skydd i 12 kap. 47§ 1st jordabalk lite längre. I make och sambofall har den andra maken eller sambon rätt att ta över hyresrätten även om lägenheten förverkats enligt 12 kap. 42§ jordabalk. Enda undantagsskälet för när denna rätt ej föreligger är när lägenheten förverkas p.g.a. sen eller helt utebliven hyra. Hyresbetalningen vid gemensam hyra mellan makar eller sambo är solidarisk. Detta innebär att oavsett hur makar eller sambos delar upp hyran sinsemellan så ansvarar dessa solidariskt för hyran som helhet mot hyresvärden. Svar. Om du och din sambo båda innehar hyreslägenheten med andelar (lika eller ej) och hyreslägenheten som helhet förverkas p.g.a. obetald hyra (vräkning) har du ingen juridisk rätt att bo kvar där. Skyddet för medhyresgäst i 12 kap. 47§ 1st jordabalk gäller inte om förverkandet baseras på upprepat obetald eller försenat erläggande av hyra. Så om hyreslägenheten förverkas enligt 12 kap. 42§ 2st 1p jordabalk (obetald hyra) träder skyddet för dig att överta lägenheten inte in eftersom ansvaret för erläggandes mot hyran är solidariskt mot hyresvärden.Sambo utan kontrakt/andel.Om du som sambo inte har en andel eller står med i kontraktet är skyddet ännu lite starkare. Skillnaden på om sambon inte har andel i lägenheten/står med på kontraktet är att denne har rätt till att ta över lägenheten om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den andra sambon (12 kap. 47§ 2st jordabalk). "Skäligen nöja" innebär att sambon som vill ta över hyreslägenheten ska ha god ekonomi och vara skötsam till den nivå att sambon kan bli en rimlig hyresgäst. Alltså att denna ska kunna betala hyran i tid. Denna gräns är inte helt klar men av att titta på äldre rättsfall kan vi få en klarare inblick i hur denna gräns dras.I RH 2017:16 innehade ena sambo A en lägenhet där denne bodde med sambo B. Sambo B bodde i lägenheten men stod ej med på kontraktet. Sambo A utvandrade ur Sverige men sade inte upp lägenheten då sambo B bodde kvar där. Under tiden då sambo A var utomlands slarvade denne med hyran. Efter ett tag mottog sambo B ett krav om inbetalning av hyresvärden vilken även denna ej betalades i tid trots utfästelse om detta. Vid denna tidpunkt måste sambo B varit medveten om att sambo A ej erlagt hyran. Hyreslägenheten förverkades sedan gentemot sambo A i vilket sambo B hävdade att denne skulle få överta lägenheten (12 kap. 47§ 2st jordabalk). Detta nekades dock av hovrätten då hennes slarv med erläggande av hyran när sambo A var utomlands var nog med indikationer på att värden ej skulle behöva nöja sig med sambo B. Samt att sambo B hade insikt i hur situationen såg ut.I RBD 17:86 bodde makar i lägenhet med barn varav endast 1 av makarna stod på hyreskontraktet. Maken som stod på kontraktet fick lägenheten förverkad mot sig. Med detta yrkade den andra makan att denne skulle få ta över kontraktet i samband med att den make som innehade kontraktet flyttade ut. I tvisten framkom att makan som ville ta över lägenheten hade dålig ekonomi jämfört med hyran men hade under det senaste året (1986) betalat alla hyror i tid utom 2 stycken. Vidare hade makens son utfäst borgensåtagande för hennes hyreslägenhet samt makens dotter menade stödja maken ekonomiskt. Trots detta fäste bostadsdomstolen den främsta vikten vid hennes framtida betalningsduglighet och menade att varken sonens borgensåtagande eller dotterns bidrag var av större vikt. P.g.a. makens låga inkomst jämfört med hyran ansåg bostadsdomstolen att hyresvärden inte skäligen skulle behöva nöja sig med maken (12 kap. 47§ 2st jordabalk). Sammanfattat kan man alltså konstatera att om maken som vill ta över lägenheten har en tillfredställande ekonomi i vilket värden kommer, med all sannolikhet, kunna få ut hyran bör 12 kap. 47§ 2st jordabalk gälla. Dock behövs även en liten marginal så att det inte råder några tvivel om makens/sambons bectslaningsduglighet. Svar. Om endast din sambo stod på kontraktet och endast din sambo hade andel i lägenheten bör du ha rätt att överta lägenheten genom 12 kap. 47§ 2st jordabalk om du har en fullgod ekonomi och är skötsam. Fullgod ekonomi innebär att man har nog med inkomst och förmögenhet att på sikt kunna betala hyran till den grad att det inte råder några tvivel om hyran kan erläggas eller inte. Indikationer på att ekonomin eller skötsamheten inte är fullgod är om du på något sätt utfäst att du ska erlägga hyran eller varit medveten om att hela hyran inte erläggs men inte vidtagit åtgärder (RH 2017:16). Om man alltså inser att ens sambo eller make slarvar med hyran bör man vidta egna åtgärder. Detta är dock inte avgörande utan nästan all vikt läggs på den övertagande makens/sambons betalningsduglighet och ekonomi (RH 2017:16 och RBD 17:86). Vänligen

Bedrägeri.

2018-07-05 i Bedrägeri och annan oredlighet, 9 kap BrB
FRÅGA |Nu är det så att jag har sålt en moped del på blocket till en person och jag skickade iväg det utan att få betalning och nu så vägrar han att betala det vi hade kommit överens över. Vad kan jag göra? Anmäla till Polisen? Sitter i klistret för att jag litade på fel person..
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Brottet:Av din fråga låter det som att personen från blocket begått bedrägeri enligt 9 kap. 1§ brottsbalken. Bedrägeri aktualiseras om en person genom vilseledande förmår annan att vidta eller förmå annan att inte vidta en handling. Denna handling eller underlåtenhet att vidta handling ska innebära en förmögenhetsvinst för personen som begick bedrägeriet och förmögenhetsförlust för den andra personen. Ett exempel på bedrägeri är om person A t.ex. köper något i butik eller online med villkor om senare betalning men inte vill/kan betala. Ett annat exempel är att person A har lyckats få tag på persons B:s kreditinformation och köper saker i dennes namn. Brottet bedrägeri förutsätter även uppsåt. Detta innebär att brottet endast kan begås om personen som begick bedrägeri menade begå brottet/den handlingen. Om personen i fråga t.ex. temporärt och utan vetskap saknar täckning på sitt kontokort vid ett köp, men betalar senare, när detta uppmärksammades kan bedrägeri enligt 9 kap. 1§ brottsbalken inte aktualiseras. Om personen dock visste att denne inte hade täckning på kontot men ändå använde kortet för betalning, som gick igenom, kan bedrägeri aktualiseras.Åtgärd:Anmäl detta till polisen snarast. Ta även kontakt med blockets administratörer/support och förklara situationen. Vidare bör du:1. Spara den information du har om gärningspersonen/den person som tog emot mopeden. Minsta information angående adress, stad, namn, ålder, kontonamn kan hjälpa. 2. Se till att spara kvittot på postförsändelsen/leveransen samt eventuella försäkringspapper om du har och ditt första kvitto från när du köpte mopeden, om du har. Detta kommer att komma till användning vid bevisning om att bedrägeri kan ha skett samt ger en grundidé till objektets värde.3. Spara all korrespondens mellan dig och personen som "köpte" mopeden. Detta innebär att du bör spara alla sms, mail, chatt etc. från dess att ni fick kontakt tills dess att du fick reda på att personen inte kommer/vill betala. Svar:Ring polisen samt blocket och anmäl detta. Var beredd att bifoga eventuell information enligt ovan till polisen eller blocket.

Inreseförbud.

2018-07-03 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej jag planerar att åka till USA, dock är jag född i Irak men har inte varit där på 26 år. Är jag automatisk irakisk medborgare enligt USA då? Nu vet jag inte hur det ligger till då Irak nu är borttaget från en av länderna som har inreseförbud.
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Att resa till USA. När man reser till USA krävs ett visum vilken oftast inhämtas från ambassaden eller via ambassadens hemsida. Vad gäller reseförbud har USA ändrat såväl regleringen som vilka länder som omfattas de senaste åren. Jag skulle rekommendera att du tar kontakt med USA:s ambassad i Sverige och frågar. De ska vara uppdaterade med hur reglerna fungerar just nu. Här är länken till visumansökan till USA: https://estausvisit.com/visa-form.phpHär är länken till diverse information som kan vara bra att veta vid en visumansökan: http://www.ustraveldocs.com/se_se/se-main-contactus.aspVänligen

Samboavtal.

2018-06-24 i Sambo och samboavtal
FRÅGA |Dottern och sambon delar bostadsrätt , jag vill skänka det belopp som jag har lånat ut med villkoret att dottern blir ensam ägare . (samboavtal ska skrivas)Hur ska de gå till väga ? (jag skriver gåvobrev)
Henrik Berg |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Samboavtal:Samboavtal enligt 9§ sambolagen kan ingås när som helst innan eller under samboförhållandet. Det ända egentliga kravet på samboavtal är att det ska skrivas under av båda samborna. Dock tillkommer ett indirekt krav på samboavtalets giltighet att det inte är oskäligt. Bedömningen om avtalet är oskäligt eller inte görs både vid ingåendet av avtalet samt tiden då det aktualiseras (när man gör slut) enligt 9§ 3st sambolagen. Typexempel på när ett samboavtal kan vara oskäligt är om ena parten inte förstått innebörden av avtalet, ena sambon bedragit den andra eller senare omständigheter påkallar jämkning av ekonomiska skäl. Ditt fall:Som sagt kan din dotter och hennes sambo avtala om hur de ska fördela samboegendomen om förhållandet skulle komma att upphöra. Det formella kravet är som sagt endast att båda parterna skriver under avtalet. Dock finns chans att jämka eller helt ogiltighetsförklara samboavtalet om det blir oskäligt. Att helt och hållet tillskriva den ena av sambon hela bostadsrätten utan ersättning är något som kan komma att ses som oskäligt när förhållandet väl upphör. Om dock ersättning tillkommer den sambo som avstår från sin andel i bostadsrätten upphör avståendes att vara oskäligt. Dock räcker inte vilken ersättning som helst utan ersättningen ska helst motsvara sin dotters sambos del av bostadsrätten. Ersättningen måste inte motsvara hela marknadsvärdet på din dotters sambo andel i bostadsrätten men den får heller inte vara allt för låg i relation till marknadspriset. Denna bedömning tar hänsyn till hur bostadsrätten är finansierad, vem som betalat hur mycket etc.Exempel:Din dotter och sambo har betalat 500 000 vardera varav de tillsammans lånat 200 000 av dig. Om du efterskänker lånet om 200 000 har de betalat 400 000 vardera. Att i detta scenario helt tillskriva lägenheten till din dotter skulle kunna ses som oskäligt vid senare tidpunkt. Om han är medveten om innebörden av avtalet talar sett till mindre del för oskälighet. Genomgående viktigast är att båda samborna är införstådda med situationen och samboavtalets innebörd. Gåvobrev:För att en transaktion ska ses som en gåva krävs 3 saker:1. Gåvan ska ske av fri vilja från gåvogivarens synvinkel.2. Gåvan ska innefatta överföring av förmögenhet (pengar eller annat).3. Ingen motprestation ska ske. (man får alltså inte något av motsvarande värde i utbyte). En gåvoutfästelse är som huvudregel inte bindande. För att bundenhet ska uppstå krävs det att utfästelse sker i gåvobrev alternativt att utfästelsen var menad att komma till allmänhetens kännedom (1§ Lag om gåvobrev). Allmänhetens kännedom är inte en fast gräns men det innebär att det krävs mer än bara mottagaren och dennes vän. När man ger en gåva för man som sagt inte kräva en motprestation men man får fortfarande villkora gåvan. Detta innebär konkret att du får skriva in ett villkor i gåvobrevet att de skriver det önskade samboavtalet. Även här måste dock gåvovillkoret vara skäligt. Man får alltså inte villkora att gåvomottagaren ska lämna bort sin bostadsrätt för 10 000 kronor (om det inte är marknadsvärdet), få denna att begå brott eller dylikt. Detta bör dock inte bli ett problem. OBS! Gåvan är bindande oavsett villkor om denna kommit din dotter och hennes sambo tillgodo. Du kan alltså inte senare lägga in villkor för gåvans förverkligande när gåvan redan givits (1§ Lag om gåvobrev).Svar:Din dotter och hennes sambo får avtala om lite vad de vill i samboavtalet så länge båda parter skriver under avtalet och det inte är oskäligt. Anledningen till samboavtalet är att du efterskänker en skuld och utfärdar gåvobrev. Avtalet ska då skrivas så att din dotter äger hela bostadsrättsrätten. Nu vet inte jag hur stor skulden som du efterskänker är men det jag kan säga är att huvudregeln för om de tagit lånet gemensamt är att de solidariskt svarar för denna. Detta innebär att lånet som de tagit ska belasta dem lika om inget annat avtalats om. Detta innebär konkret att den skuld du efterskänker endast kommer att tillgodogöras din dotters sambo till 50%. (detta innebär att om du efterskänker 200 000 kronor kommer 100 000 tillgodogöras din dotters sambo). Dessa 50% ska till så stor del som möjligt motsvara din dotters sambos andel i bostadsrätten för att undvika senare oskälighet. Vad gäller gåvobrevet låter din fråga som att det är en ren gåva. Som extra säkerhet att samboavtalet skrivs kan du villkora gåvan att gåvan endast ges om och när samboavtalet ingåtts. Spara även gåvobrevet och gör en anmärkning att gåvobrevet ligga still grund för samboavtalet. Sammanfattat bör din dotter och hennes sambo:1. Utforma samboavtalet tydligt i vilket även skäl till fördelningen kan skrivas.2. Du kan villkora gåvobrevet att gåvan inte gives om inte samboavtalet skrivas under. (dock ej om brevet redan utgivits)3. Spara gåvobrevet och gör en anmärkning om att gåvobrevet är skälet till samboavtalet.4. Din dotter och din dotters sambo måste skriva under samboavtalet. Vänligen:

Hyra av lokal.

2018-06-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut en lokal i vår BRF till en näringsidkare. I kontraktet så finns inte hyreshöjning specificerad. Enligt resterande del av styrelsen så har de försökt höja hyran i många år men näringsidkaren hänvisar till kontraktet från 2004 där hyran är satt till ca 17000kr. Priset för hyran har korrigerats en gång tidigare från 16500kr 1996. Vilken rätt har vi att höja hyran, hur går vi till väga för att lösa detta?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Hyresändring:När ett avtals hyra eller andra större villkor ändras gäller detta som ett nytt avtal (7 kap. 8§ Jordabalk). Detta innebär att även om man bara ändrar i ett äldre avtal så gäller detta som ett nytt avtal. Så för att ändra hyran i ditt fall måste man alltså (tekniskt sett) avsluta föregående hyresavtal för att sedan sluta ett nytt. I praktiken sker dock avslutandet och påbörjad av ett nytt avtal samtidigt. Eftersom en hyresändring räknas som nytt avtal måste man som sagt säga upp det äldre avtalet. I 12 kap. 46§ Jordabalken ges anledningar som får användas för att omedelbart säga upp ett hyresavtal utan gästens godkännande. Ändring av hyra räknas inte upp i paragrafen. Detta regleras normalt sett av en klausul om hyresförhandling. Detta innebär att du måste vänta till lokalhyresavtalets löptid gått ut och sedan begära hyresförhandling vid förlängningsdiskussionen. Om ni inte kommer överens får man i värsta fall neka förlängning av avtalet. Om man inte vill förlänga avtalet för en hyresändring måste man underrätta gästen om skälen för att man inte vill förlänga (12 kap. 57a-58§§ Jordabalk). Med detta meddelande ska man även meddela att gästen har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden om gästen önskar ersättning (12 kap. 58§ Jordabalk). [Sammanfattning: Ändring av hyra gäller som nytt avtal vilket innebär att man måste antingen säga upp avtalet eller låta tiden löpa ut. I båda faller krävs att reglerna enligt nedan är uppfyllda].Hyra av lokal.När det gäller hyra och dess reglering finns den mesta av informationen i 7 & 12 kap. Jordabalk. Reglerna om hyressättning hyresreglering för lokal är få. En av de få regler som finns är att lokalens hyra ska stå specificerat i avtalet (12 kap. 19§ 3st Jordabalk). Dock tillåts hyror som baseras på lokalhyresgästens rörelseintäkter samt kompensation för kostnader som hänför sig till t.ex. värme, vatten och el. När det gäller ändring av hyra har inte lokaler samma reglering som bostäder har. Detta eftersom lagstiftaren har ansett att bostadshyresgäster är i behov av ett starkare skydd än lokalhyresgäster. Ett konkret exempel på skillnader mellan dessa två typer av hyror är besittningsskyddet. Besittningsskydd innebär att en gäst har rätt att kvastarna i hyresrätten trots att värden inte längre vill detta när avtalet egentligen löpt ut. Bostadslägenheter har ett direkt besittningsskydd i vilket värden inte har rätt att neka förläggning om inte särskilda skäl föreligger (12 kap. 45-46§§ Jordabalk) eller att hyresrätten är förverkad enligt 12 kap. 42§ Jordabalk. En lokal har inte samma besittningsskydd utan får nöja sig med ett indirekt besittningsskydd (12 kap. 57§ Jordabalk). Detta innebär att lokalhyresgästen inte kan tvinga (genom rättsliga medel) värden att förlänga avtalet. Men om värden nekar förläggning utan anledning har gästen få skadestånd. Detta skadestånd brukar vara ganska stort då minimumersättningen är 1 årshyra (12 kap. 58b§ Jordabalk). Om lokalhyresgästen dessutom måste pausa, flytta eller lägga ned sin verksamhet kan lokalhyresgästen få skadestånd för utebliven vinst (se NJA 2017 s. 261). Vad som menas med "utan anledning" är t.ex. en oskälig hyresändring. Detta innebär att om hyresvärden önskar förhandla om hyran så måste han först neka automatisk avtalsförläning. Om båda parterna kommer överens så börjar ett nytt avtal löpa. Om dock parterna inte kommer överens så kan värden neka avtal överhuvudtaget. Besittningsskyddet enligt ovan hindrar inte att lokalen fråntages gästen men innehör kompensation för gästens flytt. Om dock som sagt anledningen till att värden inte förlänga avtalet är rimligt inträder ej besittningsskyddet (t.ex. en mindre hyresändring inom marknadsvärdet för liknande lokaler). [Sammanfattning: Lokalhyresgäster har ingen rätt att kvastarna i lokaler om inget nytt avtal beviljas/avtalet förlängs. Dock kan gästen få skadestånd enligt ovan om värden nekar förläggning utan anledning. "Anledning" kan vara rimlig hyresändring, rivning, omflytt etc. (12 kap. 57§ Jordabalk)] som slutar i att värden ej önskar ha kvar gästen. Vad är rimlig hyra?Det finns ingen "standardhyra" för varken bostäder eller lokaler. Den måttstock man använder är det svårdefinierade värdet marknadsvärde (12 kap. 57a§ Jordbalk). Paragrafen menar att hyran för lokalen inte ska överstiga den hyr man kunnat ta på en öppen marknad. Man jämför lokalen med andra liknade lokaler på marknaden men kan aldrig få ett exakt värde. Sammanfattat svar:För att få till en hyresändring krävs det att man först säger upp det äldre avtalet och sluter ett nytt. För att få slut på ett avtal kan man antingen säga upp avtalet på förtid eller vänta på avtalets löptid går ut. För att få säga upp avtalet på förtid krävs antingen båda parters godkännande, klausul i avtalet eller p.g.a. förverkande. Hyresändring måste normalt sett vänta tills avtalets löptid gått ut. När det gäller vem som har "rätt att ändra hyran" varierar detta beroende på nuvarande hyra i relation till marknadshyra (12 kap. 57a§ Jordabalk). Om parterna inte kommer överens så är det yttersta sanktionen att avtalet inte förlängs i vilket antingen värden eller gästen kan vägra förläggningen, även om oftast värden nekar gästen förlängningen. Om avtal vägras utan anledning kommer det indirekta besittningsskyddet inträda vilket innebär skadestånd som ska täcka den skada som hyresgästen åsamkas. För att få neka förlängning utan att behöva betala skadestånd krävs en giltig anledning. Vidare måste värden ta initiativ till detta. Detta innebär att det åligger hyresvärden att meddela att avtalet ej kommer att förlängas om inte hyresgästen godtar de hyresändringar som värden önskar. Om gästen inte svarar eller nekar ändringen måste värden, inom 2 månader, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning. I ditt fall är en giltig anledning hyresändring (12 kap. 57§ 2st 5p Jordabalk). Detta kräver dock att den nya hyran kommer att vara inom det marknadsvärde som lokalen skulle kunnat betinga på den öppna marknaden. För att veta detta jämför man med liknande lokaler på likvärdiga ställen. Värden som uppkommit i lokalen p.g.a. hyresgästen ska som huvudregel ej kompenseras för. Vänligen