Fel i fastighet och undersökningsplikt vid betryggande uttalanden

2021-04-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi har för en dryg vecka sedan skrivit på ett köpekontrakt på ett hus/en fastighet. Nu har vi blivit kontaktade av säljarna att dom har blivit kallade av tingsrätten till ett sammanträde gällande överklagan av bygglov. Bygglovet gäller marken nedanför vår och bebyggelse på denna mark sänker vårt fastighetsvärde kraftigt, då vi förlorar vår sjöutsikt.Varken säljarna eller mäklaren påtalade inte detta pågående ärende trots förfrågan från vår sida kring om det finns planer på att bygga på marken ner mot sjön. Säljarna och mäklaren menade att det inte kommer ske någon bebyggelse då marken är så kallad bruksmark. Finns det något i ett köpekontrakt eller annat sätt som vi kan använda oss av då vi inte blivit delgivna rätt information samt betalat ett för högt pris om det skulle bli bebyggelse på marken.Hälsningar
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är svårt för mig att säga ifall det finns något i köpeavtalet som går att använda som bevisfaktum för att ni fått felaktig information som påverkar fastighetsvärdet. Det finns helt enkelt får många potentiella fakta som kan vara relevanta. Däremot kan jag uttala mig allmänt om reglerna kring fel i fastighet. Speciellt finns ett rättsfall, NJA 2007 s. 86 som är relevant. Först något om rättsreglernaFel i fastighet regleras i jordabalken (här). Av 4 kap. 19 § första stycket JB framgår att den som köper en fastighet har rätt till prisavdrag, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om avvikelsen (felet) är av väsentlig betydelse, får köparen häva köpet. Enligt paragrafens andra stycke får köparen inte som fel åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Viktigt är alltså vilken information avtalet ger, om det finns bihang till avtalet som ger vidare information samt vad mäklare och säljare sagt till er verbalt. I min mening kan förändringar i kringmiljön utgöra fel i fastighet. Exempelvis finns rättsfallet NJA 1980 s. 352. I målet yrkade kärandena ersättning av svaranden på grund av fel i fastighet till följd av en ändring i stadsplanen vad gällde ett kringliggande grönområde. Fastigheten hade nämligen förvärvats av Stockholmskommuns fastighetsnämnd utan att käranden delgetts ändringen. Istället hade information delgetts som gav intryck av att ingen ändring skulle ske. Tingsrätten fastställde att skadeståndsskyldighet förelåg då ändringen minskat fastighetens värde och det inte ålegat kärandena att företa några undersökningar angående stadsplanen. Detta berodde delvis på uttalanden som anställda i fastighetsnämnden gjort om att inga ändringar skulle ske av grönområdet. Undersökningsplikten gällande fel i fastighet är rätt omfattande. I NJA 2007 s. 86, som gällde en motorcrossbana som förde mycket ljud, sade HD såhär: "Ett åsidosättande av undersökningsplikten enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB medför dock inte under alla förhållanden att köparen saknar rätt att åberopa ett fel. Sålunda behöver köparen inte undersöka fastigheten i sådant avseende som omfattas av en utfästelse. Vidare kan undersökningsplikten mildras på grund av uppgifter som säljaren lämnat. Säljaren har inte någon generell upplysningsplikt, innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. I princip spelar det alltså ingen roll om säljaren känner till felet. Att säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det saknar dock inte alltid betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel nämligen innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande, bör säljaren givetvis inte kunna åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt." I målet hade säljaren besvärat sig kring motorcrossbanan till kommunen flera gånger. Köparen hade inte undersökt kringliggande fastigheter och visste alltså inte att motorcrossbanan fanns. På grund av säljarens idoga försök att få bort banan hade han en upplysningsplikt gentemot köparen. Sammanfattningsvis kan ni göra gällande fel i fastighet om fastigheten sjunkit i värde på grund av bebyggelsen och ni inte genom en noggrann undersökning kunnat märka detta fel. Trots att ni kunnat märka detta fel så kan ni ändå åberopa felet om säljaren eller mäklaren uttryckt sig på sådant sätt att ni inte haft skäl att undersöka saken. Vidare kan säljaren ha en upplysningsplikt kring vissa omständigheter som det skulle strida mot tro och heder att inte nämna. Denna sistnämnda regel är dock snävt tillämpad. Hoppas detta besvarade din fråga, MVH,

Åtal vid misshandel och hemfridsbrott

2021-04-29 i Parter i rättegången
FRÅGA |Händelsen avser en fest som vi hade hemma hos mig. Kvällen urartade och en av gästerna blev hotfull varvid jag ber honom lämna mitt hem ett antal gånger. Vidare leder det till att vi hamnar i handgemäng där jag orsakar honom kroppsskada.Jag står nu åtalad för misshandel av normalgraden. Min fråga är däremot om jag bör göra en anmälan mot honom för hemfridsbrott då han kvarstannat i mitt hem mot min vilja. Är det något som kommer tas hänsyn till under en rättegång eller måste jag helt enkelt göra en egen anmälan mot honom?
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För hemfridsbrott döms den som intränger eller kvarstannar där annan har sin bostad, enligt 4 kap. 6 § brottsbalken (här). Huruvida en anmälan kommer leda till åtal är svårt att säga med begränsad information. Viktigt att poängtera är dock att åklagare inte får väcka talan för hemfridsbrott av normalgraden om inte brottet anmälts först (4 kap. 11 § BrB). Det är därför en förutsättning för åtal att du anmäler brottet. Hemfridsbrottet kan komma att göra sig gällande i åtalet mot dig beroende på vilket försvar du och din försvarare för. Exempelvis föreligger rätt till nödvärn mot någon som olovligen trängt in i eller försöker tränga in i rum, hus, gård och fartyg (24 kap. 1 § 2 st. BrB). Sådana invändningar mot åtalet gör normalt inte åklagaren själv utan det måste du och din försvarare göra. Domstolen ska självmant beakta sådana omständigheter, men om dessa inte tillkännages för domstolen blir detta svårt. Däremot kommer inte ansvar mot den som begick hemfridsbrottet kunna göras gällande i åtalet mot dig. En separat talan väcks av åklagare om ett sådant ansvar görs gällande. I vissa fall kan åtal mot flera personer handläggas i rättegång om det gynnar handläggningen (45 kap. 3 § RB). Så är oftast fallet när flera personer varit involverade i ett brott. Så är troligtvis inte fallet här. Hoppas detta besvarade dina frågor!MVH,

Uppsägning politiska uttalanden

2021-04-29 i Uppsägning och avskedande
FRÅGA |Hej! Är det olagligt att avskeda folk enbart på basis av deras politiska åsikter? Till exempel, en McDonalds anställd berättar för sin chef att han röstar på SD, chefen ber honom då komma till hans kontor där han får sparken för det.
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret är att det inte är tillåtet att avskeda någon på grund av deras politiska åsikter. Enligt 7 § LAS (här) ska en uppsägning från arbetsgivaren vara sakligt grundad. Uppsägning kan antingen grundas på arbetsbrist eller personliga skäl. I detta fall skulle det röra sig om personliga skäl. Då ankommer det på arbetsgivaren att fullt ut styrka de faktiska omständigheter som lagts till grund för uppsägningen. I målet AD 2012 nr. 25 klargjordes att privata uttalanden som inte avser skada arbetsgivaren åtnjuter ett särskilt skydd. Politiska uttalanden torde omfattas av detta.Hoppas detta besvarade din fråga!MVH,

Försäljning av aktier i dödsbo

2021-03-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Är ensam arvtagare av en aktieportfölj. Har fått brev från Avanza att de inte en överlåtelse kan göras utan de betalar ut värdet av aktirportföljen till mig. Avanza kommer då sälja aktierna. Nu till min fråga: Hur mycket skatt måste betalas? Är det på hela summan eller är det bara på vinsten skatt ska räknas ut på? Hur ska jag deklarera det för dödsboet? För det måste väl jag göra?Hoppas att ni kan hjälpa mig med mina frågor.Tack på förhand.
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I inkomstskattelagen (här, nedan kallad IKL) finns regler om beskattning av kapitalvinst. Enligt 44 kap 26 § ska kapitalvinster (från t.ex. aktier) tas upp som intäkt det beskattningsår då tillgången avyttras. Kapitalvinst räknas ut som skillnaden mellan ersättning för den avyttrade tillgången eller för den utfärdade förpliktelsen minskad med utgifterna för avyttringen eller utfärdandet och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IKL). Detta kallas genomsnittsmetoden. Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IKL). Vid beräkningen av omkostnadsbeloppet ska det genomsnittliga omkostnadsbeloppet för samtliga delägarrätter eller fordringsrätter av samma slag och sort som den avyttrade användas. Det genomsnittliga omkostnadsbeloppet ska beräknas med hänsyn till inträffade förändringar i innehavet (48 kap. 7 § IKL). När aktier avyttras är beräkningen [Ersättningen - (antalet aktier man säljer x omkostnadsbeloppet per aktie)]. EX: Om man har 100 aktier man köpt för 1000 kronor så är det genomsnittliga omkostnadsbeloppet 10 kr/aktie. Om man sedan säljer 10 av dessa aktier för 200 kronor så blir uträkningen → 200 - (10x10). Alltså får man göra avdrag med 100 kronor och de resterande 100 kronorna tas upp till beskattning. När man köper nya aktier måste man räkna ut ett nytt omkostnadsbelopp, för att få ett nytt genomsnittligt omkostnadsbelopp. Detta gör man för att man inte får välja vilket anskaffningsvärde man vill göra avdrag med beroende på hur mycket man köpt aktien för vid olika tillfällen. För marknadsnoterade delägarrätter (alltså aktierna i ditt fall) får alternativt omkostnadsbeloppet bestämmas till 20 procent av ersättningen vid avyttringen sedan utgifter i samband med denna dragits av (48 kap. 15 § IKL). Detta kallas schablonmetoden. Får man 100 kr i ersättning så får man göra avdrag med 20 kr och skattar alltså på 80 kr x 0,3. Detta får endast göras med marknadsnoterade andelar. Onoterade måste alltid dras av med genomsnittsmetoden. Du kan alltså välja mellan att använda genomsnittsmetoden eller schablonmetoden. Däremot kan det vara svårt att veta vad omkostnadsbeloppen var för aktierna när de successivt köptes, vilket gör att schablonmetoden då kan vara att föredra. Om aktierna kommer från ett ISK-konto så räknas skatten årligen på innehavet, och då skattar du alltså inte på vinsten. Detta räknas ut automatiskt. Dessa uträkningar används på samma sätt för dödsbon som för privatpersoner. Här finns vidare praktisk information --> LÄNK Hoppas detta besvarade dina frågor!MVH,

Avgift för bild betalningsföreläggande

2021-04-30 i Avtal
FRÅGA |Hej!Jag fick en kontrollavgift på en parkeringplats utanför ett köpcentrum för att jag inte hade en p-skiva. På denna parkeringsplats finns inga skyltar om att man ska ha p-skiva vilket jag kontaktade parkeringsbolaget angående. Dom säger att skyltning gällande p-skiva finns men efter att ha dubbelkollat så har jag sett att så är inte fallet. Nu har jag kontaktat parkeringsbolaget återigen och frågat om dom kan skicka en bild på min bil för att dubbelkolla om den faktiskt står på den parkeringen. Dom säger att jag måste betala 70 kr för att få bilden på e-post. Är detta okej av dom? Borde jag inte ha rätt till bilden gratis då jag anser att dom har gjort fel och gett mig böter på en parkering där skyltning om p-skiva inte fanns?
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Bolaget får fritt ta betalt för tjänster de tillhandahåller, även om det rör ett fel som de själva gjort. Om du anser att du har rätt och de har fel kan du välja att bestrida deras anspråk. I detta fall kommer bolaget behöva kräva ett betalningsföreläggande från kronofogden, alternativt väcka talan mot dig i tingsrätten. Om ett betalningsföreläggande ansöks om kan du bestrida detta, och då måste bolaget väcka talan i tingsrätt. Förfarandet regleras i 31 § lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.I tingsrätten kommer sedan bolaget behöva styrka att det rättsförhållande som grundar att deras anspråk föreligger. Du får möjlighet att förneka omständigheterna eller åberopa egna omständigheter som strider mot bolagets bild av sakförhållandet. Hoppas detta besvarade din fråga!MVH,

Returnera vara utan fel

2021-04-29 i Konsumentköplagen
FRÅGA |Jag har beställt ett Frans- och ögonbrynsserum som det visade sig att jag inte tålde då jag vaknade med svullna ögon och bryn. Mailade dom och bad om att reklamera serumet och få pengarna tillbaka. Detta var deras svar: " Vi kan tyvärr inte göra en återbetalning på detta eftersom att du verkar vara allergisk mot något som finns i serumet. Alla ingredienser står på hemsidan, och det finns tyvärr inget vi kan göra åt det." Stämmer detta eller finns det något jag kan göra? Handlar ändå om över 600kr.Med vänliga hälsningar,
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du som konsument köpt något av en näringsidkare är konsumentköplagen tillämpligt (här). Om en vara är felaktig så får köparen kräva avhjälpande, omleverans, prisavdrag eller hävning (22§). En vara är felaktig om den i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning eller i övrigt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (17). Eftersom företaget har en förteckning över produktingredienserna och varan i övrigt inte är felaktig är min bedömning att du inte kan kräva att få lämna tillbaka produkten på grund av fel i vara. Om det var mindre än 14 dagar sen du fick varan i din besittning (hämtade ut den från posten) och detta skedde online eller via telefon kan du dock kräva att få lämna tillbaka varan och få tillbaka dina pengar utan att ett fel måste göras gällande enligt 10 och 12 §§ distansavtalslagen (här). Då har du rätt att lämna tillbaka varan oavsett vilka skäl du har. Hoppas detta besvarade din fråga!MVH,

Fel i vara

2021-03-31 i Köplagen
FRÅGA |Hej!För någon månad sedan sålde jag en begagnad Sadel till en person genom hästnet. I annonsen stod det att sadeln var i fint skick. När köparen får sadeln visar det sig att en söm i sadeln spruckit. Jag kontaktar då olika sadelmakare för atg höra om de kan laga detta plus vad det skulle kosta. Jag erbjuder köparen 1000 kr för att laga den ( fick av sadelmakaren att det skulle kosta ca 400kr) . Köparen godtar detta o jag swshar henne dessa pengarna. Nu, drygt en månad senare så får jag av köparen en screenahoot på dennes o sadelmakarens konversation, där sadelmakren säger att det är en annan skada på något som heter ortspetsen, och det kan inte sadelmakare laga själv, utan den måste isf skickat till tillverkaren för lagning. Detta är inget jag har vetat om när jag sålde sadeln, köpte den själv begagnad någon månad tidigare, men den passade inte min häst, så jag valde att sälja den vidare. För mig såg den ut att vara i fint o välskött skick, så jag skrev därför det i annonsen. Nu vill köparen att jag köper tillbaka sadeln. Är jag skyldig att göra det? Jag är ju inget proffs på sadlar, visste inte ens att det fanns något som heter ortspets på en sadel, så jag har inte vetat att den har varit trasigt eller om den kan ha gått sönder nu hos köparen eller vid frakten, då det inte synts, eller om . Jag är ärlig så köparen behövde bara betala hälften när jag skickat den, och andra hälften när hon hämtat ut den.Tack för er hjälp!
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du är en privatperson så är köplagen tillämplig på denna situation (här, nedan förkortad KöpL). Enligt 21 § KöpL ska frågan om vara är felaktig bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för varan går över på köparen. Säljaren svarar för fel som har funnits vid denna tidpunkt. Enligt 17 § KöpL är det fel på varan om den avviker från vad som avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsätta. Om köparen undersökt varan innan köpet så får hen inte som fel åberopa vad hen märkt eller borde märkt om varan (20 § KöpL). Om ni träffades upp och köparen undersökte sadeln, eller har fått bilder där felet i fråga syntes, så kan inte köparen åberopa felet. Slutligen ska varor som sålts under beteckningen "befintligt skick" eller liknande allmänt förbehåll anses felaktiga om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Vad kommer man fram till av det sammanlagda värdet av dessa regler? Jo följande:1. För att säljaren ska vara skyldig för ett fel i vara ska felet ha funnits när varan avlämnades. Detta är en bevisfråga, men som det låter på omständigheterna så verkar det ju som att felet funnits även när varan bytte ägare från dig till köparen.2. Med fel i vara avses att varan inte överensstämmer med vad köparen kunde förvänta sig. Detta är en bedömning jag tyvärr inte kan svara på i detta fall. Om man köper en begagnad vara bör man kunna räkna med lite allmänt slitage, men inget som gör produkten oduglig. 3. När det gäller begagnade varor som säljs i "begagnat skick" så krävs det att varan ska vara i väsentligt sämre skick än vad man kan förvänta sig. Allmänt slitage får man alltså räkna med om ett sådant förbehåll ges. 4. Om köparen undersökt varan så kan hen inte som fel åberopa det som hen märkt eller borde ha märkt. Eftersom jag inte har så mycket information på hur allvarliga felen är och kan därför inte jag göra en slutlig bedömning. Med dessa regler kan du dock själv försöka bedöma situationen. Om köparen visar att det är fel på varan beror det inte på köparen eller något förhållande på hans sida, får köparen kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. De primära åtgärderna är avhjälpande eller omleverans. Det är först om dessa inte kommer på fråga som köparen kan kräva prisavdrag eller hävning (37 § KöpL). Om felet i varan är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insåg eller borde insett att ett sådant fel skulle vara av väsentlig betydelse så kan köparen kräva hävning (25 § KöpL). I detta fall ska prestationerna gå åter. En sak av vikt här är att ni kommit överens om att du skulle betala för att avhjälpa ett fel. Eftersom det visade sig att sadeln var begagnat med ett annat fel hade jag påstått att detta avtal inte gäller beträffande detta fel. Slutligen: om du tror att felet fanns även när du köpte varan så kan du försöka kräva avhjälpande eller hävning av köpet i förhållande till din säljare. Hoppas detta besvarade din fråga!MVH,

Ge del av fastighet i gåva

2021-03-31 i Gåva
FRÅGA |Ge sin del av huset i gåva till andra maken vid skilsmässa.Hej Vi ska ev skiljas pga otroget . Min man vill ge sin del av huset till mig som kompensation./gåva Och ta halva skulden på lånet på huset i sitt namn . Är detta möjligt eller är det bara ytterligen en lögn ?
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige råder avtalsfrihet, innebärandes att man är fri att ingå de flesta (lagliga) avtal. Detta innebär alltså att man oftast fritt får disponera över sin egendom. Det korta svaret är alltså att det är helt möjligt för honom att ge sin del av huset till dig i gåva. Frågan om huruvida han kan ta över lånet beror på ifall banken godkänner det. Poängteras bör att gåvan inte är bindande förrän den fullbordats, förutom ifall han skrivit ett skuldebrev till dig eller annan motsvarande urkund om förpliktelse (enligt 1 § gåvolagen). Hoppas detta besvarade din fråga!MVH,