Anspråk mot dödsbo gällande fel i fastighet

2019-03-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, vi har köpt ett hus och börjat göra lite renoveringar. Under ytan upptäcker vi olika typer av fuskbygge som inte kunnat upptäckas av besiktningsman. Hur är köpt som dödsbo och det finns därför inget doldafel skydd.Frågan är då, kan man anmäla någon för fuskbygge i efterhand och går det att få någon ersättning av denne i sådana fall?Huset är byggt 2006.Tack!
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bedömningen vid fel på fastighet Ett fel i fastighet kan föreligga av två grunder. Antingen stämmer fastigheten inte överens med avtalet (inklusive säljarens utfästelser vid t.ex. visning) eller så stämmer fastigheten inte överens med vad som med fog kan förutsättas av köparen, 4 kap. 19 § Jordabalken (JB). Vad man med fog kunnat förutsätta bedöms olika beroende på framförallt fastighetens skick vid köpet. Vidare finns en undersökningsplikt för köparen. Även här tar man hänsyn till fastighetens skick samt dess normala beskaffenhet (det vill säga byggnadstyp, konstruktion och dåvarande byggnadsstandard etc.) samt omständigheterna vid avtalsförhandlingarna. Ett fel kan aldrig åberopas om köparen borde ha upptäckt felet vid undersökningen. Jag tolkar detta fall som att det rör sig om dolda fel, eftersom besiktningsmannen inte upptäckte dem. Sådana ska normalt säljaren stå för på ett eller annat sätt. Märk att det finns en reklamationsfrist för att kunna åberopa ett fel. Reklamation måste göras inom skälig tid (4 kap. 19 § a JB). Du kan heller inte åberopa fel om det gått mer än tio år sedan tillträdet (4 kap. 19 § b JB). Kan man få ersättning av ett dödsbo?Ett dödsbo har rättshandlingsförmåga och räknas som säljare. Det kan således ansvara för dolda fel. Ett dödsbo upplöses i regel när arvsskiftet har skett, det vill säga när boets samlade tillgångar har "skiftats ut" till arvingarna (regler om arvsskiftet finns i 23 kap ÄB). Det finns ingen generell tid för när ett dödsbo senast ska skiftas. Ett dödsbo kan i princip existera hur länge som helst. När dödsboet väl är upplöst svarar det dock inte längre för eventuella anspråk. Det går heller inte att rikta anspråk mot dödsbodelägarna. Detta framgår även av allmänna avtalsrättsliga principer angående att man inte kan rikta anspråk mot någon som inte är part i kontraktsförhållandet. En utomstående part kan inte svara för ett avtal som andra har ingått. Sammanfattningsvis kan ni inte kräva ersättning från dödsboet om det har upplösts. Inte heller av dödsbodelägarna.

Öppning och förstörande av testamente

2019-03-15 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej! Min mammas faster har ett testamente. Hon har ingen make, sambo eller barn. Dödsbodelägare blir således hennes syskon plus avlidnas syskons barn. Men vem har rätt att öppna testamentet? Som jag förstått är det dödsbodelägarna, men ska alla tillsammans öppna testamentet? Som jag även förstått så kan ett testamente "försvinna" och då inte finnas eller vara giltigt. Finns det något som styr att alla dödsbodelägare faktiskt ska vara med vid öppnandet så det inte blir så att en dödsbodelägare öppnar och ser att denne inte kommer få del av något arv, slänger testamentet och sedan får en del av arvet enligt den vanliga arvsrätten?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vem har rätt till arv?Då din mammas faster inte har några barn har hon inga så kallade bröstarvingar. Bröstarvingar tillhör den första arvsklassen och har rätt till arv i första hand enligt 2 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB). Den andra arvsklassen består först och främst av den avlidnes föräldrar (2 kap. 2 § ÄB). Om föräldrarna gått bort övergår arvsrätten till deras barn, det vill säga den avlidnes syskon. Detta kallas för istadarätt, nämligen en generell rätt för den rättmätige arvingens barn att träda i dennes ställe. Du har alltså helt rätt i att din fasters syskon är dödsbodelägare. Dödsbodelägare är först och främst maken/sambon, men efter bodelningen är det istället arvingarna som klassas som dödsbodelägare. Vem har rätt att öppna testamentet? Till att börja med vill jag bara informera om att det finns t.ex. advokatbyråer och banker som erbjuder att lagra testamenten. Dessa garanterar att testamentet tillkommer dödsbodelägarna efter att personen i fråga har avlidit. Det är dödsbodelägarna som har rätt att "öppna" testamentet (18:1 ÄB). Det finns inget lagkrav som säger att ett testamente måste öppnas tillsammans av samtliga dödsbodelägare. Vad händer om ett testamente försvinner? Från domstolars praxis framkommer att ett försvunnet testamente kan vara giltigt, dock är det mycket svårt att bevisa ifall man inte hittar originalet. Bevisbördan ligger på den som påstår sig ha rätt till arv på grund av ett försvunnet testamente. Detta kan exempelvis bevisas genom kopia/bild av testamentet, vittnesmål från testamentets vittnen eller möjligen vittnesmål från den jurist som hjälpt personen i fråga angående testamentet. Som du kanske förstår kan det bli väldigt knepigt om man inte har tillgång till sådana bevis.Mitt råd är slutligen att verka för att testamentet ska förvaras på säker plats, t.ex. ett bankfack eller hos en juristbyrå. Speciellt ifall misstanke finns att någon dödsbodelägare skulle få för sig att förstöra testamentet. Skulle det vara så att någon av dödsbodelägarna tar sönder testamentet, rekommenderar dig att vända dig till Lawlines juristbyrå för vidare rådgivning.