Ägandefördelning av bostadsrätt

2018-05-09 i Sambo och samboavtal
FRÅGA |Hej,Vet ej om detta är rätt forum men frågar ändå:Äger tillsammans med min sambo en bostadsrätt. Han har lagt 1.300 000 kontant och jag har lagt 1.100 000 kr kontant.Jag har sedan betalt honom 33.000 kr för att våra resp kontantinsatser ska bli mer jämlika.Innebär det då:1: att han betalt 1.267 000 kr kontant och jag fortf 1.100 000 kr kontant.eller2: han har betalt 1.283 500 kr och jag 1.116 500 kr (dvs 33.000 kr delas lika på oss båda två)Mvh Madeleine
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ägandefördelning som sambo:Huvudprincipen angående reglering av vad som tillhör vilken sambo är enkel. Det som den ena parten betalat och brukar tillhör denna. Det tilläggs alltså ingen presumtion om delad äganderätt som tillkommer äktenskap (3§ Sambolagen). Dock kan egendomen fortfarande utgöra gemensam egendom om denna införskaffats av båda och-/eller är avsedd för gemensamt bruk. I ditt fall är bostadsrätten er gemensamma egendom enligt 5§ 3st sambolagen.Med detta sagt kan det alltid vara bra att reglera vem som äger vilken del alternativt storleken på dennes del. Detta är upp till samborna att avtala om enskilt genom ett samboavtal (9§ sambolagen). Så om en bodelning skulle ske i värsta fall slipper man värdera egendomen och sedan fördela denna jämt på plats eftersom ett redan existerande avtal finns. Sammanfattat kan ni dela egendomen hur ni vill emellan er med villkor att det inte blir oskäligt fördelat och att ni skriver ett avtal om detta. Uppdelningen: En logisk uppdelning av era respektive betalningar skulle vara att din sambo nu betalat 2 267 000 och att du betalat 1 133 000 kronor. Detta för att han betalat sin del och sedan fått 33 000 av dig vilket innebär att hans kontanta betalning netto sjunker med 33 000 och blir 2 267 000. Din kontanta betalning netto stiger motsvarande vilket gör din del till 1 133 000.Detta är som sagt helt upp till er att avtala om då sambolagen tillåter avtal men reglerar inte några noggranna gränser i avtalet. Bortsett från att det inte får vara oskäligt.Vänligen

Förlikning

2018-04-19 i Alla Frågor
FRÅGA |Tjena jag fick nyss ett brev angående förlikning ifrån Njord Law firm, är detta något som ni tycker man ska betala? Svara på? eller ska vi bara skita i det. mvh Jonathan
Henrik Berg |Hej.Tack för din fråga.Det beror lite på vad det står exakt i brevet. En förlikning kan uppkomma av olika skäl. Exempel på vanliga förlikningar är t.ex. reklamation. Sedan finns det versioner om när ena parten vill ha skadestånd och parterna sedan kommer överens om ett belopp utan rättsväsendets inblandande. Man kan säga att det är en frivillig lösning på ett juridiks problem (civilrättsligt). Min rekommendation är att du tar kontakt med företaget och försöker minnas om du kan ha gjort/hamnat i en situation där en förlikning kan ha uppstått. T.ex. om du reklamerat något eller begärt ersättning för något. Alternativt att någon begärt ersättning av dig eller reklamerat något till dig. Vänligen

Beskattning av bostadsrättsförsäljning.

2018-04-09 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Min fd man och jag äger bostadsrätt tillsammans med vår dotter, fördelning är att dottern äger 10% och vi 45% vardera. Det är dottern som bor där. Nu vill min fd man ge bort sin del som förskott på arv. Hans 45% ska dock ges rättvist halva till dottern och andra halvan till vår son som har annat boende. Antingen får sonen äga 22,5% i lägenheten och får pengar när den säljs eller, vilket dottern skulle föredra, så köper hon hans andel, dvs köper ut honom. Hur blir det skattemässigt för sonen om han säljer sin del? Finns det nåt bättre sätt att få det rättvist?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer kort förklara hur beskattning av bostadsrättförsäljning fungerar. Kort svar finns längst ned.Bostadsrätt:En försäljning kommer att beskattas enligt inkomstslaget kapital (41 kap. 1§ inkomstskattelagen). Detta eftersom en eventuell vinst kommer från saker som räknas som en tillgång. När man beräknar skatt från en bostadsrättsförsäljning tar man sin inkomst som man får för av försäljningen och drar av omkostandsbeloppet och andra kostnader för försäljningen (44 kap. 13§ inkomstskattelagen). Det som blir överskott är ens skattepliktiga underlag. Omkostnadsbeloppet är det belopp som man anskaffade bostadsrätten för (44 kap. 14§ inkomstskattelagen). Till detta räknas eventuellt andra utgifter man haft som avser förbättring av bostadsrätten (46 kap. 8-10§§ inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är saker som gör att bostadsrätten är i bättre skick än den var vid köpet. Att byta ut trasigt golv räknas inte. Men om man byter ut golvet mot finare golv räknas detta. Då har det skett en förbättring av bostadsrätten än hur den var vid köpet. Till detta räknas även pengar man tillskjutit bostadsrättsförening om pengarna avsåg ombyggnation, tillbyggnation eller annat underhåll av övriga fastigheten (46 kap. 7§ inkomstskattelagen).Har man köpt bostadsrätten direkt från ett privatbostaddsföretag ska omkostandsbeloppet vara det belopp som är insatsen enligt upplåtelseavtalet (46 kap. 5§ inkomstskattelagen). Om insatsbeloppet har ändrats gäller det belopp som står i upplåtelseavtalet när man avyttrar bostadsrätten. Äger man endast en del av en bostadsrätt tar man omkostnadsbeloppet och andra förbättringsutgifter multiplicerat med sin andel. T.ex. om man äger hälften tar man (omkostnadsbeloppet och andra förbättringsutgifter totalt) x 0.5.Exempel:A ska sälja sin bostadsrätt till B. Bostadsinsatsen var 1 000 000 kr och A har lagt ner ytterligare 200 000 på renovering som gjorde bostadsrätten bättre. A har även lagt ner 100 000 kronor för vanligt underhåll.-Insatsen för bostadsrätten: 1 000 000 kronor.-Förbättringsutgifter (typ renovering/nytt kök): 200 000 kronor. -Utgifter för underhåll (typ bytt gammalt golv). 100 000 kronor. A har alltså lagt ut 1 300 000 kronor. Men endast 1 200 000 kronor kommer att få räknas av mot eventuell vinst. Så om A fick 2 000 000 för sin bostadsrätt kommer A att göra en vinst om 800 000 kronor. Av detta ska 30% tas som skatt (65 kap. 7§ inkomstskattelagen). Dock finns en specialregel gällande bostadsrätter vilket innebär att endast 22/30-delar av vinsten är skattepliktigt (46 kap. 18§ inkomstskattelagen). Arv:Till att börja med är saker man får genom arv skattefritt i Sverige (8 kap. 2§ inkomstskattelagen). Detta innebär att din son inte kommer beskattas på arvet i sig. Däremot finns även något som kallas kontinuitetsprincipen. Denna princip innebär att din son kommer hamna i samma skattemässiga sits som sin pappa (44 kap. 21§ inkomstskattelagen). Alltså gäller ovanstående regler för din son men man använder hans pappas utgifter. Detta innebär att eftersom hans pappa la ner kostnader för t.ex. insatsen eller köpeskillingen för bostadsrätten och eventuella andra förbättringskostnader kommer han få räkna av dessa kostnader mot sin vinst. Om jag får hänvisa till exemplet ovan så kommer A:s son hamna i samma sits som A själv. Svar:Oavsett om han säljer sin del direkt eller senare spelar det ingen roll då båda alternativen leder till samma effekt. Det som spelar roll är hur mycket han får i ersättning för försäljningen. Får han mer i ersättning än vad hans pappa lagt ner som omkostnadsbeloppet och andra förbättringsutgifter kommer han behöva betala viss skatt på vinsten (se ovan). Skillnaden blir väll när han kommer beskattas, eftersom skatt bara kan utfalla när man sålt sin tillgång (41 kap. 8§ inkomstskattelagen).

Rätt till arv och fördelning.

2018-03-25 i Arvsskifte
FRÅGA |https://lagen.nu/1958:637HejVi är fyra syskon som kommer få ärva huset efter våran mor när hon avlider, hon har alltid sagt att en av mina bröder ska köpa huset henne. Han har hållit efter huset åt henne i många år och hon säger till honom att han gör det till sig själv. Nu har min oresonliga syster börjat delge intresse för att bli delägare med 25 % vilket min bror ej går med på.Min fråga är: Finns det något man kan göra nu eller sedan för att hjälpa min bror och min mor för att han ska få köpa huset av framtida dödsboet ensam?Tack på förhand
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att förklara hur rätt till arv fungerar och hur man fördelar detta. Kort svar finns längst ned.Grundläggande arv.När en person går bort ska arv fördelas. Arvet ska om inget annat avtalas fördelas lika mellan de som har arvsrätt. De som främst har denna rätt är barnen (2 kap. 1§ ärvdabalken). Man kan dock genom testamente ge en av arvingarna en större del än de andra (11 kap. 1§ ärvdabalken). Detta har dock en begränsning genom laglott. De med arvsrätt har rätt till minst 50% av det som de skulle fått om inget testamente fanns (7 kap. 1§ ärvdabalken). Man kan alltså inte testamentera allt till en av arvingarna. Exempel:Om A och B ska ärva 100 000 kommer de att få 50 000 var enligt 2 kap. 1§ 2st ärvdabalken. Om ett testamente finns som vill ge personen A allt kan han maximalt få 75 000. Eftersom personen B har rätt till 25 000 vilket är hälften av det han skulle fått utan testamente (50 000 x 0.5 = 25 000) enligt 7 kap. 1§ ärvdabalken.Arvets fördelning:När dödsboet är sammanräknat och man kommit fram till vad alla ska få så ska arvet fördelas. I ett dödsbo är det vanligt att det finns diverse saker. Dessa saker kan vara bostad, fritidshus, bohag, konst, pengar etc. Dessa saker kommer att räknas ihop till ett sammanlagt värde. Det är detta värde som fördelas. Detta innebär att dödsboet kan sälja all egendom och sedan dela ut endast pengar eller så kan sakerna delas ut direkt. Så länge alla får sin del i värde kan man avtala om fördelningen lite hur som helst. Hur förfarandet går till är upp till dödsbodelägarna. Alternativa vägar:Konkret innebär detta att din syster egentligen inte har rätt till 25% av huset utan hon har rätt till 25% av husets värde. På samma sätt har din bror egentligen ingen rätt till huset i sig utan 25% av detta värde. Utköp ur fastigheten:Ett alternativ skulle vara att ni eller din bror löser ut hennes del. T.ex. att hon får en större del av eventuella likvida medel eller annan egendom. Detta kräver dock att båda är med på detta. I praxis är det inte ovanligt med sådana problem. Om 2 arvtagare vill ha en fastighet och inte kan komma överens så har båda lika rätt till fastigheten/bostaden. Ett sätt att gardera sig mot följande situation är att ena får fastigheten/bostaden testamenterad till sig och den andra får något annat som ersättning. Köp av fastighet i förtid:Ett annat förslag skulle vara att din bror köper fastigheten innan er mot går bort. Detta bör dock ske till marknadspris får att undvika att det ses som ett förskott på arvet (6 kap. 1§ ärvdabalken). Förskott på arv innebär kort att man från sitt senare arv ska avräkna det man fått innan. Saker som utbildningspengar, eller gåvor räknas inte (6 kap. 2§ ärvdabalken). Om inte "gåvan" är allt föräldern har eller mycket mer än en "vanlig gåva". Om han skulle köpa fastigheten för under marknadspriset och detta ses som förskott på arv, kommer hans senare arv att minska beroende på hur mycket under marknadspriset han betalade. Om han betalade 100 000 under marknadspriset kommer hans arv att minska med 100 000 (6 kap. 1§ ärvdabalken). Om hans förskott på arvet överstiger hans senare arv kan han bli skyldig att utge mellanskillnaden till dödsboet eller de andra arvingarna (6 kap. 4§ ärvdabalken). Offentlig auktion: Om fastigheten innehas med samäganderätt. Om inte problemet skulle lösas inget arvet ska skiftas efter er mors bortgång är dock grundidén att din bror och syster har samma rätt till huset. Om den ena köper ut den andra är som sagt fritt att avtala om. Detta innebär att de kommer få huset med samägande (1§ lag om samäganderätt). Om en fastighet innehas med samäganderätt kan delägarna begära att en förvaltare (god man) ska ta hand om fastigheten (3-5§§ lag om samäganderätt). Detta kan ske på begäran till rätten om man vill få tid att lösa konflikten. Om situationen inte löses kan delägarna begära att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion (6§ lag om samäganderätt). I en sådan situation har din bror som möjlighet att köpa tillbaka huset på auktionen. Kort svar.Mott råd är att ni försöker reda ut detta snarast. Antingen genom att ni sätter er ned och diskuterar eventuellt utköp eller liknande. Om detta inte går kan din bror be din mor att han får huset testamenterat till sig och att din syster kanske får något annat som kompensation. Hon har som sagt rätt till hälften av sin fjärdedel, av totala arvets värde (7 kap. 1§ ärvdabalken). Det beslutet är helt upp till din mor (9 kap. 1§ ärvdabalken). Om inget av ovanstående går kan ett alternativ vara att din bror köper fastigheten i förtid. Han behåller som sagt äganderätten även om det skulle ses som ett förskott av arv men måste kanske utge mellanskillnaden (6 kap. 1§ ärvdabalken). Därför rekommenderar jag att det sker till marknadspris. I värsta fall ägs fastigheten med samäganderätt och kan säljas genom offentlig auktion. I så fall måste din bror köpa tillbaka huset genom att vinna budgivningen.Vänligen

Bostadsrättsföreningar.

2018-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |kan en person i brf.väljas till ordförande trots eget intresse i form av ett avtal om fastighetscericemellan honom och föreningen
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bostadsrättsföreningar. En bostadsrättsförening får i stor utsträckning under samma lag som andra ekonomiska föreningar (1 kap. 1§ 2st bostadsrättslag (1991:614). När det gäller val av styrelse och dess ordförande finns det inga speciella krav på objektivitet eller neutralitet. Det innebär att även om man har ett stort personligt intresse i föreningen affärer och angelägenheter är detta inget direkt hinder. I vissa fall kan det även vara bra. Enda hindret för att vara styrelseordförande är att denne person inte får vara VD i samma förening. VD förekommer dock sällan i just bostadsrättsföreningar. Med detta sagt så finns det dock jävsregler om man väl är styrelseledamot eller ordförande. Ordföranden får inte handlägga frågor som rör dennes inga relation eller angelägenheter med föreningen (6 kap. 10§ Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar). Detta innebär konkret att ordföranden och styrelseledamot inte får handlägga eller oftast ens närvara vid frågor som rör honom och t.ex. servicefrågor om hans lägenhet/hus. Detta för i största utsträckning möjligt motverka former av maktmissbruk. Sammanfattar är svaret att en person i ditt fall får väljas till ordförande. Men ordföranden får inte handlägga frågor som rör dennes privata relation med föreningen. Om dock frågan rör ordföranden och flera andra är det kanske tillåtet beroende på dennes intresse i frågan. Vänligen

Ändring av testamente.

2018-04-12 i Testamente
FRÅGA |min man och jag har tidigare skrivit ett inbördes testamente där vi ärver varann med fri förfoganderätt.Efter det har jag köpt en lägenhet för egna ärvda pengar, till vår gemensamma enda son . (min man har två särkullsbarn)Jag har registerar lägenheten som enskild egendom för att sonen ska få lägenheten.Har nu fått veta att jag måste skriva ett testamente på lägenheten, så att den går till vår son, och att inte min man ärver den efter min bortgång(om jag går först)Hur gör jag nu.Kan man skriva ett testamente på bara lägenheten. Eller måste det skrivas in i det redan existerande testamenetet.Eller ska vi riva det gamla och skriva helt nytt.Tacksam för svar.Hälsar Barbro Frostegren
Henrik Berg |Hej. Tack för din fråga. Jag kommer kort förklara hur testamenten ändras och hur ändringen får bindande effekt. Jag kommer även förklara grundligt vad hur arvsfördelningen sker. Kort svar finnes längst ned.Arvsrätt:De personer som har arvsrätt är framför allt ens bröstarvingar (2 kap. 1§ ärvdabalken). Detta inbär konkret att hela din kvarlåtenskap kommer tillfalla din son. Dock om man är gift är huvudregeln att hela ens kvarlåtenskap först kommer att tillfalla maken med fri förfoganderätt med undantag för sälkullsbarn som får ut sitt arv direkt (3 kap. 1§ ärvdabalken). Skillnaden mellan fri förfoganderätt och äganderätt är att det är menat att den efterlevande maken endast ska förvalta kvarlåtenskapen. Om den efterlevande maken skulle ge bort kvarlåtenskapen efter den avlidna maken, utan den avlidna makens arvingars tillstånd, ska detta kompenseras för (3 kap. 3§ ärvdabalken). Detta innebär i ditt fall att om din make skulle ge bort din kvarlåtenskap som ska tillfalla din son kommer din son att få del av din makes sälkullsbarns arv tills din sons arv är kompenserat för. Kan detta inte ske kan gåvan återgå om mottagaren inte var i god tro (3 kap. 3§ 2st ärvdabalken).Regeln i 3 kap. 1§ ärvdabalken är dock dispositiv och kan avtalas bort genom ett testamente. Detta med en begränsning att din make har rätt att få ut 4 ggr prisbasbelopp av totalt dennes enskilda egendom och gendomen från bodelningen. 4 ggr prisbasbelopp är 182 000 kronor för 2018. Om din makens enskilda egendom överstiger detta belopp blir gränsen, praktiskt sett, irrelevant.Testamente.Ett testamente har ett formkrav att det måste vara skriftligt samt bevittnat av två samtidigt närvarande vittnen (10 kap. 1§ ärvdabalken). Detta för att man ska kunna försäkra sig om att det är testatorns verkliga vilja och underskrift. det finns inget krav på att vittnena ska ta del av testamentets innehåll. Vidare kan inte den som vittnar ett testamente ärva genom testamentet (10 kap 4§ 2st ärvdabalken). Detta innebär t.ex. att om din son vittnar testamentet kan inte har ärva genom testamentet men har kvar sin legala arvsrätt enligt 2 kap. ärvdabalken. Vad gäller ändringar och tillägg i testamentet kan detta göras enligt 10 kap. 6§ ärvdabalken. Tillägg och ändringar måste dock genomgå samma formkrav som upprättandet av ett nytt testamente med två samtidigt närvarande vittnen. Detta av samma skäl som för upprättandet av ett nytt testamente (10 kap. 1§ ärvdabalken). Detta innebär att en ändring eller ett nytt testamente inte spelar någon större roll. Svar:Det spelar ingen större roll hur ni lägger upp testamentet. Ett nytt testamente och ett ändrat testamente har samma verkan och de har även samma formkrav. Då som sagt båda kräver bevittning av två samtidigt närvarande vittnen. Tänk dock på att din son inte får skriva under som vittne. I så fall får han inte vara testamentestagare vilket gör att hela syftet fallerar. Vidare är testamentet vattentätt i den mån det inte inskränker din makes rätt till 4 ggr prisbasbeloppet enligt 3 kap. 1§ ärvdabalken (182 000 kronor 2018). Dock om han totalt sett får ut mer än detta genom både bodelningen och sin enskilda egendom är det inga problem.Vänligen/

Bodelningsavtal.

2018-04-03 i Bodelning
FRÅGA |Hej! Jag och min fru ska skilja oss. Jag har hittat en lägenhet som jag kommer flytta till inom det närmsta. Hon ska behålla huset, för att göra detta möjligt kommer jag att stå kvar som delad ägare och på lånen tills vidare. Vad bör vi tänka på när vi gör på det sättet? Kan man skriva ett bodelningsavtal även fast jag står kvar på detta? Något annat man bör tänka på?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Kort svar finns längst ned.Bodelning:När makar ska skiljas ska en bodelning ske (9 kap. 1§ Äktenskapsbalken). Utgångspunkten vid bodelningen är att all den egendom som ägts gemensamt av makarna ska delas (10 kap 1§ och 9 kap. 2§ äktenskapsbalken). Tidpunkten för när man kollar vad som är gemensam egendom är när anmälan om äktenskapsskillnad kom in till domstol (9 kap. 3§ äktenskapsbalken). All egendom som inte är gemensam är enskild egendom (7 kap.1§ äktenskapsbalken). Detta innebär att bortsett från personliga saker som t.ex. kläder eller saker man fått i gåva är resterande egendom gemensam (jfr. 7 kap. 2§ äktenskapsbalken). Om dock bara ena maken använt sig av viss sak kan denna komma att ses som enskild egendom. Om t.ex. endast ena maken använder en gräsklippare eller spelplattform kan denna bli enskild. Vad som är gemensam egendom eller inte är dock inte satt i sten. Man kan nämligen skriva äktenskapsförord med båda makars samtycke som sedan skickas till skatteverket för registrering (7 kap. 3§ äktenskapsbalken). Då tar äktenskapsförordet över vad lagen säger. En bodelning måste inte göras om makarna endast äger gemensam egendom eller att man kommer överens om vem som ska få vad.Bodelningsavtal:Genom ett bodelningsavtal kan man reglera vem som ska tilldelas vilken egendom. Detta måste registreras till skatteverket för att gälla (9 kap. 1§ 2st äktenskapsbalken). Ett bodelningsavtal kan skrivas innan äktenskapsskillnad pågår. Vad som föreskrivs i avtalet är helt upp till parterna att avtala om. Den enda gången lagen beblandar sig är genom avtalslagens giltighetsgrunder. Ett avtal kan t.ex. ändras om man skulle anse att avtalet uppkommit genom ocker, svek trolöshet eller genom annan oskälighet (se 28-36§§ avtalslagen). Sammanfattat svar:Det är helt fritt för er att avtala om vad ni vill, med villkor att båda går med på detta och att ni anmäler detta till skatteverket. Avtalet måste även skrivas under av er båda för att det ska gå att registrera. Det som kan ändra om avtalet senare är om ena maken anser att avtalet blivit oskäligt eller liknande p.g.a. senare uppkomna omständigheter (28-36§§ avtalslagen). Vidare kan det vara bra om ni gemensamt pratar med fordringshavaren (banken) av lånet och kolla att de är trygga med att båda står kvar på lånet. Ser dock inte anledningen till att de skulle neka detta. Om du eller din make har vidare frågor om bodelningsavtal är ni varmt välkomna att kontakta Lawlines gratis telefontjänst som ni hittar under "kontakt" på Lawlines hemsida. Vänligen

Fel i bostadsrätt.

2018-03-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |https://lagen.nu/1990:931https://lagen.nu/1990:931Jag kan beskriva mitt ärende. Min son har skrivit på ett överlåtelseavtal på en bostadsrätt i Åre i förra veckan. Vi har även betalt in handpenningen.I prospektet står det att boarean är 75 kvm.När jag läser av ritningen som jag nu fått av mäklaren, får jag ytan till 67,5 kmv, inklusive badrum och bastu (dock ej uthus - men det är bara på ca 1 kvm)Jag har mailat mäklaren och frågat vad som gäller?Hur tycker ni att jag ska agera framåt?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att beskriva hur fel i bostadsrätter fungerar. Ett sammanfattat svar finns längst ned.Bostadsrätter:En bostadsrätt räknas som lösöre och går därmed inte under jordabalkens regler om fel. Detta innebär inte att man inte kan göra gällande fel. Istället för jordabalkens regler använda då köplagens regler (1§ köplagen jfr. 1 kap. 1§ jordabalken). Bostadsrätten är alltså en vara. I första hand vänder man sig till avtalat skick. Om t.ex. en brist avtalas om har avtalets innehåll företräde framför köplagen då denna är dispositiv. Om inget avtal som reglerar fel eller skick på bostadsrätten använder man köplagen. I 17§ köplagen beskrivs grunden till vad fel i en vara är. Fel är om varan inte kan användas för varans syfte, om den inte kan användas alls eller inte har utfäst egenskap. Enligt 18§ köplagen är varan även att se som felaktig om den inte är som säljaren, eller ombud för denne, har utfäst. Dessa regler kan jämföras med felreglerna i 4 kap. 19§ jordabalken. Exempel på fel kan vara om man köper en TV som är trasig är den felaktig enligt 17§ 2st 1p köplagen. Fungerar TV:n men inte kan ta emot kanaler som säljaren utfäste att den kunde är den felaktig enligt 18§ köplagen. Men varan är felaktig oavsett om 17§ eller 18§ ska tillämpas. Befintligt skick:Vanligt är dock att bostadsrätten säljs i "befintligt skick". Då träder 19§ köplagen in istället för 17 och 18§§ köplagen. Om något säljs i befintligt skick är detta ett tecken på att varan är i sämre skick än vanligtvis. Med detta kan också köparen inte förvänta sig samma kvalité som man kan av en helt ny vara. För att något ska vara fel enligt 19§ köplagen krävs:-Varan inte överensstämmer med säljarens utfästelse och detta fel har inverkat på köpet. Alltså om man kanske inte velat köpa bostadsrätten för det priset, eller överhuvudtaget, om man vetat om varans riktiga skick. Eller.-Säljaren ej berättat omständighet som denne måste ha känt till om köparen kunnat räkna att bli informerad om detta. Om förtigandet inverkat på köpet. Eller.-Varan är i sämre skick än vad köparen kunnat förvänta sig. I praxis så krävs det normalt sett att felet ska ha varit dolt vid köptillfället. Alltså har köparen vetat om en brist i varan får man inte göra denna gällande. När fel uppstått.Utgångspunkten för om fel föreligger baseras i 21§ köplagen. Felet ska ha funnits innan köpet. Dock kan vissa fel vara dolda eller inte ha uppenbarats än. Om fel uppkommer senare p.g.a. brist i varan som fanns där innan är det fortfarande ett fel.Undersökningsplikt:Enligt 20§ köplagen har köparen en undersökningsplikt av varan innan köpet. Detta innebär att man ska utföra en okulär besiktning. Alltså att man relativt ingående ska kontrollera om fel finns. Denna undersökningsplikt varierar i omfattning. I vissa fall räcker det med en snabb undersökning om varan t.ex. är ny. I vissa fall måste en mer ingående undersökning göras om varan är i allmänt sämre skick. Undersökningsplikten kan dock påverkas av säljarens utfästelser och dennes vetskap vid köpet. T.ex. om säljaren utfäst en egenskap hos varan, muntligt eller i skrift, kan detta underlätta undersökningsplikten. Exempel i praxis är NJA 1983 s. 858 då mäklare utfästa viss areal som inte stämde. Undersökningsplikten inskränktes därmed trots att köparen fått de riktiga handlingarna. Om dock säljaren specifikt ber köparen att dubbelkolla informationen inskränks inte undersökningsplikten.Reklamation:För att få göra gällande ett fel ska man även reklamera felet (32§ köplagen). Detta ska göras till säljaren "utan oskäligt dröjsmål". Hur lång tiden är varierar. I vissa fall kan reklamationsfristen vara ett par dagar och i andra fall flera månader vid dolda fel. Huvudsaken är att man göra detta snarast efter att man upptäckt eller borde ha upptäckt felet. I vissa fall ursäktas man någorlunda om man måste be om rådgivning i samband med reklamationen. Dessa fall är dock få.I ert fall:I ditt och din sons fall verkar det som att fel föreligger. En bostadsrätt säljs som sagt oftast i befintligt skick vilket utökar undersökningsplikten. Denna undersökningsplikt avseende bostadsrätten areal kan dock inskränkas, se ovanstående praxis, då arealen framgick i prospekten. Prospekten bör kunna ses som en utfästelse av säljaren. Således verkar ett fel enligt 19§ köplagen föreligga och undersökningsplikten enligt 20§ köplagen inskränks genom utfästelse. Att arealen varit mindre än 75kvm innan köpet är nog ganska självklart.Sammanfattat svar:Jag skulle råda dig och din son att snarast kontakta säljaren och meddela att ni anser att fel föreligger. Med detta har ni reklamerat i tid så att er rätt att göra felet gällande inte bortfaller. Vidare är du och din son varmt välkomna att kontakta Lawlines kostnadsfria telefonrådgivning på numret: 08-533 300 04. Vänligen