Hur sker en tvångsförsäljning?

2021-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Hur går man väga när man vill tvångsförsälja en villa? Den ägs ihop och den andra vill inte sälja.Det finns inte någon, mark, skog utan bara en tomt.Mvh
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar samäganderättslagen (SamägL). I mitt svar kommer jag utgå från att ni inte avtalat om att lagen inte ska gälla.Som delägare kan du tvinga fram en försäljning på auktion för er gemensamma räkning . Ansökan om en sådan försäljning lämnas in till tingsrätten. En sådan försäljning kan stoppas om den finns synnerliga skäl enligt 6 § SamägL; detta undantag tolkas dock väldigt restriktivt varför det sällan blir aktuellt. Vidare kan någon av delägarna (du eller den andra personen) begära att domstolen ska besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under enligt 9 § SamägL. Minimipriset har som funktion att skydda den andra delägaren mot en oförmånlig försäljning. Priset får dock inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.När tingsrätten beslutar om att fastigheten ska säljas på auktion kommer de att utse en god man vars uppgift är att sköta om auktionen och fördela köpeskillingen, 8 § SamägL.Sammanfattningsvis finns det en möjlighet att driva igenom en försäljning även om den andra personen motsätter sig det. Eftersom ni äger fastigheten gemensamt kan du begära att tingsrätten ska besluta att den säljs på offentlig auktion. Det kommer av rätten i sådana fall att utses en god man som sköter försäljningen.Vänliga hälsningar,

Vad anses som normalt slitage?

2021-08-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har en hyresgäst som har bott i min lgh i 2 år. Nu när utflyttning va så upptäcktes ett "hål" i golvet. Denna utan är drygt 10x10cm stor och ca 2 mm djupt. Dom har haft dator stolar som dom har kört med fram och tillbaka på denna yta. Dom har haft skydd under där stolarna har varit men säger dom. Men ändå så har det blivit ett "hål". Hyresgästen säger att detta är normal slitage. Men jag tycker att det är mer än det då den ligger typ mitt i rummet. Hur ser ni på detta?
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga aktualiserar Jordabalken (JB). Hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten med vad därtill tillhör 12 kap. 24 § första stycket JB. Vidare är hyresgästen skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande. En skada på lägenheten som uppkommer genom normalt slitage är hyresgästen däremot inte skyldig att ersätta. Eftersom lagen är tvingande till hyresgästens fördel enligt 12 kap. 1 § femte stycket JB är det du som hyresvärd som har bevisbördan att bevisa att skadan skett genom försummelse hos hyresgästen. Vad anses vara normalt slitage?Normalt slitage uppkommer genom naturligt användande av bostaden. Bedömningen om en skada har uppkommit genom normalt slitage eller inte görs i det enskilda fallet och det är därför svårt att ge ett klart svar på vad som anses vara normalt slitage då det inte uttryckligen står i lagtext, man tar därför hjälp från praxis. Några exempel på normalt slitage är hål i väggar efter tavlor, små repor i golv efter möbler, liten mängd fettfläckar på vägg och tak, små repor i handfat och badkar. En repa av den storleken du beskriver kan eventuell anses vara mer än normalt slitage med hänsyn till de nämnda exemplen. SlutsatsAtt besluta om vad som räknas som vårdslöshet och vad som räknas som normalt slitage är inte helt enkelt. Huvudregeln är att bostaden ska återlämnas i samma skick med undantag för viss normalt slitage som uppstår vid normalt boende. Hyresgästen svarar endast för skador som uppstått under hyrestiden och som motsvarar onormal användning av bostaden. Att använda en datorstol är att anse som normalt, men att använda den på ett sätt som orsakar en så stor skada som sannolikt vuxit under en längre period kan eventuellt anses vårdslöst. Det är som nämnt du som hyresvärd som har att bevisa att skadan hör till onormalt slitage och har uppkommit genom vårdslöshet från hyresgästens sida. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,

Hur sker en överlåtelse av en villa?

2021-07-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min man äger hälften var av vår villa. Min man vill nu ge sin del till mig! Hur går vi till väga? Mvh
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns olika sätt att göra en sådan överlåtelse. Utifrån din fråga antar jag att din man vill ge sin del till dig som gåva, men jag kommer för säkerhetsskull redogöra för de andra alternativen också. Överlåtelsen kan ske genom köp eller gåva. Eftersom överlåtelsen är mellan makar kan det även ske genom bodelning. Din fråga aktualiserar främst Jordabalken (JB) och eftersom överlåtelsen sker mellan makar aktualiseras även Äktenskapsbalken (ÄktB).Överlåtelse genom köpOm ni väljer att överlåta delen av fastigheten genom köp måste ni upprätta en köpehandling enligt 4 kap. 1 § JB. Köpehandlingen är ett formalavtal vilket betyder att den måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Formkraven är att köpehandlingen måste vara skriftlig, innehålla köparens och säljarens underskrifter, innehålla uppgift om köpeskillingen och en förklaring om vilken fastighet och hur stor andel köpet avser. Ni måste även ansöka om lagfart hos lantmäteriet inom tre månader från att köpehandlingen upprättats, 20 kap. 1 § JB.Enligt huvudsaklighetsprincipen kan dock köpet anses vara en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet, men det krävs även att den som ger bort sin andel har en gåvoavsikt. Är personen en närstående person till dig presumeras gåvoavsikten vara uppfylld; men visar det sig att det inte finns en gåvoavsikt så räknas överlåtelsen som ett köp trots att ersättningen understiger taxeringsvärdet.Vid köp ska du förutom köpeskillingen även betala stämpelskatt. Låt oss säga att ni väljer att sälja andelen för en symbolisk summa på 1000 kr och fastighetens taxeringsvärde ligger på 300 000 kr. Stämpelskatten beräknas på det högsta av dessa två belopp, i detta fall taxeringsvärdet. Stämpelskatten ligger på 1,5 % för privatpersoner vilket betyder att en stämpelskatt på 4 500 kr ska betalas enligt exemplet. Om det visar sig att det fanns en gåvoavsikt kan överlåtelsen som jag tidigare nämnde istället räknas som en gåva, i sådana fall betalas stämpelskatt endast under vissa förutsättningar som jag kommer redogöra för längre ner.Överlåtelse genom bodelningOm ni vill göra en bodelning under äktenskapet måste en anmälan skickas till Skatteverket innan ni skriver en bodelningshandling. Det finns ingen särskild blankett för bodelningar under äktenskapet, ni skickar istället in en anmälan till Skatteverket, 9 kap 1 § ÄktB. I anmälan förklarar ni att ni vill bodela under äktenskapet; anmälan ska innehålla era underskrifter och ni kommer även behöva betala en ansökningsavgift. Ni kan läsa mer om hur en bodelning under äktenskapet sker på Skatteverkets hemsida som även anger adressen ni skickar anmälan till om ni väljer detta alternativ. Ni måste även här ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Vid bodelning betalas ingen stämpelskatt.Överlåtelse genom gåvaDå du i din fråga skriver att din man vill "ge" sin andel till dig antar jag att att han vill överlåta den till dig som en gåva. I sådana fall ska ett skriftligt gåvobrev upprättas; gåvobrevet har samma formkrav som vid köp, 4 kap. 29 § JB; gåvobrevet ska alltså vara skriftlig, innehålla era underskrifter och en förklaring om vilken fastighet och hur stor andel gåvan avser. Inom tre månader från att gåvobrevet upprättats måste du som mottager huset som gåva ansöka om lagfart hos Lantmäteriet, 20 kap. 1-2 §§ JB. För att gåvan ska bli gällande mot eventuella borgenärer, d.v.s. få sakrättslig verkan, så måste gåvan även registreras hos Skatteverket, 8 kap. 1 § och 16 kap. 2 § ÄktB.Enligt 8 kap. 1 § Inkomstskattelagen är gåvor skattefria och givaren behöver inte betala någon vinstskatt, 44 kap. 3 § Inkomstskattelagen. Mottagaren av gåvan träder in i givarens skattemässiga situation vilket kortfattat innebär att beskattningen skjuts upp tills dess att du själv säljer fastigheten.Vid gåva kan stämpelskatt behöva betalas om det sker en motprestation för gåvan, t.ex. att ett lån övertas eller en ersättning betalas, och det överstiger 85 % av föregående års taxeringsvärde för andelen av fastigheten som gåvan avser. Låt oss säga att du ger bort din andel i gåva för 100 kr och taxeringsvärdet för andelen av fastigheten var 300 000 kr det föregående året. Eftersom det är en gåva, d.v.s. givaren har en gåvoavsikt, och motprestationen på 100 kr understiger 85 % av 300 000 kr så behöver man inte betala en stämpelskatt enligt exemplet.SammanfattningDet finns flera olika alternativ för hur ni kan överlåta fastigheten; köp, gåva eller bodelning. Beroende på vad ni väljer kan ni bli tvungna att skriva eventuella handlingar med särskilda formkrav, om ni vill ha hjälp med detta är ni varmt välkomna att kontakta en av våra jurister här på Lawline.Om ni har ytterligare frågor är ni varmt välkomna att återkomma till oss på Lawline!Vänliga hälsningar,

Störande grannar på nattetid, vad kan jag göra?

2021-05-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi bor i en bostadsrätt och har grannar ovanför oss som stör oss rätt mycket.Det vi funderar över är just deras aktiviteter på nätter. Ibland kan de vara upp från 12 på natten fram till 02-03 på natten och gå fram och tillbaks, öppna garderober och byrålådor osv, vilket hörs väldigt väl ner till oss.Det är inte bara någon som går upp och går på toaletten eller till köket o dricker vatten, utan de utför uppenbarligen någon form av aktivitetet där uppe som innebär att de vandrar fram och tillbaks.Vi kan förstå att man måste få röra sig fritt dagtid i sin lägenhet, men däremot att schemalägga såna här aktiveter som pågår långt in i natten känns som de borde vara orimligt med tanke på hur mycket det påverkar oss negativt.Vad tror ni, har vi rätt på vår sida att klaga på detta? Det sker ganska regelbundet också, iaf några gånger i månaden.åå
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Då ni bor i en bostadsrätt blir Bostadsrättslagen (BrL) tillämplig. Enligt 7 kap. 9 § BrL ska bostadsrättshavaren vid användning av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Vid en bedömning av vilka störningar som skäligen bör tålas utgår man från den allmänna uppfattningen. I flerfamiljshus måste man tåla en viss grad av störningar, bedömningen görs utifrån varje enskilt fall och det är därför svårt att avgöra vad som anses vara en accepterad nivå av störande moment. Dock är gränsen för vad som bör tålas lägre under natten; en bostadsrättsförening har normalt ordningsregler som ska följas och i dessa skriver man ofta att det ska vara tyst på nattetid. Mitt tips är att prata med grannen och förklara er situation. Jag råder er dessutom att upprätta en "störningsdagbok" där ni antecknar varje störning, vilken tid på dygnet den sker och till vilken grad; det är alltid fördelaktig om du kan bevisa att grannen fört oljud. Om störningarna fortsätter har du alltid rätt att framföra dina klagomål till styrelsen, de har en undersökningsskyldighet och ska ta situationen på allvar. Jag hoppas det löser sig och om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,

Får jag lämna min hyresrätt på nattetid?

2021-09-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Får man gå in och ut ur sin hyresrätt när man vill? För enligt mina hyresvärdar så får man ej gå ut och röka alls på natten även om man är tyst och stänger dörrar försiktigt.
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Till och börja med har du rätt att gå in och ut ur din hyresrätt när du vill, detta kan hyresvärden inte bestämma över. Dock kan reglerna i 12 kap. Jordabalken (JB) bli aktuella. Enligt 12 kap. 25 § JB ska du se till att de som bor i din omgivning inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Ifall störningarna är värre än vad som bör tålas kan hyresvärden säga till dig att upphöra med de störande aktiviteterna. Om du inte upphör med oljuden kan hyresvärden i värsta fall säga upp kontraktet, 12 kap. 42 § JB. Vad bör skäligen tålas?Vid en bedömning av vilka störningar som skäligen bör tålas utgår man från den allmänna uppfattningen. Mindre störningar eller störningar som är tillfälliga ska tålas av grannarna, t.ex. när en granne tillfälligt bygger om i sin lägenhet eller lekande barn under dagtid. Vidare tar man inte någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt; bedömningen av störningar som kan vara skadliga för människors hälsa ska alltså utgå från vad människor i allmänhet anser vara en olägenhet och inte endast baseras på en enskild persons reaktion i det enskilda fallet. Gränsen för vad som bör tålas är lägre under natten; boendena ska under nattetid kunna sova ostört i sin lägenhet. I ett rättsfall från Högsta domstolen, NJA 1991 s. 574, har man angett att man vid störningens bedömning ska betrakta den påstådda störningens ljudnivå, tidsutsträckning och frekvens samt vid vilka tider på dygnet den ägt rum. Vad gäller i din situation?Du ha rätt att lämna din lägenhet när du vill. I ditt fall kan det bero på t.ex. om detta sker varje natt vid flertalet tillfällen, vilken tid och hur högt dörrarna låter när du öppnar och stänger dom. Att öppna och stänga dörrar på ett sätt så att de knappt gör något ljud borde enligt min bedömning vara okej. Det är dessutom upp till hyresvärden att bevisa att en hyresgäst verkligen varit störande innan de kan häva avtalet, i sådant fall kan man visa hur man öppnat dörrarna och visa att det knappt gör något ljud. Ett tips är att t.ex. filma hur du öppnar dörren. Ett annat tips är att fråga andra grannar om de lagt märke till eller blivit störda av dig under nattetid, det kan vara bra att ha dom på din sida. För ytterligare hjälp kan du ta kontakt med Hyresgästföreningen och fråga hur de bedömer din situation. De har till uppgift att bl.a. ge dig som hyresgäst råd och information om dina rättigheter. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,

Får man ge bort en gåva med villkor?

2021-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga angående köp av villa/radhus.Min fråga är: Jag kommer att betala för huset men skulle vilja ge det som gåva till mina två barn, 50% var (vill att det står i deras namn). Det jag skulle vilja hindra dem ifrån är t.ex att sälja huset, renovera utan tillstånd osv. Är det möjligt? Och om ja, hur rekommenderas det att man ska hantera det. Detta ska endast gälla när jag är vid liv. Sedan skulle jag efter jag dött, vill jag att mitt testamente träder i kraft som säger att var och en av dem får 50% av huset. Gäller det då och upphör gåvan (ovanstående önskan)?Vänligen
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid överlåtelse genom gåva ska ett skriftligt gåvobrev upprättas. Gåvobreven måste uppfylla formkraven i 4 kap. 1 och 29 § Jordabalken (JB) för att anses giltiga, d.v.s. innehålla era underskrifter, vilken fastighet gåvan avser och hur stor andel. I gåvobreven kan du skriva in villkor som inskränker dina barns rätt att förfoga över egendomen. Villkoren måste skriftligen framgå i gåvobrevet för att anses giltiga, 4 kap. 3 § och 29 § JB. I gåvobreven kan du alltså skriva in dina nämnda villkor och skriva att dessa ska gälla fram tills att du gått bort. Inom tre månader från att gåvobrevet upprättats måste den som mottager huset som gåva ansöka om lagfart hos Lantmäteriet, 20 kap. 1-2 §§ JB. När du ansöker om lagfart ska du skicka med gåvobrevet tillsammans med ansökan. En anteckning görs som visar att fastigheten är förenad med villkor; detta är även viktigt för att villkoren ska bli giltiga mot tredje man. Om du har fler barn är de två du nämnde i frågan kan det vara bra att veta att pengar eller annan egendom som ett barn får av en förälder under sin livstid räknas som förskott på arv. Det måste särskilt anges i t.ex. gåvobrevet att det endast är en gåva och inte förskott på arv. Om det skulle anses vara förskott på arv blir konsekvensen att barnens framtida arv fördelas olika då förskottet avräknas från arvslotten. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,

Vad kan jag göra om hyresvärden inte betalar tillbaka depositionen?

2021-06-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Vad gäller om hyresvärd vägrar att betala tillbaka depositionen?
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Allmänt om despositionerDet finns inga regler om depositioner. Depositionen ses som ett eget civilrättsligt avtal separat från hyreskontraktet. I 12 kap. 24 § jordabalken anger man dock att hyresgästen är skyldig att kompensera för uppkomna skador denne orsakat genom vårdslöshet. En deposition är alltså tänkt att fungera som ett skydd för hyresvärden i de fall hyresgästen orsakar en skada eller av någon anledning inte kan betala hyran. När hyrestiden tar slut och det inte finns några skador och alla hyror är betalda är det tänkt att hyresvärden ska betala tillbaka depositionen till hyresgästen. Om det uppkommer skador kan hyresvärden välja att inte betala tillbaka hela eller delar av depositionen. Det är upp till hyresvärden att bevisa att skadorna inte redan fanns när du flyttade in och att de uppkommit p.g.a. dig eller dina gäster. Vad kan jag göra om hyresvärden vägrar betala tillbaka depositionen?Om hyresvärden vägrar betala tillbaka depositionen trots att det bryter mot ert avtal kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten och begära betalningsföreläggande; du kan läsa mer om hur det går till här. Det krävs bl.a. att du kan bevisa att du faktiskt har betalat en deposition, och hur mycket, genom t.ex. kvitto, banköverföringsutdrag eller liknande. Jag kan tyvärr inte svara närmre på din fråga utan att veta vad som avtalats mellan er. Om du behöver hjälp att tolka ert avtal eller med situationen i övrigt kan du boka en tid med en av våra jurister här på Lawline. Du är dessutom varmt välkommen att återkomma med ytterligare frågor! Vänliga hälsningar,

Måste jag uppge min nya adress till min tidigare hyresvärd?

2021-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!När jag säger upp min lägenhet är jag enligt lag skyldig att uppge nya adressen till "gamla" hyresvärden?Tacksam för snabbt svar!
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du är inte skyldig att ange din nya adress till din tidigare hyresvärd. När du flyttar är du endast skyldig att göra en flyttanmälan till Skatteverket så att du får rätt folkbokföringsadress enligt 25 § folkbokföringslagen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,