Hur beskattas en samägd fastighet vid en försäljning?

2021-02-20 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Jag äger 50% av ett fritidshus. Om jag köper resterande 50%, hur blir beskattningen då?Omfattas hela "fastigheten" av försäljningen?
Malin Hedlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kan inte riktigt utläsa om du undrar över fastighetsavgiften/fastighetsskatt eller om vinstbeskattningen vid försäljning av en fastighet, jag kommer därför utgå från båda i mitt svar.Fastighetsskatten baseras på taxeringsvärdet för fastighetenSmåhus, t.ex. fritidsfastigheter omfattas av fastighetsskatten (1 § Lag om fastighetsskatt). Skattskyldig till fastighetsskatt är den som vid ingången av kalenderåret är ägare till en fastighet. Fastighetsskatten beräknas utifrån det taxeringsvärde som fastigheten har under kalenderåret. ( 2 § Lag om fastighetsskatt). Skulle man äga 50 % av fritidsfastigheten baseras fastighetsskatten på 50 % av taxeringsvärdet. Skulle du köpa resterande 50 % av fastigheten, skulle fastighetsskatten baseras på hela taxeringsvärdet. Vinstbeskattningen baseras på vinsten vid försäljningenNär man säljer fastigheten så ska kapitalvinsten beskattas. Med kapitalvinst avses vinst vid avyttring av tillgångar. Försäljning är ett exempel på en avyttring. (41 kap. 2 §, 44 kap. 3 § Inkomstskattelagen). Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den försäljningen av fastigheten minskad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet, vilket exempelvis kan avse kostnader för inteckning och vissa reparationer. Skulle det bli en kapitalvinst ska säljaren alltså beskattas för den vinsten, vilket bara sker på 22/30-delar av vinsten (45 kap. 33 § Inkomstskattelagen). Det kan dock hända att kostnaderna överstiger försäljningsvärdet och att det därmed uppkommer en kapitalförlust, denna förlust är då avdragsgill med 50 %. För att sammanfatta så bygger båda beskattningarna på det värdet som kommer ut från fastigheten och kan kopplas ihop med den person som ska bli beskattad. Vid försäljningen kommer du enbart beröras av fastighetsskatten då det är säljaren som skattar för vinsten. Hoppas det var svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Hur beskattas överlåtelse av bostadsrätt då lånet ska övertas?

2021-02-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och en vän till mig har ställt upp med lån för en bostadsrätt åt min son som då hade betalningsanmärkning. Den är borta och han har lånelöfte samt betalat ränta och amortering hela tiden. Jag/vi vill nu bara överlåta lånet på honom.Har hört att vinst ska räknas på detta.?Jag gör ingen vinst, snarare teoretisk förlust eftersom summan gått ner under tiden. Om vinst räknas nu då den inte finns vad händer sen när bostadsrätten sälj på riktigt. Dubbla vinster??Vi vil bara att han tar över lånet och fortsätter betala på sitt.
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst ska jag nämna att gåvor är skattefria enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Det gäller såklart även i ert fall och den del av överlåtelsen som avser gåva är helt skattefri. Däremot gäller andra regler (som jag nämner nedan) i fråga om köp.Övertagande av lånet räknas som betalning:Din son får lägenheten i gåva i utbyte mot att han tar över lånet. Att han tar över lånet räknas som en betalning, vilket innebär att överlåtelsen inte helt och hållet är en gåva. För bostadsrätter, liksom för annan lös egendom, gäller den så kallade delningsprincipen. Den innebär att om en bostad har avyttrats till ett pris (i ditt fall är priset övertagande av lån) som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger mellan parterna, är mellanskillnaden gåva. Bostadsrättens marknadsvärde minus lånet är alltså den summa som anses vara en gåva och är skattefri. Den del som motsvarar lånet anses dock vara ett köp och måste beskattas.Den vinst som du gör i och med överlåtelsen är alltså faktumet att du blir av med lånet inklusive räntan och amorteringskravet. Även om summan på lånet har gått ner gör du alltså en vinst i och med att du blir av med lånet om din son tar över det.Beräkning av din skattepliktiga kapitalvinstKapitalvinsten på köpdelen beräknas enligt följande. Först måste ni räkna ut hur stor andel av överlåtelsen som är gåva och hur stor andel som är köp. Om t.ex. lånet är på 500 000 kr och marknadsvärdet för bostadsrätten är 2 000 000 kr är 25% (500 000/ 2 000 000) köp och 75% gåva. Sedan tar man fram den del av anskaffningsvärdet som utgör köp. I exemplet ovan blir alltså detta 25% av anskaffningsvärdet. För att få fram kapitalvinsten så tar men sedan ersättningen för bostadsrätten subtraherat med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Det vill säga skillnaden mellan ersättningen för bostadsrätten (värdet av lånet) och anskaffningsvärdet som motsvarar köpdelen.Till exempel:Om ni köpte lägenheten för 1 500 000 kr ser beräkningen ut enligt följande:Den del av anskaffningsvärdet som utgör köp: 1 500 000 x 25% = 375 000 kr.Kapitalvinst: 500 000 (lånet) – 375 000 = 125 000 kr.I inkomstslaget kapital så ska sedan 22/30 av kapitalvinsten tas upp (46 kap. 18 § IL).22/30 x 125 000 = 91 667 kr.Denna summa kommer sedan att beskattas med 30% skatt (65 kap. 7 § IL).91 667 x 0,3 = 27 500 kr.Vad händer när din son säljer bostadsrätten?Om du överlåter lånet på din son kommer alltså du bli skatteskyldig för den vinst du gör. Din son kommer överta bostadsrätten som ett blandat fång (dels genom köp, dels genom gåva). När han säljer bostadsrätten kommer vinstskatten beräknas på de båda delarna. För den delen som din son förvärvar genom gåva övertar han ditt anskaffningsvärde. För delen han förvärvar genom köp blir anskaffningsvärdet lånet (44 kap. 21 § IL).När bostadsrätten säljs kommer alltså din son behöva betala skatt på vinsten han gör. Du behöver alltså betala skatt om din son tar över lånet eftersom detta räknas som en vinst för dig, och vid en eventuell försäljning behöver din son betala skatt på vinsten han gör på försäljningen.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis har du rätt i att övertagande av lån i samband med överlåtelse av bostadsrätt beskattas. Detta beror på att övertagandet av lånet räknas som en betalning för överlåtelsen. Du gör alltså en vinst motsvarande lånets summa som ska beskattas. När din son sedan säljer bostadsrätten kommer han beskattas på vinsten han gör vid försäljningen. Om ni vill undvika beskattning vid överlåtelse av bostadsrätten kan din son inte ta över lånet utan bostadsrätten måste överlåtas som en helt vederlagsfri gåva.Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Hyra ut privatbostad - hur beskattas det?

2021-02-11 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag hade tänkt hyra ut min villa till min son och själv flytta till lägenhet. Kan man göra så utan att behöva betala en massa skatt. Hade tänkt en hyra på ca 40-50000kr om året. Kan man hyra ut året runt. Hörde av någon att man bara kunde göra det i tio månader.
Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du ska i vissa fall betala skatt när du hyr ut din privatbostad. Skattens storlek beror bland annat på vilken hyra du tar ut av din hyresgäst. Reglerna i korthet:- Du kan behöva betala skatt om du hyr ut din privatbostad för mer än 40 000 kronor på ett år.- Skatten är 30 procent av överskottet.När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra ett så kallat schablonavdrag på 40 000 kronor från hyresintäkten, alltså vad din hyresgäst betalar för att hyra din bostad. Det innebär att du bara behöver betala skatt på hyresintäkter som är högre än 40 000 kronor. Schablonavdrag gäller per bostad och år. På skatteverkets hemsida kan du få hjälp att räkna ut om du ska betala skatt och i så fall hur mycket skatt du ska betala. Skatteverket: beräkningshjälp när du hyr ut din privatbostad.Hoppas du fått svar på din fråga. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänliga hälsningar,

Jag ska ge en bostadsrätt till mitt barn i gåva, hur beskattas den?

2021-02-10 i Gåvoskatt
FRÅGA |Jag ska ge en bostadsrätt till mitt barn, lägenheten har ökat sitt värde sedan jag köpte den fö 20 år sedan. Vilka skatter och vem ska betala dem?
Martin Carleheden |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gåvor är skattefria enligt 8 kap. 2 § IL.När ditt barn tar över bostadsrätten kommer ditt barn att träda i ditt ställe vad gäller skattebetalningar framöver, enligt kontinuitetsprincipen.Med vänlig hälsning!

Hur ska en fastighet, belägen i Serbien, som vi fått i arv beskattas när den säljs?

2021-02-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min syster och jag har fått ärva vår mammas lägenhet i Serbien efter hennes bortgång. I och med att vi bor i Sverige och inte kunde behålla den så sålde vi den i Serbien och pengar här flyttats här på vår kontor. Nu när vi ska redovisa det i inkomst deklaration och vi undrade vilken blankett vi ska använda påstor skattehandläggare att vi måste betala vinst skatt på försäljningen. Dom seger att lägenhet är arv men eftersom vi har sålt den ska vi betala 22% på vinst av försäljningen. Kan det vara möjligt. MvhHoppas på ni kan hjälpa oss så vi får rätt på ärendet
Emma Johannesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag hänvisa till inkomstskattelagen (IL). I mitt svar utgår jag ifrån att ni båda är bosatta i Sverige, vilket innebär att ni är obegränsat skattskyldiga här.Obegränsad skattskyldighetAtt en person är obegränsat skattskyldig i Sverige innebär att denne är skattskyldig här för alla sina inkomster, oavsett om de uppkommit i Sverige eller i utlandet (3 kap. 8 § IL). Detta innebär alltså att huvudregeln är att ni är skattskyldiga för den vinst som uppstår på grund av försäljningen, trots att huset som sålts är beläget i Serbien. Jag utgår dock ifrån att även Serbien kommer vilja beskatta denna vinst, eftersom huset faktiskt är beläget i Serbien. Detta innebär att det finns skatteanspråk från två länder på samma vinst.Arv är skattefrittFörvärv genom arv är skattefritt i Sverige (8 kap. 2 § IL). Detta innebär dock endast att övergången från arvlåtaren till er som arvtagare inte beskattas. Det innebär däremot inte att ni inte ska beskattas för den kapitalvinst som uppstår då ni säljer fastigheten. Huruvida det finns någon arvsskatt i Serbien kan jag tyvärr inte svara på då jag inte känner till Serbiens skatteregler. Detta borde ni kunna få svar på av de serbiska myndigheterna.DubbelbeskattningsavtalFör att lösa sådana konflikter då två länder har skatteanspråk på samma inkomst, och för att undvika att den skattskyldige därmed beskattas dubbelt, upprättas ofta så kallade dubbelbeskattningsavtal mellan länder. Sverige och Serbien har ett sådant avtal (här).Detta avtal tillämpas på personer som är bosatta i ett av, eller båda, länderna (art. 1). Enligt avtalet får vinst på en fastighet belägen i ett av länderna beskattas i det land där fastigheten är belägen (art. 13.1). Detta innebär att Serbien kommer få beskatta vinsten eftersom fastigheten är belägen där. För att undvika dubbelbeskattning gäller att om en person med hemvist i Sverige förvärvar inkomst som enligt bestämmelserna i avtalet får beskattas i Serbien ska Sverige avräkna ett belopp som motsvarar den inkomstskatt som erlagts i Serbien (art. 22). Detta innebär alltså att vinsten från fastigheten ska tas upp i Sverige, men den skatt som betalas i Serbien ska räknas av från skatten som skulle betalats i Sverige. På detta sätt kommer beskattning endast ske i Serbien.SlutsatsNi kommer alltså behöva betala skatt på vinsten som uppstår då ni säljer fastigheten. Denna skatt ska antagligen betalas i Serbien, eftersom fastigheten är belägen där vilket innebär att Serbien antagligen vill beskatta detta. I enlighet med dubbelbeskattningsavtalet kan ni alltså begära att avräkning ska ske för skatt på fastigheten som erlagts i Serbien. Det finns information om det på Skatteverkets hemsida (här) samt en blankett att fylla i för att begära avräkning (här).Jag hoppas att detta var svar på din fråga! Mvh,

Krävs gåvobrev vid penninggåvor och är gåvor skattefria?

2021-02-17 i Gåvoskatt
FRÅGA |Ett barnbarn vill ge mig en penninggåva (ca 500 000 kr) pga att jag har låg pension o han tjänar bra. Måste det skrivas gåvobrev? Måste jag uppge detta i min deklaration?
Erik Asp |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar över två saker. Först om det krävs gåvobrev vid penninggåva och sedan om du måste deklarera gåvan. Den första frågan regleras i gåvolagen (GåvoL) och den andra i inkomstskattelagen (IL). Krävs gåvobrev?Gåvobrev krävs vid vissa typer av gåvor, när vissa formkrav behöver vara uppfyllda. Exempelvis krävs det gåvobrev vid gåvor av fastigheter och bostadsrätter (se 4 kap. 1 och 29 §§ jordabalken samt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen). När det gäller penninggåvor så finns inget krav på gåvobrev utan dessa blir giltiga i och med gåvans fullbordande (2 § GåvoL). Det kan dock ändå finnas skäl för att upprätta ett gåvobrev, t.ex. för att få ett tydligt bevis på att gåvan ägt rum samt om ditt barnbarn eventuellt skulle vilja föra in villkor i gåvan. Ett villkor som är vanligt är att gåvan ska utgöra enskild egendom vilket får betydelse när gåvomottagaren är gift. Måste man uppge gåvor i deklarationen?Sverige avskaffade gåvoskatten 2005 och därför är gåvor sedan dess undantagna från inkomstskatt. I lagstiftningen regleras detta i 8 kap. 2 § IL där det framgår att gåvor är skattefria. Det innebär alltså att det inte krävs att gåvor tas med i ens inkomstdeklaration. Det är dock av vikt att gåvan sker utan någon motprestation för att det ska utgöra en gåva. Sammanfattningsvis krävs det alltså inte att ett gåvobrev upprättas vid penninggåva (även om det kan vara till fördel att upprätta ett). Det krävs dessutom inte att gåvor tas med i ens deklaration eftersom gåvor är skattefria. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Beräkna anskaffningsvärde för fastighet vid gåva och köp

2021-02-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Ponera att jag har fått min fastighet i gåva (betalat 84% av taxeringsvärde) och vill räkna ut anskaffningsvärde vid eventuell försäljning. Eftersom dem jag "fick" fastigheten av i sin tur fick den i arv, men pga ogiltigt testamente också fick den i gåva av den efterlevande. Vad blir då anskaffningsvärdet för mig vid eventuell försäljning? Det gjordes en värdering i samband med att jag tog över fastigheten.
Filip Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler om beskattning återfinns i inkomstskattelagen (IL) och det är således hit jag hänvisar mina svar. Mitt svar kommer börja med att redogöra för hur man ser på gåvor när det gäller fastigheter för att sedan gå in på vilket anskaffningsvärde du får tillgodoräkna dig. Slutligen ger jag en kort överblick över kapitalberäkningen.Gåva av fastighetNär det rör sig om både gåva och köp (så kallat "blandat fång") gäller vissa speciella regler för fastigheter. Istället för att överlåtelsen delas upp i en köpdel och en gåvodel (som man gör vid ex. bilar, se RÅ 1943 ref. 9), använder man sig av den så kallade "huvudsaklighetsprincipen" när det gäller fastigheter (RÅ 1981 1:29). Det innebär att om ersättningen för fastigheten understiger taxeringsvärdet så ska hela överlåtelsen anses som gåva, medan om ersättningen överstiger taxeringsvärdet så ska hela överlåtelsen anses som köp. I ditt fall understiger ersättningen taxeringsvärdet, och därför ska hela överlåtelsen betraktas som en gåva.Hur beräknas anskaffningsvärde vid gåva? När det gäller gåvor använder man sig utav "kontinuitetsprincipen". Denna innebär att du "övertar" överlåtarens anskaffningsvärde (44 kap. 21 § IL). Detsamma gäller för de som du fick fastigheten ifrån vilket i sin tur innebär att du får tillgodoräkna anskaffningsvärdet som den första personen i "gåvoledet" hade. Det kanske låter krångligt, men jag hoppas du förstår min formulering. Därutöver får du tillgodoräkna det anskaffningsvärde som du haft (alltså 84% av taxeringsvärdet som du betalade). Dessutom kan du vid kapitalberäkningen tillgodoräkna dig utgifterna för avyttringen samt vissa förbättringsutgifter som har inneburit "grundförbättringar" av fastigheten (jfr 44 kap. 13-14 §§ IL & 45 kap. 11-12 §§ IL). Då din fråga inte rör just kapitalberäkningen väljer jag att inte gå djupare in på detta i mitt svar då svaret i så fall blir väldigt långdraget.Sammanfattning Istället kan svaret sammanfattas som så att ditt anskaffningsvärde är det belopp du betalade för fastigheten, plus det anskaffningsvärde som den första personen i gåvoledet hade fått tillgodoräkna sig vid en försäljning. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Behöver du ytterligare rådgivning rekommenderar jag dig att vända dig till vår juristbyrå. Du kan boka tid här eller kontakta oss: Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt: Telefon: 08-533 300 04 Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00 Med vänliga hälsningar,

Skatt på försäljning av ägodelar

2021-02-08 i Inkomstskatt
FRÅGA |Jag har tavlor och glas i min ägo sedan 30- 40 år ,om jag säljer dessa för ca 500.000 kr måste jag skatta då eller är det skattefritt jag är en äldre pensionär i dag och behöver sälja saker.
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av personliga tillgångar vid enstaka tillfällen måste all vinst som överstiger 50 000 kr beskattas, vilket framgår av 52 kap. 2 § inkomstskattelagen. Vinsten är skillnaden mellan inköpspriset för varan och det pris som du säljer den för. Om du har ärvt eller fått sakerna så är det den förra ägarens inköpspris som ska användas som utgångspunkt. Men om du inte vet vad inköpspriset är, vilket ofta är fallet om det gått lång tid sedan sakerna införskaffades, kan du använda dig av ett schablonvärde som är 25 % av försäljningspriset. Du skriver att du uppskattar dina sakers värde till ca 500 000 kr, vilket innebär att du vid en försäljning kommer göra en vinst på över 50 000 kr och är därmed skyldig att betala skatt för detta. Skatten som ska betalas utgörs av 30 % av vinsten.Hoppas att du fick svar på din fråga!