Beskattning vid försäljning av sommarstuga

2021-10-25 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vi har en stuga som ligger på en hyrd tomt. Hur fungerar det med skatt vid försäljning av stugan? Hur stor är skattesatsen?Får man göra avdrag för när man har renoverat stugan ( byggt nytt kök) och andra förbättringar som höjt värdet på stugan?
Hanna Haavisto |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga avser beskattning vid försäljning av stuga varför Inkomstskattelagen (IL) samt Jordabalken (JB) är tillämpliga.Vad gäller vid försäljning av stuga på hyrd mark?Innan ni säljer kan det vara bra att veta vad som gäller vid försäljning av bostad på hyrd arrendemark (hyrd mark). Om arrendeavtalet är slutet för viss tid, får ni överlåta arrenderätten till någon annan som markägaren kan tänkas godkänna. Ni ska dock först erbjuda markägaren att återta marken mot betalning av rimlig ersättning för tomtens värde (10 kap. 7 § andra stycket JB). Om markägaren inte lämnar svar inom en månad är det däremot upp till er att överlåta arrendet till vem ni vill. När man äger en stuga på en arrendetomt kallas den ofta för "byggnad på ofri grund". En byggnad på ofri grund innebär att tomten och byggnaden inte har samma ägare. Byggnad på ofri grund klassas som lös egendom men ska likställas med privatfastigheter vid beräkningen av skatten vid dess försäljning (2 kap. 6 § IL).Hur stor är skattesatsen?En stuga är alltså att likställa med en privatbostad (2 kap. 8 IL), även om det gäller byggnad på ofri grund. Vid försäljning av stugan behöver ni ta upp eventuell vinst eller förlust i deklarationen (44 kap. 26 § IL). Vid vinst är skattesatsen 22/30 av beloppet (45 kap. 33 § IL), vilket innebär 22 % av vinstbeloppet. Det kan även vara bra att veta att ni inte kan skjuta på vinstskatten vid försäljning av ett fritidshus (47 kap. 2 §). Om ni går med förlust vid försäljningen är 50% av förlusten avdragsgill (45 kap. 33 § 2 stycket IL).Kan man göra avdrag för renovering?Från försäljningsintäkten kan ni dra av anskaffningsvärdet, eventuella förbättringsåtgärder och kostnader för försäljningen. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter (45 kap. 12 § IL). För reparationer och underhåll får ni däremot bara dra av det om ni har haft dem under året ni säljer eller de fem föregående åren (45 kap 12 § 2 stycket). Så om ni säljer stugan år 2021 får ni göra avdrag för utgifter som ni har haft under åren 2016 till 2021. SammanfattningSammanfattningsvis gäller att om ni går med vinst när ni säljer stugan behöver ni betala samma vinstskatt som vid försäljning av en privatbostadsfastighet där 22/30 av beloppet ska tas upp, vilket i praktiken innebär 22 % av vinstbeloppet. Från försäljningsintäkten kan ni dra av utgifter för förbättrande reparationer. Ni får däremot bara dra av det om ni har haft dem under året ni säljer eller de fem föregående åren. Hoppas att detta var tydligt! Vid ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig på nytt. Med vänliga hälsningar,

Är flerfamiljshus en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet?

2021-05-03 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej! Jag och min man köpte för ett år sen en villa som är klassad som 1-2 familjshus och har beskattats som privatbostad. Villan är sedan tidigare ombyggd till tre lägenheter, alltså snarare radhus än villa. Villan har total boyta 216m2 varav vi själva bor i lägenheten på 86m2. Vi har försökt läsa på om vi kan fortsätta att hyra ut villan som privatbostad, eller om fastigheten behöver klassas om till näringsfastighet. Informationen är emellertid tvetydig och svårbegriplig och vi undrar därför om ni kan hjälpa oss att reda ut det. Det vi fått till oss är att ett småhus ska vara inrättat till bostad för en till två familjer (i nuläge hyr vi ut två delar, alltså tre familjer medräknat oss). För ett 2- familjshus bör vi enligt skatteverket använda mins 40% av den totala boytan, vilket vi gör. Villan har även en källare som till större delen används av oss. Jag läste på domstol.se att om man hyr ut fler än två lgh anses man bedriva näringsverksamhet. Enligt detta skulle vår bostad klassas som privatbostad. Läste även på skatteverket om tröghetsregeln. Om det nu är så att vi behöver klassa om fastigheten så har vi vad jag förstått två år från inköpsdatum (dec 2019) på oss att utföra ändringen?Tacksam för hjälp! Med vänlig hälsning
Amanda Boqvist Thiel |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att besvara din fråga kommer jag använda mig av inkomstskattelagen (IL). Privatbostadsfastighet och näringsfastighet En fastighet är antingen en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet (2 kap 13-14 § IL). För att en fastighet ska klassificeras som en privatbostadsfastighet krävs dels att fastigheten vid fastighetstaxeringen klassificeras som småhusenhet. Vidare ska småhuset definieras som en privatbostad. En privatbostad är ett småhus som helt eller till en övervägande del (mer än 50%) används för permanent boende eller som fritidsbostad för ägaren eller närstående till ägaren, eller är avsedd att användas som sådan bostad (2 kap 8 § IL). Precis som du skriver gäller för tvåfamiljshus, att småhuset till väsentlig del ska användas eller avses att användas för eget eller närståendes boende. Enligt förarbeten menar man med väsentlig del 40 %. Det har sedan bekräftats i rättspraxis att dessa 40 % avser ytan. Däremot är definitionen av ett tvåfamiljshus att det ska vara inrättat till bostad åt två familjer. Om jag förstår din fråga rätt är huset inrättat till bostad åt tre familjer, varför min bedömning är att det inte kan räknas som ett tvåfamiljshus. Det betyder att det inte räknas som privatbostadsfastighet. De fastigheter som inte räknas som privatbostadsfastighet är näringsfastigheter (2 kap 14 § IL). Tröghetsregeln Tröghetsregeln innebär att om det inträffar något som gör att en bostad hos samma ägare inte längre ska räknas som privatbostad, ska den ändå räknas som privatbostad under det kalenderår då ändringen sker och det följande året, om inte ägaren begär annat (2 kap 11 § IL). Detta betyder att om förhållandena ändras på sådant sätt att det egentligen är att anse som en näringsfastighet, så kan omklassificeringen skjutas upp. Att ni byggt om bostaden till tre lägenheter kan vara en sådan händelse som gör att tröghetsregeln blir aktuell. I så fall innebär det att fastigheten ändå kommer räknas som privatbostadsfastighet det året ni byggde om samt året efter. Sammanfattning Jag tycker det låter som att er fastighet räknas som en näringsfastighet och därför ska omklassificeras, samt att tröghetsregeln är aktuell. Min rekommendation är ändå att ni ringer Skatteupplysningen, de bör kunna besvara hur ni ska gå till väga. Hoppas du känner att du fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Beskattning av andel i Fritidshus (Privatbostadsfastighet)

2021-04-24 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Jag och min bror äger ett fritidshus värderat till 1,3 milj. Min bror ska köpa loss mig och vi har pratat om 500 000, vad blir vinstskatten för mig då?
Nähar Abdulreza |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer att utgå från bestämmelserna i Inkomstskattelagen (1999:1229) för att besvara din fråga. Vid avyttring av tillgångar ska inkomstslaget kapital tillämpas (41 kap. 1 § IL). Ert fritidshus räknas som en privatbostadsfastighet och utgör en tillgång som då ska beskattas vid avyttring, med avyttring räknas bland annat försäljning (44 kap 3 § IL). Även en avyttring av en andel av fritidshuset anses vara en tillgång. Det du ska beskattas på är kapitalvinsten du gjort från försäljningen. Kapitalvinsten utgör Ersättningen du erhållit från försäljningen alltså de 500 000 kronorna minskad med omkostnadsbeloppet som är anskaffningsutgiften (det du köpt eller betalt för din andel) plus förbättringsutgifter (44 kap. 13 & 14 §§ IL). Avyttringen för privatbostadsfastigheter kvoteras till 22/30 vilket innebär att 22/30 av själva vinsten ska beskattas med 30%. Skattesatsen blir då i praktiken 22%, du ska alltså skatta med 22% av din sammanlagda kapitalvinst (45 kap 33 § IL). Jag hoppas du fått svar på din fråga och tack för att du vände dig till Lawline.

Beskattning då två personer ska byta delar av fastigheter med varandra

2021-02-21 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hejsan!Vi har två fastigheter som nyligen avstyckats och fått ägande 50/50. Vi vill dock att den ena ska ägas 100% av en person och den andra 100% av den andre personen. Fastighet A:Byggnad på ofri grund, ägd 100% av min Mamma. Den ska kvarstå så, är separat taxerad. Tomten ägs:50% min Mamma50% min KusinTaxeringsvärde 846 tsek. Uppskattat marknadsvärde 450 tsek.Mamma ska bli 100% ägare till Fastighet A (dvs tomten). Fastighet B:Byggnad + tomtmark. Fastigheten ägs :50% min Mamma50% min KusinTaxeringsvärde 1.612 tsek, Uppskattat marknadsvärde 2.800 tsek.Min Kusin ska bli 100% ägare till Fastighet B. Kan vi göra så att Mammas del i Fastighet B ges som gåva till min Kusin samtidigt som Mamma köper ut min Kusin till taxeringsvärdet på Fastighet A? Räknas gåvan på Fastighet B som korrekt för det fall Fastighet A säljs till taxeringsvärdet (som i det här fallet är högre marknadsvärdet)? Finns det nåt bättre sätt att göra detta ur skattesynpunkt?
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Beskattning om din mamma ger sin del av fastighet B i gåva:Din fråga regleras i Inkomstskattelagen [IL]. Gåvor är skattefria enligt 8 kap. 2 § IL. För att det ska räknas som en gåva krävs att det är frivilligt, att det finns en gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring från givaren till mottagaren. För att det ska vara en gåva krävs det även att mottagaren inte ger givaren något i utbyte för gåvan. I sådana fall räknas det som köp. Om din mamma ger sin del av fastighet B i gåva till din kusin och köper din kusins del av fastighet A kommer överföringen från din mamma till din kusin alltså ses som gåva och inte beskattas. Beskattning om din mamma köper din kusins del av fastighet A:Av praxis har framkommit att vid försäljning av fastigheter så är det taxeringsvärdet som avgör om överlåtelsen ska räknas som gåva eller köp. Vad ni skulle ha fått för fastigheten på den öppna bostadsmarknaden spelar alltså ingen roll i det avseendet. Om priset ni väljer att sälja fastigheten för understiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen räknas som en gåva. Om priset är lika med eller överstiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen räknas som en försäljning. Om din mamma köper din kusins del av fastigheten till taxeringsvärdet kommer överlåtelsen av fastigheten räknas som en vanlig försäljning och man kommer att beräkna skatten som vanligt på det överskott din kusin får vid försäljningen.Det första steget när man ska beräkna kapitalvinstskatt är att utröna vad kapitalvinsten är. Kapitalvinsten är det belopp som din kusin ska skatta på vid försäljning av fastigheten. Den beräknas genom att ersättningen för fastigheten ska minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL. Vad som avses med omkostnadsbeloppet framgår av 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar anskaffningsutgiften och eventuella förbättringskostnader. För fastigheter som används som privat bostad ska endast 22/30-delar av kapitalvinsten ska tas upp och beskattas (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen ligger på 30 % enligt 65 kap. 7 § IL.Om din mamma köper din kusins del av fastighet A kommer alltså din kusin behöva betala skatt för vinsten han eller hon gör vid försäljningen. Att tänka på vid gåvor av fastighet:Följden av att man får någonting i gåva är att man inträder i den förra ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det innebär att din kusin, om han eller hon får din mammas del av fastigheten i gåva, kommer beskattas vid en eventuell framtida försäljning av fastigheten på samma sätt som din mamma hade gjort. Beskattningen sker dock inte när din kusin får fastigheten, utan först om och när din kusin säljer den (44 kap. 26 § IL).En annan sak att ta hänsyn till när man skänker en fastighet är stämpelskatten. Det är en skatt man betalar vid bland annat köp och byte av fastighet. Vid gåva av fastighet betalar man endast stämpelskatt om man utger någon typ av ersättning för gåvan eller exempelvis tar över de tidigare ägarnas skuld i fastigheten, och värdet på den ersättningen överstiger 85 % av fastighetens värde (5 § Lag om stämpelskatt).Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis är det fullt möjligt att göra så som du beskrivit i frågan, att din mamma ger sin del av fastighet B till din kusin i gåva och köper sin del av fastighet A från din kusin till taxeringsvärde. De skattemässiga konsekvenserna av ett sådant arrangemang är att gåvan inte beskattas över huvud taget medan din kusin behöver betala skatt på vinsten han eller hon gör från försäljningen av sin del av fastighet A. Huruvida det finns ett mer fördelaktigt arrangemang rent skattemässigt är svårt att avgöra då jag inte vet vad er målsättning är. Om din mamma och din kusin skulle byta fastigheter rent av, alltså att de ger sina delar i gåva till varandra kommer detta skattemässigt att ses som köp och försäljning av delarna. Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.Då du har beställt telefonuppföljning kommer jag ringa upp dig imorgon, måndag den 22 februari klockan 10:00. Om den föreslagna tiden inte fungerar för din del är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post innan dess på elise.sohlberg@lawline.se. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Stämpelskatt vid aktiebolagsöverlåtelse

2021-06-21 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej,Jag äger idag ett AB som tänker köpa en fastighet för 22 miljoner. Fastigheten ägs idag av ett AB och vid köpet kommer vi att köpa bolaget (AB:et) som äger fastigheten. Kommer vi då behöva betala lagfart för fastigheten? Eller blir det bara att vi köper ett AB som i sin tur har en fastighet i sitt bestånd?Tacksam för svar
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar utgår jag från att du ska köpa hela verksamheten (dvs. samtliga aktier i bolaget) och inte endast inkråmet (dvs. egendomen i bolaget).När ska stämpelskatt betalas?Den som med äganderätt förvärvat fast egendom ska ansöka om inskrivning av förvärvet, dvs. lagfart (20 kap. 1 § jordabalken). Vid ansökan om lagfart kan det tillkomma en lagfartskostnad som kallas stämpelskatt. Stämpelskatt ska betalas till staten för förvärv av fast egendom. Vid ett köp av fast egendom är förvärvet skattepliktigt (1 § och 4 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Avgörande blir därför om köpet av verksamheten som har en fastighet också ska betraktas som ett köp av fast egendom.Är det fråga om köp av fast egendom?Det är den rättsliga innebörden av vad som skett som avgör frågan om stämpelskatt ska utgå eller inte. Om delägarna i ett aktiebolag säljer sina andelar (aktier) innebär detta att köparen inträder i de ursprungliga delägarnas rätt i bolaget. Ingår en fastighet i aktiebolaget, gäller därför som huvudprincip att köparens förvärv inte anses avse fast egendom, utan andelarna i bolaget. Med andra ord är utgångspunkten att ett sådant förvärv inte är stämpelskattepliktigt (jfr NJA 1992 s. 618). Det huvudsakliga syftet är att du ska förvärva aktiebolaget och inte fastigheten. Ett aktiebolag omfattar normalt inte uteslutande den fasta egendomen.SlutsatsUtgångspunkten är därför att du inte ska behöva betala stämpelskatt vid köpet av aktiebolaget som har en fastighet.Ytterligare rådgivningOm något behöver förtydligas eller om du är intresserad av ytterligare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås på mathias.nilsson@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga! Skicka gärna in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Med vänlig hälsning,

Hur beräknas vinstskatten på en bostadsrättslägenhet som man ärvt?

2021-04-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej! Jag undrar många procent vinstskatten är när vi ska sälja en bostadsrättslägenhet som vi ärvt? Min bror ska ta över ett hus som blivit värderat till 750 000 kr. Ska han då lösa ut mig med hälften? M.v.h
Madeleine Runesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Inkomstskattelagen avgör hur mycket du ska beskatta vid försäljning av en bostadsrättslägenhet. Jag utgår från att bostadsrätten är en privatbostad, men notera att andra regler gäller om det istället är en näringsbostadsrätt (42 kap 1 § inkomstskattelagen)När man ärver en bostadsrättslägenhet betalar man inte någon skatt vid själva arvet (8 kap 2 § inkomstskattelagen).Däremot behöver personen som ärvt bostadsrättslägenheten betala skatt på kapitalvinsten alternativt kapitalförlusten när lägenheten säljs. För att beräkna kapitalvinsten eller förlusten tar man ersättningen vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet (44 kap 13 § inkomstskattelagen). Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgift samt förbättringsutgifter. Vid arv tar du som arvtagare över omkostnadsbeloppet från arvlåtaren, det vill säga det belopp som arvtagaren betalade för bostadsrätten. Förbättringsutgifter kan exempelvis vara förbättringsutgifter. Notera att även stämpelskatt ska inkluderas i samband med förvärvet (44 kap 14 § och 21 § inkomstskattelagen).Efter uträkningen ovan tar man 22/30 delar till beskattning om beloppet är en kapitalvinst och 50% om beloppet är en kapitalförlust (45 kap 33 § inkomstskattelagen).På detta belopp ska 30% beskattas, under förutsättning att inkomsten hänför sig till inkomstslaget kapital (65 kap 7 § inkomstskattelagen). Jag tolkar det som att du och din bror samäger bostadsrätten genom arvet. I sådant fall beskattas ni för den andel som ni har i egendomen som överlåts. SammanfattningVid försäljning av en privatbostadsrättslägenhet beskattas man på kapitalvinsten. Kapitalvinsten beräknar man genom att man tar ersättningen vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet.Från detta belopp tar man upp 22/30 delar av kapitalvinsten för beskattning. Detta belopp ska beskattas med 30%. Om du och din bror samäger bostadsrätten, gäller att ni beskattas för den andel som ni har i egendomen när den överlåts.Jag hoppas du fått svar på din fråga, annars kan du alltid höra av dig till oss på Lawline igen!Vänligen,

Skattekonsekvenser när du säljer eller ger bort en fastighet?

2021-04-17 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej! Jag vill ge mitt hus till min sambo som gåva, måste jag betala skatt? eller är det bättra sälja huset till henne för en krona? Hur mycket skatt måste jag betala? Tack för hjälpen med vänliga hälsningar
Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skattekonsekvenser när du ger bort en fastighet som gåva eller säljer det för 1 krI Sverige är gåvoskatten avskaffade sedan 1 januari 2005. Det betyder att gåvomottagaren inte behöver betala skatt på gåvans värde, och givaren inte heller får göra något motsvarande skatteavdrag för gåvan. När det gäller gåva kan du behöva betala stämpelskatt om du övertar lån eller betalar något för gåvan. I fall man betalar en ersättning för gåvan (t.ex. 1 kr eller 1000 kr osv.) jämförs då taxeringsvärdet från föregående år mot den summa som är en ersättning för gåvan. Om summan uppgår till 85 procent eller mer av taxeringsvärdet ska stämpelskatt betalas som vid ett köp. Exempel: din sambo får en fastighet i gåva av dig och hon betalar en symbolisk summa på 1 kr i ersättning. Fastighetens taxeringsvärde är t.ex. 1 000 000 kr. Eftersom det är en gåva och ersättningen (dvs. 1 kr) understiger 85 procent av taxeringsvärdet (dvs. 0,85 x 1 000 000 = 850 000 kr), ska din sambo inte betala någon stämpelskatt. Sammanfattningsvis kan din Sambo behöva betala stämpelskatt om hon övertar lån eller betalar något för gåvan. Om din Sambo betalar en ersättning för gåvan som uppgår till 85 procent eller mer av taxeringsvärdet ska stämpelskatt betalas. Om ersättning understiger 85 procent av taxeringsvärdet ska i regel ingen stämpelskatt betalas. Hoppas du fick svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att återkomma!Med vänlig hälsning,

Hur beskattas en samägd fastighet vid en försäljning?

2021-02-20 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Jag äger 50% av ett fritidshus. Om jag köper resterande 50%, hur blir beskattningen då?Omfattas hela "fastigheten" av försäljningen?
Malin Hedlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kan inte riktigt utläsa om du undrar över fastighetsavgiften/fastighetsskatt eller om vinstbeskattningen vid försäljning av en fastighet, jag kommer därför utgå från båda i mitt svar.Fastighetsskatten baseras på taxeringsvärdet för fastighetenSmåhus, t.ex. fritidsfastigheter omfattas av fastighetsskatten (1 § Lag om fastighetsskatt). Skattskyldig till fastighetsskatt är den som vid ingången av kalenderåret är ägare till en fastighet. Fastighetsskatten beräknas utifrån det taxeringsvärde som fastigheten har under kalenderåret. ( 2 § Lag om fastighetsskatt). Skulle man äga 50 % av fritidsfastigheten baseras fastighetsskatten på 50 % av taxeringsvärdet. Skulle du köpa resterande 50 % av fastigheten, skulle fastighetsskatten baseras på hela taxeringsvärdet. Vinstbeskattningen baseras på vinsten vid försäljningenNär man säljer fastigheten så ska kapitalvinsten beskattas. Med kapitalvinst avses vinst vid avyttring av tillgångar. Försäljning är ett exempel på en avyttring. (41 kap. 2 §, 44 kap. 3 § Inkomstskattelagen). Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den försäljningen av fastigheten minskad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet, vilket exempelvis kan avse kostnader för inteckning och vissa reparationer. Skulle det bli en kapitalvinst ska säljaren alltså beskattas för den vinsten, vilket bara sker på 22/30-delar av vinsten (45 kap. 33 § Inkomstskattelagen). Det kan dock hända att kostnaderna överstiger försäljningsvärdet och att det därmed uppkommer en kapitalförlust, denna förlust är då avdragsgill med 50 %. För att sammanfatta så bygger båda beskattningarna på det värdet som kommer ut från fastigheten och kan kopplas ihop med den person som ska bli beskattad. Vid försäljningen kommer du enbart beröras av fastighetsskatten då det är säljaren som skattar för vinsten. Hoppas det var svar på din fråga!Vänliga hälsningar,