Skatt vid fastighetsavyttring

2019-02-27 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej. Jag äger 50% av fritidsfastighet, den andra delen min bror. Vi har fått fastigheten av vår far som gåva för ca 18 år sedan. Min bror är intresserad av att köpta ut mig. Taxeringsvärde ca 1200 tkr. Jag kan tänka mig att överlåta min del som "gåva" - mot att min bror ger en ekonomisk "gåva" till mig och/eller barnen. Alternativet är förstås ren försäljning men vi vill undvika reavinst, stämpelskatt och andra kostnader om det är möjligt. Vad är ekonomiskt fördelaktigast för mig personligen? Jag vill ju sköta detta skattemässigt korrekt.
Patrik Olsson |Hej!Tack för din fråga.Mest fördelaktigt för er båda är att sälja fastigheten till ett lägre pris än taxeringsvärdet eller marknadsvärdet. Ett så kallat blandat fång, en del är gåva och en del överlåts mot ersättning. Viktigt är att huvudsaklighetsprincipen uppfylls, vilket innebär att en gåvooavsikt finns och annat man vill berika mottagaren. Enligt högsta förvaltningsdomstolen presumeras det att huvudsaklighetsprincipen är uppfylld när överlåtelsen sker till en som överlåtaren har en nära relation, vilket du har.Uppfylls kraven för gåva slipper ni kapitalvinstbeskattning och ifall överlåtelsen sker till under 85% av taxeringsvärdet kan ni även slippa stämpelskatt, Lag 1984:404 om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.För mer information rekommenderar jag: https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.2/2724.htmlHoppas du fått svar på din fråga!MVH

Privatbostad eller näringsfasitghet?

2019-02-17 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Jag äger en fastighet med 3 stycken småhus på samma tomt som jag hyr ut till utomstående behöver jag taxerar om fastigheten till en näringsverksamhet eller kan jag fortsätta köra det som en privatbostad?
Sam Naderi |Svar: Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om privat- och näringsfastigheterHuvudregeln är enligt 2 kap. 8 § inkomstskattelagen (IL) att ett småhus är en privatbostad om den till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon till denne närstående. För de fall småhuset skulle vara inrättat till bostad åt två familjer ska den till väsentlig del (minst 40 %) användas av ägaren eller någon närstående. När något av dessa rekvisit inte är uppfyllda betraktas småhuset som en näringsfastighet enligt 2 kap. 14 § IL. Bedömningen i ditt fallAv vad som framgår av din fråga hyr du ut samtliga småhus inom småhusenheten till utomstående, varför fastigheten är att betrakta som en näringsfastighet. Beskattningen ska därför ske i inkomstslaget näring enligt 13 kap. 1 § 3 st. IL. Om småhusenheten tidigare varit en privatbostad kan du i enlighet med den s.k. "tröghetsregeln" i 2 kap. 11 § IL vänta två år med att taxera om den.Om du däremot hyr ut enheterna till närstående kommer fastigheten fortsätta vara en privatbostad. Med närstående åsyftas enligt 2 kap. 22 § IL make, föräldrar, avkomling och avkomlings make, mor- och farföräldrar, syskon, syskons make och avkomling och även dödsbo som den skattskyldige eller någon av de tidigare nämnda personerna är delägare i.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Jag har fått ett hus i gåva, när betalar jag skatt?

2018-12-07 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Jag har fått ett hus i gåva som nu är värderat till 1.9 miljoner. Förra ägaren är nu avliden. Om jag säljer det, behöver jag då betala skatt och hur mycket i så fall?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga!Gåvor är skattefria i Sverige (8 kap 2 § Inkomstskattelag). Du kommer alltså inte att betala någon skatt nu. Om du i framtiden säljer fastigheten så kommer du att skatta som om du förvärvat fastigheten till det pris som den som gav fastigheten till dig betalade. Detta heter att gåvotagaren inträder i givarens skattemässiga position (44 kap 21 § Inkomstskattelag). Om huset är värt mer kommer du att betala skatt på vinsten och om husets värde sjunkit kommer du att ha rätt till skatteavdrag för förlusten. Skattesatsen för kapitalvinster, som en fastighetsförsäljning är, är 30 %, men bara 22/30delar ska tas upp till beskattning (45 kap 33 § Inkomstskattelag). Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

Skattemässigt värde vid överlåtelse av näringsfastighet till av överlåtaren helägt aktiebolag

2018-11-09 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Min pappa funderar på att ge sina näringsfastigheter som han driver i en enskild firma som gåva till ett AB, som han äger till 100%. Det står bland annat på skatteverket hemsida "Inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärde (huvudsaklighetsprincipen)" det står också "Om en fastighet överlåts till ett företag för en ersättning som motsvarar det skattemässiga värdet, kan överlåtelsen komma att behandlas som en gåva skattemässigt enligt den s.k. huvudsaklighetsprincipen.Min fråga är då vad som menas med det skattemässiga värdet? Är det detsamma som det bokförda värdet, alltså inköpspriset minus ärlig avskrivning. Eller är det Taxeringsvärdet? Eller är det marknadsvärdet?Vad är det högsta priset som han får ta för att det ska räknas som gåva?Tack:)
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skattemässigt värde vid överlåtelse av bolag Utgångspunkten är att en överlåtelse av näringsfastighet till ett bolag, som överlåtaren äger i dess helhet, behandlas som en avyttring. Detta även fastän ersättningen understiger taxeringsvärdet, eftersom det i sådana fall anses saknas ett gåvomoment (RÅ 1993 ref. 43 I).I de fall en fysisk person (eller handelsbolag) överlåter kapitalvinstbeskattad egendom till underpris till, bland annat, ett svenskt aktiebolag, vari överlåtaren direkt eller indirekt är delägare, aktualiseras dock särskilda regler. Sammanfattningsvis kan reglerna sägas innebära, att det vid kapitalvinstbeskattningen ska anses att en näringsfastighet har avyttrats för ersättning motsvarande det skattemässiga värdet (53 kap. 4 § IL).Vad avses med underpris? Med underpris avses de fall en kapitalbeskattad tillgång överlåts utan ersättning, eller mot ersättning som understiger tillgångens marknadsvärde och omkostnadsbeloppet (53 kap. 2 § IL). I de fall överlåtelsen sker till marknadsvärdet, eller omkostnadsbeloppet, för tillgången, ska de allmänna kapitalvinstreglerna tillämpas. I sådana fall tillämpas inte de särskilda bestämmelserna i 53 kap. IL.Underpris för näringsfastighet Enligt Högsta förvaltningsdomstolen har omkostnadsbeloppet i 53 kap. 2 och 4 §§ IL samma innebörd för näringsfastigheter. Innebörden av detta är att reglerna i 53 kap. inte ska tillämpas i de fall näringsfastighet överlåts till ett pris som motsvarar det skattemässiga värdet. Definitionen av det skattemässiga värdet återges i 2 kap. 32 § första och andra stycket IL. I detta fall ska även värdehöjande reparationer återföras (RÅ 2007 ref. 51). Detta framgår av 33 kap. 12 § IL.Skattemässigt värde för näringsfastighet eller näringsbostadsrättFör näringsfastigheter ska tillgångens skattemässiga värde anses såsom omkostnadsbelopp (53 kap. 4 § IL). Såsom nämnts återfinns definitionen i 2 kap. 32 § första och andra stycket IL. Vid överlåtelse av näringsfastigheter ska omkostnadsbeloppet sättas ned med: (1) medgivna avdrag för värdeminskning på byggnad eller markanläggning (2) skogsavdrag (3) avdrag för substansminskning (4) avskrivning som skett av byggnad eller mark i samband med att en ersättningsfond tagits i anspråk. SlutsatsDet skattemässiga värdet i din fars fall utgörs sålunda av omkostnadsbeloppet, minskat med övriga nämnda delar. Omkostnadsbeloppet är ett av de belopp som ligger till grund för beräkningen av kapitalvinsten och utgörs av de utgifter som hänförs till köpet av tillgången (så kallade anskaffningsutgifter) tillsammans med sådana utgifter som har lagts ut för att öka tillgångens värde (så kallade förbättringsutgifter). Detta innebär att kapitalvinsten beräknas till skillnaden mellan ersättningen för tillgången som har avyttrats, minskad med utgifter i samband med avyttringen, och omkostnadsbeloppet. När en fastighet innehas kommer dock en del av utgifterna för fastigheten att förbrukas genom att fastighetens byggnader minskar i värde. På grund av detta lämnas för näringsfastigheter värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdrag är vidare något som måste beaktas vid beräkningen av kapitalvinsten.Jag rekommenderar att du kontaktar en jurist som kan bistå er i överlåtelsen, för att uppnå de mest fördelaktiga villkoren för överlåtelsen.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Hur ska jag av vinsten ska jag skatta för när jag sålt en fastighet jag fått i gåva?

2019-02-27 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, Jag fick ärva min fars lägenhet som togs upp i bouppteckningen som ett värde av 1 250,000 kr. Det fanns inga lån på lägenheten, Den köptes för, vad vi tror, har inte köpekontrakt, men har fått ungefärlig summa från Riksbyggen, 1000kr. ( år 1965) Nu sålde jag lägenheten, Dec 2017 till min son för 1 000 000 kr. Har varit i kontakt med skattemyndigheten, men fick olika svar där... Jag har rustat upp lägenheten för uppskattningsvis 80,000 kr. En liknande lägenhet på bostadsmarknaden på samma område, ligger idag till salu för omkr 1 500 000 kr Nu till min fråga ; hur mycket av vinsten ska jag skatta för? Tacksam för svar!Med vänliga hälsningar
Andreas Grundstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! En försäljning av fastigheter kan utgöra en kapitalvinst. Kapitalvinsten beräknas genom att man tar ersättningen du fick vid försäljningen och tar bort eventuella kostnader vid själva avyttrandet (typiskt sätt mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § inkomstskattelagen). Omkostnadsbeloppet beräknas på så sätt att man tar anskaffningsvärdet och förbättringskostnader (44 kap. 14 § inkomstskattelagen).Du ärvde fastigheten och hade alltså inga anskaffningskostnader, men när man ärver eller får en fastighet i gåva så blir det så att man tar över den tidigare ägarens situation, detta kallas kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Så det anses i ditt fall som att det var du som köpte fastigheten 1965.De utgifter du haft för att rusta upp lägenheten bör du kunna göra avdrag på i omkostnadsbeloppet (45 kap. 11 § inkomstskattelagen). Det beror lite på vad det är för förbättringsåtgärder (du kan läsa mer om detta på skatteverkets hemsida).Men kort sagt så är min tolkning att du bör skattas på beloppet som beräknas (här inte medräknat eventuella mäklarkostnader eller liknande): 1 000 000 – (1000 + 80 000) = 919 000Det belopp vi fått fram är alltså vinsten du gjort som då ska beskattas med 22 % (45 kap. 33 § inkomstskattelagen). Med vänliga hälsningar,

Hur ska jag beskatta min försäljning av bostad?

2019-01-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Jag och mina 2 bröder fick i gåva år 2008/2009 en bostadsrätt av vår mamma (som hon o pappa köpte år 1988 för 332 100 kr)Bostadsrätten värderade vi då till 1 923 000 kr och jag köpte ut mina bröder för 1 282 000kr (641 00 kr vardera)Under år 2018 sålde jag lägenheten för 3 300 000 krJag har bl a byggt om kök och badrum, ca 400 000 kr i förbättringskostnaderVad blir min skattekostnad för detta?Ska mina bröder också betala skatt?
Hugo Wimby |Hejsan och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att svara på din fråga krävs det att vi går igenom lite grundläggande skatterätt! Skatterätten regleras i Inkomstskattelagen (IL)Beräkna skattenNär du ska beräkna din skatt ska du ta skillnaden mellan ersättningen för lägenheten minskat med utgiften för avyttringen och omkostnadsbeloppet. Vinsten ska beskattas med 22% enligt 44 kap 13§ och 45 kap 33§ ILOmkostnadsbeloppet avser vad dina föräldrar köpte fastigheten för samt vad du köpt ut dina syskon för. Du får även dra bort kostnader som tillkommit vid avyttringen, som exempelvis mäklararvode. FörbättringsåtgärderFörbättrande reparationer som årligen överstiger 5000kr är avdragsgilla. Dock när det avser förbättrande reparationer så krävs det att arbetet skulle vara utfört under försäljningsåret eller de fem föregående åren och ska ha medfört att lägenheten är i bättre skick vid försäljningen än när fastigheten förvärvades.Exempel på förbättrande reparationer: byte av diskmaskin, kakel och dörr. Nybyggantion, ombyggnation och tillbyggnation räknas som grundförbättringar. De innebär att de inte prövas om förändringen medför att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Dessa utgifter är alltid avdragsgilla om kostnaden årligen överstiger 5000kr oavsett när grundförbättringen utfördes. Som grundförbättringar räknas exempelvis: nytillskott av diskmaskin, braskamin och värmegolv. Både förbättrande reperationer och grundförbättringar ingår i omkostnadsbeloppet. Syskonens skattepliktVid tidpunkten när du köpte ut dina syskon blir de enskilt skattepliktiga för sin kapitalvinst. Detta medför att de vardera får en kapitalvinst på 641 000-111 000=530 000 kr. De ska alltså vardera betala 22% av 530 000kr i skatt. Din skattepliktiga inkomstFör att beräkna din kapitalvinst krävs det en bedömning huruvida renoveringen faller under förbättrande utgifter eller grundförbättring. Den bedömningen är svår för mig att göra men jag förutsätter att samtliga 400 000kr är avdragsgilla. Ersättning: 3 300 000Omkostnadsbelopp: 332 000/3 + 1 282 000 + 400 000 + ev mäklararvode Kapitalvinst: ersättning - omkostnadsbelopp= 1 507 000 krFöljande ska du beskatta 22% på 1 507 000kr vilket motsvarar en slutlig skatt på på ungefär 331 00kr. Mitt råd till digFör säkerställa huruvida de 400 000 utgör förbättrande reparationer eller grundförbättringar skulle jag rekommendera dig att kontakta skatteverket för vidare rådgivning. Kontaktuppgifter hittar du här. Hoppas du fått svar på din fråga! Vänligen,

Borde vi värdera huset till samma pris som vi köpte det för och undgå beskattning, eller värdera det till marknadsvärdet och beskattas för vinsten?

2018-11-28 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vid bodelning: jag ska ta över bostaden och min make, snart ex-make har för avsikt att jag ska ekonomiskt kunna bo kvar i bostaden. Om vi är överens om en värdering, vad tjänar vi bäst på? Att värdera huset till samma pris som vi köpte det för och slipper skatt eller att värdera det till marknadsvärdet och skatta för det?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I de fall ett samboförhållande upphör ska bodelning ske om en av parterna begär det (8 § sambolagen). Om ingen part begär det sker alltså ingen bodelning. Det som ingår i bodelning är sambornas gemensamma bostad och bohag (3 § sambolagen). Bostaden ingår endast om den har förvärvats för gemensamt bruk. Skulle den som äger bostaden ha förvärvat den långt innan samboförhållandet uppstod, utgör alltså bostaden inte samboegendom.När väl bodelningen ska förrättas uppkommer frågan hur bostaden och bohaget ska värderas. Sambolagen ger ingen vägledning avseende denna fråga. Däremot har frågan prövats av Högsta domstolen (HD) i ett rättsfall (NJA 1997 s. 674). Rättsfallet rörde en tvist som hade uppstått mellan två sambos om hur deras gemensamma bostadsrätt skulle värderas vid bodelningen. HD:s åsikt, som grundar sig på förarbeten och uttalanden i den juridiska litteraturen, är att värdet ska bestämmas med utgångspunkt vid tiden för bodelningens förrättande.Nästa fråga att reda ut är hur försäljningsvärdet ska fastställas. Frågan har prövats av HD i NJA 1998 s. 467, vari HD uttalade att det är mittvärdet av värderingarna som ska utgöra grund för försäljningsvärdet. Försäljningsvärdet kan lämpligen fastställas genom ett värderingsintyg från en fastighetsmäklare.Eftersom att HD har klargjort att det är värdet vid bodelningstillfället som ska gälla så anser jag att ni ska utgå från dagens värde och inte inköpspriset från förra året. Detta får även stöd förarbeten och doktrin, så ni kan känna er trygga med att använda dagens marknadsvärde som utgångspunkt vid bodelningen.När det i övrigt gäller hur ni har beräknat bodelningen tycker jag att ni ska ta kontakt med en jurist som arbetar med bodelningar. Jag kan inte tillhandahålla er en exakt beräkning, utan att ha alla fakta framför mig. Om ni behöver mer hjälp kan ni få komma i kontakt med en av våra jurister.SlutsatsDet finns inga uttryckliga lagregler på vilket värde som ska användas vid en bodelning. Dessutom råder avtalsfrihet, vilket innebär att ni själva är fria att komma överens om vilket värde som ska användas. Det vanligaste är dock att använda marknadsvärdet med avdrag för skattelatens och mäklararvoden (se ovan nämnda rättsfall). Detta ger oftast den mest rättvisa bilden av det faktiska värdet av egendomen. Uppstår en kapitalvinst, medför det givetvis att det är det mest fördelaktiga alternativet, även om ni får betala skatt på vinsten. Skulle ni ta upp fastigheten till samma värde som inköpspriset, kan dessutom den part som sitter kvar i huset, sälja huset längre fram och då ta upp marknadspriset och därmed ensamt erhålla vinsten från försäljningen. Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Vad ska jag skatta på fastighetsförsäljningen?

2018-11-05 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej min fråga äger en villa inga lån på samt en jordbruksfastighet. Funderar på att sälja villan. Om den säljs för 1,5 milj. och jag har lån på min jordbruksfastighet på 1,5 milj. Jag löser lånet vad får jag betala i skatt då på försäljningen
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.I mitt svar förutsätter jag att det rör sig om två separata fastigheter. Om det skulle vara en och samma fastighet måste du ansöka om avstyckning eller fastighetsklyvning för att sälja villan. Pengar du tjänat på att sälja en fastighet utgör kapitalinkomst (41 kap 1 § Inkomstskattelag). Skattesatsen för kapitalinkomster är 30%. När du säljer en privatbostadsfastighet ska du ta upp 22/30-delar av kapitalvinsten tas upp till beskattning (45 kap 33 § Inkomstskattelag).Uträkningen för vad du ska betala i skatt är följande: det du fått vid försäljningen - utgifter för att sälja - omkostnadsbeloppet (44 kap 13-14 § Inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet är vad du betalade för fastigheten + förbättringsutgifter. Vilka förbättringsutgifter som går att dra av kan du läsa här (45 kap 11-15 § Inkomstskattelag). Jag ska försöka göra det här lite lättare att förstå med ett räkneexempel. Du säljer villan för 1 500 000, men du har också betalat en mäklare 100 000. 1 500 000 - 100 000 = 1 400 000. Du köpte fastigheten för 900 000 och du har förbättrat den till ett värde av 200 000. 1 400 000 - 1 100 000 = 300 000. Av dessa 300 000 som du har tjänat genom att fastighetens värde ökat så ska 22/30-delar tas upp till beskattning. 300 000/30 = 10 00010 000 x 22 = 220 000. 220 000 är alltså den skattepliktiga summan. Skatten är 30 % och skulle i det här exemplet bli 66 000. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00