Skattemässigt värde vid överlåtelse av näringsfastighet till av överlåtaren helägt aktiebolag

2018-11-09 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Min pappa funderar på att ge sina näringsfastigheter som han driver i en enskild firma som gåva till ett AB, som han äger till 100%. Det står bland annat på skatteverket hemsida "Inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärde (huvudsaklighetsprincipen)" det står också "Om en fastighet överlåts till ett företag för en ersättning som motsvarar det skattemässiga värdet, kan överlåtelsen komma att behandlas som en gåva skattemässigt enligt den s.k. huvudsaklighetsprincipen.Min fråga är då vad som menas med det skattemässiga värdet? Är det detsamma som det bokförda värdet, alltså inköpspriset minus ärlig avskrivning. Eller är det Taxeringsvärdet? Eller är det marknadsvärdet?Vad är det högsta priset som han får ta för att det ska räknas som gåva?Tack:)
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skattemässigt värde vid överlåtelse av bolag Utgångspunkten är att en överlåtelse av näringsfastighet till ett bolag, som överlåtaren äger i dess helhet, behandlas som en avyttring. Detta även fastän ersättningen understiger taxeringsvärdet, eftersom det i sådana fall anses saknas ett gåvomoment (RÅ 1993 ref. 43 I).I de fall en fysisk person (eller handelsbolag) överlåter kapitalvinstbeskattad egendom till underpris till, bland annat, ett svenskt aktiebolag, vari överlåtaren direkt eller indirekt är delägare, aktualiseras dock särskilda regler. Sammanfattningsvis kan reglerna sägas innebära, att det vid kapitalvinstbeskattningen ska anses att en näringsfastighet har avyttrats för ersättning motsvarande det skattemässiga värdet (53 kap. 4 § IL).Vad avses med underpris? Med underpris avses de fall en kapitalbeskattad tillgång överlåts utan ersättning, eller mot ersättning som understiger tillgångens marknadsvärde och omkostnadsbeloppet (53 kap. 2 § IL). I de fall överlåtelsen sker till marknadsvärdet, eller omkostnadsbeloppet, för tillgången, ska de allmänna kapitalvinstreglerna tillämpas. I sådana fall tillämpas inte de särskilda bestämmelserna i 53 kap. IL.Underpris för näringsfastighet Enligt Högsta förvaltningsdomstolen har omkostnadsbeloppet i 53 kap. 2 och 4 §§ IL samma innebörd för näringsfastigheter. Innebörden av detta är att reglerna i 53 kap. inte ska tillämpas i de fall näringsfastighet överlåts till ett pris som motsvarar det skattemässiga värdet. Definitionen av det skattemässiga värdet återges i 2 kap. 32 § första och andra stycket IL. I detta fall ska även värdehöjande reparationer återföras (RÅ 2007 ref. 51). Detta framgår av 33 kap. 12 § IL.Skattemässigt värde för näringsfastighet eller näringsbostadsrättFör näringsfastigheter ska tillgångens skattemässiga värde anses såsom omkostnadsbelopp (53 kap. 4 § IL). Såsom nämnts återfinns definitionen i 2 kap. 32 § första och andra stycket IL. Vid överlåtelse av näringsfastigheter ska omkostnadsbeloppet sättas ned med: (1) medgivna avdrag för värdeminskning på byggnad eller markanläggning (2) skogsavdrag (3) avdrag för substansminskning (4) avskrivning som skett av byggnad eller mark i samband med att en ersättningsfond tagits i anspråk. SlutsatsDet skattemässiga värdet i din fars fall utgörs sålunda av omkostnadsbeloppet, minskat med övriga nämnda delar. Omkostnadsbeloppet är ett av de belopp som ligger till grund för beräkningen av kapitalvinsten och utgörs av de utgifter som hänförs till köpet av tillgången (så kallade anskaffningsutgifter) tillsammans med sådana utgifter som har lagts ut för att öka tillgångens värde (så kallade förbättringsutgifter). Detta innebär att kapitalvinsten beräknas till skillnaden mellan ersättningen för tillgången som har avyttrats, minskad med utgifter i samband med avyttringen, och omkostnadsbeloppet. När en fastighet innehas kommer dock en del av utgifterna för fastigheten att förbrukas genom att fastighetens byggnader minskar i värde. På grund av detta lämnas för näringsfastigheter värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdrag är vidare något som måste beaktas vid beräkningen av kapitalvinsten.Jag rekommenderar att du kontaktar en jurist som kan bistå er i överlåtelsen, för att uppnå de mest fördelaktiga villkoren för överlåtelsen.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Om vi köper för under taxeringsvärdet, vad blir då vårt anskaffningsvärde den dagen vi säljer?

2018-11-05 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej! För närvarnde hyr jag och min sambo en villa av hennes föräldrar. Vi har pratat om att köpa loss huset och de har uppskattat att de lagt totalt 1 200 000 kronor på huset vilket också är deras begärda pris. Husets taxeringsvärde är 1 373 000 kronor vilket innebär att köpesumman i så fall är lägre än taxeringsvärdet och att överlåtelsen därmed skulle vara att betrakta som en gåva. Frågorna jag har är:1. Vad händer om vi i framtiden säljer huset? Hur räknas reavinstskatten nu när överlåtelsen betraktas som gåva? Det jag fastnat vid är att jag sett formuleringen att "hela överlåtelsen" är en gåva om priset är lägre än taxeringsvärdet, vilket jag tolkar som att det vid en eventuell försäljning från oss skulle man räknas det som att vi betalt 0 för huset (när vi de facto betalt 1 200 000 för det)?2. Min sambo har 2 bröder. Blir det att betrakta som förskott på arv om hennes föräldrar säljer huset till under taxeringsvärdet? Tack på förhand!
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Om ni i framtiden säljer husetGåvor är skattefria (8 kap 2 § Inkomstskattelag), ni betalar alltså ingen skatt när ni köper huset för 1 200 000. När man får en gåva inträder man i givarens skattemässiga position. Det innebär att anskaffningsvärdet på huset är det anskaffningsvärdet som din sambos föräldrar hade.Blir det förskott på arv?Om hennes föräldrar inte säger något så blir det förskott på arv (6 kap 1 § Ärvdabalk), det finns nämligen en presumtion om att gåvor till bröstarvingar är förskott på arv. Om dom inte vill att det ska bli förskott på arv så kan dom skriva in det i ert köpeavtal eller på annat sätt göra känt att dom inte vill att den förmånliga försäljningen av huset ska bli förskott på arv. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

Ska man betala fastighetsavgift för fastighet utomlands?

2018-10-26 i Fastighetsskatt
FRÅGA |HejEn bekant äger ett hus i Grekland och har skatteregistrerat sig där och betalar Grekisk fastighetsskatt, måste han då även betala skatten här i Sverige?( Han är svensk medborgare)Mvh
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostäder utomlands är inte skattepliktiga för fastighetsskatt i Sverige. Den nuvarande kommunala fastighetsavgiften gäller inte för bostäder utomlands. Du betalar en kommunal fastighetsskatt i det aktuella landet, förmodligen beräknad på taxeringsvärdet. Däremot kan det bli aktuellt, i det fall man har sålt en bostad i utlandet, att man blir beskattad för kapitalvinsten i Sverige. Om man blir beskattad eller inte beror dels på om man är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige, dels på bestämmelser i eventuellt skatteavtal mellan Sverige och det land man har sålt din bostad i.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Gåva istället för försäljning för att kringgå skatt.

2018-09-17 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Två systrar har ärvt en stuga värd ca 700 000 till 800 000 kr på arrendetomt. Man ska inte sälja stugan men en syster kommer ev. ta över stugan själv genom att lösa ut den andra systern. Går det skriva detta som skattefri gåva där ena systern får halva stugan i gåva och den andra får 350 000 till 400 000 kr i gåva eller måste den systern som får pengar betala 30 % i skatt för att ha överlåtit en halv stuga även fast stugan i praktiken inte säljs till någon ny innehavare?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Förvärv genom arv och gåva är skattefria. Systrarna som ärvt stugan inträder i arvlåtarens position, den dagen de bestämmer sig för att sälja kommer de att skatta på vinsten. Gåvor är också skattefria (8 kap 2 § Inkomstskattelag). Problemet i frågan är att det som omtalas i frågan inte är en gåva. Det är ett förtäckt köp. Högsta förvaltningsdomstolen tillämpar principen om rättshandlingars verkliga innebörd(RÅ 2004 ref.27). Det innebär att skatteverket kommer att se transaktionen för vad den faktiskt är, oberoende av hur den benämnts i avtalet. Systern kommer alltså att bli skyldig att betala skatt på sin vinst. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

Vad ska jag skatta på fastighetsförsäljningen?

2018-11-05 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej min fråga äger en villa inga lån på samt en jordbruksfastighet. Funderar på att sälja villan. Om den säljs för 1,5 milj. och jag har lån på min jordbruksfastighet på 1,5 milj. Jag löser lånet vad får jag betala i skatt då på försäljningen
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.I mitt svar förutsätter jag att det rör sig om två separata fastigheter. Om det skulle vara en och samma fastighet måste du ansöka om avstyckning eller fastighetsklyvning för att sälja villan. Pengar du tjänat på att sälja en fastighet utgör kapitalinkomst (41 kap 1 § Inkomstskattelag). Skattesatsen för kapitalinkomster är 30%. När du säljer en privatbostadsfastighet ska du ta upp 22/30-delar av kapitalvinsten tas upp till beskattning (45 kap 33 § Inkomstskattelag).Uträkningen för vad du ska betala i skatt är följande: det du fått vid försäljningen - utgifter för att sälja - omkostnadsbeloppet (44 kap 13-14 § Inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet är vad du betalade för fastigheten + förbättringsutgifter. Vilka förbättringsutgifter som går att dra av kan du läsa här (45 kap 11-15 § Inkomstskattelag). Jag ska försöka göra det här lite lättare att förstå med ett räkneexempel. Du säljer villan för 1 500 000, men du har också betalat en mäklare 100 000. 1 500 000 - 100 000 = 1 400 000. Du köpte fastigheten för 900 000 och du har förbättrat den till ett värde av 200 000. 1 400 000 - 1 100 000 = 300 000. Av dessa 300 000 som du har tjänat genom att fastighetens värde ökat så ska 22/30-delar tas upp till beskattning. 300 000/30 = 10 00010 000 x 22 = 220 000. 220 000 är alltså den skattepliktiga summan. Skatten är 30 % och skulle i det här exemplet bli 66 000. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

Ska jag beskattas både i Sverige och i Norge för kapitalvinst efter försäljning av fastighet och är kapitalvinsten skillnaden mellan försäljningsvärdet och värdet min far köpte fastigheten för?

2018-11-01 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej. Jag är obegränsat skatteskyldig i Sverige sedan 2000 och ärvde 2012 1/4 av en fastighet i Norge av min far som var obegränsat skatteskyldig i Norge. Jag betalde då arvskatt i Norge för min andel av fastigheten samt andra tillgångar. Min andel av fastighet var då värd 975 tkr. Enligt testamentet kunde hans sambo bo kvar tills hon avled 2017. Fastigheten blev då sold för 1450 tkr (min andel). Jag har betald reavinstskatt i Norge på mellan skillnaden mellan 975 tkr och 1450t kr. Nu vill svenska skattverket att jag ska betala reavinstskatt på försäljningen av fastigheten på skillnaden mellan det min far köpte fastigheten för i 1990 200 tkr och 1450 tkr. Vilket jag tycker verkar konstigt. Så jag under om det är rätt och vad som gäller?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Obegränsat skattskyldigI detta ska inkomstskattelag (1999:1229) (IL) tillämpas. I Sverige kan man vara obegränsat eller begränsat skattskyldig. Enligt 3 kap. 3 § IL är en person som är bosatt i Sverige obegränsat skattskyldig. Även den som stadigvarande vistas i Sverige (minst 6 månader), eller har väsentlig anknytning och tidigare bott i Sverige kan vara obegränsat skattskyldig. Av vad som framgår av frågeställningen tycks det som att du är obegränsat skattskyldig i och med att du är bosatt i Sverige. Obegränsad skattskyldighet innebär att en skattskyldig person ska beskattas i Sverige för alla sina inkomster i landet, samt i utlandet (3 kap. 8 § IL). Detta medför, att du enligt inkomstskattelagen ska beskattas i Sverige för alla dina inkomster. En kapitalvinst efter försäljning av fastighet i utlandet ska sålunda beskattas i Sverige. Samtidigt ska fastigheten beskattas i Norge enligt de norska skattereglerna. Det föreligger alltså ett anspråk på skatt från två länder. Jag behandlar detta mer nedan under "Dubbelbeskattning?".KontinuitetsprincipenI det fall den skattskyldige förvärvat en avyttrad tillgång genom benefikt fång (i detta fall arv), anses tillgången förvärvad genom det onerösa fång som skett närmast dessförinnan (kontinuitetsprincipen) (44 kap. 21 § IL).Det innebär, att om en tillgång förvärvats genom arv, måste man gå tillbaka i fångeskedjan till dess man finner ett oneröst (köp) förvärv. Vad som då betalats utgör tillgångens faktiska anskaffningskostnad.Det är alltså sant det Skatteverket anför, det vill säga, kapitalvinsten utgör differensen mellan vad din pappa köpte fastigheten för och vad du säljer den för; 200 000 och 1 450 000 kr.Dubbelbeskattning?Dubbelbeskattning uppstår i de fall beskattning kan/ska ske i flera olika länder för samma inkomst. För att undvika dubbelbeskattning finns olika beskattningsavtal. Mellan Sverige och Norge finns det nordiska skatteavtalet lag (1996:1512) om dubbelbeskattningsavtal mellan de nordiska länderna.Det nordiska skatteavtalet tillämpas enligt artikel 1 i avtalet i de fall det är fråga om personer som har hemvist i en eller i flera av de avtalsslutande staterna. Enligt artikel 4 i avtalet stadgas, att med hemvist avses en person som, enligt lagstiftning i en avtalsslutande stat, är skattskyldig på grund av bosättning. Eftersom du är obegränsat skattskyldig i Sverige på grund av att du bor i Sverige, är alltså Sverige din hemviststat enligt det nordiska skatteavtalet. I artikel 13.1 i det nordiska skatteavtalet stadgas, att vinst som en person med hemvist i en avtalsslutande stat förvärvar på grund av överlåtelse av fast egendom, vilken är belägen i en annan avtalsslutande stat, får beskattas i denna andra stat. Detta innebär, att fastigheten ska beskattas i Norge, eftersom fastigheten är belägen i (ut)landet. Det är alltså Norge som har rätt att beskatta försäljningen av fastigheten i Norge. Däremot stadgas i artikel 25.6, att i de fall en person med hemvist i Sverige förvärvar inkomst eller innehar förmögenhet, vilken enligt bestämmelserna i avtalet får beskattas i en annan avtalsslutande stat, ska Sverige ta upp inkomsten. Därefter kommer Sverige avräkna den skatt som betalats i Norge. Det betyder alltså att vinsten tas upp i Sverige, men den skatt som ni betalat i Norge kommer att dras av från det belopp som ska betalas i Sverige. Denna metod kallas Credit-of-tax, och innebär alltså att Sverige beskattar alla inkomster, därefter dras den skatt som betalts i utlandet bort från den skatt som ska betalas.SlutsatsDu är obegränsat skattskyldig och ska beskattas för kapitalvinsten i Sverige. Du har redan beskattats i Norge. Den kapitalvinst som tas upp till beskattning i Sverige, ska reduceras med den beskattning som redan skett i Norge. Det är även riktigt, att du ska beskattas på kapitalvinsten 1 250 000 (1 450 000 – 200 000). Detta eftersom kontinuitetsprincipen gäller.Jag kommer att ringa dig fredag den 2:e november ca kl. 17.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Kan jag ge ett hus som gåva och få pengar i gåva tillbaka?

2018-10-18 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!! Jag och min syster ska få ett hus i gåva av våran far. Sen ska min syster köpa ur mig. Vad är egentligen bäst att göra så de inte blir omkostnader för båda parter??Är de att ge syster en gåva från min pappa och sen går syster på banken och tar ett lån och ger mig en gåva på dom pengarna eller hur ska man göra för att de ska gå rätt till ??? Jag vill helst slippa alla omkostnader till ex vinstskatt och annat som kan bli. Vad tycker ni man ska göra och hur blir de rätt åt båda parter? För dags läget ska ju syster bo i de hus som vi ska få.
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Gåvor är skattefria (8 kap 2 § Inkomstskattelag). Du och din syster inträder i din fars skattemässiga position, den dagen ni bestämmer er för att sälja kommer ni att skatta på vinsten. Du vill sen sälja din andel till din syster. Problemet i frågan är att det som omtalas i frågan inte är en gåva. Det är ett förtäckt köp. Högsta förvaltningsdomstolen tillämpar principen om rättshandlingars verkliga innebörd (RÅ 2004 ref.27). Det innebär att skatteverket kommer att se transaktionen mellan dig och din syster för vad den faktiskt är, oberoende av hur den benämnts i avtalet. Du kommer alltså att bli skyldig att betala skatt för försäljningen.Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

Hur ska jag ta över halva huset och tjänar vi på att gifta oss?

2018-08-08 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Precis blivit sambo med en man som har två barn och själv har jag tre barn. Frågeställning 1: Min sambo äger huset som vi bor i men han vill att vi ska äga det tillsammans. Frågeställningen vi står inför är om han ska ge mig halva huset i gåva samt att jag tar över hälften av lånen (vi har koll på att den dagen husets säljs så åker även jag på vinstskatt) eller om jag ska köpa in mig i huset till satt marknadsvärde. Vilket alternativ är mest fördelaktigt?Frågeställning 2: Finns det någon fördel för oss att gifta oss sett ur ekonomiskt och juridiskt perspektiv?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din frågaHusetFastighetsskatten beror på hur mycket han har betalat för huset. Reglerna om fastighetsskatt återfinns i 45 kapitel Inkomstskattelag. Säg att han köpt huset för 100' och idag är det värt 200'. Då är 100' hans vinst som är skattepliktigt om han skulle sälja idag (-mäklararvoden och förbättringsarbeten på huset som får räknas av). 22/30-delar av vinsten tas upp till beskattning, och kapitalvinstskatten är 30%. Om du får halva huset (värt 100) så skattar varken han eller du på gåvan nu, men den dagen ni säljer så skattar ni båda utifrån hans inköpspris och den prisökning som skett (ni skattar på 50' var, alltså sammanlagt 100' i vinst). Om han säljer halva huset till dig, till det ökade marknadspriset, betalar du 100' för hälften av huset som är värt 200'. Då har han gjort en vinst nu och ska skatta 50'. Du har köpt ett hus för marknadspris och skattar först om du skulle sälja det och huset då när du ska sälja det har ett högre värde. Jag anser att alternativen är ekonomiskt likvärdiga, och att det är svårt för mig att säga vad som är bäst för er utifrån den information jag har, men jag hoppas att jag har hjälpt er att själva kunna fatta ett mer informerat beslut.Är det fördelaktigt för er att gifta er?När sambos har gemensamma barn kan det vara fördelaktigt att gifta sig, eftersom barnen då inte ärver förens båda föräldrarna är döda. Om man är sambos och har gemensamma barn ärver barnen direkt. I ert fall förstår jag det som att ni har barn var för sig, barnen har då rätt att kräva ut sitt arv när den som är deras biologiska förälder går bort, även om ni gifter er. Att gifta sig påverkar inte heller beskattningen i sverige, i övrigt vet jag för lite om er situation för att uttala mig om eventuella fördelar och nackdelar. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00