Utlöser en gåva av en fastighet beskattning?

2020-06-05 i Fastighetsskatt
FRÅGA |HejMina föräldrar överväger att ge sin gård i gåva till min syster. Kompensation av mig och mina bröder har nämnts men jag har inte fått några besked i frågan. Jag har förstått att det är möjligt för mina föräldrar att ta emot viss betalning av min syster utan att detta utlöser beskattning, vilket i så fall ger möjlighet till kompensation av mig och mina bröder. Men hur mycket kan de ta emot utan att det utlöser beskattning?mvh
Gabriella Katz |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Gåva eller köp?Regler om beskattning kring fastigheter hittar du i inkomstskattelagen. Huvudregler vid en vanlig försäljning av en fastighet eller i detta fallet en gård, är att vinsten som uppstår beskattas i inkomstslaget kapital (se bl.a. 41 kap. 1-2 § IL, 42 kap 1 § IL samt 44-45 kap. IL).Gåvor är dock i vissa fall undantagna från beskattning. För att gåva av fastighet rent skattemässigt ska räknas som en gåva krävs att eventuell betalning understiger fastighetens taxeringsvärde (för det år som överlåtelsen sker). Det kallas då även ett blandat fång. Om betalningen är lika hög eller högre än fastighetens taxeringsvärde räknas dock hela överlåtelsen som ett köp, vilket då utlöser beskattning. Således är det taxeringsvärdet ni har att utgå ifrån när dina föräldrar ska ta emot viss betalning av din syster. Betalningen får inte överstiga detta värde. Denna princip brukar kallas för huvudsaklighetsprincipen i juridiska termer.Vad gäller vid i övrigt vid gåvor?Gåva är i regel inte en avyttring och det innebär att en överlåtelse inte nödvändigtvis föranleder beskattning, som tidigare nämnt (44 kap. 3 § IL). Däremot räcker det inte att betalningen understiger taxeringsvärdet för att de ska klassificeras som en gåva. På grund av detta måste man konstatera om dina föräldrars överlåtelse verkligen utgör en gåva. Man måste alltså undersöka om kriterierna är uppfyllda enligt gåvolagen. Kriterierna utgörs av:- att det har skett en förmögenhetsöverföring- att överlåtelsen har skett frivilligt samt - att det finns en gåvoavsikt av givarenJag förutsätter att kriterierna för en gåva är uppfyllda i ditt fall, då det av din fråga inte framgår något annat.SammanfattningsvisSå länge din systers penningbetalning till dina föräldrar understiger taxeringsvärdet för fastigheten och förutsatt att de övriga kriterierna gällande gåvor är uppfyllda, föranleder transaktionen ingen beskattning. Hoppas det var svar på din fråga, annars får du återkomma med en ny,Vänligen

Okänd kostnad för förbättringsarbeten innan år 1968

2020-01-22 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej! Skall deklarera för mina föräldrars dödsbo.Har sålt deras villa som de själv byggde 1960. Hur kan jag få veta vad deras anskaffningsvärde var. Huset är ett tegelhus i 1,5 plan med källare och ca 120 kvadratmeter. Ligger i södra Skåne. Har pratat med skattemyndigheten och de kan inte hjälpa mej, lantmäteriet kan bara säga vad tomten kostade
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Anskaffningsvärde vid arvEftersom du har ärvt dina föräldrars fastighet och därför också ärvt deras skattemässiga situation, får du använda dig av dina föräldrars anskaffningsvärde vid beräkningen av hur mycket som ska beskattas (44 kapitlet 21 § Inkomstskattelagen). Kapitalvinsten beräknas genom att minska ersättningen du fick när du sålde huset med bland annat dina föräldrars anskaffningsutgifter (tomtkostnaden) ökat med förbättringsutgifter (husbyggnationen)(44 kapitlet 13 § Inkomstskattelagen)Anskaffningsvärde på egenbyggt husHuvudregeln är att förbättringsarbeten på fastigheter måste kunna styrkas med exempelvis kvitton för att vara avdragsgilla. I tidigare avgöranden har beslutsfattare dock uttalat sig att förbättringsutgifter på fastigheter byggda före år 1968 är underställda ett lägre beviskrav. Innebörden av uttalandet är att det är tillräckligt att du som skatteskyldig har gjort sannolikt att förbättringen har skett (RÅ 2002:73). Du kan göra sannolikt att förbättring skett genom att exempelvis visa före och efterbilder på husbyggnationen och allmän statistik från statistiska centralbyrån rörande nybyggnadskostnader det aktuella året. Förbättringsutgifterna uppskattas då till ett skäligt belopp. Slutgiltigt rådEftersom det är svårt för dig att påvisa dins föräldrars ursprungliga anskaffningskostnad så har du möjlighet att få nybyggnationskostnaderna uppskattade till ett skäligt belopp. Förutsättningen är att du på något sätt kan göra sannolikt att byggnationen har ägt rum. Vad som skulle vara ett skäligt belopp i ditt enskilda fall är ytterst svårt för mig att svara på. Jag råder dig att ännu en gång försöka kontakta skatteverket och helt enkelt fråga hur du ska gå tillväga för att få förbättringsutgifter före år 1968 uppskattade till ett skäligt belopp.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Hälsningar,

Hur ska vi överlåta fastigheten?

2019-11-06 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Bägge föräldrarna avlider nästan samtidigt.Enda egendom är en fastighet. De två syskonen vill att en av dem fortsätter utnyttja fastigheten. Hur kompenseras det andra syskonet ? Gåva eller arv, finansiering och skatteeffekter ?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att ni kontaktar Lawline med din fråga.Förutsatt att syskonen är de enda barnen till föräldrarna ärver dom allt. Syskonen har rätt att få ut samma ekonomiska värde ur arvet efter föräldrarna (2:1 ärvdabalk). Det finns ingen arvsskatt i Sverige längre, så att ta emot arvet är skattefritt. När det ena syskonet ska fortsätta nyttja fastigheten finns det flera olika alternativ för hur det kan göras, alternativen och konsekvenserna av dessa kommer jag att presentera nedan.KöpDet syskon som vill fortsätta nyttja fastigheten kan köpa ut det andra syskonet. Om fastighetsdelen säljs till ett pris som överstiger halva taxeringsvärdet (se 45:19 inkomstskattelag om delavyttring av fastighet) ska det syskon som säljer sin andel betala fastighetsskatt. Detta följer av helhetsprincipen, som innebär att en fastighetsöverlåtelse ska behandlas som antingen bara gåva eller bara köp beroende på om transaktionen över eller understiger taxeringsvärdet. Fastighetsskatten beräknas enligt följande. FastighetsskattDet beskattningsbara underlaget är ersättningen för försäljningen- utgifter för försäljningen (exempelvis mäklarkostnader) -omkostnadsbeloppet (44:13 inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning + förbättringsutgifter (44:14 inkomstskattelag). När man beräknar skatt på en fastighet får renoveringar för över 5000 kronor per år som gjorts de senaste fem åren tas med i omkostnadsbeloppet (45:11-12 inkomstskattelag). 22/30-delar av detta ska tas upp till beskattning (45:33 inkomstskattelag), och skattesatsen för kapitalinkomst är 30 %. RäkneexempelDet ena syskonet säljer sin del av fastigheten för 1 400 000 (fastighetens totala värde i detta exempel är 2.800.000), ingen mäklare har anlitats.Era föräldrar köpte fastigheten för 1.800 000 och ni har har förbättrat fastigheten till ett värde av 400 000 (1.800.000/ 2= 900.000 i anskaffningsvärde för varje syskons del av fastigheten, 400 000/2 = 200.000 i förbättringsutgifter per syskon) 1 400 000 - 1 100 000 = 300 000.Av dessa 300 000 som det ena syskonet tjänar genom att sälja fastigheten så ska 22/30-delar tas upp till beskattning.300 000/30 = 10 00010 000 x 22 = 220 000.220 000 är alltså den skattepliktiga summan.Skatten är 30 % och skulle i det här exemplet bli 66 000.GåvaEtt alternativ till att sälja fastigheten är att det ena syskonet skänker sin del som gåva till det andra syskonet, alternativt säljer sin del av fastigheten för ett pris som understiger halva taxeringsvärdet. Eftersom helhetsprincipen tillämpas ses hela överlåtelsen antingen som köp eller gåva, säljs fastigheten till under taxeringsvärdet blir hela överlåtelsen en gåva i skattehänseende. Syskonet som säljer sin del behöver då inte skatta på sin inkomst från försäljningen, däremot tar det syskon som fått gåvan över anskaffningsvärdet från det andra syskonet (44:21 inkomstskattelag). Det innebär att när det syskonet som äger fastigheten en dag säljer hela fastigheten kommer denne att få en högre skatt förutsatt att marknadsvärdet var högre när fastighetsdelen gavs än när era föräldrar en gång köpte. Gåvoformen gör att skattskyldigheten istället läggs över på syskonet som tar över fastigheten, och skjuts på framtiden. Fortsatt samägandeEtt tredje alternativ är att syskonen fortsätter äga fastigheten tillsammans, men skriver ett nyttjande eller hyresrättsavtal som ger det ena syskonet rätt att nyttja fastigheten. Där kan syskonen komma överens om vilka villkor som gäller för upplåtelsen, om det andra syskonet ska kompenseras ekonomiskt för nyttjandet eller om syskonet som nyttjar fastigheten svarar för underhåll. SammanfattningEn princip inom skatterätten är att skatterätten ska följa civilrätten. Det betyder att skatterätten ska vara så neutral som möjligt inför olika sätt att göra saker på. I ert fall betyder det att den skattskyldighet som träffar det ena syskonet om denne säljer sin andel för över halva taxeringsvärdet istället flyttas över på det andra syskonet om fastighetselen säljs för under taxeringsvärdet. Skattskyldigheten är densamma, den byter bara subjekt. Ni kan räkna på hur det skulle bli för er genom att använda det räkneexempel jag skrivit ut ovan men lägga in era egna siffror. Tack för att ni kontaktade Lawline. Om du har några följdfrågor eller vill komma i kontakt med vår juristbyrå är du välkomna att höra av dig till mig.ebba.ekstrand@lawline.se

Slippa skatt vid överlåtelse av fastighet - fastighetspaketering?

2019-09-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Jag äger en näringsfastighet tillsammans med ett bolag, 50% vardera. Vi vill båda sälja fastigheten, men belåningen är för min del så hög att jag förmodligen går back mer än jag har råd med. Såg någonstans att man kunde undvika beskattning genom att sälja till ett bolag för att sedan sälja bolaget. Skulle vilja veta lite mer om möjligheterna till det. Undrar också om det är möjligt att sälja eller skänka min del till den befintliga delägaren (bolaget) utan att betala reavinstskatt? Jag har inga ägarintressen i detta bolag.
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga handlar om skatterätt blir inkomstskattelagen (IL) tillämplig. Jag förstår det som att du syftar på det som kallas för fastighetspaketering inom skatterätten. Jag kommer härunder beskriva hur det fungerar. Viktigt att komma ihåg är att fastighetspaketering är en komplicerad process och jag kommer inte kunna beskriva alla regler i detalj här utan jag kommer i grova drag redogöra för hur det går till. Vad är fastighetspaketering?Fastighetspaketering handlar om att ett moderbolag överlåter en fastighet till ett tomt dotterbolag. Fastigheten överlåts till dotterbolaget för det skattemässiga värdet. Sedan säljs alla andelar i dotterbolaget vidare till en utomstående köpare. Skatten för moderbolaget blir då 0 trots att fastigheten sålts till en utomstående köpare. Hur går fastighetspaketering till?Fastighetspaketering bygger alltså på att det finns ett moderbolag och ett dotterbolag. Dotterbolaget finns endast till för att säljas vidare och bör därmed vara tomt på tillgångar. Fastigheten ska sedan överlåtas från moderbolaget till dotterbolaget mot en ersättning som motsvarar fastighetens skattemässiga värde. Genom reglerna om underprisöverlåtelse i 23 kap. IL möjliggörs en sådan överlåtelse till underpris. Efter att fastigheten överlåtits till dotterbolaget så äger nu moderbolaget alla andelar i ett dotterbolag som enbart består av en tillgång, fastigheten. Dessa tillgångar som moderbolaget äger anses vara näringsbetingade andelar i enlighet med 24 kap. 32-33 §§ IL. Försäljning av näringsbetingade andelar är skattefria förutsatt att andelarna varit näringsbetingade hos säljaren i åtminstone ett år innan försäljningen, se 25a kap. 5-7 §§ IL. Det är detta som gör fastighetspaketeringar möjliga, att moderbolaget säljer av hela dotterbolaget (som bara består av fastigheten) och att dotterbolagsaktierna räknas som näringsbetingade andelar för moderbolaget och därmed är skattefria.Kan du sälja eller skänka din del till bolaget utan att betala reavinstskatt?Eftersom du inte har några ägarintressen i bolaget blir inte 53 kap. IL tillämpligt. Om du överlåter fastigheten till ett pris som understiger fastighetens skattemässiga värde så räknas hela överlåtelsen som en gåva och du kommer i sådana fall inte behöva betala någon skatt på försäljningen, se 8 kap. 2 § IL. För att det ska anses som en gåva krävs det också att överföringen bygger på frivillighet, att det finns en gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring från givaren till mottagaren. Om du istället säljer fastigheten för ett pris som överstiger dess skattemässiga värde anses hela fastigheten vara såld och du blir i sådana fall skattskyldig för försäljningen. Vad kan du göra nu?Eftersom du äger fastigheten själv och inte genom ett bolag måste du först överlåta den till ett bolag du äger för att kunna göra en fastighetspaketering. I sådana fall blir 53 kap. IL bestämmelser om underprisöverlåtelser från fysiska till juridiska personer tillämpliga. Då kan du överlåta fastigheten till ditt bolag till fastighetens skattemässiga värde, se 53 kap. 4 § IL för att sedan paketera den som jag beskrivit ovan. Fastighetspaketering bygger alltså på att du äger både ett moderbolag och dotterbolag och alla de bestämmelser jag har redogjort för i mitt svar är viktiga att beakta om du vill göra det. Du kan också välja att ge bort fastigheten till ett värde som understiger dess skattemässiga värde till företaget som äger övriga 50% för att det ska anses som en gåva skattemässigt. I sådana fall kommer du inte behöva skatta på överlåtelsen av fastigheten. Ifall du skulle ha ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig till mig på axel.bellander@lawline.se. Likaså om du skulle behöva hjälp av Lawlines juristbyrå kan du kontakta mig där så återkommer jag med en offert.Hoppas mitt svar varit till hjälp för dig!Vänliga hälsningar

Betalar dödsbon flyttskatt?

2020-05-26 i Fastighetsskatt
FRÅGA |betalar dödsbon flyttskatt?
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Flyttskatt är ett slags paraplybegrepp som innefattar fyra olika skatter. För dödsbon är det ofta vinstskatt som är aktuell, då det är den skatt som ska betalas när en fastighet säljs om en vinst har gjorts. Som vinst räknas försäljningspriset minus priset du köpte bostaden för, kostnader du lagt ut för att öka bostadens standard under de senaste fem åren samt kostnader för om- eller tillbyggnader.Oavsett om en fastighet säljs via ett dödsbo eller av en fysisk person ska vinstskatt betalas när fastighetens säljs. Ingen skatt betalar på arvet i sig från dödsboet – då vi inte har någon arvsskatt i Sverige, men när en fastighet säljs ska ändå vinstskatt betalas då det är en separat process.Hoppas du fick var på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur påverkas en markägare av att arrendatorn ska betala fastighetsavgift retroaktivt?

2019-11-14 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, jag äger en arrendetomt som arrenderades ut 1974 i 49 år utan ersättning. Nu vill arrendatorn helt plötsligt betala fastighetsskatt/avgift retroaktivt för dom sista 10 åren?Vad är innebörden av detta för mig som markägare?Tacksam för svar
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nedan kommer jag att formulera ett svar utifrån de omständigheter som finns med i frågan. Jag kommer att utgå från regleringen i lagen om kommunal fastighetsavgift (LKF).Regleringen kring fastighetsavgift avseende arrendetomterDet är som huvudregel du som fastighetsägare som ska betala fastighetsavgiften, LKF 2 §. Om det enbart rör sig om en arrendetomt är det alltså du som ansvarar för att fastighetsavgiften betalas och arrendatorn har ingen skyldighet avseende detta.Om du med arrendetomt menar att det finns en bostad som arrendatorn uppfört på den arrenderade fastigheten är läget dock ett annat. En byggnad som ligger på din mark men som ägs av någon annan benämns med juridiska termer som byggnad på ofri grund. En byggnad på ofri grund ska ur skatterättsligt perspektiv ses som fast egendom och därför beskattas i enlighet med LKF, se inkomstskattelagen 2 kap 6 §. Det är arrendatorn som är ägare till byggnaden och därför denne som ansvarar för fastighetsavgiften för byggnaden. Som markägare ansvarar du i detta fall enbart för fastighetsavgiften avseende själva fastigheten, LKF 2 §. Sammanfattning och min rekommendation I och med att betalning av fastighetsavgiften för byggnad på ofri grund är en skyldighet som åligger arrendatorn i förhållande till staten kan jag inte se hur du som fastighetsägare kommer att beröras av att arrendatorn ska betala fastighetsavgiften retroaktivt. Så länge du betalar rätt fastighetsavgift för själva fastigheten kommer detta i min mening inte påverka dig alls.Systemet rörande fastighetsskatt/-avgift är minst sagt snårigt och om du vill ha mer information rekommenderar jag dig att läsa Skatteverkets sammanställning "Fastighetsskatt och fastighetsavgift". Jag rekommenderar dig även att ta kontakt med Skatteverket om situationen efter det fortfarande känns oklar.Jag är inte helt säker på att det var detta svar du sökte, men jag har svarat efter bästa förmåga utifrån de omständigheter som fanns i frågan. Om du har uppföljande frågor går det bra att ställa en ny fråga till oss på Lawline eller höra av dig till mig på amanda.kinnander@lawline.se. Vänliga hälsningar,

Hur mycket skatt betalar man vid försäljning av jordbruksfastighet

2019-10-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, jag och min bror fick en jordbruksfastighet av vår pappa. Nu vill jag sälja min del till min bror. Värdet är enligt mäklaren 400 000kr idag. Jag kommer att få 200 000kr. Hur mycket måste jag skatta då på den summan?
Alexander Hedblom |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av jordbruksfastighet betalar man 27% i skatt på vinsten som blir kvar efter alla avdrag.Det finns ett antal faktorer som man måste veta innan vi kan ge ett exakt svar i kronor på din fråga.Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden inklusive mark med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning i fastigheten. Om du har fått bostaden genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris.Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, till exempel mäklararvode eller advokatkostnader.Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter som du själv har haft för till exempel nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad.När du har alla dessa faktorer kan du med fördel höra av dig med siffrorna så kan vi skicka dig en ny kalkyl. Vänliga hälsningar,

Hur blir det med fastighetsskatten för svenska medborgare som äger ett hus i Finland?

2019-08-20 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej,Jag och mina föräldrar är födda i Finland men bor i Sverige sedan 70-talet. Min pappa och jag har dubbelt medborgarskap och min mamma har endast svenskt medborgarskap.Vi har mitt barndomshem kvar i Finland. Mina föräldrar funderar nu på att skriva över barndomshemmet på mig. Innebär detta att jag behöver betala någon slags skatt för det hemma i Sverige eller görs det endast i Finland. Behöver jag meddela Skatteverket att jag äger en fastighet i Finland?Om de inte skriver över huset på mig och jag ärver huset efter dem – betalar jag då arvsskatt både i Finland och i Sverige?Om jag sedan säljer huset – betalar jag vinstskatt både i Finland och i Sverige?Tack på förhand!
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Eftersom jag läser juridik i Sverige så kan jag bara svara på frågor om vad svenska lagen säger och vad det nordiska skatteavtalet säger. För att få reda på när Finland tar ut skatt råder jag dig att vända dig till finska skatteverket (dom har information tillgänglig på både finska och svenska).Om du får fastigheten som gåvaEnligt det nordiska skatteavtalet artikel 6 så har både hemvistlandet och landet där fastigheten är belägen rätt att ta ut skatt på inkomst från en fastighet. Gåvor är skattefria i Sverige (8:2 inkomstskattelag). Det innebär att varken du eller dina föräldrar behöver betala någon skatt i Sverige när du får huset. När du en dag säljer fastigheten kommer du att skatta för vinsten från försäljningen.Behöver du meddela skatteverket om ägandet?Om man har fått uppskov på fastighetsskatt i Sverige på grund av att man har förvärvat en fastighet utomlands måste man meddela skatteverket årligen att man fortfarande äger den, men jag finner ingen annan information om att man måste uppdatera skatteverket om ägande av en fastighet. För att vara helt säker kan du kontakta svenska skatteverket.Om du ärver fastighetenSverige har också avskaffat arvsskatt (8:2 inkomstskattelag) så du kommer inte heller bli skyldig att betala någon skatt i Sverige när du ärver fastigheten, istället betalar du skatt när du sedan säljer fastigheten.SammanfattningsvisSammanfattningsvis råder jag dig att kontakta finska skatteverket för råd angående din eventuella finska skattskyldighet. I Sverige blir du först skattskyldig när du säljer fastigheten. Tack för att du kontaktade Lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på Lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.