Jag har fått ett hus i gåva, när betalar jag skatt?

2018-12-07 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Jag har fått ett hus i gåva som nu är värderat till 1.9 miljoner. Förra ägaren är nu avliden. Om jag säljer det, behöver jag då betala skatt och hur mycket i så fall?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga!Gåvor är skattefria i Sverige (8 kap 2 § Inkomstskattelag). Du kommer alltså inte att betala någon skatt nu. Om du i framtiden säljer fastigheten så kommer du att skatta som om du förvärvat fastigheten till det pris som den som gav fastigheten till dig betalade. Detta heter att gåvotagaren inträder i givarens skattemässiga position (44 kap 21 § Inkomstskattelag). Om huset är värt mer kommer du att betala skatt på vinsten och om husets värde sjunkit kommer du att ha rätt till skatteavdrag för förlusten. Skattesatsen för kapitalvinster, som en fastighetsförsäljning är, är 30 %, men bara 22/30delar ska tas upp till beskattning (45 kap 33 § Inkomstskattelag). Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

Skattemässigt värde vid överlåtelse av näringsfastighet till av överlåtaren helägt aktiebolag

2018-11-09 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Min pappa funderar på att ge sina näringsfastigheter som han driver i en enskild firma som gåva till ett AB, som han äger till 100%. Det står bland annat på skatteverket hemsida "Inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärde (huvudsaklighetsprincipen)" det står också "Om en fastighet överlåts till ett företag för en ersättning som motsvarar det skattemässiga värdet, kan överlåtelsen komma att behandlas som en gåva skattemässigt enligt den s.k. huvudsaklighetsprincipen.Min fråga är då vad som menas med det skattemässiga värdet? Är det detsamma som det bokförda värdet, alltså inköpspriset minus ärlig avskrivning. Eller är det Taxeringsvärdet? Eller är det marknadsvärdet?Vad är det högsta priset som han får ta för att det ska räknas som gåva?Tack:)
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skattemässigt värde vid överlåtelse av bolag Utgångspunkten är att en överlåtelse av näringsfastighet till ett bolag, som överlåtaren äger i dess helhet, behandlas som en avyttring. Detta även fastän ersättningen understiger taxeringsvärdet, eftersom det i sådana fall anses saknas ett gåvomoment (RÅ 1993 ref. 43 I).I de fall en fysisk person (eller handelsbolag) överlåter kapitalvinstbeskattad egendom till underpris till, bland annat, ett svenskt aktiebolag, vari överlåtaren direkt eller indirekt är delägare, aktualiseras dock särskilda regler. Sammanfattningsvis kan reglerna sägas innebära, att det vid kapitalvinstbeskattningen ska anses att en näringsfastighet har avyttrats för ersättning motsvarande det skattemässiga värdet (53 kap. 4 § IL).Vad avses med underpris? Med underpris avses de fall en kapitalbeskattad tillgång överlåts utan ersättning, eller mot ersättning som understiger tillgångens marknadsvärde och omkostnadsbeloppet (53 kap. 2 § IL). I de fall överlåtelsen sker till marknadsvärdet, eller omkostnadsbeloppet, för tillgången, ska de allmänna kapitalvinstreglerna tillämpas. I sådana fall tillämpas inte de särskilda bestämmelserna i 53 kap. IL.Underpris för näringsfastighet Enligt Högsta förvaltningsdomstolen har omkostnadsbeloppet i 53 kap. 2 och 4 §§ IL samma innebörd för näringsfastigheter. Innebörden av detta är att reglerna i 53 kap. inte ska tillämpas i de fall näringsfastighet överlåts till ett pris som motsvarar det skattemässiga värdet. Definitionen av det skattemässiga värdet återges i 2 kap. 32 § första och andra stycket IL. I detta fall ska även värdehöjande reparationer återföras (RÅ 2007 ref. 51). Detta framgår av 33 kap. 12 § IL.Skattemässigt värde för näringsfastighet eller näringsbostadsrättFör näringsfastigheter ska tillgångens skattemässiga värde anses såsom omkostnadsbelopp (53 kap. 4 § IL). Såsom nämnts återfinns definitionen i 2 kap. 32 § första och andra stycket IL. Vid överlåtelse av näringsfastigheter ska omkostnadsbeloppet sättas ned med: (1) medgivna avdrag för värdeminskning på byggnad eller markanläggning (2) skogsavdrag (3) avdrag för substansminskning (4) avskrivning som skett av byggnad eller mark i samband med att en ersättningsfond tagits i anspråk. SlutsatsDet skattemässiga värdet i din fars fall utgörs sålunda av omkostnadsbeloppet, minskat med övriga nämnda delar. Omkostnadsbeloppet är ett av de belopp som ligger till grund för beräkningen av kapitalvinsten och utgörs av de utgifter som hänförs till köpet av tillgången (så kallade anskaffningsutgifter) tillsammans med sådana utgifter som har lagts ut för att öka tillgångens värde (så kallade förbättringsutgifter). Detta innebär att kapitalvinsten beräknas till skillnaden mellan ersättningen för tillgången som har avyttrats, minskad med utgifter i samband med avyttringen, och omkostnadsbeloppet. När en fastighet innehas kommer dock en del av utgifterna för fastigheten att förbrukas genom att fastighetens byggnader minskar i värde. På grund av detta lämnas för näringsfastigheter värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdrag är vidare något som måste beaktas vid beräkningen av kapitalvinsten.Jag rekommenderar att du kontaktar en jurist som kan bistå er i överlåtelsen, för att uppnå de mest fördelaktiga villkoren för överlåtelsen.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Om vi köper för under taxeringsvärdet, vad blir då vårt anskaffningsvärde den dagen vi säljer?

2018-11-05 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej! För närvarnde hyr jag och min sambo en villa av hennes föräldrar. Vi har pratat om att köpa loss huset och de har uppskattat att de lagt totalt 1 200 000 kronor på huset vilket också är deras begärda pris. Husets taxeringsvärde är 1 373 000 kronor vilket innebär att köpesumman i så fall är lägre än taxeringsvärdet och att överlåtelsen därmed skulle vara att betrakta som en gåva. Frågorna jag har är:1. Vad händer om vi i framtiden säljer huset? Hur räknas reavinstskatten nu när överlåtelsen betraktas som gåva? Det jag fastnat vid är att jag sett formuleringen att "hela överlåtelsen" är en gåva om priset är lägre än taxeringsvärdet, vilket jag tolkar som att det vid en eventuell försäljning från oss skulle man räknas det som att vi betalt 0 för huset (när vi de facto betalt 1 200 000 för det)?2. Min sambo har 2 bröder. Blir det att betrakta som förskott på arv om hennes föräldrar säljer huset till under taxeringsvärdet? Tack på förhand!
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Om ni i framtiden säljer husetGåvor är skattefria (8 kap 2 § Inkomstskattelag), ni betalar alltså ingen skatt när ni köper huset för 1 200 000. När man får en gåva inträder man i givarens skattemässiga position. Det innebär att anskaffningsvärdet på huset är det anskaffningsvärdet som din sambos föräldrar hade.Blir det förskott på arv?Om hennes föräldrar inte säger något så blir det förskott på arv (6 kap 1 § Ärvdabalk), det finns nämligen en presumtion om att gåvor till bröstarvingar är förskott på arv. Om dom inte vill att det ska bli förskott på arv så kan dom skriva in det i ert köpeavtal eller på annat sätt göra känt att dom inte vill att den förmånliga försäljningen av huset ska bli förskott på arv. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

Ska man betala fastighetsavgift för fastighet utomlands?

2018-10-26 i Fastighetsskatt
FRÅGA |HejEn bekant äger ett hus i Grekland och har skatteregistrerat sig där och betalar Grekisk fastighetsskatt, måste han då även betala skatten här i Sverige?( Han är svensk medborgare)Mvh
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostäder utomlands är inte skattepliktiga för fastighetsskatt i Sverige. Den nuvarande kommunala fastighetsavgiften gäller inte för bostäder utomlands. Du betalar en kommunal fastighetsskatt i det aktuella landet, förmodligen beräknad på taxeringsvärdet. Däremot kan det bli aktuellt, i det fall man har sålt en bostad i utlandet, att man blir beskattad för kapitalvinsten i Sverige. Om man blir beskattad eller inte beror dels på om man är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige, dels på bestämmelser i eventuellt skatteavtal mellan Sverige och det land man har sålt din bostad i.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Borde vi värdera huset till samma pris som vi köpte det för och undgå beskattning, eller värdera det till marknadsvärdet och beskattas för vinsten?

2018-11-28 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vid bodelning: jag ska ta över bostaden och min make, snart ex-make har för avsikt att jag ska ekonomiskt kunna bo kvar i bostaden. Om vi är överens om en värdering, vad tjänar vi bäst på? Att värdera huset till samma pris som vi köpte det för och slipper skatt eller att värdera det till marknadsvärdet och skatta för det?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I de fall ett samboförhållande upphör ska bodelning ske om en av parterna begär det (8 § sambolagen). Om ingen part begär det sker alltså ingen bodelning. Det som ingår i bodelning är sambornas gemensamma bostad och bohag (3 § sambolagen). Bostaden ingår endast om den har förvärvats för gemensamt bruk. Skulle den som äger bostaden ha förvärvat den långt innan samboförhållandet uppstod, utgör alltså bostaden inte samboegendom.När väl bodelningen ska förrättas uppkommer frågan hur bostaden och bohaget ska värderas. Sambolagen ger ingen vägledning avseende denna fråga. Däremot har frågan prövats av Högsta domstolen (HD) i ett rättsfall (NJA 1997 s. 674). Rättsfallet rörde en tvist som hade uppstått mellan två sambos om hur deras gemensamma bostadsrätt skulle värderas vid bodelningen. HD:s åsikt, som grundar sig på förarbeten och uttalanden i den juridiska litteraturen, är att värdet ska bestämmas med utgångspunkt vid tiden för bodelningens förrättande.Nästa fråga att reda ut är hur försäljningsvärdet ska fastställas. Frågan har prövats av HD i NJA 1998 s. 467, vari HD uttalade att det är mittvärdet av värderingarna som ska utgöra grund för försäljningsvärdet. Försäljningsvärdet kan lämpligen fastställas genom ett värderingsintyg från en fastighetsmäklare.Eftersom att HD har klargjort att det är värdet vid bodelningstillfället som ska gälla så anser jag att ni ska utgå från dagens värde och inte inköpspriset från förra året. Detta får även stöd förarbeten och doktrin, så ni kan känna er trygga med att använda dagens marknadsvärde som utgångspunkt vid bodelningen.När det i övrigt gäller hur ni har beräknat bodelningen tycker jag att ni ska ta kontakt med en jurist som arbetar med bodelningar. Jag kan inte tillhandahålla er en exakt beräkning, utan att ha alla fakta framför mig. Om ni behöver mer hjälp kan ni få komma i kontakt med en av våra jurister.SlutsatsDet finns inga uttryckliga lagregler på vilket värde som ska användas vid en bodelning. Dessutom råder avtalsfrihet, vilket innebär att ni själva är fria att komma överens om vilket värde som ska användas. Det vanligaste är dock att använda marknadsvärdet med avdrag för skattelatens och mäklararvoden (se ovan nämnda rättsfall). Detta ger oftast den mest rättvisa bilden av det faktiska värdet av egendomen. Uppstår en kapitalvinst, medför det givetvis att det är det mest fördelaktiga alternativet, även om ni får betala skatt på vinsten. Skulle ni ta upp fastigheten till samma värde som inköpspriset, kan dessutom den part som sitter kvar i huset, sälja huset längre fram och då ta upp marknadspriset och därmed ensamt erhålla vinsten från försäljningen. Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Vad ska jag skatta på fastighetsförsäljningen?

2018-11-05 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej min fråga äger en villa inga lån på samt en jordbruksfastighet. Funderar på att sälja villan. Om den säljs för 1,5 milj. och jag har lån på min jordbruksfastighet på 1,5 milj. Jag löser lånet vad får jag betala i skatt då på försäljningen
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.I mitt svar förutsätter jag att det rör sig om två separata fastigheter. Om det skulle vara en och samma fastighet måste du ansöka om avstyckning eller fastighetsklyvning för att sälja villan. Pengar du tjänat på att sälja en fastighet utgör kapitalinkomst (41 kap 1 § Inkomstskattelag). Skattesatsen för kapitalinkomster är 30%. När du säljer en privatbostadsfastighet ska du ta upp 22/30-delar av kapitalvinsten tas upp till beskattning (45 kap 33 § Inkomstskattelag).Uträkningen för vad du ska betala i skatt är följande: det du fått vid försäljningen - utgifter för att sälja - omkostnadsbeloppet (44 kap 13-14 § Inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet är vad du betalade för fastigheten + förbättringsutgifter. Vilka förbättringsutgifter som går att dra av kan du läsa här (45 kap 11-15 § Inkomstskattelag). Jag ska försöka göra det här lite lättare att förstå med ett räkneexempel. Du säljer villan för 1 500 000, men du har också betalat en mäklare 100 000. 1 500 000 - 100 000 = 1 400 000. Du köpte fastigheten för 900 000 och du har förbättrat den till ett värde av 200 000. 1 400 000 - 1 100 000 = 300 000. Av dessa 300 000 som du har tjänat genom att fastighetens värde ökat så ska 22/30-delar tas upp till beskattning. 300 000/30 = 10 00010 000 x 22 = 220 000. 220 000 är alltså den skattepliktiga summan. Skatten är 30 % och skulle i det här exemplet bli 66 000. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

Ska jag beskattas både i Sverige och i Norge för kapitalvinst efter försäljning av fastighet och är kapitalvinsten skillnaden mellan försäljningsvärdet och värdet min far köpte fastigheten för?

2018-11-01 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej. Jag är obegränsat skatteskyldig i Sverige sedan 2000 och ärvde 2012 1/4 av en fastighet i Norge av min far som var obegränsat skatteskyldig i Norge. Jag betalde då arvskatt i Norge för min andel av fastigheten samt andra tillgångar. Min andel av fastighet var då värd 975 tkr. Enligt testamentet kunde hans sambo bo kvar tills hon avled 2017. Fastigheten blev då sold för 1450 tkr (min andel). Jag har betald reavinstskatt i Norge på mellan skillnaden mellan 975 tkr och 1450t kr. Nu vill svenska skattverket att jag ska betala reavinstskatt på försäljningen av fastigheten på skillnaden mellan det min far köpte fastigheten för i 1990 200 tkr och 1450 tkr. Vilket jag tycker verkar konstigt. Så jag under om det är rätt och vad som gäller?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Obegränsat skattskyldigI detta ska inkomstskattelag (1999:1229) (IL) tillämpas. I Sverige kan man vara obegränsat eller begränsat skattskyldig. Enligt 3 kap. 3 § IL är en person som är bosatt i Sverige obegränsat skattskyldig. Även den som stadigvarande vistas i Sverige (minst 6 månader), eller har väsentlig anknytning och tidigare bott i Sverige kan vara obegränsat skattskyldig. Av vad som framgår av frågeställningen tycks det som att du är obegränsat skattskyldig i och med att du är bosatt i Sverige. Obegränsad skattskyldighet innebär att en skattskyldig person ska beskattas i Sverige för alla sina inkomster i landet, samt i utlandet (3 kap. 8 § IL). Detta medför, att du enligt inkomstskattelagen ska beskattas i Sverige för alla dina inkomster. En kapitalvinst efter försäljning av fastighet i utlandet ska sålunda beskattas i Sverige. Samtidigt ska fastigheten beskattas i Norge enligt de norska skattereglerna. Det föreligger alltså ett anspråk på skatt från två länder. Jag behandlar detta mer nedan under "Dubbelbeskattning?".KontinuitetsprincipenI det fall den skattskyldige förvärvat en avyttrad tillgång genom benefikt fång (i detta fall arv), anses tillgången förvärvad genom det onerösa fång som skett närmast dessförinnan (kontinuitetsprincipen) (44 kap. 21 § IL).Det innebär, att om en tillgång förvärvats genom arv, måste man gå tillbaka i fångeskedjan till dess man finner ett oneröst (köp) förvärv. Vad som då betalats utgör tillgångens faktiska anskaffningskostnad.Det är alltså sant det Skatteverket anför, det vill säga, kapitalvinsten utgör differensen mellan vad din pappa köpte fastigheten för och vad du säljer den för; 200 000 och 1 450 000 kr.Dubbelbeskattning?Dubbelbeskattning uppstår i de fall beskattning kan/ska ske i flera olika länder för samma inkomst. För att undvika dubbelbeskattning finns olika beskattningsavtal. Mellan Sverige och Norge finns det nordiska skatteavtalet lag (1996:1512) om dubbelbeskattningsavtal mellan de nordiska länderna.Det nordiska skatteavtalet tillämpas enligt artikel 1 i avtalet i de fall det är fråga om personer som har hemvist i en eller i flera av de avtalsslutande staterna. Enligt artikel 4 i avtalet stadgas, att med hemvist avses en person som, enligt lagstiftning i en avtalsslutande stat, är skattskyldig på grund av bosättning. Eftersom du är obegränsat skattskyldig i Sverige på grund av att du bor i Sverige, är alltså Sverige din hemviststat enligt det nordiska skatteavtalet. I artikel 13.1 i det nordiska skatteavtalet stadgas, att vinst som en person med hemvist i en avtalsslutande stat förvärvar på grund av överlåtelse av fast egendom, vilken är belägen i en annan avtalsslutande stat, får beskattas i denna andra stat. Detta innebär, att fastigheten ska beskattas i Norge, eftersom fastigheten är belägen i (ut)landet. Det är alltså Norge som har rätt att beskatta försäljningen av fastigheten i Norge. Däremot stadgas i artikel 25.6, att i de fall en person med hemvist i Sverige förvärvar inkomst eller innehar förmögenhet, vilken enligt bestämmelserna i avtalet får beskattas i en annan avtalsslutande stat, ska Sverige ta upp inkomsten. Därefter kommer Sverige avräkna den skatt som betalats i Norge. Det betyder alltså att vinsten tas upp i Sverige, men den skatt som ni betalat i Norge kommer att dras av från det belopp som ska betalas i Sverige. Denna metod kallas Credit-of-tax, och innebär alltså att Sverige beskattar alla inkomster, därefter dras den skatt som betalts i utlandet bort från den skatt som ska betalas.SlutsatsDu är obegränsat skattskyldig och ska beskattas för kapitalvinsten i Sverige. Du har redan beskattats i Norge. Den kapitalvinst som tas upp till beskattning i Sverige, ska reduceras med den beskattning som redan skett i Norge. Det är även riktigt, att du ska beskattas på kapitalvinsten 1 250 000 (1 450 000 – 200 000). Detta eftersom kontinuitetsprincipen gäller.Jag kommer att ringa dig fredag den 2:e november ca kl. 17.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Kan jag ge ett hus som gåva och få pengar i gåva tillbaka?

2018-10-18 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!! Jag och min syster ska få ett hus i gåva av våran far. Sen ska min syster köpa ur mig. Vad är egentligen bäst att göra så de inte blir omkostnader för båda parter??Är de att ge syster en gåva från min pappa och sen går syster på banken och tar ett lån och ger mig en gåva på dom pengarna eller hur ska man göra för att de ska gå rätt till ??? Jag vill helst slippa alla omkostnader till ex vinstskatt och annat som kan bli. Vad tycker ni man ska göra och hur blir de rätt åt båda parter? För dags läget ska ju syster bo i de hus som vi ska få.
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Gåvor är skattefria (8 kap 2 § Inkomstskattelag). Du och din syster inträder i din fars skattemässiga position, den dagen ni bestämmer er för att sälja kommer ni att skatta på vinsten. Du vill sen sälja din andel till din syster. Problemet i frågan är att det som omtalas i frågan inte är en gåva. Det är ett förtäckt köp. Högsta förvaltningsdomstolen tillämpar principen om rättshandlingars verkliga innebörd (RÅ 2004 ref.27). Det innebär att skatteverket kommer att se transaktionen mellan dig och din syster för vad den faktiskt är, oberoende av hur den benämnts i avtalet. Du kommer alltså att bli skyldig att betala skatt för försäljningen.Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00