Hur ska vi överlåta fastigheten?

2019-11-06 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Bägge föräldrarna avlider nästan samtidigt.Enda egendom är en fastighet. De två syskonen vill att en av dem fortsätter utnyttja fastigheten. Hur kompenseras det andra syskonet ? Gåva eller arv, finansiering och skatteeffekter ?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att ni kontaktar Lawline med din fråga.Förutsatt att syskonen är de enda barnen till föräldrarna ärver dom allt. Syskonen har rätt att få ut samma ekonomiska värde ur arvet efter föräldrarna (2:1 ärvdabalk). Det finns ingen arvsskatt i Sverige längre, så att ta emot arvet är skattefritt. När det ena syskonet ska fortsätta nyttja fastigheten finns det flera olika alternativ för hur det kan göras, alternativen och konsekvenserna av dessa kommer jag att presentera nedan.KöpDet syskon som vill fortsätta nyttja fastigheten kan köpa ut det andra syskonet. Om fastighetsdelen säljs till ett pris som överstiger halva taxeringsvärdet (se 45:19 inkomstskattelag om delavyttring av fastighet) ska det syskon som säljer sin andel betala fastighetsskatt. Detta följer av helhetsprincipen, som innebär att en fastighetsöverlåtelse ska behandlas som antingen bara gåva eller bara köp beroende på om transaktionen över eller understiger taxeringsvärdet. Fastighetsskatten beräknas enligt följande. FastighetsskattDet beskattningsbara underlaget är ersättningen för försäljningen- utgifter för försäljningen (exempelvis mäklarkostnader) -omkostnadsbeloppet (44:13 inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning + förbättringsutgifter (44:14 inkomstskattelag). När man beräknar skatt på en fastighet får renoveringar för över 5000 kronor per år som gjorts de senaste fem åren tas med i omkostnadsbeloppet (45:11-12 inkomstskattelag). 22/30-delar av detta ska tas upp till beskattning (45:33 inkomstskattelag), och skattesatsen för kapitalinkomst är 30 %. RäkneexempelDet ena syskonet säljer sin del av fastigheten för 1 400 000 (fastighetens totala värde i detta exempel är 2.800.000), ingen mäklare har anlitats.Era föräldrar köpte fastigheten för 1.800 000 och ni har har förbättrat fastigheten till ett värde av 400 000 (1.800.000/ 2= 900.000 i anskaffningsvärde för varje syskons del av fastigheten, 400 000/2 = 200.000 i förbättringsutgifter per syskon) 1 400 000 - 1 100 000 = 300 000.Av dessa 300 000 som det ena syskonet tjänar genom att sälja fastigheten så ska 22/30-delar tas upp till beskattning.300 000/30 = 10 00010 000 x 22 = 220 000.220 000 är alltså den skattepliktiga summan.Skatten är 30 % och skulle i det här exemplet bli 66 000.GåvaEtt alternativ till att sälja fastigheten är att det ena syskonet skänker sin del som gåva till det andra syskonet, alternativt säljer sin del av fastigheten för ett pris som understiger halva taxeringsvärdet. Eftersom helhetsprincipen tillämpas ses hela överlåtelsen antingen som köp eller gåva, säljs fastigheten till under taxeringsvärdet blir hela överlåtelsen en gåva i skattehänseende. Syskonet som säljer sin del behöver då inte skatta på sin inkomst från försäljningen, däremot tar det syskon som fått gåvan över anskaffningsvärdet från det andra syskonet (44:21 inkomstskattelag). Det innebär att när det syskonet som äger fastigheten en dag säljer hela fastigheten kommer denne att få en högre skatt förutsatt att marknadsvärdet var högre när fastighetsdelen gavs än när era föräldrar en gång köpte. Gåvoformen gör att skattskyldigheten istället läggs över på syskonet som tar över fastigheten, och skjuts på framtiden. Fortsatt samägandeEtt tredje alternativ är att syskonen fortsätter äga fastigheten tillsammans, men skriver ett nyttjande eller hyresrättsavtal som ger det ena syskonet rätt att nyttja fastigheten. Där kan syskonen komma överens om vilka villkor som gäller för upplåtelsen, om det andra syskonet ska kompenseras ekonomiskt för nyttjandet eller om syskonet som nyttjar fastigheten svarar för underhåll. SammanfattningEn princip inom skatterätten är att skatterätten ska följa civilrätten. Det betyder att skatterätten ska vara så neutral som möjligt inför olika sätt att göra saker på. I ert fall betyder det att den skattskyldighet som träffar det ena syskonet om denne säljer sin andel för över halva taxeringsvärdet istället flyttas över på det andra syskonet om fastighetselen säljs för under taxeringsvärdet. Skattskyldigheten är densamma, den byter bara subjekt. Ni kan räkna på hur det skulle bli för er genom att använda det räkneexempel jag skrivit ut ovan men lägga in era egna siffror. Tack för att ni kontaktade Lawline. Om du har några följdfrågor eller vill komma i kontakt med vår juristbyrå är du välkomna att höra av dig till mig.ebba.ekstrand@lawline.se

Slippa skatt vid överlåtelse av fastighet - fastighetspaketering?

2019-09-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Jag äger en näringsfastighet tillsammans med ett bolag, 50% vardera. Vi vill båda sälja fastigheten, men belåningen är för min del så hög att jag förmodligen går back mer än jag har råd med. Såg någonstans att man kunde undvika beskattning genom att sälja till ett bolag för att sedan sälja bolaget. Skulle vilja veta lite mer om möjligheterna till det. Undrar också om det är möjligt att sälja eller skänka min del till den befintliga delägaren (bolaget) utan att betala reavinstskatt? Jag har inga ägarintressen i detta bolag.
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga handlar om skatterätt blir inkomstskattelagen (IL) tillämplig. Jag förstår det som att du syftar på det som kallas för fastighetspaketering inom skatterätten. Jag kommer härunder beskriva hur det fungerar. Viktigt att komma ihåg är att fastighetspaketering är en komplicerad process och jag kommer inte kunna beskriva alla regler i detalj här utan jag kommer i grova drag redogöra för hur det går till. Vad är fastighetspaketering?Fastighetspaketering handlar om att ett moderbolag överlåter en fastighet till ett tomt dotterbolag. Fastigheten överlåts till dotterbolaget för det skattemässiga värdet. Sedan säljs alla andelar i dotterbolaget vidare till en utomstående köpare. Skatten för moderbolaget blir då 0 trots att fastigheten sålts till en utomstående köpare. Hur går fastighetspaketering till?Fastighetspaketering bygger alltså på att det finns ett moderbolag och ett dotterbolag. Dotterbolaget finns endast till för att säljas vidare och bör därmed vara tomt på tillgångar. Fastigheten ska sedan överlåtas från moderbolaget till dotterbolaget mot en ersättning som motsvarar fastighetens skattemässiga värde. Genom reglerna om underprisöverlåtelse i 23 kap. IL möjliggörs en sådan överlåtelse till underpris. Efter att fastigheten överlåtits till dotterbolaget så äger nu moderbolaget alla andelar i ett dotterbolag som enbart består av en tillgång, fastigheten. Dessa tillgångar som moderbolaget äger anses vara näringsbetingade andelar i enlighet med 24 kap. 32-33 §§ IL. Försäljning av näringsbetingade andelar är skattefria förutsatt att andelarna varit näringsbetingade hos säljaren i åtminstone ett år innan försäljningen, se 25a kap. 5-7 §§ IL. Det är detta som gör fastighetspaketeringar möjliga, att moderbolaget säljer av hela dotterbolaget (som bara består av fastigheten) och att dotterbolagsaktierna räknas som näringsbetingade andelar för moderbolaget och därmed är skattefria.Kan du sälja eller skänka din del till bolaget utan att betala reavinstskatt?Eftersom du inte har några ägarintressen i bolaget blir inte 53 kap. IL tillämpligt. Om du överlåter fastigheten till ett pris som understiger fastighetens skattemässiga värde så räknas hela överlåtelsen som en gåva och du kommer i sådana fall inte behöva betala någon skatt på försäljningen, se 8 kap. 2 § IL. För att det ska anses som en gåva krävs det också att överföringen bygger på frivillighet, att det finns en gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring från givaren till mottagaren. Om du istället säljer fastigheten för ett pris som överstiger dess skattemässiga värde anses hela fastigheten vara såld och du blir i sådana fall skattskyldig för försäljningen. Vad kan du göra nu?Eftersom du äger fastigheten själv och inte genom ett bolag måste du först överlåta den till ett bolag du äger för att kunna göra en fastighetspaketering. I sådana fall blir 53 kap. IL bestämmelser om underprisöverlåtelser från fysiska till juridiska personer tillämpliga. Då kan du överlåta fastigheten till ditt bolag till fastighetens skattemässiga värde, se 53 kap. 4 § IL för att sedan paketera den som jag beskrivit ovan. Fastighetspaketering bygger alltså på att du äger både ett moderbolag och dotterbolag och alla de bestämmelser jag har redogjort för i mitt svar är viktiga att beakta om du vill göra det. Du kan också välja att ge bort fastigheten till ett värde som understiger dess skattemässiga värde till företaget som äger övriga 50% för att det ska anses som en gåva skattemässigt. I sådana fall kommer du inte behöva skatta på överlåtelsen av fastigheten. Ifall du skulle ha ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig till mig på axel.bellander@lawline.se. Likaså om du skulle behöva hjälp av Lawlines juristbyrå kan du kontakta mig där så återkommer jag med en offert.Hoppas mitt svar varit till hjälp för dig!Vänliga hälsningar

Behöver gåvogivaren betala skatt vid en gåva av fastighet?

2019-07-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej. Jag skall stycka av en bit av min tomt och hade tänkt ge den som en gåva till min dotter och hennes sambo. Får jag någon skatt på detta? Räknas gåvobrev samma som köpebrev i detta läget?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Beskattning förutsätter en transaktion där du som överlåter fastigheten får något tillbaka (en motprestation). Eftersom det är fråga om en gåva så får du inte någon motprestation och gåvan är därför inte skattepliktig. När det gäller fastigheter så kan du även få ut en ersättning upp till fastighetens taxeringsvärde utan att du som gåvogivare får några skattemässiga konsekvenser. Om gåvan sker mot betalning som är lika stor eller större än taxeringsvärdet så räknas överlåtelsen däremot som ett köp, och du får då betala skatt. Du behöver alltså inte betala någon skatt vid gåvan. Du kan till och med begära ersättning utan att behöva betala skatt, så länge denna understiger taxeringsvärdet för delen av fastigheten.Vänligen,

Undkommer jag lagfartsavgiften vid gåva?

2019-07-13 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Kan jag ge min bostadsrätt i gåva till min särbo och han ge hälften av sitt radhus i gåva till mig för att slippa betala lagfart och mäklare. Värda ungefär lika mycket.
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga!Din fråga är delvis fastighetsrättslig och regleras av 20 kap. jordabalken (JB), inkomstskattelagen (IL) samt lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (stämpelskattelagen eller StL). Jag utgår i min fråga från att ni inte är gifta.När du förvärvar en fastighet eller en del av en fastighet, måste du ansöka om lagfart, 20:1 JB. Begreppet förvärva omfattar i denna mening bl.a. köp, arv och gåva. Det innebär att du måste ansöka om lagfart vid gåva och även betala en avgift för lagfarten. Avgiften är dock inte lika stor som om du skulle köpa fastigheten; du behöver inte betala stämpelskatt vid gåva, utan endast en expeditionsavgift. Stämpelavgiften tillkommer bara om du skulle ta över lånet på fastigheten eller om det utgår ersättning för gåvan, och ersättningen överstiger 85% av gåvans värde, 5 § StL.Frågan är om inte bostadsrätten skulle anses kunna utgöra en form av ersättning för din del av fastigheten, eftersom du skriver att de är värda ungefär lika mycket. Era transaktioner blir snarare att betrakta som ett byte, vilket utgör en avyttring i inkomstskattelagens mening (44:3 IL); då ska en kapitalvinst tas upp det år avyttring sker (44:26 IL). Byten är också föremål för stämpelskatt enligt 4 § första stycket första punkten StL. Svaret blir hur som helst att du måste betala lagfartsavgiften och troligen stämpelskatt ifall era gåvor betraktas som ett byte, samt att inkomstskattelagens bestämmelser aktualiseras också vid byten.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur mycket skatt betalar man vid försäljning av jordbruksfastighet

2019-10-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, jag och min bror fick en jordbruksfastighet av vår pappa. Nu vill jag sälja min del till min bror. Värdet är enligt mäklaren 400 000kr idag. Jag kommer att få 200 000kr. Hur mycket måste jag skatta då på den summan?
Alexander Hedblom |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av jordbruksfastighet betalar man 27% i skatt på vinsten som blir kvar efter alla avdrag.Det finns ett antal faktorer som man måste veta innan vi kan ge ett exakt svar i kronor på din fråga.Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden inklusive mark med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning i fastigheten. Om du har fått bostaden genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris.Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, till exempel mäklararvode eller advokatkostnader.Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter som du själv har haft för till exempel nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad.När du har alla dessa faktorer kan du med fördel höra av dig med siffrorna så kan vi skicka dig en ny kalkyl. Vänliga hälsningar,

Hur blir det med fastighetsskatten för svenska medborgare som äger ett hus i Finland?

2019-08-20 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej,Jag och mina föräldrar är födda i Finland men bor i Sverige sedan 70-talet. Min pappa och jag har dubbelt medborgarskap och min mamma har endast svenskt medborgarskap.Vi har mitt barndomshem kvar i Finland. Mina föräldrar funderar nu på att skriva över barndomshemmet på mig. Innebär detta att jag behöver betala någon slags skatt för det hemma i Sverige eller görs det endast i Finland. Behöver jag meddela Skatteverket att jag äger en fastighet i Finland?Om de inte skriver över huset på mig och jag ärver huset efter dem – betalar jag då arvsskatt både i Finland och i Sverige?Om jag sedan säljer huset – betalar jag vinstskatt både i Finland och i Sverige?Tack på förhand!
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Eftersom jag läser juridik i Sverige så kan jag bara svara på frågor om vad svenska lagen säger och vad det nordiska skatteavtalet säger. För att få reda på när Finland tar ut skatt råder jag dig att vända dig till finska skatteverket (dom har information tillgänglig på både finska och svenska).Om du får fastigheten som gåvaEnligt det nordiska skatteavtalet artikel 6 så har både hemvistlandet och landet där fastigheten är belägen rätt att ta ut skatt på inkomst från en fastighet. Gåvor är skattefria i Sverige (8:2 inkomstskattelag). Det innebär att varken du eller dina föräldrar behöver betala någon skatt i Sverige när du får huset. När du en dag säljer fastigheten kommer du att skatta för vinsten från försäljningen.Behöver du meddela skatteverket om ägandet?Om man har fått uppskov på fastighetsskatt i Sverige på grund av att man har förvärvat en fastighet utomlands måste man meddela skatteverket årligen att man fortfarande äger den, men jag finner ingen annan information om att man måste uppdatera skatteverket om ägande av en fastighet. För att vara helt säker kan du kontakta svenska skatteverket.Om du ärver fastighetenSverige har också avskaffat arvsskatt (8:2 inkomstskattelag) så du kommer inte heller bli skyldig att betala någon skatt i Sverige när du ärver fastigheten, istället betalar du skatt när du sedan säljer fastigheten.SammanfattningsvisSammanfattningsvis råder jag dig att kontakta finska skatteverket för råd angående din eventuella finska skattskyldighet. I Sverige blir du först skattskyldig när du säljer fastigheten. Tack för att du kontaktade Lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på Lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Hur får man fram anskaffningsvärdet på en gammal fastighet?

2019-07-17 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Sålt en äldre fastighet som innehavts i släkten i fyra generationer och som överlåtits genom arv. Hur får jag fram ingångsvärdet ?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag har förstått dig rätt så är det anskaffningsvärdet på fastigheten du vill ha reda på för att kunna räkna ut skatt vid försäljning. Regler om beskattning av fastigheter finns i 45 kap. inkomstskattelagen. I 45 kap. 28 § inkomstskattelagen finns regler när det gäller gamla fastigheter. Jag misstänker att fastigheten förvärvades före 1952. Då ska den ändå anses vara förvärvad den 1 januari 1952.Anskaffningsvärdet ska då anses vara 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952. Detta innebär att du måste veta fastighetens taxeringsvärde för det året. För att kunna få ut taxeringsvärdet så kan du gå till riksarkivets hemsida och beställa det. Då behöver du uppgifter om: Fastighetsbeteckningen, dåvarande ägare samt kommun och församling där fastigheten ligger. Vänligen,

Gåva eller försäljning av fastighet

2019-06-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej.Jag och min bror ska sälja en villa som är dödsbo efter vår far.Min brors son ska få köpa huset för 700000:- och taxeringsvärdet 716000:-.ska vi skatta som i en vanlig fastighetsaffär eller kan det räknas som en gåva?
Stephanie Fjeldseth |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När överlåtelsen sker mot ersättning som inte motsvarar fastighetens marknadsvärde brukar är det fråga om sk blandat fång. Överlåtelsen har då skett genom en onerös del (700 000) och genom en benefik del (den del som saknas av marknadsvärdet, 160 000). Vid överlåtelse av en fastighet till underpris ska den sk huvudsaklighetsprinipen användas, det innebär att hela överlåtelsen ses som antingen försäljning eller gåva. Inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger både taxeringsvärdet och marknadsvärdet det aktuella året. Om så är fallet anses överlåtelsen i sin helhet ha skett genom gåva och medför ingen vinstberäkning. För er del krävs alltså att för att överlåtelsen ska ansetts räknas som gåva krävs att betalningen understiger fastighetens taxeringsvärde. Om betalningen motsvarar taxeringsvärdet eller är högre anses hela överlåtelsen som ett köp. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar,