Skillnaden mellan gåva och försäljning av fastighet.

Skattemässig bäst att sälja eller ge gåva till mina 2 vuxna barn i del av bostadsfastigheten, där jag äger 100% som enskild egendom? Avsikt att barnen ska äga 50% av fastigheten,25% vardera. Fastighetsvärde ca 4 milj. Köpt för 20 år sen för 600 000. Tunga investeringar gjorda. Vilket alternativ är skattemässigt fördelaktigast för oss 3 vid senare försäljning av fastigheten eller vid min död? Vill också kunna maxa rotavdrag vid fortsatt investering.

Lawline svarar

  

Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline. 

Jag tolkar din fråga som att du vill veta om det är bäst skattemässigt att ge bort 50% av din bostadsfastighet till dina barn eller om det är bättre att sälja de 50% av fastigheten till dina barn. 

I ditt fall kommer inkomstskattelagen att aktualiseras som förkortas IL. 

Om du väljer att ge bort 50% av fastigheten till dina barn. 

I 8 kap 2§ IL föreskrivs att gåvor är skattefria. Det innebär att om du väljer att ge bort 50% av fastigheten till dina barn så beskattas du inte, dina barn kommer inte heller att beskattas. För att det ska klassificeras som en gåva krävs att förmögenhetsöverföring sker frivilligt och att gåvoavsikt finns. 

I 44 kap 21§ IL beskrivs kontinuitetsprincipen, den innebär att när överlåtelse sker i form av gåva eller arv så kommer gåvotagaren att träda in i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det innebär att om du ger bort 50% av huset till dina barn och därefter så ärver dina två barn resterande 50% så kommer dina barn ha trätt in i den skattemässiga situation som du befann dig i när du förvärvade huset för 600 000 kr. 

Vid eventuell försäljning av fastigheten så beräknar man kapitalvinsten utifrån huvudregeln i 44 kap 13§ IL där beräknar man kapitalvinsten utifrån skillnaden minskat med utgifter för avyttrandet eller utfärdandet och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är enligt 44 kap. 14§ IL utgifter för anskaffning och förbättringsutgifter. I 45 Kap. IL finns specialregler för vad som kommer att räknas som omkostnadsbelopp i fast egendom. I 45 kap 11§ IL föreskrivs att förbättringsutgifter som ej avskrivits kan om de sammanlagt uppgått över 5000 kr/beskattningsår räknas med i omkostnadsbeloppet. Man får enligt 45 kap 12§ IL även räkna av förbättrande reparation och underhåll i förbättringsutgifterna om man kan hänföra det till något av de 5 tidigare beskattningsåren eller nuvarande beskattningsår förutsatt att reparationen eller underhåll gjort att fastigheten var i bättre skick vid avyttring än förvärvet. 

Det innebär att man om investeringarna i fastighet har varit förbättringsutgifter eller förbättrande reparation och underhåll nuvarande eller 5 tidigare beskattningsår kan räknas med omkostnadsbelopp. 

Vid försäljning av fastigheten så kommer vinsten att tas upp till beskattning med 22/30-delar enligt 45 kap 33§ IL varav 30% kommer att beskattas enligt 65 kap 7§ IL. 

Om du väljer att sälja 50% av fastigheten till dina barn:

Om du väljer att sälja 50% av fastigheten till dina barn är det viktigt att detta inte görs till ett underpris, huvudsaklighetsprincipen är en princip vid överlåtelse av fast egendom där det finns en gåvodel så kommer överlåtelsen till 50% att betraktas som en gåva. En eventuell försäljning måste då ske till marknadsvärde. 

Om du säljer 50% av huset kommer du personligen att bli beskattad för kapitalvinsten minskat med utgifter för avyttrande eller utfärdandet och omkostnadsbeloppet som är anskaffnings och förbättringsutgifter. I 45 kap 19§ IL framgår det att om man säljer en del i en fastighet så ska man beräkna kapitalvinsten på grundval av förhållande på den avyttrade delen. Det innebär att man beräknar kapitalvinsten till hälften om du skulle sälja 50% till dina barn. Omkostnadsbeloppet kommer enligt 45 kap 25§ IL att motsvara 50% av det ursprungliga omkostnadsbeloppet efter en eventuell försäljning. 

Du kommer därefter betala skatt på kapitalvinsten som du gör vid försäljning av bostadsfastigheten med 22/30 som du tar upp till att betala skatt med en skattesats på 30%. 

Vid efterföljande försäljning av huset som dina barn kommer göra så utgår man från samma princip dvs kapitalvinsten minskat för utgift för avyttrande och omkostnadsbeloppet som dina barn sen kommer att betala skatt på. 

Möjlighet till uppskov vid försäljning av fastighet:

För att man ska kunna få uppskov måste man uppfylla vissa villkor enligt 47 kap 2-6§ IL, nämligen att fysisk person ska ha avyttrat en permanentbostad, kapitalvinsten ska uppgå till minst 50 000 kr enligt 47 kap 6§ IL, den skattskyldige ska också ha förvärvat eller avsett att förvärva ersättningsbostad. Det är endast privatbostadsrätt som kan utgöra permanentbostad, den skattskyldige ska enligt 47 kap 3§ ha varit bosatt under minst ett år eller minst 3 av de senaste 5 åren.   

För att sammanfatta din fråga. 

Då jag inte har all information kan jag inte exakt beräkna vilket av alternativen som har störst skattemässig fördel. Man kan skilja på att med alternativ 1 dvs att du ger 50% i gåva till dina barn kommer skatten att betalas när dina barn säljer bostaden. Medan alternativ 2 så delar man upp betalningen på skatten mellan 2 olika försäljningar det innebär att du kommer få betala skatt på en förmodad kapitalvinst när du säljer en del av huset och dina barn får betala en del skatt när deras försäljning sker. 

Skulle du ha några fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline. 

Sebastian PetterssonRådgivare
Vi använder Cookies
Vi använder cookies för att ge dig bästa möjliga upplevelse på vår webbplats. För att anpassa dina cookie-inställningar, vänligen klicka på “Mer information”