Vem ska betala kommunal fastighetsavgift när en fastighet ägs med dold samäganderätt?
Hej, Blir inte klok på detta Jag och min syster är ägare till en fastighet med 2 hus på. Jag bor i stamfastigheten byggd 1962 (Familjehemmet) 1989 byggde pappa en till bostad på tomten till förmån åt våran sjuka son men han kunde inte bo där tyvärr. Så nu är jag ägare till stamfastigheten och syrran den andra nyare huset men vi bor på samma tomt. Jag står som ägare på stamfastigheten och syrran på den andra bostaden. Vi har lån tillsammans, men frågan är, jag betalar 7479 kr i skatt, är det meningen att vi ska betala lika mycket var o en i skatt tomten är ej ännu delad eller klyvd vi bor på samma tomt. 2500 kvadrat ,grannarna har lika stora tomter och dom har alla ett hus på tomten och betalar 7479 i f.skatt. Det är en stadsplanering på gång hos oss kommer påbörjas om ett år 2023.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om kommunal fastighetsavgift (FAvL). Din ärendebeskrivning är dock något svårtolkad. Men såvitt jag kan bedöma finns bara en fastighet varför det blir överflödigt att tala om en stamfastighet. Faktum en sådan inte torde existera eftersom du uppger att någon fastighetsbildningsåtgärd ännu inte har vidtagits (exempelvis genom en avstyckning eller klyvning). I fastighetsbildningslagen (FBL) finns bestämmelser härom och när det t.ex. gäller en avstyckning kan följande mycket kort anföras.
En avstyckning är som sagt en s.k. fastighetsbildningsåtgärd och sker genom den statliga lantmäterimyndighetens (Lantmäteriet) försorg. Resultatet av en avstyckning blir att fastigheten (marken) som era hus står på uppdelas i två delar, en stamfastighet, vilken behåller sin fastighetsbeteckning, och en styckningslott. Styckningslotten får normalt ett nytt registernummer hos Lantmäteriet, om den inte sammanläggs med någon annan fastighet, 10 kap. 1 § FBL. Och avstyckning sker på ansökan av den som är fastighetsägare, 10 kap. 6 § FBL. Sammanfattningsvis i den här delen kan därför konstateras att ni verkar bo och inneha hus på en och samma fastighet.
När det sedan gäller frågan om vem som formellt ska betraktas som ägare till fastigheten misstänker jag att endast du är upptagen i det statliga fastighetsregistret, vilket för övrigt förs av Lantmäteriet. Det innebär i så fall att bara du, inte din syster, ses som lagfaren ägare, dvs. är den som har lagfart på fastigheten. Helt säker kan jag naturligtvis inte vara utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter. Men utifrån din ärendebeskrivning och genom formuleringen "Jag står som ägare på stamfastigheten…" kan jag i skrivande stund inte uppfatta situationen på något annat sätt.
Skyldighet att betala fastighetsavgift, vilken i praktiken är en form av fastighetsskatt, är den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten och fastighetsavgiften betalas då för kalenderåret, 2 § FAvL. Detta kan vara förklaringen till varför endast du har blivit beskattad hittills. Din syster finns sannolikt inte registrerad någonstans. I vart fall inte i fastighetshänseende. Det finns dock ingenting som hindrar er från att dela på den fastighetsavgift som du i egenskap av formell fastighetsägare betalar varje år. Dessutom ska sägas att det torde vara brukligt att delägare bara erlägger avgifter och/eller skatt motsvarande just sin andel av den gemensamt äga egendomen.
Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har dock uttalat att dold samäganderätt godtas vid taxering av fast egendom, dvs. en fastighet, se avgörandena RÅ 1990 ref. 103 och RÅ 1992 ref. 41. Enligt domstolen praxis ska det stå klart att en uppgift om ensam äganderätt är felaktig. Om så är fallet kan uppgiften frångås. När det gäller den dolda samäganderätten och vad som krävs för att en sådan ska anses föreligga har Högsta domstolen (HD) slagit fast att egendomen ska förvärvats för gemensam användning och att det också måste ha förelegat en sådan (verklig) avsikt. Vidare måste den dolda delägaren (din syster) på något sätt ha bidragit till finansieringen av förvärvet om det inte rör sig om en gåva eller ett arv. Se avgörandena NJA 2002 s. 3 och NJA 2004 s. 397.
Notis: HFD styr rättspraxis på skatterättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. HFD hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar har refererat som börjar på "RÅ". Och på samma sätt styr HD rättspraxis på civilrättens område och skapar i sin tur också prejudikat, vilka övriga domstolar i ett annat domstolsslag (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Frågan kring den eventuella dolda samäganderätten kan framstå som svårutredd. Istället torde det absolut enklaste vara om båda två blev lagfarna ägare. I så fall kommer den kommunala fastighetsavgiften att hälften delas per automatik. Huruvida era föräldrar är livet, hur överlåtelsen (förvärvet) av fastigheten gick till och vad som framgår av överlåtelsehandlingarna känner jag inte till. Men oavsett vilket och mot bakgrund av din ärendebeskrivning och det gemensamt upptagna lånet blir slutsatsen att både du och din syster bör betraktas som delägare. Därmed ska hon stå för hälften av fastighetsavgiften.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
