Utgår man från inköpspriset eller nuvarande marknadspriset vid beräkning av kapitalvinst när det gäller gåva?

2021-06-14 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag tänker ge en lgh till min dotter som gåva, den är värd 2,4 mil, och jag har köpt den för 2 mil. Jag har betalat 600 000: kontant, resten är lån. Min dotter kommer att ta över lånet. Min fråga är: om min dotter ska sälja lgh senare t ex för 3 mil, hur beräknas skatten? Utgår skatteverket från inköpspriset (2 mil) eller nuvarande marknadspriset (2,4 mil)?Tacksam för svarmvh
Madeleine Runesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Inkomstskattelagen reglerar vad som gäller angående skatten, jag kommer därför utgå från denna lag när jag svarar på din fråga. Jag kommer även utgå från att lägenheten utgör en bostadsrätt.Eftersom din dotter kommer överta lånet vilket likställs med en kontant betalning så kommer din dotter anses köpa lägenheten för 1,4 miljoner (lånet) medan resterande del på 1 miljon (din kontanta betalning + resterande marknadsvärde) anses utgöra gåva. Detta får betydelse eftersom gåvodelen inte medför skattepliktig inkomst för din dotter medan försäljningsdelen gör det (8 kap. 2 §, 42 kap. 30 § inkomstskattelagen)Om din dotter sedan säljer lägenheten för 3 miljoner så utgår man från försäljningen på 1,4 miljoner + hälften av ditt omkostnadsbelopp 1 miljon = 2,4 miljoner.Jag hoppas du är nöjd med ditt svar! Annars kan du alltid höra av dig till oss igen. Vänligen,

Var kan man hitta en fastighets anskaffningsvärde?

2021-04-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Familjen har en skogsfastighet som vi vill sälja. Hur beräknas reavinsten om vi inte har något anskaffningsvärde?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att er familj äger en fastighet och att ni undrar hur man beräknar reavinstskatten då ni inte vet erat anskaffningsvärde.I Sverige har vi ett fastighetsregister där bland annat försäljningar av fastigheter antecknas. Informationen om en fastighet består av olika delar; en allmän del, en inskrivningsdel, en adressdel, en byggnadsdel och en taxeringsdel (3 § lagen om fastighetsregister). I inskrivningsdelen finner du uppgifter om lagfart samt uppgifter om det pris som fastigheten tidigare anskaffats för (42 § och 44 p. 6 förordningen om fastighetsregister och 44 § p. 6 förordning om fastighetsregister). Om du inte vet vad anskaffningsvärdet för er fastighet är rekommenderar jag dig att ta kontakt med Lantmäteriets avdelning för fastighetsinskrivning för att reda ut situationen.Det kan i sammanhanget även nämnas att det finns en schablonregel om fastigheten är förvärvad före 1952. Då gäller i första hand att anskaffningsvärdet räknas som 150% av taxeringsvärdet för år 1952, (se 45 kap. 28 § inkomstskattelagen). Taxeringsvärdet för 1952 är nog inte heller så lätt att hitta. Vill du göra det kan man göra en beställning av fastighetstaxeringsvärdet hos Riksarkivet. Innan det råder jag dig dock som sagt att kontakta Lantmäteriet.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan man kvitta skatt på vinst vid husförsäljning när man köper en ny fastighet?

2021-04-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej. går det kvitra skatt på vinst för husförsäljning mot köpa ny fastighet?
Adam Stannervik |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline.Jag tolkar din fråga som att du undrar om det finns möjlighet till att kvitta den skatt som utgår på vinsten av en husförsäljning. Jag kommer i denna fråga utgå från att det handlar om bostadshus båda vad gäller försäljning samt den nyköpta fastigheten. Skatteplikt. När man säljer sin fastighet uppstår det en kapitalvinst (41 kap 2 § IL). Det ska tas upp som en intäkt (42 kap 1 § IL). Fysiska personer ska betala skatt på detta. (1 kap. 3 § IL). Vid avyttring av privatbostad tas dock endast 22/30 delar av vinsten upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). Möjlighet till uppskov. Vid försäljning av privatbostad finns det viss möjlighet till uppskov av skatten, dvs att du skjuter upp skatten. Vid avyttring av permanent är det möjligt att erhålla avdrag för uppskovsbeloppet om kapitalvinsten uppgår till minst 50 000 kr och man förvärvat eller avser att förvärva en ny bostad (i lagtext ersättningsbostad) (47 kap 2-6 §§ IL). Det krävs att det handlar om en privatbostad och det är en permanent bostad om du har bott där minst 1 år före försäljning eller minst 3 av de senaste 5 åren. (47 kap. 3 § IL) Man erhåller fullt uppskov om ersättningen för den nya bostaden är lika stor eller större än ersättning för den sålda bostaden (47 kap 7 § IL). Är ersättningen för den nya bostaden lägre så har man inte rätt till fullt uppskovsbelopp (dvs det motsvarar inte hela kapitalvinsten). Vad betyder det här för dig? Jag kan tyvärr inte i detta fall hjälpa dig att applicera lagrummen på din situation då jag inte har några omständigheter att utgå ifrån. Men om det är så att de ovanstående kraven är uppfyllda så har du rätt att göra uppskov på skatten av kapitalvinsten du gör vid din husförsäljning. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga! Vänligen

Om man säljer ett fritidshus som är nolltaxerat, behöver man betala reavinst då?

2021-04-14 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om man säljer ett fritidshus som är nolltaxerat, behöver man betala reavinst då?
Pontus Fridén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Grundläggande bestämmelserVad fastighet är i skatterättsligt hänseende anges i 2 kap. 6 § inkomstskattelagen (1999:1229) (IL), som fastighet räknas förutom fast egendom även lös egendom, alltså inbegripet fritidshus på ofri grund. Som bosatt i Sverige är man obegränsat skattskyldig och därvid skattskyldig för alla sina inkomster i Sverige (3 kap. 3 § p.1 och 3 kap. 8 § IL).Avyttring av fastighet, skattepliktig inkomst?Inkomster hänförliga till kapitalvinst till följd av en avyttring t.ex. försäljning (44 kap. 3 § IL) är skattepliktiga för fysiska personer inom inkomstslaget kapital (41 kap. 1 § jfr också 2 § IL). Kapitalvinsten beräknas i huvudregel som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med utgifter för t.ex. mäklararvode och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Sistnämnda avser anskaffningsbeloppet ökade med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Inkomstskattelagen innehåller ett särskilt kapitel (45 kap.) för avyttring av fastighet, men detta föreskriver inte att taxeringsvärdet påverkar skatteplikten, därav sker beräkningen enligt ovan angivna huvudregel. Däremot tas kapitalvinsten inte upp i sin helhet utan till 22/30-delar (kvotering) därefter är skatten 30% på den summan (65 kap. 7 § IL), skatten landar således på 22% kvoteringen inräknad. SvaretTaxeringsvärdet inte spelar någon roll för huruvida vinsten är skattepliktig. Vid försäljning av fritidshus som är nolltaxerat behöver man vid eventuell vinst betala skatt. En situation utanför ramen för frågan där det, på grund av huvudsaklighetsprincipen, kan ha betydelse är vid gåva.Hälsningar,

Överlåta lägenhet via gåva eller till underpris?

2021-05-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Min syster äger en lägenhet som mina föräldrar har köpt. Hon har bott där i 2år och vill nu överlåta bostaden till mina föräldrar. Föräldrarna vill äga fastigheten. Bostaden köptes för 720 tkr och är värderad till 850 tkr (2 år senare). Hur gör man detta på bästa sätt om man vill överlåta ägandet så billigt som möjligt och om det går utan att behöva betala mer? Finns det några nackdelar för någon part? Hur fungerar det med skatteverket? Mvh
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns olika sätt att överlåta en lägenhet. Jag tänkte här gå igenom gåva och överlåtelse till underpris eftersom du undrar om det billigaste alternativet.GåvaSkulle din syster överlåta lägenheten som gåva till era föräldrar skulle den vara skattefri på så sätt att inget behöver tas upp till beskattning vid själva överlåtelsen (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Däremot är en skattemässig konsekvens av att ge lägenheten i gåva att gåvomottagaren (föräldrarna) kommer att inträda i gåvogivarens (din systers) skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren senare säljer lägenheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till lägenheten utan även för den värdestegring som skett sedan din syster som gåvogivare förvärvat lägenheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren, vilket i och med fastigheters stigande värde med tiden kan ses som en kostnad för gåvotagaren. Detta alternativ kan trots detta vara bra i och med att lägenhetens värde antagligen inte stigit något väsentligt under dessa två år och kommer därför inte innebära några större skattemässiga problem.Överlåtelse till underprisDin syster kan också välja att sälja lägenheten till era föräldrar. Här uppställs inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris kallas skattemässigt för "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning. I praxis har man konstaterat att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva (då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation). Vill din syster och föräldrar undvika den effekten bör hon sälja fastigheten över dess taxeringsvärde, vilket innebär att försäljningen behandlas som en vanlig avyttring och din syster beskattas för den kapitalvinst som uppstår. Detta alternativ innebär att dina föräldrar får ett förmånligare pris än om de köpt lägenheten av någon annan på den öppna marknaden.Sammanfattningsvis är det billigaste alternativet i er situation att din syster överlåter lägenheten som en gåva, trots att det vid en senare försäljning innebär att era föräldrar kommer behöva använda det första förvärvspriset (720 tkr) som anskaffningsvärde vid kapitalvinstskattuträkningen. Om din syster hellre får någon typ av köpeskilling för lägenheten kan hon välja att överlåta fastigheten till underpris.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Lösa ut syskon ur ärvd fastighet.

2021-04-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och min bror fick vår pappas hus som en enskild egendom när han gick bort. (Huset var vår fars enskilda egendom och han skrev papper på att det skulle vara vår enskilda egendom när han gick bort.)Nu är min bror inte längre intresserad av att ha kvar huset. Hur löser jag ut honom? Till vilken kostnad? Är det vad huset var värt när bouppteckningen skrevs för ungefär 7 år sedan? Eller är det nuvarande taxeringsvärde eller alternativ vad huset är värderat till av mäklare?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du och din bror ärvt en fastighet och du undrar hur och för vilken summa du kan lösa ut honom.Det finns inga regler som säger vilket värde som ni ska utgå ifrån när dödsbodelägare ska lösas ut ur en fastighet. Vanligtvis brukar man komma överens om marknadsvärdet på fastigheten (men detta bestämmer ni själva) med avdrag för eventuellt lån, kapitalvinstskatt och mäklararvode. För att beräkna skatten rekommenderar jag er att ta hjälp av skatteverkets verktyg för beräkningshjälp. Formel:Fastighetens marknadsvärde - lån - latent skatt - mäklararvode = nettovärdet Nettovärdet / 2 = syskons del att lösa utHoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Vilka dokument/underlag krävs för att en fastighetsförsäljning i utlandet ska godkännas av en svensk bank, och hur sker beskattningen av fastigheten?

2021-04-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejJag har ett hus i Irak. Jag vill sälja och överföra pengar till mitt konto i svarige. Om jag sälja och hämta underlag och försjälningskotrakten och allt kan banken godkänner pengarna och ska banken erkänna på underlagen från Irak för att jag hörde Sverige erkänner inte dokument och alla kontrakten som kommer från Irak. Gärna om jag kan få svar ?
Dani Elipas Gobraeel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga berör bland annat om din bank kommer att godkänna pengarna från försäljningen samt vilka dokument och andra underlag kopplade till din fastighetsförsäljning i Irak som krävs. Eftersom detta även aktualiserar fråga om skattskyldighet kommer jag svepande också att besvara denna del.Begränsad eller obegränsad skattskyldighet?För att besvara frågorna krävs inledningsvis att vi fastställer om du är obegränsat eller begränsat skattskyldig. Att vara obegränsat skattskyldig innebär att man är skattskyldig i Sverige för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet 3:8 ILEmellertid finns vissa undantag från den obegränsade skattskyldigheten, det finns tre fristående kriterier för att vara obegränsat skattskyldig i Sverige. En person är obegränsat skattskyldig om personen ärbosatt i Sverigestadigvarande vistas i Sverige (minst 6 månader enligt praxis) ellerhar väsentlig anknytning och tidigare varit bosatt i Sverige (3:3 IL). Anknytningspunkterna som blir relevanta för denna bedömning återfinns i 3:7 IL, och aktualiseras om du exempelvis har familj i Sverige. Då det inte framgår om du är bosatt i Sverige eller inte går det inte att svara på om du är obegränsat eller begränsat skattskyldiga, men svaret utgår från att du är bosatt i Sverige.Om du är obegränsat skattskyldiga innebär detta att du ska beskattas för samtliga inkomster i Sverige enligt inkomstskattelagen. Dock ska fastigheten givetvis först beskattas i Irak enligt Iraks skatteregler, men för att undvika, eller i viss mån lindra dubbelbeskattningen för samma inkomst ska den påförda skatten i Irak avräknas mot den aktuella skatten på försäljningsvinsten i Sverige. Om du är bosatt i Sverige är du således skyldig att i Sverige redovisa vinsten på försäljningen av fastigheten.Kapitalvinsten som ska beskattas beräknas som skillnaden mellan ersättningen och omkostnadsbeloppet, dvs anskaffnings- plus förbättringsutgifterna för egendomen som säljs (44:13-14 IL)Den skattskyldiges uppgiftsskyldighetOm summan i ditt fall överstiger 150 000 kr, har du en uppgiftsskyldighet enligt 23:1 skatteförfarandelagen (SFL). Du ska uppge information om bland annat:- betalningens belopp i använd valuta- betalningsdatum- valutakod- vilket land betalningen kommer från.För uppgifter om betalningar från utlandet använder uppgiftslämnaren kontrolluppgiften "KU 80 – Betalning från utlandet" (SKV 2329).Krav på dokumentation och information till banken Sveriges banker har strikta regler gällande insättningar där det i regel fordras tillräckligt underlag var pengarna härstammat ifrån. Ett tips hade varit att ta kontakt med en företrädare på banken och meddela denne om dina försäljningsplaner för att ta reda på hur din specifika bank hanterar liknande ärenden. Du kan även fråga vilka dokument som de önskar, men av erfarenhet fungerar det gott och väl med exempelvis köpekontraktet, testamente eller liknande.För övrigt gäller ju att försäljningen och andra relevanta dokument kommer bekräftas i Irak av berörda myndigheter, vilket du kan hänvisa till i ett senare skede.SammanfattningOm du har en uppgiftsskyldighet behöver du lämna uppgifter till Skatteverket avseende summan. Du kan trycka på följande länk för att ta reda på vilken blankett som blir aktuell i ditt fall, SkatteverketAtt ha i åtanke är att när du informerar din bank om överföringen på summan från Irak till ditt konto, behöver du visa upp underlag på var pengarna ursprungligen kommer ifrån. Om banken inte får något underlag kan det vara svårt att få igenom överföringen. I vilket fall som helst kan det vara bra att ta kontakt med din bank och redogöra för situationen. Skatterättsligt gäller att den erlagda skatten i Irak kommer att avräknas mot den aktuella skatten på försäljningsvinsten i Sverige och jag ser inga övriga hinder mot att du kommer kunna inhämta pengarna från försäljningen till Sverige.Stort lycka till, om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss!

Hur räknas anskaffningsvärdet på en fastighet vid gåva?

2021-04-06 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag delar en fritidsfastighet med min mor och vi planerar nu att sälja den för att skaffa något annat. Min mor fick hela fastigheten i gåva 1978 och jag fick 50% i gåva av henne 1999. Hur räknar man ut anskaffningsvärdet som sedan ligger till grund för hur mycket vinstskatt vi ska betala?
Anton Hansson |Hej!Tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga så att du och din mor äger en fritidsfastighet tillsammans som din mor fick i gåva och 21 år senare gav hon dig 50 % av fritidsfastigheten i gåva.Anskaffningsvärdet vid gåvorAnskaffningsvärdet för både dig och din mor är ju egentligen 0 kr eftersom ni båda har fått eran del av fastigheten i form av gåvor. Däremot så säger kontinuitetsprincipen att du och din mor inträder i gåvogivarens skatterättsliga sits när det gäller anskaffningsvärdet. Detta betyder att det anskaffningsvärdet som gåvogivaren en gång i tiden haft för fastigheten kommer räknas som ert anskaffningsvärde när ni säljer fastigheten. Med vänlig hälsning,