Kan man dra av privata skulder vid försäljning av fastighet och sänka realisationsskatten?

2019-08-06 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Kan man dra av privata skulder på realisationsvinst, så man på det viset kan sänka realisationsskatten på 22 %vid försäljning av fastighet ( Hus ) ?Tack på förhand
Isabelle Sewelén |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att det rör sig om privata lån som du själv har tagit. Mitt svar utgår från reglerna vid försäljning av en fastighet med ett hus. Jag kommer i mitt svar först förklara lite kort om bestämmelserna vid kapitalvinst från försäljning av fastighet och därefter besvara din specifika frågeställning.Bestämmelserna om kapitalvinst vid avyttring av fastighet (småhus) finns i inkomstskattelagen (IL).Kapitalvinst vid försäljning av fastighet - vad säger lagen?Med avyttring av tillgång avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar (44 kap. 3 § IL).Kapitalvinsten för en fastighet beräknas som skillnaden mellan ersättningen för huset minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter) (44 kap. 14 § IL). Med förbättringsutgifter menas kostnader för ny-, till- eller ombyggnad samt värdehöjande reparationer under innehavstiden."Kan man dra av privata skulder på realisationsvinst?"Återbetalning av lån benämns vanligen för amortering. En amortering av egen skuld är inte utgift och därmed inte avdragsgill. Betalad ränta som belöper på privata lån är däremot avdragsgill som ränteutgift i din inkomstdeklaration (42 kap. 1 § andra stycket IL), men denna ränta påverkar däremot inte beräkningen av kapitalvinsten för det sålda huset.Sammanfattnings kan du alltså inte dra av dina privata skulder vid beräkningen av kapitalvinsten. Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

Köp eller gåva?

2019-07-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi har en gård med anskaffningsvärde på 500 t kr och tax värde på 3,3 milj. Vi fick gården i gåva mot att vi gav 1,4 milj för att köpa ut ett syskon. Påverkar detta vårt anskaffningsvärde eller är det fortfarande 500 t kr ?
Sam Naderi |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med bör fastställas huruvida överlåtelsen skattemässigt ska betraktas som ett köp eller en gåva. Detta avgör vilket anskaffningsvärde ni använder er av. När en fastighet överlåts i form av en gåva, använder man sig av den s.k. kontinuitetsprincipen som innebär att gåvomottagaren träder in i gåvogivarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelagen (IL). Med andra ord kommer gåvomottagaren använda sig av gåvogivarens anskaffningsvärde. Om överlåtelsen istället är att betrakta som ett köp, utgör köpeskillingen grunden för anskaffningsvärdet, se 44 kap. 13 § IL.Köp eller en gåva?För att fastställa huruvida en överlåtelse är att betrakta som ett köp eller en gåva, använder man sig av huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär kortfattat att om köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet, är överlåtelsen att betrakta som ett köp, och om köpeskillingen understiger taxeringsvärdet är överlåtelsen att betrakta som en gåva. Bedömningen i erat fallDå taxeringsvärdet på fastigheten vid överlåtelsen var 3 500 000 kr, och ni enbart betalade 1 400 000 kr för fastigheten, kommer överlåtelse att betraktas som en gåva och ni kommer vid en eventuell försäljning använda er av gåvogivares anskaffningsvärde, dvs. 500 000 kr. Jag hoppas du fått svar på din fråga.

Kapitalvinstbeskattning vid samägande

2019-07-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min bror har fått en gåva som är 1/3 vardera av pappas villa. För detta så skrev vi en revers på 990 000kr vardera (motsvarade 71,5% av taxeringsvärdet av 1/3). Vi gjorde detta för att jag och min bror skulle kunna ta lån för att renovera och bygga ut villan för en försäljning.Nu vid försäljning av villan så vill vår pappa hävda att vi ska betala skatten jämnt fördelat och att han ska ha hela reversen skattat och klar från oss.Själv tycker jag att reversen ska räknas som en vinst av honom på försäljningen och att han ska betala skatten på den summan och inte jag och min bror.Vi har inte skrivit in något om detta i reversen. De formuleringar vi har är:"Undertecknad skuld om 990 000kr skall regleras fortlöpande genom avräkning mot erlagda kostnader vilka uppstått i samband med tillbyggnaden.Om den gemensamt ägda fastigheten överlåtes och därmed ägarförhållandena förändras, betalas återstoden av skulden till fullo inom 3 månader från den dag förändringen skedde."Vad är korrekt rent juridiskt vem som ska skatta på reversens summa?
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Samäganderättens grunderDin far har överlåtit 1/3 av fastigheten vardera till dig och din bror. Det innebär att fastigheten ägs av tre delägare och på detta rättsförhållande är samäganderättslagen tillämplig. Vid ett samägande är tanken att delägarna ska dela på samtliga kostnader som uppstår på grund av samägandet, så länge inget annat avtalats.KapitalvinstskattRegler om beskattning vid avyttring av en fastighet finns i 44 samt 45 kap. inkomstskattelagen (IL). När en fastighet avyttras, det vill säga säljs, ska ägarna beskattas på kapitalvinsten. Kapitalvinsten utgörs av skillnaden mellan ersättning för den avyttrade fastigheten och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13-14 §§ IL. Kapitalvinsten beräknas således enligt följande:Ersättning för den avyttrade fastigheten – försäljningskostnad – omkostnadsbelopp (anskaffningskostnad + förbättringsutgifter + förbättrande reparationer och underhåll) = Kapitalvinst/kapitalförlustUtgångspunkten är att varje delägare beskattar för sin andel av kapitalvinsten. Om samtliga andelar avyttras samtidigt kommer alla delägare ta upp sin del av kapitalvinsten som intäkt i sin deklaration, jfr 42 kap. 1 § IL. Varje enskild delägare kommer således göra en egen beräkning om vilken kapitalvinst denne haft, i enlighet med uträkningen ovan. Omkostnadsbelopp vid gåvaOm fastigheten förvärvats genom gåva träder förvärvaren in i gåvogivarens skattemässiga position och det är således gåvogivarens omkostnadsbelopp som kommer att användas vid uträkningen av eventuell kapitalvinst. I detta hänseende kan framhållas att en gåva är en benefik rättshandling som inte kräver motprestation. Om ett skuldebrev upprättats i samband med gåvoöverlåtelsen kan förvärvet ses som ett köp och inte gåva. Den skatterättsliga konsekvensen av att det ses som ett köp blir följaktligen att skuldebrevets summa läggs till grund för anskaffningsvärdet, istället för gåvogivarens anskaffningsvärde.Delägares förbättringsutgifter Du nämner i din fråga att du och din bror genomfört reparationer och renoveringar av fastigheten. Utgifter för sådana åtgärder kan dras av vid kapitalvinstberäkningen om de rör ny- och tillbyggnad, förbättrande reparation och underhåll samt om det skett inom 6 år, se vidare 45 kap. 11- 12 §§ IL. Sådana förbättringskostnader kan fördelas mellan delägare efter deras delägarandel i fastigheten. Delägarna kan också fördela kostnaderna efter annan grund, exempelvis kan en delägare ha rätt att dra av 100 % av förbättringsutgiften om denne kan bevisa att den stått för förbättringsutgifterna men inte kompenserats av de andra delägarna. Svar på din frågaVid en fastighetsförsäljning ska beskattning ske när fastigheten avyttrats, det vill säga efter en försäljning. Varje delägare ska då deklarera eventuell vinst (eller förlust) med utgångspunkt i sin andel och beskattas därefter. För din del innebär det att du, din bror och din far ska deklarera en eventuell vinst när fastigheten sålts, eftersom ni alla är delägare i fastigheten. Det belopp som återstår i reversen är alltså inte föremål för beskattning, men kan eventuellt få betydelse för storleken av omkostnadsbeloppet när ni beräknar kapitalvinsten, se vidare nedan.Vad gäller anskaffningsvärdet torde du och din bror anses förvärvat fastigheten genom gåva, eftersom reversen understiger taxeringsvärdet. Anskaffningsvärdet blir således detsamma som er fars. Vad gäller förbättringsutgifter anger du i din fråga att det är du och din bror som stått för reparationerna, vilket innebär att ni kan ha rätt att dra av utgifterna för dessa arbeten. I praktiken verkar det dock vara er far som betalat dessa (i och med att reversen avräknats motsvarande de utgifter ni haft för arbetet). I sådant fall kan dessa utgifter dras av i er fars kapitalvinstberäkning, något som i sådant fall minskar hans beskattningsbara grund.Avslutningsvis kan nämnas att det till följd av den ursprungliga reversens utformning inte krävs att en ny revers upprättas på det återstående beloppet. Du och din bror är alltså inte bundna av att utge 990 000 kr för det fall en ny revers på det slutliga beloppet inte upprättas. Hoppas du fick svar på din fråga. Du har även valt telefonuppföljning till din fråga och jag har kontaktat dig på mail med förslag på tid. Återkom gärna till mig så snart du kan om du behöver boka om tiden.Med vänlig hälsning,

Vilken skattesats gäller vid försäljning av bostad?

2019-06-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Skatt vid försäljning av bostadsrätt.Vi är tre syskon som ärvt efter vår far. I dödsboet ingår hans bostadsrätt som han bodde ensam i, och som nu står tom. Vi har inte bott i den. Ingen av oss önskar bo i den, så vi kommer att sälja bostadsrätten. Vår far flyttade in i lägenheten för 20 år sedan, och det har inte gjorts något underhållsarbete i lägenheten, och han har inte haft andra utgifter än att betala månadsavgiften. Far betalde 500 000 kr för lägenheten, och den har idag ett försäljningsvärde på ca. 2 mkr.Fråga är då hur mycket skatt vi måste betala på vinsten vid försäljning? Jag har hört siffrorna 22 % och 30 %.Fråga: Hur många procent av vinsten vid en försäljning måste betalas i skatt?
Sofie Falk |Hej! Och tack att du vänder dig till lawline med din fråga.Din fråga rör vilka skattemässiga konsekvenser en försäljning av din pappas bostad skulle innebära. Tillämplig lag är inkomstskattelagen (IL) som du hittar här. När man förvärvat en fastighet genom benefika överlåtelser (arv, gåva etc) utlöser det i sig inte kapitalvinstbeskattning. I stället tillämpar man kontunitetsprincipen som innebär att den nya ägaren, vid senare kapitalvinstberäkning använder sig av givarens/arvlåtarens anskaffningsutgifter. Förvärvaren inträder alltså i den tidigare ägarens skattemässiga situation (se 44 kap. 21 § IL). I vinstberäkningen kommer ni således använda er av er fars anskaffningsutgift (500 000). Det framkommer också att han inte har haft några utgifter för förbättringsutgifter, vilket ni annars också hade tagit hänsyn till i kapitalberäkningen. Skattemässiga konsekvenserna: Det framkommer av din fråga att ni ska sälja bostaden. När det gäller privat bostadsrätter ska 22/30 delar tas upp till beskattning, se 46 kap. 18 § IL. Fastigheter är kapital, och skattesatsen för privatpersoner på kapital är 30 % (65 kap. 7 § IL). Sammanfattningsvis: 22/30 delar av vinsten är skattepliktig och skattesatsen i ditt fall är 30 %. Hoppas du fick svar på din fråga!

Hur fastställs marknadsvärdet på en fastighet?

2019-07-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag är intresserad av att köpa en fastighet, där byggnaden är av mycket dåligt skick. Taxeringsvärde är 1.086.000 kr vilket ger en indikation på att marknadsvärdet borde vara 1.448.000 kr. Ett förvärv under marknadsvärde utgör gåva, om jag förstått det rätt. Vilket ger följdeffekter för mig som köpare, om jag senare skulle sälja fastigheten. Nu till min fråga. Vad händer om det verkliga marknadsvärdet inte ens är i närheten av 1.488.000 kr, och kanske inte ens överstiger taxeringsvärdet? Om en mäklare värderar fastigheten och det inte finns något intresse alls? Ex jag lägger ett bud på 1.000.000 kr som säljaren accepterar, och inga andra bud finns. Då är ju det marknadsvärdet. Utgör förvärvet då ett köp eller en gåva? Jag har ju trots allt betalat ett faktiskt marknadsvärde. Tack på förhand
Sam Naderi |Till att börja med vill jag påpeka att en överlåtelse av en fastighet är att betrakta som gåva om köpeskillingen understiger taxeringsvärdet. Skulle marknadsvärdet understiga taxeringsvärdet görs jämförelsen naturligtvis med marknadsvärdet.Allmänt om taxeringsvärde och marknadsvärdeTaxeringsvärdet av en fastighet är 75 % av marknadsvärdet två år före taxeringsåret. För att fastställa marknadsvärdet används i första hand ortsprismetoden enligt 5 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen. Ortsprismetoden innebär att skatteverket använder sig av faktiska försäljningssiffror för liknande fastigheter på orten för att hjälpa uppskatta marknadsvärdet. Bedömningen i ditt fallOm du lägger ett bud på 1 000 000 och säljaren godtar detta, kommer överlåtelsen att betraktas som ett köp enbart om marknadsvärdet enligt ortsprismodellen understiger 1 000 000. Om skatteverkets beräkningar emellertid består, måste köpeskillingen överstiga 1 086 000 kr för att överlåtelsen ska betraktas som ett köp.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Skattesats vid avyttring av bostadsrätt

2019-07-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Fick bostadsrätt lägenhet av min farmor och mor för 1,380 000. Är det 22 % skatt som gäller på vinsten, Ska flytta utomlands! Mvh Fredric!
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras av inkomstskattelagen (IL).Gåvor är inte skattepliktiga, så du behöver inte betala skatt för mottagandet av bostadsrätten (8 kap 2 § inkomstskattelagen). Skatteskyldigheten kan däremot uppkomma när du själv en dag avyttrar bostadsrätten. Skatten är då, precis som du är inne på, något förenklat 22 % av vinsten, d v s försäljningspriset subtraherat med vad din farmor och mor köpte bostadsrätten för (45 kap 33 § inkomstskattelagen).Vänligen

Vad gäller när privatperson säljer bostadsrätt till underpris till en annan privatperson?

2019-07-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Om min mor ska sälja sin bostadsrätt till mig, har ni nämt att det måste göras till marknadsvärde.Det stod dock i en annan artikel att Skatteverket bedömer underpris endast om priset understiger taxeringsvärdet. Stämmer det? Hur får man koll på taxeringsvärdet av en bostadsrätt?Tack,
Linn Lindelöf |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Din fråga är av förmögenhetsrättslig och skatterättslig karaktär och regleras av allmänna rättsprinciper samt i inkomstskattelagen (IL).SammanfattningFör att något ska vara en gåva krävs gåvoavsikt, frivillighet och en förmögenhetsöverföring. När en bostadsrätt, som är lös egendom, överlåts till underpris används delningsprincipen och transaktionen delas upp i en "gåvodel" och en "försäljningsdel". På "försäljningsdelen" utgår kapitalskatt om man gjort en kapitalvinst. Taxeringsvärden avser fastigheter och inte bostadsrätter, därför kan man inte få reda på taxeringsvärdet för en bostadsrätt. Allmänna gåvokriterierJuridiskt sett ställs det upp tre kriterier för att något ska definieras som gåva. Dessa är att det ska ske en förmögenhetsöverföring, denna ska vara frivillig och det ska finnas en gåvoavsikt. När det är en gåva från en förälder till ett barn presumeras att det finns en gåvoavsikt. Delningsprincipen gäller för lös egendomTill skillnad från villor etc. utgör inte bostadsrätter fast egendom, detta räknas istället som lös egendom och därför gäller något som heter delningsprincipen. Delningsprincipen innebär att en transaktion delas upp i en "gåvodel" och en "försäljningsdel". Skulle man betala underpris för bostadsrätten kommer alltså en viss procentandel ses som gåva och den andra som ett köp. Vad spelar det för roll om det är gåva eller köp?När man säljer egendom och gör kapitalvinst kommer man att beskattas på denna vinsten (41 kap. 1 §, 1 kap. 6 § och 65 kap. 7 § IL). Den delen av transaktionen som utgör försäljning kommer alltså beskattas. "Gåvodelen" är däremot skattefri (8 kap. 2 § IL). Fast egendomDet du nämner i din fråga låter mer som något som gäller för fast egendom. Eftersom detta handlar om lös egendom är det helt andra principer och regler som styr vilket gör att svaret blir helt annorlunda. Angående taxeringsvärdeTaxeringsvärde är ett värde som bestäms för en hel fastighet och inte för en bostadsrätt. Det går därför inte att ta reda på vad taxeringsvärdet för en bostadsrätt är. Om du vill läsa mer om taxeringsvärde hänvisar jag till Skatteverkets hemsida där det finns bra information, den hittar du här. Hoppas detta var till hjälp för dig!

Vad är skatten på ärvd fastighet?

2019-06-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Svärmor har gått bort och lämnat efter sig en fastighet som en dotter och mina två söner( i sin avlidne fars ställe) har ärvt! Hur räknas arvsskatt om Dottern ersätter mina söner för deras del? Hur räknas den delen ut? Om huset sedan säljs hur blir skatten då!
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Förvärv genom bland annat arv är i Sverige skattefritt (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Bestämmelsen innebär att det inte finns någon skatt på arv. Däremot kan arv aktualiseras den dag fastigheten säljs.Om barnen erhållit en fastighet genom arv gäller den s.k. kontinuitetsprincipen, innebärande att de träder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det innebär att när barnen ska sälja fastigheten kommer de att skatta precis som den ursprungliga ägaren hade gjort vid försäljning. För att räkna ut hur mycket skatt som ska betalas vid en försäljning måste kapitalvinsten beräknas. Kapitalvinsten är skillnaden mellan ersättningen (dvs. det fastigheten säljs för) minskat med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet för fastigheter är anskaffningsutgiften (vad fastigheten ursprungligen köptes för) ökade med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Skatten på kapitalvinster är 30 % (65 kap. 7 § IL). När det handlar om försäljning av privatbostadsfastigheter görs en kvotering och endast 22/30 tas upp till beskattning (45 kap. 33 § första stycket IL). I praktiken innebär det en effektiv skatt om 22 % på kapitalvinsten.I fallet du beskriver innebär det att om dottern ska köpa ut sönerna får det göras en beräkning av vad kapitalvinsten beräknas bli och den latenta skatteskulden. Det vill säg om hon ska köpa ut de andra två får man (för det fall att man inte kommer överens om annat) komma fram till ett marknadspris och dra av omkostnadsbeloppet (se ovan). Det mest rättvisa är ju att de som blir utköpta betalar skatten till henne nu, den dag hon säljer fastigheten kommer hon nämligen att beskattas med 22% av kapitalvinsten.Vänligen,