Försäljning av avstyckad mark, anskaffningsvärde på fastighet i gåva.

2018-12-07 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har en fastighet gård med hus och skog. Fick gården av mina föräldrar (ensamt barn) och jag förmodar att gåvoskatt var betald. Därefter byggt hus och i samband med det sålde jag halva fastigheten till maken som betalade för huset. Vi har nu bodelat i samband med skilsmässa och jag har ersatt maken med 3.6 miljoner. Jag tänkte nu stycka av gården och sälja den delen som är obebyggd. Min fråga gäller beskattningen vid försäljning av del av fastighet. Det finns inget ingångsvärde på fastigheten som jag känner till då min mor ärvde den av sin förste make som dog i förtid. Det finns avdragsgilla förbättringskostnader på huset och övriga byggnader men det är ju inte den delen av gården som skall säljas. Hur räknar man fram ingångsvärdet på del av fastigheten? Vad blir skattesatsen? Finns det möjlighet att skjuta fram vinstskatt? Något jag missar att fråga?
Marcus Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Till att börja med regleras mycket av din fråga i inkomstskattelagen (IL). Gåvoskatten är numera borttagen så det är inget du behöver bry dig om nu. Anskaffningskostnad Rörande anskaffningsvärdet eller ingångsvärdet som du skriver i din fråga gäller kontinuitetsprincipen vilket innebär att man vid arv eller gåva går tillbaka i tiden för att hitta den senaste anskaffningskostnaden som då även blir gällande för dig enligt 44 kap. 21 § IL. Eftersom det inte verkar som att du har anskaffningskostnaden kan du vända dig till lantmäteriet då de kan ha uppgifter om vad din mors första make köpte fastigheten för. Det kan du antingen göra genom att kontakta lantmäteriet eller logga in på min fastighet på lantmäteriets hemsida som du hittar HÄR om du har en e-legitimation. Är fastigheten inköpt före år 1952 kan du dock välja att låta 150 procent av taxeringsvärdet från 1952 ligga till grund för beräkningen av anskaffningsvärdet av hela fastigheten vilket framgår av 45 kap. 28 § IL, finns inte det tar man fram det taxeringsvärde som finns efter år 1952 och beräknar 150 procent av det med vissa justeringar. Värdet på del av fastighet När du får fram anskaffningsvärdet på hela den ursprungliga fastigheten finns ett separat taxeringsvärde för byggnaden och ett för marken som man sedan använder sig av för att beräkna värdet av den marken du styckar av enligt 19 kap 11 § IL. Hur du räknar fram värdet på den avyttrade marken visas bäst med ett exempel (metod 1). Om du får fram att inlöpspriset 1960 var 180 000 kr och taxeringsvärdet för en fastighet på 2000 kvm var 150 000 kr där 100 000 kr utgör byggnad och 50 000 kr utgör mark. Säljer du sedan 500 kvm av fastigheten delar du först markvärdet med det totala fastighetsvärdet och gångrar det med det totala inköpspriset. Då får du fram det totala anskaffningsvärdet för hela marken. I detta fall 50 000/150 000x180 000 kr= 60 000 kr. Sedan tar du storleken på den avstyckade marken delat på hela markytan och gångrar det med priset på hela marken 500/2 000x60 000= 15 000 kr. 15 000 kr blir alltså då anskaffningsvärdet på de 500 kvm mark som du säljer i exemplet. Säljer du sedan marken för exempelvis 40 000 kr blir alltså vinsten 25 000 kr (40 000 – 15 000 kr). Denna metod blir lite svårare att räkna ut om fastigheten är en lantbruksenhet, då dessa ses som både en näringsfastighet och en privatbostad. Man måste då först ta reda på hur stor del av anskaffningsvärdet som hänför sig till respektive del. Är det en lantbruksfastighet ska även lantmäteriet ha uppgifter om värdet på respektive del. Det finns även en annan metod för uträkning av anskaffningsvärdet vid delavyttringar som du kan läsa mer om HÄR (benämnd metod 2) vilken regleras i 45 kap 20 § IL. Jag förklarar den metoden endast kortfattat då denna metod troligtvis är mindre fördelaktig för dig då den redovisade vinsten lär bli större och därmed behöver du betala mer skatt. Man använder sig här av värderelationerna vid avyttringstillfället. Där man tar taxeringsvärdet vid avyttringstillfället, sedan minskar man värdet med den värdenedgång försäljningen kan antas ha på fastigheten för att sedan gångra det med 133 procent och plussar ihop det med det faktiska priset man fick för den sålda marken. Då har man fått fram hela anskaffningsutgiften. Efter det tar man den avyttrade delens försäljningspris delat på hela anskaffningsvärdet och gångrar det med inköpspriset som fanns när din mors första make köpte fastigheten. Eftersom du styckar av marken så beror det på hur lång tid du väntar innan du säljer den avstyckade delen. Om den avstyckade delen hinner få ett taxeringsvärde kan alltså taxeringsvärdet på den avstyckade tomten användas som anskaffningsvärde om du ber om att få använda det värdet. Skattesats Skattesatsen blir olika beroende på om det är en privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Om den avstyckade delen av din fastighet är tomtmark och säljs till en närstående med avsikt att det ska byggas en privatbostad på den kan den ses som en privatbostad (vilket är fördelaktigt ur skattemässig synvinkel). Av vinsten av privatbostäder ska tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning enligt 45 kap. 33 § IL. Skattesatsen på detta belopp är 30 % enligt 65 kap. 7 § IL. Vilket ger en effektiv skatt på 22 procent. Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter. Skattesatsen för näringsfastigheter uppgår till 30 procent av vinsten men endast 90 procent av fastigheten ska tas upp till beskattning. Vilket föranleder en effektiv skatt på 27 procent. Gör du en vinst på 100 000 kr kommer alltså skatten bli tillslut bli 27 000 kr. Skjuta upp skatten Skjuta upp skatten kallas uppskov. Uppskov kan bara göras på privatbostäder och förutsätter att man köper en ny bostad kort tid efter att man sålt den gamla. I ditt fall verkar det tyvärr inte som att det är möjligt att begära uppskov om du inte har planerat att köpa en ny permanentbostad. Avdrag för förbättringsutgifter Avdragen för förbättringsutgifter kommer inte kunna dras av i det här fallet då endast förbättringsutgifter hänförliga till den avyttrade delen får tas upp enligt 45 kap. 19 § IL. Förbättringsutgifterna får du istället ta med när/om du säljer ursprungsfastigheten. Ytterligare råd Du kan göra avdrag för bl.a. lagfartskostnad när du säljer av marken. När du deklarerar kan det vara bra att skriva på deklarationen hur värdet har tagits fram för att vi felräkningar undvika att få skattetillägg. Handlingsplan -Börja med att vända dig till lantmäteriet för att få fram anskaffningsvärdet som antingen är det verkliga värdet när din mors förste make köpte fastigheten eller 150 procent av taxeringsvärdet 1952. -Det kan vara bra att se vilka av alternativen för beräkning av markens anskaffningsvärde som genererar minst vinst (och därmed minst skatt). -När du säljer den avstyckade marken ska den tas upp till beskattning året efter att köpekontraktet skrevs på, om det skrivs på 1 januari 2019 ska försäljningen redovisas och skattas på 2020. Du ska då deklarera den på bilaga K7 (om det är en näringsfastighet) annars på bilaga K5 som du skickar med i deklarationen. Är det något du glömde fråga eller som jag har varit otydlig med är du välkommen att återkomma till mig på marcus.karlsson@lawline.se Skatteverket kan också vara hjälpsamma när det kommer till dessa frågor. Det har även broschyrer och liknande som kan vara vägledande om du behöver ytterligare hjälp. En av dessa hittar du här.Hoppas du fick svar på dina frågor!Med vänliga hälsningar,

Beskattning av ärvd fastighet

2018-09-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Bor i eget hus värt ca 1.500.000. Har ett bostadslån på ca 400.000. Om jag dör nu får mina barn skatta för en vinst beräknad på 1.100.000. Kommer de att beskattas för hela värdet på 1.500.000 om jag löser lånet nu.I så fall är det inte någon fördel att lösa in lånet nu.
Lovisa Lundqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Svaret på din fråga finner vi i Inkomstskattelagen (IL).BeskattningenVid arv träder man in i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21§ IL. Tidigare hade Sverige arvsskatt men den avskaffades för över 10 år sedan. Den skatt som kommer betalas på huset är vinstskatt när fastigheten säljs. Vinstskatten beräknas utifrån fastighetens anskaffningsvärde (vad huset köptes för) och vad fastigheten säljs för. Anskaffningsvärdet + förbättringskostnader som du eller dina barn haft för huset samt eventuella mäklarkostnader ska dras av från försäljningspriset, då får ni fram vilken vinst som ska beskattas (44 kap. 13-14§§ IL).Vid försäljning av privatbostadsfastigheter räcker det med att 22/30 av kapitalvinsten tas upp till beskattning enligt 45 kap. 33§ IL. Vinst på kapitalvinster beskattas enligt huvudregeln med 30% enligt 65 kap. 7§ IL.- Exempel: - Vinsten är 1 100 000 kr. - 22/30 av 1 100 000 kr = ca 806 667 kr → 30% av 806 667 = ca 242 000 krResultat: Är vinsten 1 100 000 kr, och det inte finns några andra avgifter/kostnader som ska tas med i beräkningen, så blir skatten ca 242 000 kr.LånetSjälva lånet har ingen betydelse för beskattningen, oavsett om lånet löses nu eller efter din bortgång så blir beskattningen densamma.Hoppas jag gett svar på din fråga. Är det några oklarheter eller fler frågor du har är du välkommen att skriva till oss igen!Vänliga hälsningar,

Hur beräknas vinstskatten om jag fått en fastighet i gåva?

2018-09-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om jag erhållit en fastighet som gåva med vederlag så undrar jag vad som händer när jag säljer fastigheten några år senare? Hur beräknas min vinstskatt? Vad blir mitt ingångsvärde på fastigheten? Är ingångsvärdet mitt vederlag eller det ursprungliga ingångsvärdet som min mamma hade en gång i tiden när hon köpte fastigheten?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en fastighet säljs med överskott uppkommer en kapitalvinst. Av betydelse för kapitalvinstbeskattningen är om du förvärvat fastigheten genom en gåva eller ett köp. Till att börja med kommer jag därför att redogöra för hur man skattemässigt skiljer mellan en gåva och ett köp. Därefter kommer jag att beskriva hur beskattningen av kapitalvinster beräknas.Av din fråga framgår det däremot inte om du använder fastigheten för privat bruk eller om den är del av en näringsverksamhet. I mitt svar kommer jag däremot att utgå ifrån att det rör sig om en privatbostadsfastighet.Gåva eller köp?Trots att ni betecknat överlåtelsen som en gåva kan Skatteverket komma att göra en annan bedömning. Det saknar alltså betydelse om ni själva betecknat överlåtelsen som en gåva.En överlåtelse mot ersättning, men där ersättningen inte uppgår till marknadsvärdet, brukar kallas för blandat fång. Vid såna överlåtelser gäller den s k huvudsaklighetsprincipen. Skattemässigt räknas överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde det år då fastigheten överlåts. Beräkning av kapitalvinstFörsäljning av fastigheter räknas till inkomstslaget kapital. En kapitalvinst är skillnaden mellan ersättningen vid försäljning och omkostnadsbeloppet:K = |ersättning| — |omkostnadsbelopp|Omkostnadsbeloppet utgörs i sin tur av anskaffningsutgiften tillsammans med eventuella förbättringsutgifter. O = |anskaffningsutgift| + |förbättringsutgift|När det rör sig om benefika överlåtelser, t ex gåvor, gäller kontinuitetsprincipen. Principen innebär att gåvomottagaren övertar den tidigare ägarens anskaffningsutgift. Vid en försäljning kommer anskaffningsutgiften därför att motsvara den ersättning din mamma lämnade för fastigheten.KapitalbeskattningDu som privatperson har rätt att göra en så kallad kvotering innan kapitalvinsten tas upp till beskattning. Kvoteringen innebär att endast 22/30 av kapitalvinsten tas upp till beskattning. Om försäljningen resulterar i en kapitalvinst på 100 000 kr är alltså 73 333 kr skattepliktigt. Kapitalvinsten kommer sedan att beskattas i inkomstlaget kapital med en statlig kapitalskatt på 30 %. Med vänlig hälsning,

Huvudsaklighetsprincipen vid fastighetsförsäljning under taxeringsvärdet.

2018-08-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Att köpa en villa under taxeringsvärdeTaxeringsvärdet är 665000 och vi kan köpa den för ca 300000 hur blir det med skatter för köpare och säljare eller behöver man inte betala skatt.
Martin Rosén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om beskattning vid avyttringar av fastigheter regleras i inkomstskattelagen (IL). Först och främst kan det konstateras att vinster/förluster på fastigheter tas upp i inkomstslaget kapital, 41 kap. 1-2 §§ samt 42 kap. 1 § IL. Vidare så beräknas en kapitalvinst utefter 44 kap. 13 § IL på så vis att skillnaden mellan; - Ersättningen för det avyttrade tillgången minskat med utgifterna för avyttringen, och - Omkostnadsbeloppet (framgår av 44 kap. 14 §, anskaffningsutgifter + förbättringsutgifter).När det gäller ert fall så behöver dock hänsyn inte tas till de vanliga beräkningsgrunderna då detta inte är att klassificera som en avyttring enligt 44 kap. 3 § IL. När det gäller överlåtelser av fastigheter så skiljer det sig jämfört med t.ex. aktier, och här tas hänsyn till något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Det innebär med enklare ord att antingen betraktas något som gåva eller som en försäljning. I ett vägledande rättsfall, RÅ81 1:29, stadgades det nämligen att om överlåtelsen understiger taxeringsvärdet så är det att anse som gåva. Vidare så finns det ingen gåvoskatt i Sverige, däremot inträder ni istället gåvogivarens skattemässiga ställning, 44 kap. 21 § IL. Detta sker i enlighet med kontinuitetsprincipen vilket innebär att den dagen ni ska avyttra fastigheten så beräknas ert omkostnadsbelopp utefter vad gåvogivaren betalade. Avslutningsvis så kan det konstateras att så länge en fastighet köps för ett lägre belopp än taxeringsvärdet är det att betrakta som en gåva. Detta medför ingen beskattning för säljaren, men köparen inträder i den tidigare ägarens skattemässiga ställning – vilket får effekt först när köparen säljer fastigheten vidare. Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Skattemässiga konsekvenser vid gåva av fastighet

2018-10-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Vill ge bort mitt hus till min dotter. Huset är belånat så jag vill att lånet följer med.Taxvärdet är 2170000 vad skulle det bli för pengamässiga konsekvenser.
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer i mitt svar utgå från att du funderar över vilka skattemässiga konsekvenser gåvan av fastigheten får. När någon övertar ett lån vid en överlåtelse av en fastighet är detta detsamma som att mottagaren erlägger ersättning för överlåtelsen. Om lånet är mindre än fastighetens marknadsvärde innebär detta att överlåtelsen får blandat fång, dvs en del av överlåtelsen blir en gåva och en del av överlåtelsen blir ett köp. För att klarlägga de skattemässiga konsekvenserna måste vi därför fastställa om överlåtelsen är en gåva eller ett köp. HuvudsaklighetsprincipenNär det gäller överlåtelser av fastigheter finns det en princip som kallas för huvudsaklighetsprincipen (RÅ 81 1:29). Detta innebär att en överlåtelse som helhet ses som antingen köp eller gåva. Om ersättningen som erläggs är under fastighetens taxeringsvärde betraktas överlåtelsen vara en gåva medan det ses som ett köp om ersättningen för fastigheten överstiger fastighetens taxeringsvärde. I ditt fall avgör alltså lånets storlek i förhållande till taxeringsvärdet på fastigheten om det ska ses som en gåva eller ett köp.Om gåvaVad överlåtelsen betraktas som får sedan påverkan på skatten. En benetik överlåtelse, en gåva, ska som huvudregel inte beskattas av givaren utan mottagaren tar istället över den givarens skattesituation enligt kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Detta innebär att mottagaren av gåvan kommer överta givarens anskaffningsvärde för fastigheten. Om mottagaren säljer fastigheten kommer alltså givarens anskaffningsvärde användas vid beräkning av kapitalvinsten. På så sätt skjuter man på beskattningen från givaren till mottagaren eftersom givaren undgår att betala kapitalskatt och istället får mottagaren göra det vid en eventuell försäljning.Om köpOm överlåtelsen ska betraktas vara en gåva, kommer alltså ingen beskattning ske för givaren, eftersom ingen kapitalvinst skett. Om överlåtelsen däremot ska betraktas vara ett köp, kommer den ersättning (i ditt fall lånet) som ges för fastigheten användas för att beräkna kapitalvinsten som överlåtaren i sådant fall kommer skatta på. Beskattning för kapitalvinst vid avyttring av fastighet är 30 % av 22/30 av kapitalvinsten (45 kap. 33 §, 65 kap. 7 § inkomstskattelagen).StämpelskattUtöver eventuell vinstskatt för givaren måste stämpelskatt betalas av mottagaren om den ersättning som erläggs för överlåtelsen av fastigheten (i ditt fall lånet) är mer än 85 % av taxeringsvärdet (5, 9 §§ stämpelskattelagen). Stämpelskatten är 1,5 % av köpeskillingen (8 § stämpelskattelagen).Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur mycket ska jag betala i skatt om jag säljer en fastighet?

2018-09-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om jag säljer en fastighet och får exepelvis 1.000000 över när alla lån är betalda.Hur mycket får jag betala i skatt?
Emma Frost |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Efter att ha sålt en fastighet med vinst måste du betala skatt. Hur mycket skatt det blir beror på vilken slags fastighet du sålt och hur stor vinst har du gjort. Jag antar att du funderar på att sälja en privatbostadsfastighet. Skatten ska betalas på 22/30 av vinsten. Skattesatsen är 30 %. Detta innebär att 22 % av den totala vinsten ska betalas i skatt. Så om du får en vinst på 1'000'000 kronor ska du betala 22 % i skatt, det vill säga 220'000 kronor. Du kan läsa mer på skatteverkets hemsida här. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vilka förbättringar av en fastighet får man göra avdrag för vid försäljning?

2018-09-02 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hejsan, jag är mitt uppe i en bodelning med en fastighet involverad där det gjorts omfattande renoveringar under senaste fem åren sedan huset köptes. Därför undrar jag om samtliga förbättringar ska göras avdrag för eller bara de grundförbättrande...Den latenta skatten är ju för att kompensera vid en kommande försäljning och då den sker i framtiden kommer flera förbättringar inte vara avdragsgilla vid den tidspinktenTacksam för svar
Therese Axén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av en fastighet så beskattas vinsten som man får ut enligt följandeFörsäljningspriset - försäljningsutgifter (exempelvis mäklarkostnad)- anskaffningsvärde och lagfartskostnad m.m.- förbättringsutgifter (exempelvis kostnader för att måla, bygga ut fastigheten m.fl.)+ återföring av uppskov= vinst eller förlust (se 44 kap 13-14 §§ och 45 kap Inkomstskattelagen, IL). De förbättringar du talar om det vill säga så kallade förbättringsutgifter kan alltså precis som du säger under vissa förutsättningar dras av. Med förbättringskostnad avses antingen ny-, till- och ombyggnad (45 kap 11 § IL) eller förbättrande reparationer och underhåll som har utförts under de senaste 5 åren (45 kap 12 § IL). De kostnader som är för ny-, till- och ombyggnad har ingen femårsgräns. Däremot har andra förbättringar det, vilket betyder att det spelar roll när du säljer fastigheten. Om du exempelvis säljer fastigheten och förbättringar gjorts de senaste sex åren och framåt, så är det inte att ses som en förbättringsutgift och dras inte av (se 45 kap 12 § 2 st IL). För fler frågor är du välkommen att ringa vår telefonrådgivning på 08-533 300 04mvh

Vem ska betala skatt vid försäljning av fastighet?

2018-08-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vid min mors bortgång löste jag ut min bror från hennes fastighet 2016 och fick därmed en latent skatteskuld.Är nu i stånd att göra en överlåtelse till min son på samma fastighet. Skall jag betala min skatteskuld eller förs den över till sonen om han säljer fastigheten?
Linn Gerhardsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Betalning av skatt vid överlåtelse av fastighet regleras i inkomstskattelagen, nedan förkortat IL. Med överlåtelse kan förstås både försäljning och gåva. FörsäljningOm du väljer att sälja fastigheten till din son blir du skyldig att betala skatt på den eventuella vinst du gör, 42 kap. 1 § IL. Den effektiva skatten blir 22 % av vinsten, 45 kap. 33 § IL, 65 kap. 7 § IL.GåvaOm du däremot väljer att ge fastigheten till din son i form av gåva kommer du inte att betala någon skatt. I denna situation tillämpas den så kallade kontinuitetsprincipen. Den innebär att din son, så som förvärvare, inträder i din skattemässiga situation, 44 kap. 21 § IL. Din son kommer då att betala skatt om han i sin tur säljer fastigheten.Inom skatterätten klassificeras en överlåtelse som en gåva om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde och det finns en gåvoavsikt hos givaren (detta kallas för huvudsaklighetsprincipen). När det gäller transaktioner mellan familjemedlemmar presumeras en gåvoavsikt föreligga. Hoppas att du fick svar på din fråga annars är du varmt välkommen att ställa en ny!