Skattskyldighet vid försäljning av fastighet i utlandet

2018-03-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej.Jag har under år 2017 sålt åkermark i Polen och har nu fått 180 000 kr till mitt konto i Sverige. Har bott i Sverige 4 år.Jag har fått en förfråga från banken som undrade vad insättningen avser och fick leverera en översatt försäljningkontrakt. Bankmannen verkade nöjd med underlaget och i svar på min fråga om beskattning fick jag höra att man inte behöver beskatta dessa pengar.Jag har dock nu fått min inkomstdeklaration där under fliken - Övriga upplysningar - står att jag fått insättning från Polen. Betyder det att trots allt måste detta tas upp till beskattning? Fick jag fel information på banken? Vad är det som gäller? Tacksam för svar.
David Muera |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.Att överföringen finns förtryckt i din deklaration besvarar inte frågan huruvida du ska betala skatt i Sverige eller inte. Överföringen kommer oavsett att finnas förtryckt i din deklaration, då banken lämnar uppgifter om betalningar från utlandet till Skatteverket. Bankens frågor i ditt fall handlade troligtvis om att styrka pengarnas ursprung, snarare än att avgöra om du ska betala skatt i Sverige eller inte. Som jag har uppfattat din fråga så har du sålt åkermark i Polen och därav fått in 180 000 kr till ditt konto här i Sverige. Jag har även förstått att du sedan fyra år tillbaka är bosatt i Sverige. Enligt 3 kap. 3 § inkomstskattelagen, ("IL") är personer som är bosatt i Sverige obegränsat skatteskyldiga här. Att vara obegränsat skattskyldig innebär att du är skattskyldig för alla dina inkomster i Sverige och från utlandet, 3 kap. 8 IL. Sverige har med andra ord rätt att beskatta en fastighet som finns utomlands om du bor, eller vistas stadigvarande, i Sverige. Beskattningen kommer att ske på samma sätt som vid en försäljning av en motsvarande fastighet i Sverige. För att veta exakt hur mycket skatt du ska betala måste du bland annat se över vilka kostnader du haft för fastigheten i fråga. Vidare måste du även ta fram uppgifter på om du betalat skatt i Polen vid försäljningen. Min rekommendation till dig är att du tar fram dessa uppgifter och därefter kontaktar Skattemyndigheten. Skattemyndigheten kommer gladeligen hjälpa dig att deklarera för vinsten som fastigheten inbringat. Om du skulle behöva hjälp med din deklaration eller med att kontakta Skatteverket rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka. Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Återkoppling Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme. Med vänlig hälsning,

Skattekonsekvenser vid överlåtelse av fastighet

2018-03-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Jag och min mamma äger en villa som kostar 3840000 kr med allt. Min mamma vill överlåta sin del som är den halva till min fru och min fru ska ta över min mammas lån som är 1210000kr som också motsvarar halva bolånet. Taxeringsvärde på huset är 1873000kr(totalt). Frågan vad blir det för konsekvenser skattemässigt för min fru och min mamma. Min fru kommer inte betala någon ersättning för min mamma utan bara ta över bolånet(mammas del). Gärna om jag får siffror på hur mycket skatt som kan betalas.
Johanna Bergvall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer i mitt svar att hänvisa till inkomstskattelagen, du hittar den här. Det första vi måste göra är att utreda om överlåtelsen ska anses vara en gåva eller ett köp. Är det en gåva kommer det i princip inte bli några skattemässiga konsekvenser eftersom det inte tas ut någon skatt för gåvor. Är det däremot ett köp ska beskattning ske. (se 8 kap 2 § inkomstskattelagen)Överlåtelsen från din mamma till din fru kommer att ses som ett köp. Detta eftersom övertagandet av lånet på 1 210 000 kr överstiger halva taxeringsvärdet. Det är halva taxeringsvärdet som man utgår från eftersom det är halva fastigheten som överlåts. I och med att överlåtelsen är ett köp kommer din mamma att få skatta på den eventuella vinst överlåtelse innebär. Har det istället blivit en förlust får hon inte dra av den, eftersom det inte är en s.k. verklig förlust. (se 44 kap 23 § inkomstskattelagen)Då jag inte vet vad din mamma köpte villan för kan jag tyvärr inte göra någon kapitalvinstberäkning. Men har din mamma gjort en vinst ska 22/30 beskattas med 30 %. För din fru blir det ingen beskattning vid köpet, utan för henne kommer skattefrågan bli aktuell först när hon säljer sin del av fastigheten. (se 45 kap 33 § och 65 kap 7 § inkomstskattelagen)Hoppas du har fått svar på din fråga! Skulle ni behöva hjälp med att skriva köpeavtalet mellan din mamma och din fru är du varm välkommen att ta hjälp av Lawline Juristbyrå, tid kan bokas här. Med vänliga hälsningar,

Skattskyldighet vid försäljning av fastighet.

2018-02-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |1. Behöver jag betala skatt vid försäljning av fastighet om jag säljer för taxeringsvärdet?2. Får jag dra av för renovering som gjorts under de senaste 5 år, kvitto finns.
Lisa Ekdahl |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som om du vill få reda på om du behöver betala skatt om du säljer din fastighet och om du får dra av för renovering som har gjorts de senaste 5 åren. I och med att frågorna går ihop i varandra kommer jag att besvara på frågorna tillsammans. Reglerna om inkomstskatt finns i Inkomstskattelagen. Av din fråga framgår inte vilken typ av fastighet det är du ska sälja. Det finns antingen privatbostadsfastighet som enligt Inkomstskattelagen 2 kap 13 § innebär ett småhus med mark som utgör småhusenhet och som är en privatbostad. Innebörden av småhus är enligt Inkomstskattelagen 2 kap 8 § att det till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsboende. Det andra alternativet är att det är en näringsfastighet som enligt Inkomstskattelagen 2 kap 14 § är en fastighet som inte är en näringsfastighet. Jag tolkar din fråga som om det rör sig om en privatbostadsfastighet och mitt svar är därför anpassat efter det. Räkna ut vinst eller förlust av försäljningenSom svar på frågan om du behöver betala skatt vid försäljningen av din fastighet så beror det på om du säljer den med vinst eller förlust. Huvudregeln för beräkningen om du har gjort en vinst eller förlust på försäljningen finns i Inkomstskattelagen 44 kap 13 § som säger att vinsten ska beräknas som skillnaden mellan försäljningsinkomsten och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är enligt Inkomstskattelagen 44 kap 14 § anskaffningsuppgiften (det som fastigheten kostade) plus förbättringsutgifter (uppgifter som du har haft för att förbättra bostaden).Bestämmelserna om vad som anses vara förbättringsutgifter finns i Inkomstskattelagen 45 kap 11 och 12 §. Det kan dels vara grundförbättringar, till exempel ny-, till och ombyggnad eller reparation och underhåll. För att göra avdrag för dessa utgifter måste de sammanlagt ha uppgått till minst 5000 kr under ett kalenderår. För grundförbättringar får avdrag göras för hela utgiften. För att kunna göra avdrag för reparation och underhåll måste utgifterna medföra att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Dessutom finns det en tidsgräns på fem år tillbaka i tiden (Inkomstskattelagen 45 kap 12 §). På frågan angående om du får göra avdrag för renovering beror det alltså på vilken typ av förbättringsutgift det är fråga om. Om du vill läsa mer om de olika utgifterna kan du göra det på Skatteverkets hemsida här.Beräkning av skattOm försäljningsinkomsten är större än omkostnadsbeloppet har du gjort en vinst och då ska du är då skattepliktig. Vinst på försäljning av fastighet räknas till inkomstslaget kapital. I Inkomstskattelagen 45:33 sägs att 22/30 av vinsten är skattepliktig. Om du istället har gjort en förlust får du göra avdrag för 50 % av förlusten.SammanfattningFör att sammanfatta vad som gäller så måste du räkna ut om du har gjort en vinst eller förlust på din försäljning av fastigheten. Beroende på om de renoveringar du har gjort uppfyller kraven som ställs på förbättringsutgifter kan du dra av dessa i beräkningen. Om du har gjort en vinst i försäljningen är du skattepliktig och har du gjort en förlust får du göra avdrag.Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga Hälsningar,

Försäljning av tomtmark

2018-02-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har fått som en gåva en tomtmark av min dotter.Taxeringsvärde var 110 000kr. Jag har sålt marken för 200 000kr samma år. Måste jag betala skatt och hur mycket?
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tomtmark är exempel på en tillgång. När en tillgång avyttras blir säljaren skattskyldig för en eventuell kapitalvinst. Tomtmarker är fastigheter i skatterättslig mening. Kapitalvinsten för fastigheter beräknas enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL) genom följande formel:Ersättning för avyttrade tillgången – Utgifterna för avyttringen – Omkostnadsbeloppet = KapitalvinstOmkostnadsbeloppet utgörs enligt 44:14 IL av utgifter för anskaffning ökad med förbättringsutgifter. För fastigheter tas sedan 22/30 av kapitalvinsten upp till beskattning, enligt 45:33 IL. Om ett förvärv sker genom gåva träder den som övertar egendomen in i den tidigare ägarens skattemässiga situation, enligt 44:21 IL. Det innebär att du ska använda det omkostnadsbelopp som din dotter hade fått använda sig av. För att kunna räkna ut kapitalvinsten måste du således veta vilken din dotters anskaffningsutgift var för tomtmarken. Exempelvis: om dotterns anskaffningsutgift var 140 000 blir din kapitalvinst 200 000 – 140 000 = 60 000 (förutsatt att det inte finns några förbättringsutgifter). 22/30 av de 60 000 tas sedan upp till beskattning, vilket blir 44 000. Skattesatsen för de 44 000 kronorna blir sedan 30% enligt 65:7 IL, vilket innebär att den totala skatten som ska betalas är 30% av 44 000 = 13 200.

Kapitalavdrag för fastighet

2018-03-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har sålt en fritidsfastighet sommaren 2017. Fastigheten var ett arv efter min avlidne mor, varav jag ägde 1/2 andel, och min syster den andra hälften. Inför kommande reavinstskatt som jag måste betala vid kommande deklaration, vore jag mycket tacksam för tips om avdrag som jag kan och har möjlighet att göra.
Jakob Perä |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att beräkna skatten vid en kapitalvinst behöver man enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL) räkna ut skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången (köpeskillingen), minskat med kostnaden för avyttringen och omkostnadsbeloppet. Eftersom ni ärvt egendomen ska ni som arvingar skatta på samma sätt som om er mor sålt fastigheten, detta framkommer av 44 kap. 21 § IL. Mallen för att räkna ut kapitalvinsten är+ Köpeskillingen- Avyttringskostnader-Omkostnadsbeloppet= vinst eller förlust.Kostnaden för avyttringenMed kostnaden för avyttringen avses enligt skatteverket mäklararvodet, kostnader för värdering och besiktning, utgifter för resor för att sälja fastigheten samt försäkringar mot dolda fel. Till begreppet hör även homestyling, dvs utgifter för "styla" bostaden för att den ska vara så attraktiv som möjligt. Enligt skatteverket får man isåfall avdrag för konsultation och fotografering, ommöblering och hyra av möbler. Man får inte göra avdrag för städning och flytten. OmkostnadsbeloppetOmkostnadsbeloppet består enligt 44 kap. 14 § IL av inköpspriset ökat med förbättringsutgifter. Enligt skatteverket får ni dra av på denna punkt inköpsprovision, lagfartskostnad och inteckningskostnad. Med förbättringsutgifter ingår dels grundförbättringar och dels förbättrande reparationer. Med grundförbättring avses ny-, till- och ombyggnad. Exempel på dessa förändringar är när uppförandet av en ny byggnad eller ändrande av byggnadens konstruktion. Med förbättrande reparationer innebär att man inte utför en grundförbättring men återställer fastigheten till nyskick. Det kan t.ex vara en renovering eller tapetsering. Förbättringsutgifter är enbart avdragsgilla om de uppgick till minst 5 000 kr under ett kalenderår enligt 45 kap. 11 § IL. Rörande förbättrande reparationer finns ytterligare ett krav, nämligen att de hänförs till något av de fem föregående beskattningsåren samt att reparationen medfört att fastigheten var i bättre skick vid avvittringen än vid förvärvet. Då du är delägare till 50% ska du enbar skatta för din del av kapitalvinsten, dvs 50%.Hoppas du fick svar på din fråga!Har du fler funderingar eller vill läsa mer rekommenderas skatteverkets mall:https://www.skatteverket.se/download/18.4a4d586616058d860bca432/1517582511135/forsaljning-av-smahus-skv379-utgava24.pdf

Försäljning av kolonistuga

2018-03-05 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag och min dåvarande sambo fick som gåva av min mamma hennes kolonistuga. Vi är inte längre tillsamman och nu ska vi sälja den. Vi äger halva var.Min mamma köpte den för 500.000kr misstänker att vi kan få minst 800.000kr för den.Det blir ju skatt på mellanskillnaden, hur hög är den % satsen? kommer vi få dela på den eller gäller något annat när det är en gåva?
Therese Axén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När ni fick kolonistugan som gåva så ska det inte beskattas eftersom gåvor är skattefria. Däremot inträder ni i den tidigare ägarens skattemässiga situation (se 44 kap 21 § Inkomstskattelag, IL). Detta innebär att som anskaffningsvärde så kommer man att räkna på det som din mamma hade som anskaffningsvärde när hon köpte fastigheten det vill säga vad din mamma erlade som köpeskilling för fastigheten.Beräkning av hur mycket skatt ni kommer att få betala exakt kan jag inte avgöra eftersom jag inte har alla omständigheter. Utan jag kan bara allmänt beskriva hur det går till vid försäljning och beräkning av vinst och beskattning utifrån det som angetts i din fråga. Först och främst är en kolonistuga hus på ofri grund och behandlas i inkomstskattemässiga sammanhang som en fastighet (2 kap. 6 § IL). Reglerna vid försäljning är desamma som vid försäljning av småhus (se vidare 2 kap 8 § IL). Det som beskattas är vinsten respektive förlusten av försäljningen som räknas ut enligt följande: Försäljningspriset- försäljningsutgifter- anskaffningsvärde och lagfartskostnad m.m.- förbättringsutgifter+ återföring av uppskov= vinst eller förlust (se 44 kap 13-14 §§ IL och 45 kap IL). Utifrån dina omständigheter är försäljningspriset 800 000 kr och anskaffningsvärdet 500 000 kr, vilket resulterar i en vinst på 300 000 kr. Sen vet jag inte om det finns ytterligare omständigheter såsom eventuella försäljningsutgifter eller förbättringsutgifter, vilket i så fall förändrar resultatet. Eftersom ni äger stugan till hälften var så är ni båda skattskyldiga och beskattar hälften av vinsten var (se 3 kap 3 § och 8 § IL). Vinsten ska tas upp till beskattning med 22/30 enligt 45 kap 33 § IL. Sammanfattningsvis sker beskattning av kapitalvinster inom inkomstslaget kapital (se 41 kap 1 § och 42 kap 1 § IL) med en skattesats på 30 % (65 kap 7 § IL). Hoppas du fick svar på din frågaFör mer frågor är du välkommen att ringa vår telefonrådgivning på 08-533 300 04mvh

Skatt på fastighet

2018-02-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Min far gick bort under förra året och lämnade ett hus efter sig. Detta hus (egnahem) införskaffades 1965 till en oklar köpeskilling och såldes under förra året. Nu till våren är det då dags att deklarera för dödsboet och mycket handlar just om husförsäljningen och reavinsten. Jag har förstått att man kan göra avdrag för förbättrings åtgärder och viss nyanskaffad utrustning.Jag har hör att man kan använda sig av taxeringsvärdet för ett "visst" år som köpeskilling i samband med avdrag och reavinstbeskattning. Vad gäller kring detta?
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skatt på kapitalvinster är reglerade i inkomstskattelagen Då du ärvde fastigheten kommer du använda samma sätt att beräkna skatt som om din far hade sålt egendomen enligt 44 kap. 21 §IL. Skatt på kapitalvinster är reglerade i inkomstskattelagen (IL). Förbättringsutgifter kan enligt 45 kap. 11 § IL dras av från köpeskillingen då de sammanlagt under ett år övergår till 5000 kr. Rörande förbättrande reparationer och underhåll gäller även kravet att kostnaderna är att hänföras till något av de fem föregående beskattningsåren 45 kap. 12 § IL.Din fråga rörande taxeringsåret gäller enligt 45 kap. 28 § IL enbart om fastigheten var förvärvad innan 1952. Då er fastighet var införskaffad 1966 gäller det alltså inte er fastighet. Då anskaffningsutgiften kommer användas för att korrekt räkna ut skatten kan man kontakta lantmäteriet för att ta reda på denna summa. Anledningen till att lantmäteriet brukar ha den uppgiften är att vid en ansökan om lagfar ska förvärvshandlingarna skickas in vilket kan vara köpekontraktet. Hoppas du fick svar på din fråga!

Avdrag för förbättringsutgifter på privatbostadsfastighet

2018-02-25 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur gamla kvitton som man får dra av vid en husförsäljning?
Fredrik Rising |Jag tolkar din fråga som att du frågar om du får dra av utgifter som du har lagt ned på din privatbostadsfastighet vid en eventuell försäljning. Om det skulle vara en felaktig tolkning, får du kommentera mitt svar nedan, så ska jag försöka besvara din fråga på nytt.Vilka avdrag för förbättringsutgifter får du göra vid en eventuell försäljning av privatbostadsfastighet?Vid beräkningen av kapitalvinsten får du göra avdrag för, bland annat, förbättringsutgifter (44:13-14 Inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är utgifter som du har haft som har förbättrat bostaden. I 45 kap. 11-12 §§ IL finns reglerna om vad som gäller för förbättringsutgifter. För att ha avdragsrätt måste de sammanlagda utgifterna vara minst 5000 kronor under ett beskattningsår. Sedan är det olika regler beroende på om du har gjort en grundförbättring (exempelvis ny-, till och ombyggnad) eller reparation och underhåll (exempelvis byta handfat, måla om väggar, tapetsering). Vid en grundförbättring får du göra avdrag för hela utgiften, dock inte om den gjordes före 1952. Det är dock lite klurigare med reparationer och underhåll. Då måste de medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet, det innebär att du inte får avdrag om bostaden var nybyggd vid köpet. Det finns även en tidsgräns vid reparationer och underhåll; du får inte dra av utgifter som du har haft längre tillbaka än 5 år innan du sålde bostaden.Sammanfattningsvis kan vi alltså säga att det beror på vad du har lagt ned för utgifter på bostaden, jag vill dock tillägga att du inte får dra av värdet av arbete som du själv har utfört i bostaden.Om du vill läsa mer om avdrag för förbättringsutgifter så hittar du information på Skatteverkets hemsida här.Hoppas du fick svar på din fråga!mvh