Förbättringskostnader och avdrag? Finns det en tidsgräns?

2019-03-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej.Vi köpte en villa 2010 som hade stor renoveringsbehov.Elledningar var livsfarliga,taket läckte,badrum var fuktskadat,köket var från 1958,källare var väldigt blöt isolering i golvet var så blöt att det rann vatten,två glas fönster från 58.Inne i huset var så kallt att det blåste genom ingen isolering alls.Värmesystem bytte vi mot bergvärme,Vi var tvungna att renovera hela huset.Nu säjer skattemyndigheten att bara sista 5 åren får vi göra avdrag.Vi köpte huset 900.000kr sålde 2018 2600.000 huset var helt renoverat då.Vad får vi dra av i deklaration. Tack om ni hjälper oss mvh Markku
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lagstöd:Vid beräkningen av kapitalvinsten får du göra avdrag för, bland annat, förbättringsutgifter (44:13-14 Inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är utgifter som du har haft som har förbättrat bostaden. I 45 kap. 11-12 §§ IL finns reglerna om vad som gäller för förbättringsutgifter. För att ha avdragsrätt måste de sammanlagda utgifterna vara minst 5000 kronor under ett beskattningsår. Sedan är det olika regler beroende på om du har gjort en grundförbättring (exempelvis ny-, till och ombyggnad) eller reparation och underhåll (exempelvis byta handfat, måla om väggar, tapetsering). Vid en grundförbättring får du göra avdrag för hela utgiften, dock inte om den gjordes före 1952. Det är dock lite klurigare med reparationer och underhåll. Då måste de medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet, det innebär att du inte får avdrag om bostaden var nybyggd vid köpet. Det finns även en tidsgräns vid reparationer och underhåll; du får inte dra av utgifter som du har haft längre tillbaka än 5 år innan du sålde bostaden.Ditt fall:Alltså så stämmer det att det är endast avdrag för de 5 senaste åren före försäljningsdatumet som kan göras avdrag för. Undantaget för detta gäller grundförbättringar som är utförts innan år 1952. Det framgår inte av din text om detta har skett så jag antar att det inte har gjort det. Om du vill ha mer info om det finns det att läsa på: https://skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavbostad/forbattringsutgifter/grundforbattringar.4.3f4496fd14864cc5ac9132ac.html Angående förbättringsåtgärder och reparation av huset fann jag denna länk användbar: https://skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/forsaljningavbostad/forbattringsutgifter/reparationerochunderhall.4.12815e4f14a62bc048f627.html Sammanfattning:Ni kan alltså göra avdrag på det som ni gjort innan 2013 och oftast krävs det kvitto för att kunna styrka detta. Skatteverket har även en tjänst där du själv kan lägga in de summor som du har lagt ner för att beräkna avdraget. Jag råder dig att kolla genom de kvitton som finns och sedan ringa till Skatteverket för fortsatt hjälp.Hoppas du fick svar på din fråga!

Hur mycket skatt måste jag betala när jag säljer min gård?

2019-02-25 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag har ärvt en gård. Om jag säljer den undrar jag hur mycket skatt jag betalar ? Gården ärvdes innan av min farbror. Vi känner inte till köpeskillingen från 1956.Tack för hjälp.
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du betalar kapitalskatt på 22/30 av vinsten du gör på försäljningen av fastigheten. Vinsten räknar du ut genom att ta: Försäljningspriset – Köpeskillingen från 1956– Arbete ni lagt ner på fastigheten (Renoveringar)– Försäljningskostnader (t ex mäklararvode)= VinstEtt exempel:1 000 000 (Försäljningspriset) – 200 000 (Köpeskillingen)– 70 000 (Renoveringar)– 30 000 (Mäklararvode)= 700 000 (Vinst)22/30 av vinsten = 513 333 kr30% skatt på 22/30 av vinsten = 154 000 krI detta exempel ska du alltså betala 154 000 kr i skatt. För att hitta inköpspriset kan du vända dig till Lantmäteriet, de har ett fastighetsprisregister du kan använda för att få reda på inköpspriset för fastigheten. De gör det även möjligt att logga in och se diverse information om din fastighet här:https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Min-fastighet/ Med vänliga hälsningar,

När räknas husförsäljning till underpris som gåva?

2019-01-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad händer om jag säljer en bostadsrätt för 40000 då bostaden är värderad till 900000 .kan det anses som gåva. Mvh fd
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid överlåtelsen av bostäder till underpris används huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om det ska ses som en gåva eller ett köp. Huvudsaklighetsprincipen innebär att om huset säljs för mindre än sitt taxeringsvärde ses det som en gåva och annars som ett köp. Om överlåtelsen enligt huvudsaklighetsprincipen ska ses som en gåva måste man också undersöka om de övriga gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa är att det ska skett en förmögenhetsöverföring det ska vara frivilligt och det ska finnas en gåvoavsikt. De två första rekvisiten är troligen uppfyllda och avgörande blir då om det finns en gåvoavsikt. Det brukar innebära att personen som ger gåvan har för mening att gynna mottagaren ekonomiskt.Du måste alltså ta reda på vad taxeringsvärdet på ditt hus är.Hoppas du fått svar på din fråga.

Skattemässiga konsekvenser vid gåva av fastighet

2018-10-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Vill ge bort mitt hus till min dotter. Huset är belånat så jag vill att lånet följer med.Taxvärdet är 2170000 vad skulle det bli för pengamässiga konsekvenser.
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer i mitt svar utgå från att du funderar över vilka skattemässiga konsekvenser gåvan av fastigheten får. När någon övertar ett lån vid en överlåtelse av en fastighet är detta detsamma som att mottagaren erlägger ersättning för överlåtelsen. Om lånet är mindre än fastighetens marknadsvärde innebär detta att överlåtelsen får blandat fång, dvs en del av överlåtelsen blir en gåva och en del av överlåtelsen blir ett köp. För att klarlägga de skattemässiga konsekvenserna måste vi därför fastställa om överlåtelsen är en gåva eller ett köp. HuvudsaklighetsprincipenNär det gäller överlåtelser av fastigheter finns det en princip som kallas för huvudsaklighetsprincipen (RÅ 81 1:29). Detta innebär att en överlåtelse som helhet ses som antingen köp eller gåva. Om ersättningen som erläggs är under fastighetens taxeringsvärde betraktas överlåtelsen vara en gåva medan det ses som ett köp om ersättningen för fastigheten överstiger fastighetens taxeringsvärde. I ditt fall avgör alltså lånets storlek i förhållande till taxeringsvärdet på fastigheten om det ska ses som en gåva eller ett köp.Om gåvaVad överlåtelsen betraktas som får sedan påverkan på skatten. En benetik överlåtelse, en gåva, ska som huvudregel inte beskattas av givaren utan mottagaren tar istället över den givarens skattesituation enligt kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Detta innebär att mottagaren av gåvan kommer överta givarens anskaffningsvärde för fastigheten. Om mottagaren säljer fastigheten kommer alltså givarens anskaffningsvärde användas vid beräkning av kapitalvinsten. På så sätt skjuter man på beskattningen från givaren till mottagaren eftersom givaren undgår att betala kapitalskatt och istället får mottagaren göra det vid en eventuell försäljning.Om köpOm överlåtelsen ska betraktas vara en gåva, kommer alltså ingen beskattning ske för givaren, eftersom ingen kapitalvinst skett. Om överlåtelsen däremot ska betraktas vara ett köp, kommer den ersättning (i ditt fall lånet) som ges för fastigheten användas för att beräkna kapitalvinsten som överlåtaren i sådant fall kommer skatta på. Beskattning för kapitalvinst vid avyttring av fastighet är 30 % av 22/30 av kapitalvinsten (45 kap. 33 §, 65 kap. 7 § inkomstskattelagen).StämpelskattUtöver eventuell vinstskatt för givaren måste stämpelskatt betalas av mottagaren om den ersättning som erläggs för överlåtelsen av fastigheten (i ditt fall lånet) är mer än 85 % av taxeringsvärdet (5, 9 §§ stämpelskattelagen). Stämpelskatten är 1,5 % av köpeskillingen (8 § stämpelskattelagen).Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

​Hur betalas skatt på försäljningen av en bostadsrätt efter ett arv?

2019-02-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Erh arv från min mor för ca 10 år sedan, gällande en bostadsrätt, efter det har min far bott kvar i bostadsrätten utan några vinster. Nu har även min far gått bort och funderar på att sälja,Vilka skatter/regler gäller vid en eventuell försäljning ? Skall värdet på arvet tas upp som köpekostnad ??Mvh
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline!Vad blir skatten vid en försäljning?Hur mycket som ska betalas i vinstskatt beror på vad bostadsrätten kostade när den köptes. Vinsten är skillnaden på vad bostadsrätten kostade när den köptes och vad den ger vid en försäljning. Det är bara vinsten som beskattas. När vinsten räknas ut ska avdrag för försäljningskostnader och förbättringsutgifter göras, se Inkomstskattelagen (IL) 44 kap. 13-14 § och 46 kap. 8-12 §.När det gäller bostadsrätter finns vissa regler som påverkar hur det ska räknas ut vad bostadsrätten köptes för, se IL 46 kap. 5 och 6 §. Det som kan påverka köpesumman är insatser, upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter som betalades till företag i samband med köpet. Viktigt att tänka på är att om du har betalat för en andel i en inre reparationsfond eller en avsättning som är avsedd för reparation och underhåll så räknas detta inte in i anskaffningsutgiften.Exempel:- Bostadsrätten köptes för för 100+ Och säljs för 150- Förbättringar i form av renovering har kostat 5- Försäljningskostnader i form av mäklarkostnader blev 15- Andel i inre reparationsfond vid försäljning var 10+Andel i inre reparationsfond vid köpet var 5Då blir vinsten som ska beskattas 25 (150-100-5-15-10+5=25).Viktigt att tänka påKapitaltillskott kan påverka beräkningen av vinsten, se IL 46 kap. 7 §. Så glöm inte att se över det.En annan sak som är viktig att tänka på är att förbättringar i form av renoveringar inte får vara mer än 5 år gamla.SkattenAv den summa som blir vinst så ska tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning, se IL 46 kap. 18 §. Som privatperson är skatten 30% på kapitalvinster, se IL 65 kap. 7 §. Detta betyder att den totala skatten blir 22% (22/30 x 30 % = 22%)Vinstskatten är alltså inte beroende av värdet på arvet du fick utan på hur mycket vinst som görs på bostadsrätten. Eftersom du ärvt bostadsrätten så gäller det priset som din mor betalade för den.Spelar det någon roll när bostadsrätten köptes?När det gäller bostadsrätter spelar faktiskt detta roll. Om din mor köpte den innan 1974 gäller speciella regler för beräkningen av anskaffningsutgiften, se IL 46 kap. 14 §.SammanfattningDet är inte värdet på arvet som ska tas upp som köpesumma, utan vad din mor betalade för bostadsrätten när hon köpte den. Hur stor vinsten som du ska betala skatt på är beroende av vad skillnaden köpesumman och försäljningspriset blir.Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Hur skattar man på försäljning av andelar i ett hus?

2019-02-02 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Min son o hans sambo har separerat och han ska "ta över" lån och hus. De pratar om att hon ska betala skatt för vinst nu när hon får pengarna. Kan man göra detta? Görs det inte alltid vid en försäljning? (även om detta är en typ av försäljning?) Jag är rädd att min son då får betala skatt två gånger?Tack snällaMed vänlig hälsningAnnelie
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om skatt finner man i Inkomstskattelagen (IL).När man säljer ett hus ska man betala skatt, detta gäller även vid försäljning av andelar i hus. Om din son då betalar mer för hans före detta sambos del av huset än hon betalande när hon köpte det ska hon betala skatt på den vinsten. Skatt beräknas som skilnaden mellan inköpspriset + förbättringsutgifter och försäljningspriset (44 kap 13 + 14 § IL). Det värdet som din son betalar blir det nya anskaffningsvärdet för den delen av huset. Detta läggs sedan ihop med den han betalade för sin del när han köpte den och blir tillsammans anskaffningsvärdet för huset (44 kap 14 § IL). Om han sedan säljer huset kommer han betala skatt på det värde som överstiger anskaffningsvärdet (vad han betalade när han köpte sin första halva plus vad han nu betalar till sin före detta sambo). Det kommer alltså inte ske någon dubbelbeskattning.Hoppas du fått svar på din fråga.Vänligen,

Försäljning av avstyckad mark, anskaffningsvärde på fastighet i gåva.

2018-12-07 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har en fastighet gård med hus och skog. Fick gården av mina föräldrar (ensamt barn) och jag förmodar att gåvoskatt var betald. Därefter byggt hus och i samband med det sålde jag halva fastigheten till maken som betalade för huset. Vi har nu bodelat i samband med skilsmässa och jag har ersatt maken med 3.6 miljoner. Jag tänkte nu stycka av gården och sälja den delen som är obebyggd. Min fråga gäller beskattningen vid försäljning av del av fastighet. Det finns inget ingångsvärde på fastigheten som jag känner till då min mor ärvde den av sin förste make som dog i förtid. Det finns avdragsgilla förbättringskostnader på huset och övriga byggnader men det är ju inte den delen av gården som skall säljas. Hur räknar man fram ingångsvärdet på del av fastigheten? Vad blir skattesatsen? Finns det möjlighet att skjuta fram vinstskatt? Något jag missar att fråga?
Marcus Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Till att börja med regleras mycket av din fråga i inkomstskattelagen (IL). Gåvoskatten är numera borttagen så det är inget du behöver bry dig om nu. Anskaffningskostnad Rörande anskaffningsvärdet eller ingångsvärdet som du skriver i din fråga gäller kontinuitetsprincipen vilket innebär att man vid arv eller gåva går tillbaka i tiden för att hitta den senaste anskaffningskostnaden som då även blir gällande för dig enligt 44 kap. 21 § IL. Eftersom det inte verkar som att du har anskaffningskostnaden kan du vända dig till lantmäteriet då de kan ha uppgifter om vad din mors första make köpte fastigheten för. Det kan du antingen göra genom att kontakta lantmäteriet eller logga in på min fastighet på lantmäteriets hemsida som du hittar HÄR om du har en e-legitimation. Är fastigheten inköpt före år 1952 kan du dock välja att låta 150 procent av taxeringsvärdet från 1952 ligga till grund för beräkningen av anskaffningsvärdet av hela fastigheten vilket framgår av 45 kap. 28 § IL, finns inte det tar man fram det taxeringsvärde som finns efter år 1952 och beräknar 150 procent av det med vissa justeringar. Värdet på del av fastighet När du får fram anskaffningsvärdet på hela den ursprungliga fastigheten finns ett separat taxeringsvärde för byggnaden och ett för marken som man sedan använder sig av för att beräkna värdet av den marken du styckar av enligt 19 kap 11 § IL. Hur du räknar fram värdet på den avyttrade marken visas bäst med ett exempel (metod 1). Om du får fram att inlöpspriset 1960 var 180 000 kr och taxeringsvärdet för en fastighet på 2000 kvm var 150 000 kr där 100 000 kr utgör byggnad och 50 000 kr utgör mark. Säljer du sedan 500 kvm av fastigheten delar du först markvärdet med det totala fastighetsvärdet och gångrar det med det totala inköpspriset. Då får du fram det totala anskaffningsvärdet för hela marken. I detta fall 50 000/150 000x180 000 kr= 60 000 kr. Sedan tar du storleken på den avstyckade marken delat på hela markytan och gångrar det med priset på hela marken 500/2 000x60 000= 15 000 kr. 15 000 kr blir alltså då anskaffningsvärdet på de 500 kvm mark som du säljer i exemplet. Säljer du sedan marken för exempelvis 40 000 kr blir alltså vinsten 25 000 kr (40 000 – 15 000 kr). Denna metod blir lite svårare att räkna ut om fastigheten är en lantbruksenhet, då dessa ses som både en näringsfastighet och en privatbostad. Man måste då först ta reda på hur stor del av anskaffningsvärdet som hänför sig till respektive del. Är det en lantbruksfastighet ska även lantmäteriet ha uppgifter om värdet på respektive del. Det finns även en annan metod för uträkning av anskaffningsvärdet vid delavyttringar som du kan läsa mer om HÄR (benämnd metod 2) vilken regleras i 45 kap 20 § IL. Jag förklarar den metoden endast kortfattat då denna metod troligtvis är mindre fördelaktig för dig då den redovisade vinsten lär bli större och därmed behöver du betala mer skatt. Man använder sig här av värderelationerna vid avyttringstillfället. Där man tar taxeringsvärdet vid avyttringstillfället, sedan minskar man värdet med den värdenedgång försäljningen kan antas ha på fastigheten för att sedan gångra det med 133 procent och plussar ihop det med det faktiska priset man fick för den sålda marken. Då har man fått fram hela anskaffningsutgiften. Efter det tar man den avyttrade delens försäljningspris delat på hela anskaffningsvärdet och gångrar det med inköpspriset som fanns när din mors första make köpte fastigheten. Eftersom du styckar av marken så beror det på hur lång tid du väntar innan du säljer den avstyckade delen. Om den avstyckade delen hinner få ett taxeringsvärde kan alltså taxeringsvärdet på den avstyckade tomten användas som anskaffningsvärde om du ber om att få använda det värdet. Skattesats Skattesatsen blir olika beroende på om det är en privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Om den avstyckade delen av din fastighet är tomtmark och säljs till en närstående med avsikt att det ska byggas en privatbostad på den kan den ses som en privatbostad (vilket är fördelaktigt ur skattemässig synvinkel). Av vinsten av privatbostäder ska tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning enligt 45 kap. 33 § IL. Skattesatsen på detta belopp är 30 % enligt 65 kap. 7 § IL. Vilket ger en effektiv skatt på 22 procent. Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter. Skattesatsen för näringsfastigheter uppgår till 30 procent av vinsten men endast 90 procent av fastigheten ska tas upp till beskattning. Vilket föranleder en effektiv skatt på 27 procent. Gör du en vinst på 100 000 kr kommer alltså skatten bli tillslut bli 27 000 kr. Skjuta upp skatten Skjuta upp skatten kallas uppskov. Uppskov kan bara göras på privatbostäder och förutsätter att man köper en ny bostad kort tid efter att man sålt den gamla. I ditt fall verkar det tyvärr inte som att det är möjligt att begära uppskov om du inte har planerat att köpa en ny permanentbostad. Avdrag för förbättringsutgifter Avdragen för förbättringsutgifter kommer inte kunna dras av i det här fallet då endast förbättringsutgifter hänförliga till den avyttrade delen får tas upp enligt 45 kap. 19 § IL. Förbättringsutgifterna får du istället ta med när/om du säljer ursprungsfastigheten. Ytterligare råd Du kan göra avdrag för bl.a. lagfartskostnad när du säljer av marken. När du deklarerar kan det vara bra att skriva på deklarationen hur värdet har tagits fram för att vi felräkningar undvika att få skattetillägg. Handlingsplan -Börja med att vända dig till lantmäteriet för att få fram anskaffningsvärdet som antingen är det verkliga värdet när din mors förste make köpte fastigheten eller 150 procent av taxeringsvärdet 1952. -Det kan vara bra att se vilka av alternativen för beräkning av markens anskaffningsvärde som genererar minst vinst (och därmed minst skatt). -När du säljer den avstyckade marken ska den tas upp till beskattning året efter att köpekontraktet skrevs på, om det skrivs på 1 januari 2019 ska försäljningen redovisas och skattas på 2020. Du ska då deklarera den på bilaga K7 (om det är en näringsfastighet) annars på bilaga K5 som du skickar med i deklarationen. Är det något du glömde fråga eller som jag har varit otydlig med är du välkommen att återkomma till mig på marcus.karlsson@lawline.se Skatteverket kan också vara hjälpsamma när det kommer till dessa frågor. Det har även broschyrer och liknande som kan vara vägledande om du behöver ytterligare hjälp. En av dessa hittar du här.Hoppas du fick svar på dina frågor!Med vänliga hälsningar,

Beskattning av ärvd fastighet

2018-09-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Bor i eget hus värt ca 1.500.000. Har ett bostadslån på ca 400.000. Om jag dör nu får mina barn skatta för en vinst beräknad på 1.100.000. Kommer de att beskattas för hela värdet på 1.500.000 om jag löser lånet nu.I så fall är det inte någon fördel att lösa in lånet nu.
Lovisa Lundqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Svaret på din fråga finner vi i Inkomstskattelagen (IL).BeskattningenVid arv träder man in i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21§ IL. Tidigare hade Sverige arvsskatt men den avskaffades för över 10 år sedan. Den skatt som kommer betalas på huset är vinstskatt när fastigheten säljs. Vinstskatten beräknas utifrån fastighetens anskaffningsvärde (vad huset köptes för) och vad fastigheten säljs för. Anskaffningsvärdet + förbättringskostnader som du eller dina barn haft för huset samt eventuella mäklarkostnader ska dras av från försäljningspriset, då får ni fram vilken vinst som ska beskattas (44 kap. 13-14§§ IL).Vid försäljning av privatbostadsfastigheter räcker det med att 22/30 av kapitalvinsten tas upp till beskattning enligt 45 kap. 33§ IL. Vinst på kapitalvinster beskattas enligt huvudregeln med 30% enligt 65 kap. 7§ IL.- Exempel: - Vinsten är 1 100 000 kr. - 22/30 av 1 100 000 kr = ca 806 667 kr → 30% av 806 667 = ca 242 000 krResultat: Är vinsten 1 100 000 kr, och det inte finns några andra avgifter/kostnader som ska tas med i beräkningen, så blir skatten ca 242 000 kr.LånetSjälva lånet har ingen betydelse för beskattningen, oavsett om lånet löses nu eller efter din bortgång så blir beskattningen densamma.Hoppas jag gett svar på din fråga. Är det några oklarheter eller fler frågor du har är du välkommen att skriva till oss igen!Vänliga hälsningar,