Vad är ingångsvärdet för en fastighet som köpts före år 1952?

2020-03-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag fick ett torp i gåva av mina föräldrar på 90-talet men sålde det sommaren 2019. Nu ska det beskattas. Huset har funnits i släkten sen 1862. Vad kan jag räkna för ingångsvärde? Med vänlig hälsning,
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår frågan som att du ärvt en fastighet, dvs. mark + byggnad, och sedan sålt den. Jag tolkar det även som att det är fråga om en privatbostadsfastighet, dvs att du eller närstående bott där eller att du haft torpet som fritidsbostad. Jag kommer nedan visa hur man räknar ut kapitalvinster (däri inbegripet ingångsvärdet) och kapitalvinstskatten vid fastighetsförsäljning.Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknasReavinster som även kallas kapitalvinster beräknar du genom:Ersättningen för fastigheten – försäljningskostnaderna (exempelvis mäklarkostnader) – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 IL). Eftersom du ärvt fastigheten och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. den person som du ärvt torpet efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp.I ditt fall har dock personen som du ärvt torpet efter inte heller köpt det, varför den person du ärvt torpet efter i sin tur kommer träda in i sin arvlåtares skattemässiga situation etc. hela vägen till år 1862 då fastigheten köptes. Man skulle kunna tro att man då fick använda priset som fastigheten köptes för år 1862 men detta vore opraktiskt eftersom det skulle vara svårt att få tag i sådana uppgifter. Av den anledningen har vi en liten specialregel som säger att fastigheter som är förvärvade före år 1952 ska i skattehänseende anses förvärvade den 1 januari 1952, (45 kap. 28 § första stycket IL). Anskaffningsutgiften (ingångsvärdet) ska enligt denna specialregel vara 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 (45 kap. 28 § andra stycket IL). Ditt omkostnadsbelopp blir alltså 150 % av taxeringsvärdet för din fastighet år 1952.Det är nu väldigt förståeligt om du undrar vad taxeringsvärdet för din fastighet var år 1952. Till skillnad från priset på din fastighet år 1862 går det faktiskt att ta reda på taxeringsvärdet för år 1952 genom att ta kontakt med Skatteverket. Du kommer förmodligen att få göra en beställning av fastighetstaxeringsvärdet för år 1952 hos Riksarkivet men mitt tips är att först ta kontakt med Skatteverket.Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighetNär du fått information om taxeringsvärdet kommer du att kunna beräkna kapitalvinsten i enlighet med ovan. Denna kapitalvinst kommer att kvoteras med 22/30-delar då jag antar att det är en privatbostadsfastighet. (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen på 22/30 innebär det en effektiv skattesats på 22 %. Alltså kan man ta kapitalvinsten multiplicerat med 22 % för att beräkna kapitalvinstskatten.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Beräkning av kapitalvinstskatten när man ärvt hälften och köpt hälften av den sålda fastigheten

2020-01-15 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min syster ärvde ett småhus då värderad till 725000kr. Jag köpte ut min syster och har sedemera nu sålt huset för 1050000kr. Inköpspriset för våra föräldrar var 250000kr.Hur beräknar jag min reavinstskatt? Tycker att den borde vara tvådelad, då min syster har betalat en del av skatten redan.
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår frågan handlar det om en privatbostadsfastighet, dvs ett småhus som använts som privatbostad av er eller den ni ärvt småhuset efter (2 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL). Vidare antar jag att du köpte ut din syster för 362 500 kr, dvs. hälften av småhusets marknadsvärde. Jag utgår från att du inte har haft några förbättringsutgifter för fastigheten eller mäklarkostnader för att sälja fastigheten.Jag kan även kort säga att det du skriver stämmer! Eftersom din syster sålt sin del av fastigheten till dig har hon fått betala kapitalvinstskatt (även kallat reavinstskatt), vilket påverkar hur mycket kapitalvinstskatt som du får betala med anledning av din försäljning av fastigheten. Nedan kommer jag förklara hur du beräknar din kapitalvinstskatt, först genom att beräkna kapitalvinsten och sedan skatten på kapitalvinsten (kapitalvinstskatten).Beräkningen av kapitalvinstenKapitalvinsten beräknas enligt följande formel:Kapitalvinst = Ersättningen för fastigheten – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL)Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde, dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 § IL). Detta gäller den köpta halvan av fastigheten. Vad gäller den delen är ditt omkostnadsbelopp 362 500 kr, dvs det du betalade för den. Omkostnadsbeloppet blir dock ett annat för den ärvda delen av fastigheten. Eftersom du ärvt hälften av fastigheten kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen träda in i arvlåtarens skattemässiga situation vad gäller hälften av fastigheten, dvs den person som du ärvt villan efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta hälften av arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring av halva fastigheten. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp vad gäller den ärvda delen av fastigheten. För den ärvda halvan av fastigheten blir därför ditt omkostnadsbelopp hälften av arvlåtarens anskaffningsutgifter, dvs 125 000 kr (hälften av 250 000 kr). Totalt sett har du alltså ett omkostnadsbelopp på 487 500 kr (362 500 + 125 000) för hela fastigheten. I enlighet med formeln ovan blir kapitalvinsten 1 050 000 kr – 487 500 kr = 562 500 kr.Skatt på kapitalvinsten vid försäljning av fastighetKapitalvinsten som du får enligt formeln ovan kommer att kvoteras med 22/30-delar eftersom jag utgår från att det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen av kapitalvinsten på 22/30-delar innebär det en effektiv skattesats på 22 %.Alltså är kapitalvinstskatten eller "reavinstskatten" med anledning av din försäljning av småhuset 22 % av kapitalvinsten som ovan beräknades till 562 500 kr. 562 500 x 0,22 = 123 750 kr i kapitalvinstskatt.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Schablon för bestämmande av anskaffningsutgift gällande fastighet som förvärvats före 1952

2019-10-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Mina föräldrar ska sälja sitt hus som de fått i gåva av mina farförädrar 1977. Hur räknar man reavinstskatten då det inte finns ett inköpspris?Det är mina farföräldrar som köpte tomten 1940 samt byggde sedan huset 1941.Ska visst finnas någon schablon på detta?Tacksam för hjälp.
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 45 kap. 28 § inkomstskattelagen (se här) anges att för fastigheter som förvärvats före 1952 får som inköpspris anses 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952. Fanns det inget taxeringsvärde fastställt för år 1952, ska ett motsvarande värde beräknas med ledning av taxeringsvärdet för den fastighet som den sålda fastigheten ingick i, eller det närmast därefter fastställda taxeringsvärdet.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Köp eller gåva av fastighet

2019-10-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag äger en tomt tillsammans, genom ett arv, med mina 5 andra kusiner. Jag har erbjudit att köpa ut de andra och de har gått med på det. Nu funderar jag på hur jag går går vidare. Taxeringsvärdet på tomten är 199000 enligt skatteverket och marknadsvärdet har inte blivit uträknat men då det saknas väg, vatten, el och avlopp så fick vi svaret för en tid sedan att marknadsvärdet är kanske bara 20000 mer än taxeringsvärdet.Frågan är om det är bäst att överlåta tomten som en gåva eller om jag ska köpa den av dem.Om jag förstår det hela rätt så, om det ska klassas som en gåva så kan jag ge de andra en motgåva i form av pengar men som inte får överstiga 85procent av taxeringsvärdet? Har jag förstått det rätt då? Och hur blir det med skatter för mig och de andra efter den formen av överlåtelse?Om det skulle bli ett köp av tomten vilka skatter skulle bli involverade då? Säg att jag säljer till de andra till marknadspris. Hur beskattas dem och hur beskattas jag?Det känns som en stor apparat det här med skatter osv... Jag är så tacksam för all hjälp ni kan ge.Tack på förhandX
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om en tillgång överlåtes genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder den som förvärvar tillgången i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelag (se här). Paragrafen ger uttryck för den skatterättsliga kontinuitetsprincipen, dvs. att kontinuiteten i beskattningen upprätthålls genom att beskattningen av vinsten vid en försäljning faller på den som förvärvat tillgången genom som i ditt fall ett arv. Det betyder att om du skulle köpa ut fastigheten från dina kusiner så kommer kapitalvinsten för försäljningen av deras andelar räknas från det pris arvlåtaren (den avlidna) förvärvade fastigheten för. Beroende på hur länge sedan er arvlåtare köpte fastigheten samt hur mycket fastigheten har stigit i värde sedan dess kan det bli en större summa vinstökning för dina syskon att beskattas för.I vissa fall kan en överlåtelse innehålla både en gåvodel och en försäljningsdel. För överlåtelser av fastigheter tillämpas huvudsaklighetsprincipen för att skatterättsligt fastställa vilken sorts överlåtelse det rör sig om. Principen innebär att om fastigheten överlåtits för en ersättning som understiger marknadsvärdet och det föreligger en tydlig gåvoavsikt ska hela överlåtelsen behandlas som en gåva. Vid denna bedömning värderas fastigheten enligt Högsta förvaltningsdomstolens praxis (RÅ 1981 1:29) lika med beskattningsårets taxeringsvärde för fastigheten. Köper du dina kusiners andelar för en ersättning som understiger marknadsvärdet betraktas överlåtelsen huvudsakligen som en gåva.Det jag tror att du menar med 85%-gränsen är att det finns en gräns i 5 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter där om ersättningen vid en överlåtelse som innehåller en gåvodel överstiger 85% av taxeringsvärdet så kommer stämpelskatt att tas ut vid ansökning om lagfart trots att överlåtelsen enligt huvudsaklighetsprincipen betraktas som en gåva. (se här)Sammanfattningsvis kan det bli en högre skattemässig belastning för dig om du skulle ta emot fastigheten som en gåva då du enligt 44 kap 21 § inkomstskattelag (se ovan) vid en försäljning i framtiden blir skattskyldig för värdeökningen beräknad från det pris som arvlåtaren köpte fastigheten för. Skatten vid försäljning av en fastighet är enligt 45 kap 33 § inkomstskattelagen 22 % av kapitalvinsten (se här). Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Kan vi undvika skatt genom att ge bort våra fastighetsandelar till varandra?

2020-02-07 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min bror äger gemensamt två stycken fritidsfastigheter bredvid varandra. Nu vill vi dela upp dessa så att vi kommer att äga varsin fastighet. Hur kommer skatten att slå?Kan man ge bort sin respektive halva och på så sätt undvika skatt?
Jakob Osmo |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår i mitt svar från att du och din bror äger hälften var att de två fastigheterna. Jag utgår alltså från följande ägarförhållande: Fastighet 1 (50/50). Fastighet 2 (50/50). Jag har förstått din fråga som att du och din bror vill dela upp äganderätten så att ni istället äger en hel fastighet var, alltså: Bror 1 äger fastighet 1 till 100 % och bror 2 äger fastighet 2 till 100 %.Jag kommer först svara på om ni kan undvika skatt genom att ni ge bort er respektive halva till varandra. Sedan kommer jag förklara vad skattekonsekvensen blir för dig och din bror om uppdelningen inte räknas som en gåva. I slutet av svaret kan du läsa en kort sammanfattning om vad som gäller i ert fall.Går det att undvika skatt genom att ge bort sin respektive halva?Vi har inte gåvoskatt i Sverige (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Tre krav måste vara uppfyllda för att en handling ska ses som en gåva. 1. Det krävs en förmögenhetsöverföring mellan givaren och gåvotagaren. Det sker typiskt sett genom att givaren lämnar över gåvan till gåvotagaren, till exempel sätter in en summa pengar på dennes bankkonto. 2. Handlingen måste vara frivillig. Gåvotagaren får alltså inte tvinga givaren att ge bort något. 3. Det ska finnas en benefik avsikt. Detta är en juridisk term som betyder att givaren ger bort något utan att förvänta sig att få något i utbyte. Gåvan ska alltså ske utan att det finns någon motprestation. I ert fall kan det bli svårt att hävda att det rör sig om gåvor. Detta på grund av att du och din bror får en "fastighetshalva" i utbyte mot en annan "fastighetshalva". Det finns alltså en tydlig motprestation i den här situationen. Det mesta talar därför för att er uppdelning inte kommer ses som två gåvor. Ni kan därmed inte undvika skatt på det sättet. Vad blir er skattekonsekvens?Er uppdelning kommer troligtvis räknas som ett byte. Ett byte räknas som en avyttring enligt svensk skatterätt (44 kap. 3 § IL). Ni ska betala skatt om det uppstår en kapitalvinst vid bytet. Du och din bror ska räkna ut er kapitalvinst var för sig, det vill säga den vinst ni gör på er respektive halva.Kapitalvinsten räknar ni ut genom att ta ersättningen minus omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen är marknadsvärdet av den "fastighetshalva" som ni får i utbyte (50 % av hela fastighetens marknadsvärde). Omkostnadsbeloppet är 50 % av det ni köpte fastigheten för (plus eventuella förbättringar). Om ni ärvde fastigheterna, så är omkostnadsbeloppet det som arvlåtaren (den döde) betalade. Kom ihåg att ni måste räkna ut er vinst var för sig, det vill säga på er respektive halva.Exempel på uträkning: Fastighet 1 (50/50 ägande) köptes för 1 000 000 kronor. Fastighet 2 (50/50 ägande) har ett marknadsvärde på 2 000 000 kr. Halva fastighet 1 byts ut mot halva fastighet 2. Ersättningen för fastighet 1 är 1 000 000 kronor (halva marknadsvärdet på fastighet 2). Omkostnadsbeloppet är 500 000 kronor (halva anskaffningskostnaden för fastighet 1). Kapitalvinsten vid bytet av halva fastighet 1 blir då 500 000 kronor (1 000 000 – 500 000).Ni ska betala statlig inkomstskatt om ni gör en kapitalvinst. Skatten på kapitalvinst vid byte av fastighet är 22 % (45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § IL). Ni kan under vissa förutsättningar begära uppskov med skatten, vilket betyder att ni skjuter upp betalningen av skatten till ett senare år. Regler om detta finns i 47 kap. IL. Jag rekommenderar att ni går in på Skatteverkets hemsida om ni vill läsa mer upp när man kan få uppskov.SammanfattningNi kan troligtvis inte undvika skatt genom att rubricera uppdelningen av fastigheterna som gåvor. Ni ska betala skatt om ni gör en kapitalvinst vid uppdelningen. Skatten är 22 % av vinsten. Ni har i vissa fall möjlighet att få uppskov med att betala skatten, vilket innebär att betalningen skjuts upp till ett senare år. Hoppas att du fick svar på din fråga. Du får gärna återkomma till oss om något var otydligt eller om du undrar något mer!Vänligen,

Hur beräknas skatten vid försäljning av byggnad på ofri grund?

2019-12-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Min fråga gäller skatt vid försäljning av fritidshus på ofri grund.Jag har nyligen fått sålt et hus som jag ägde tillsamman med min exman. Den blev såld på min begäran genom kronofogden på aktion för att täcka in några av de skulder som han hade till mig. Den blev såld för ett något högre pris än det vi köpte det för för 15 år sedan.Ska jag betala skatt på 50% av vinsten? Beräknar man in inflation?Tacksam för svar.
Sabrina Curan |Hej! Först och främst, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad är rättsfrågan? Frågan är hur en försäljning av ett fritidshus på ofri grund ska beskattas. Frågan regleras av inkomstskattelagen (IL).Hur beskattas byggnad på ofri grund? En byggnad på ofri grund, i detta fall fritidshus, är en byggnad som har uppförts på annans fastighet. Det innebär att tomten och byggnaden inte har samma ägare. Byggnad på ofri grund klassificeras som lös egendom. Däremot ska byggnad på ofri grund jämställas med fastigheter för beräkningen av skatten vid dess försäljning (2 kap. 6 § IL).Hur beskattas kapitalvinst vid försäljning av fastigheter? Om du säljer en fastighet och går med vinst så har du fått en kapitalvinst. Kapitalvinsten beräknas på följande vis (44 kap. 13 § IL):+ Försäljningspriset- Utgifter för försäljning. Exempelvis mäklararvodet.- Inköpspris inklusive lagfartskostnad och pantbrev (44 kap. 14 § IL).- Förbättringsutgifter (45 kap. 11-12 §§ IL).1. Ny, till eller ombyggnad.2. Förbättrande reparationer de senaste 5 åren.- Kapitaltillskott (gäller enbart bostadsrätt).+ Återföring av tidigare uppskov.= Kapitalvinst/-förlustFöljaktligen beaktas inte inflationen vid beskattning av kapitalvinsten.Hur mycket skatt ska jag betala för kapitalvinsten? När kapitalvinsten är fastställd kan den slutliga skatten beräknas. Skatten beräknas genom att kapitalvinsten multipliceras med 22/30 och 30%, vilket blir kapitalvinsten x 22/30 x 0.3 Detta innebär att vid försäljning av en fastighet är den effektiva skatten 22 % (45 kap. 33 § IL).Vad innebär detta för dig?I det fall du går med vinst vid försäljningen av fritidshuset ska det beskattas precis som om det vore en vanlig fastighet. Skatten är 22 % av kapitalvinsten. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänlig hälsning,

Skattskyldighet vid försäljning av fastighet i Polen

2019-10-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad gäller vid försäljning av bostad i Polen?Hej!Jag och min hustru är för närvarande obegränsad skatteskyldiga i Sverige. Vi äger en bostad i Polen.Äger man en bostad i Polen i minst 5 år är vinsten vid försäljning är skattefritt.Måste vi betala skatt i Sverige?Tack och vänlig hälsning!
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt huvudregeln i 3 kap. 8 § inkomstskattelagen (se här) är fysiska personer som är obegränsat skattskyldiga skyldiga att betala skatt för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet. För att undvika att vissa försäljningar beskattas både i Sverige och ett annat land en brukar stater teckna dubbelbeskattningsavtal med varandra. I artikel 13 i bilagan till lag om skatteavtal mellan Sverige och Polen (se här) har länderna avtalat fram att den vinst som du gör vid en försäljning av en bostad i Polen får beskattas i Polen istället för i Sverige.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Hur ofta kan man köpa och sälja fastigheter utan att man beskattas inom näringsverksamhet?

2019-10-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hejsan!Jag och min sambo delade på oss i början av Juni strax efter att jag köpt en lägenhet jag renoverat klart. Jag lät henne bo i den då jag hade dåligt samvete när jag fått henne att säga upp sitt hyreskontrakt på sin hyresrätt och jag köpte en ny som jag sedan totalrenoverade. Tre månader senare har vi löst våra problem och jag har nu sålt den andra lägenheten och vi skall flytta ihop. Nu har vi hittat en större lägenhet som vi skulle vilja ha men det har nu kommit till min vetskap att Skatteverket kan mena på att jag bedriver näringsverksamhet då jag köpt båda lägenheterna billigt och kommer och har gjort en rejäl vinst på dom. Vad gäller här? Hur många lägenheter kan man sälja på ett år utan att Skatteverket ska betrakta detta som näringsverksamhet och spekulationsköp?
Binh Tran |Hejsan! Som jag förstår situationen så har du köpt två lägenheter, renoverat och sålt dessa, under perioden av 4-6 månader. Aktuell lagstiftning är inkomstskattelagen. Om en försäljning av fastigheter ska anses vara under näringsverksamhet regleras i 27 kap 2§ samt . Vilken omfattning och inriktning en viss verksamhet ska ha för att anses som byggnadsrörelse eller handel med fastigheter regleras däremot inte utan får avgöras med ledning av rättspraxis samt myndighetsuttalande. För att avgöra om det är fråga om näringsverksamhet får man tillämpa de allmänna bestämmelserna i 13 kap 1§. Det innebär att de vissa kriterier måste vara uppfyllda, d.v.s. att det du gjort har bedrivits yrkesmässigt och självständigt och att det finns ett vinstsyfte. Det finns emellertid ett undantag som du förmodligen kommer att omfattas av. Det är att privatbostadsfastigheter kan aldrig vara omfatta näringsverksamhet, 24kap 4§ 3st. Det är tillräckligt att fastigheten är avsedd att användas som privatbostad för att undantaget ska kunna gälla. Privatbostadsfastigheter omfattas även av lägenheter och tomter. I ditt fall har du köpt dessa två lägenheter för att det du och din sambo ska kunna bo i dessa och detta bör räcka. Dock så gör man en bedömning i varje enskilt fall och köper man och säljer på så vis flera gånger per år i flera år så kan bedömningen bli något annat. I ditt fall så förefaller undantaget vara tillämpligt då det är tillfälligt och inte varaktig rörelse som du bedriver. Jag hoppas jag har kunnat hjälpa till. Om du vill läsa om detta så länkar jag till skatteverket nedan. https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2018.1/331560.html#h-Nar-blir-fastigheter-lagertillgangarMed vänliga hälsningar.