Hur beskattas jag vid försäljning av ärvd fastighet belägen i Lettland?

2019-05-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vilket anskaffningsvärde kan man använda vid en försäljning av en ärvd fastighet i Lettland och hur hanteras beskattningen i Sverige.Fastigheten har ävts i flera led. Nybyggnad av hus ägde rum 2000.
Joar Lindén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vilket anskaffningsvärde råder enligt Svensk rätt?Enligt svensk rätt råder att kapitalvinsten beräknas som summan av ersättningen av försäljningen reducerad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § inkomstskattelagen, hädanefter IL). Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgifter adderat med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). I det följande förklarar jag dessa sistnämnda utgiftsposterna. Vad gäller vid arvVid arv råder att mottagaren övertar överlåtarens omkostnadsbelopp. Om fastigheten har ärvts i flera led kommer således omkostnadsbeloppet för den sista i kedjan att vara detsamma som för den första. Har förbättringsutgifter tillkommit under tiden öka dessa utgifter i vissa fall omkostnadsbeloppet; detta kommer förklaras nedan. AnskaffningsvärdeEftersom fastigheten har ärvts i flera led är det sannolikt att den förvärvades innan 1952, varvid det finns viss specialreglering. Är så fallet fastställs anskaffningsvärdet för utländska fastigheter till marknadsvärdet för den 1 januari 1952. Om den faktiska anskaffningsutgiften var högre får detta belopp användas istället (45 kap. 29 § IL). Är fastigheten däremot initialt förvärvad senare än 1952 råder att anskaffningsvärdet är den faktiska anskaffningsutgiften, det vill säga köpeskillingen som erlades. Om köpeskillingen är okänd ankommer bevisbördan för kostnaden på den skattskyldige, det vill säga på dig. Detta är inte lagstadgat utan bygger på principiell grund. Innebörden är att om du inte kan göra en viss köpeskilling sannolikt så kommer anskaffningsutgiften fastslås till 0 kronor. Du bör kunna göra en högre utgift sannolik; fri bevisföring råder och det krävs således inte att du besitter köpeavtalet. FörbättringsutgifterEn nybyggnation ses i regel som en grundförbättring för vilket utgiften får läggas till omkostnadsbeloppet. En förutsättning är att utgifterna sammantaget översteg 5 000 kronor för ett och samma år (45 kap. 11 § IL). Ingen tidsgräns råder för när nybyggnationen ska vara företagen utöver att den ska vara företagen efter år 1952 (jfr 45 kap. 28 § fjärde stycket respektive 29 § andra stycket IL) Vad gäller vid en svensk persons fastighetsförsäljning i Lettland? Sverige har ett skatteavtal med Lettland (SÖ 1993:57 och Lag (1993:1164) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Lettland). Av detta skatteavtal följer att Lettland har ensamrätt att beskatta vinst från fastighetsförsäljning då fastigheten är belägen i Lettland (art 13 punkt 1). Följden är att Sverige inte beskattar vinsten alls och istället att Lettlands skatterätt tillämpas, för vilket jag dessvärre inte kan redogöra. En förutsättning är att du själv åberopar skatteavtalet som "övrig upplysning" i deklarationen. Risken av att inte åberopa skatteavtalet är att både Lettland och Sverige gör anspråk på att beskatta vinsten och att du blir tvungen att betala dubbelt upp för samma vinst. SammanfattningEnligt svensk rätt utgör omkostnadsbeloppet anskaffningsvärdet + förbättringsutgifter. Vad som utgör anskaffningsvärde och förbättringsutgift redogörs för ovan. I detta fall råder enligt ett skatteavtal att Lettland har ensamrätt på beskattning förutsatt åberopande av Sveriges och Lettlands skatteavtal "SÖ 1993:57". Hoppas du fick svar på din fråga! Vänlig hälsning,

Hur mycket ska jag skatta vid försäljning av en andel i en fastighet jag fått i gåva?

2019-04-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag, moster och morbror har fått ta över en sommarstuga av min mormor vars far byggde huset på 40-talet. nu har jag valt att bli utköpt och jag undrar vad jag ska skatta på 277 000 kr.
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De flesta inkomster ska beskattas på något sätt och med lite olika skattesatser. De skatterättsliga regler som är relevanta i din situation hittar du i Inkomstskattelagen (IL). Den vinst som du gör på en försäljning av en fastighet ska skattas i inkomstslaget kapital, vilket rör inkomster på grund av innehav av tillgångar och kapitalvinster respektive kapitalförluster (IL 41:1). Du gör en kapitalvinst när du säljer någon av dina tillgångar – i ditt fall andelen i fastigheten (IL 41:2). Skattesatsen för inkomstslagen ligger på 30 % (IL 67:7). Hur du räknar ut kapitalvinstenEftersom det handlar om en sommarstuga utgår jag ifrån att det här rör sig om en privatbostad och inte som en näringsfastighet (IL 2:8). Detta har betydelse för hur mycket skatt du behöver betala. Du räknar ut kapitalvinsten genom att ta den ersättning du fick vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet (IL 44:13). Omkostnadsbeloppet inkluderar försäljningsutgifter, utgifter du haft för förbättringsarbeten samt vad du införskaffade andelen för. Regler om hur du avgör om du får dra av förbättringsutgifter hittar du i IL 45:11-12. När du räknar ut omkostnadsbeloppet för din andel kan du räkna på vad som gjorts på just din del av fastigheten, eller så räknar du ut omkostnadsbeloppet för hela fastigheten och räknar ut din andel av detta i förhållande till hur stor andel av fastigheten du ägde (IL 45:19-20). Du behöver endast beskatta tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten när du sålt en andel av en fastighet (IL 45:33). Det blir alltså 22/30 av 30 %. KontinuitetsprincipenOm du och dina släktingar fick ta över sommarstugan utan att ersätta din mormor någonting, utan fick den som gåva, har ni kanske inte haft några utgifter för anskaffning. Omkostnadsbeloppet hade i sådana fall blivit väldigt litet och du hade behövt betala väldigt mycket skatt. För att det inte ska bli så stora skattemässiga konsekvenser av gåvor har en regel införts som gör att du tog över din mormors omkostnadsbelopp när du fick fastigheten (IL 44:21). Detta kallas kontinuitetsprincipen. Den här regeln gäller inte bara gåvor, utan även egendom som förvärvas genom arv eller bodelning. Så om din mormor fick fastigheten av sin far i arv när han gick bort så är det din mormors fars omkostnadsbelopp du får använda. För enkelhets skull finns en regel som stadgar att anskaffningsutgiften för fastigheter som införskaffades innan är 150 % av taxeringsvärdet för fastigheten år 1952 (IL 45:28). Om du är osäker på hur vad fastigheten faktiskt kostade kan detta vara en bra utgångspunkt. SammanfattningsvisKapitalvinster beskattas i inkomstslaget kapital som har en skattesats på 30 %, men eftersom det gäller försäljning av en privatbostad behöver bara tjugotvå trettiondelar av den summan tas upp till beskattning. Kapitalvinsten räknas ut genom att du tar ersättningen på 277 000 kr minus omkostnadsbeloppet för din andel av fastigheten. Eftersom du fick fastigheten i gåva så har du tagit över din mormors, alternativt din mormors fars, omkostnadsbelopp. Här hittar du beräkningshjälp på Skatteverkets hemsida som du kan ta hjälp av för att räkna ut omkostnadsbeloppet och hur mycket skatt du ska betala. Med detta hoppas jag att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Vilket värde blir underlag för beskattningen vid försäljning av fastighet?

2019-04-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag ska sälja en fastighet som erhållits vid bodelning.Är mitt inköpsvärde det som fastigheten värderades till då eller det ursprungliga som min fd man och jag köpte fastigheten för?
Daniela Karlsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga rör regleringar i inkomstskattelagen.När du säljer en fastighet och går med vinst på försäljningen kommer du att beskattas för en kapitalvinst, vilket regleras i 45 kap IL. Skatten du betalar beräknas utifrån kapitalvinsten, d.v.s. ersättningen vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet (som består av anskaffningskostnaden, dvs. vad fastigheten köptes för, plus förbättringsutgifter, utgifter som ni gjort som förbättrat fastigheten, se kap. 45 11- 14 §§ IL). I ditt fall blir det inköpsvärdet, dvs. det du och din man betalade för fastigheten när ni köpte den, som blir underlag för beskattningen vid försäljningen. Hoppas du fick svar på din fråga.Hälsningar

Om jag säljer mitt hus med vinst måste jag skatta för vinsten om jag lägger den på ett nytt dyrare hus?

2019-04-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om jag säljer mitt hus med vinst måste jag skatta för vinsten om jag lägger den på ett nytt dyrare hus?
Jonna Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag tolkar det rör din frågeställning möjligheterna att få uppskov på kapitalvinsten som kan uppstå när man säljer sin bostad. Regler om detta finns i 47 kap. inkomstskattelagen (IL). Vad är villkoren för uppskov?Om du säljer din ursprungsbostad (din permanenta bostad) och förvärvar och flyttar till en ersättningsbostad som förvärvats tidigast året innan ursprungsbostaden avyttras och senast året efter ursprungsbostaden avyttras kan det finnas möjlighet till uppskov (47 kap. 2-5a § IL). Om ersättningsbostaden är dyrare än ursprungsbostaden motsvarar uppskovsbeloppet kapitalvinsten (47 kap. 7 § IL). Uppskovsbeloppet kan dock som minst vara 50.000 kronor (47 kap. 6 § IL). Vad är verkan av uppskov?Den som har ett uppskovsbelopp ska varje år ta upp en schablonintäkt inom kapitalsektionen av deklarationen motsvarande 1.67 % av uppskovsbeloppet (47 kap. 11 b § IL). Schablonen tas alltså upp som en inkomst som det sedan skattas för.Uppskovsbeloppet ska återföras till beskattning när personen begär det eller när ersättningsbostaden avyttras (47 kap. 9 a § och 11 § IL). Kan jag få uppskov?Om det är din ursprungsbostad som du säljer och du inom tidsramen flyttar till en ersättningsbostad som uppfyller kraven kan du få möjlighet till uppskov, dvs skjuta upp beskattningen för kapitalvinsten. Om du köper ett dyrare hus kan du få uppskov på hela kapitalvinsten från försäljningen av ursprungsbostaden. Jag hoppas du fick klarhet i din fråga. Vill du läsa mer så har Skatteverket bra information här. Med vänliga hälsningar

Latent skatt vid utköp från fastighet

2019-04-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och mitt ex separerade för flera år sedan. Han har fått bo kvar i vårt gemensamägda hus 50/50. Han skall nu köpa ut mig, men en bodelning är för sen att göra om jag förstår det rätt. Tänker på om latent skatt skall tas med eller inte i kalkylen, eller kommer jag att få betala skatt på vinsten till skatteverket och avdrag för latent skatt görs inte mellan oss.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då ni äger huset med hälften var ska ditt ex lösa ut dig med halva marknadsvärdet minskat med den latenta skatten. Eftersom ditt ex äger halva fastigheten är det för din halva det ska beräknas kapitalvinst och även för den halvan ni ska räkna ut den latenta kapitalvinstskatten.När ni ska räkna ut den latenta kapitalvinstskatten ska ni från marknadsvärdet dra ifrån anskaffningsvärdet, förbättringskostnader och mäklararvode, varvid ni får fram kapitalvinsten. På kapitalvinsten räknar man med 22% skatt (jfr 45 kap. 33 § inkomstskattelagen). Anledning till att detta görs är att den dag ditt ex säljer fastigheten kommer han att beskattas för vinsten på hela fastigheten, därför ska du betala "din del" nu.Om ni behöver hjälp av en jurist med uträkningarna och upprättande av alla papper kan en jurist på Lawlines juristbyrå hjälpa er. Är ni intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för kostnadsförslag och vidare kontakt.Med vänliga hälsningar,

Gåva eller avyttring av fastighet – hur påverkas beskattningen?

2019-04-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har 2st döttrar och dem har tagit över mitt fritidshus som gåva.På deklarationen står det som sålt.Hur beskattas det.Får visst en stor reavinst tydligen.Jag köpte för 350.000kr och mina barn tog över lånen på ca 600.000 kr.Taxeringsvärdet är 405.000krHur räknar jag ut detta.
Alice Baum |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör hur en överlåtelse av ett fritidshus till dina döttrar ska behandlas skattemässigt. Då jag saknar tillräcklig information för att göra en fullständig skatteberäkning kommer jag svara mer generellt på dina frågor.Regler om beskattning av vinster vid försäljning av privatbostadsfastigheter finns i inkomstskattelagen (IL).Gåva eller avyttring?För överlåtelser av fastigheter gäller den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att om det finns gåvodel i överlåtelsen ska hela överlåtelsen behandlas som en gåva. Det anses finnas en gåvodel om ersättningen understiger taxeringsvärdet. I ditt fall är taxeringsvärdet 405.000 kr, och ersättningen utgörs av de 600.000 kr i lån som dina döttrar övertog i och med överlåtelsen. Det innebär alltså att i ditt fall att ersättningen överstiger taxeringsvärdet och det innebär att hela överlåtelsen istället kommer att betraktas som en avyttring i skattehänseende. Om ersättningen du fått istället hade understigit taxeringsvärdet hade överlåtelsen betraktats som en gåva, och ersättningen hade då inte varit en inkomst som man blir tvungen att betala skatt för (jfr 8 kap. 2 § IL).Att överlåtelsen betraktas som en avyttring får effekten att den ersättning du har fått, som motsvarar de 600.000 kr i lån som du genom överlåtelsen slipper betala, blir att betrakta som en kapitalinkomst som hänförs till inkomstslaget kapital. Om du har gjort en vinst eller inte på avyttringen saknar jag tillräcklig information för att bedöma, men om det du själv betalat för fastigheten understiger ersättningen på 600.000 kr du fått av dina barn och du inte har gjort några förbättringar på huset som ger rätt till avdrag har du troligen gjort en kapitalvinst. 22/30 av kapitalvinsten vid försäljning av privatbostadsfastighet tas upp för beskattning (45 kap. 33 § IL).Hur mycket skatt på eventuell vinst som du ska betala beror också på om du har haft andra inkomster i inkomstslaget kapital (ex. aktieutdelningar) och som sagt hur stora avdrag du kan göra för utgiften att anskaffa huset och eventuella andra utgifter du haft för förbättringsarbeten på huset (jfr 44 kap. 13 § IL). Det är nämligen bara ett eventuellt överskott i inkomstslaget kapital som beskattas (1 kap. 6 § IL). Eftersom jag inte vet hur övriga utgifter och inkomster i inkomstslaget kapital ser ut kan jag därför inte svara på exakt hur mycket du kan komma att få betala i skatt.SammanfattningÖverlåtelsen kommer att betraktas som en avyttring av en tillgång och eventuell kapitalvinst du gjort ska tas upp för beskattning i inkomstslaget kapital. Exakt hur mycket skatt du kan komma att behöva betala för avyttringen beror på vilka omkostnader du haft för att köpa huset och eventuellt utföra förbättringar på huset. Men om du inte har haft andra kapitalinkomster eller kapitalförluster kommer den vinst som du eventuellt kan ha gjort på avyttringen beskattas med en effektiv skatt på 22% (45 kap. 33 § IL och 65 kap. 7 § IL). Hoppas du fick svar på dina frågor!Med vänliga hälsningar

Skattemässiga konsekvenser vid fastighetsgåva av blandat fång

2019-04-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, mina föräldrar har ett hus som de nu tänkt att sälja och sedan flytta till en bostadsrätt.Mäklaren räknar med att de skulle kunna få ca 3,5 miljoner för huset om de skulle sälja det med hjälp av denne. Bostadsrätten kostar 1,5 miljoner, och nu undrar vi om det skulle vara möjligt för mig (och min syster) att köpa huset för denna summa? Eller blir det något knas med skatter och liknande om man gör så? Vi planerar att behålla huset under en lång tid framöver och tanken är att jag ska bo där. Är det så att huset inte får säljas till ett pris som är lägre än vad som kan räknas som marknadspris? Och om det görs, behöver man då ändå betala massa skatt?Har skattemyndigheten något emot att man gör såhär?Kan man annars göra på något sätt så att huset blir ett förskott på vårt arv efter våra päron? Eller räknas det så automatiskt om man skulle kunna göra enligt ovan?Tacksam för svar!Ha en fin dag!Med vänlig hälsningPetra
Jakob Westling |Hej!Tack för att du valde Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du vill veta hur husförsäljningen skulle se ut skattemässigt.Som du formulerat frågan antar jag även att du undrar över dina föräldrars skattesituation när dom säljer fastigheten.Du som köpare behöver inte betala någon skatt vid köpet. Då försäljning av fastighet är en inkomst så regleras frågan i Inkomstskattelagen.Enligt 8:2 är gåvor undantagna inkomstskatt. Det betyder att gåvor behöver ingen skatta på. Då ni betalar mindre för fastigheten än vad den är värd, så likställs den som en gåva av blandat fång skattemässigt. Det betyder att man ser en del som en gåva och resten som ett köp. Så hur hanteras detta skattemässigt?Vi använder oss av en princip som kallas huvudsaklighetsprincipen. Det betyder att man ser övergången av äganderätten på den huvudsakliga delen. I detta fall är "gåvan" runt 2 miljoner och köpet på 1,5 miljoner. Därför ser man hela förvärvet som en gåva och därav behöver inte dina föräldrar beskattas för försäljningen. Vidare kan sägas att när ni får fastigheten som gåva tillämpas kontinuitetsprincipen, 44:21 IL. Paragrafen föreskriver att ni som gåvotagare tar över era föräldrars skattemässiga situation. Det betyder att när ni väl säljer det så ska ni räkna försäljningsvärdet mot vad era föräldrar köpte huset för, och inte vad ni betalade för att räkna ut kapitalvinsten/förlusten. Hoppas det besvarade din fråga!

Fråga om fastighetsöverlåtelse ska ses som köp eller gåva samt arvsrättsliga konsekvenser

2019-04-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Förra året köpte jag och mitt ex ett hus där vår dotter med familj fått bo efter att deras hus brann ner. Nu har de fått huset återuppbyggt och har satt ut det till försäljning. Tanken var att betala av lånet på det hus som vi står för, men då blev det genast lite krångligare. Vi köpte huset för 895000 kr och om dom då vill köpa det kan vi sälja det till underpris och i så fall när måste man anse det som gåva. Samtidigt så funderar man om våra andra två barn då kan begära något om vi går bort.
Astrid Niva-Lindmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga avser både skatterätt och arvsrätt. Jag kommer därför dela upp svaret här nedan i respektive rättsområde. De lagstiftning som främst blir aktuella är Inkomstskattelagen och Ärvdabalken. SkatterättNär det gäller fastighetsöverlåtelser så är det försäljningspriset i förhållande till taxeringsvärdet som styr huruvida överlåtelsen ska ses som ett köp eller en gåva. Inom skatterätten finns det något som kallas för huvudsaklighetsprincipen vilket innebär att försäljning av en fastighet till ett pris som ligger under taxeringsvärdet ska ses som en gåva och försäljning till ett pris som motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet ska betraktas som ett köp. Man kan alltså inte ur skattesynpunkt dela upp förvärvet i både köp och gåva. Huvudsaklighetsprincipen är beroende av att de förmögenhetsrättsliga gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa är 1. Att överlåtaren har en gåvoavsikt, 2. Att överlåtelsen har skett frivilligt och 3. Att förmögenhetsöverföringen faktiskt har skett. Om den som förvärvar fastigheten är närstående (se närståendebegreppets definition i 2 kap 22 § IL) presumeras det att överlåtelsen är en gåva. Skulle gåvorekvisiten inte vara uppfyllda kommer överlåtelsen betraktas som ett köp, oavsett om köpeskillingen ligger under eller över taxeringsvärdet. Eftersom jag inte känner till taxeringsvärdet på huset i fråga kan jag inte ge något svar på vid vilket belopp som överlåtelsen i ert fall skulle betraktas som en gåva. Oavsett om er avsikt är att sälja huset eller ge bort det som en gåva behöver ni ta reda på dess taxeringsvärde. Om ni väljer att sälja huset till ett pris som understiger taxeringsvärdet och har en gåvoavsikt kommer överlåtelsen betraktas som en gåva vilket för er som säljare innebär att ni inte behöver betala någon kapitalvinstskatt som vid försäljning. För gåvotagaren kommer kontinuitetsprincipen, 44 kap 21 § IL, tillämpas vilket innebär att denne inträder i överlåtarens skattemässiga situation. Det betyder att gåvotagaren, vid en framtida avyttring av fastigheten, får tillgodogöra sig överlåtarens omkostnadsbelopp vid beräkningen av eventuell vinst eller förlust. Beskattningen skjuts alltså upp tills dess att gåvotagaren avyttrar fastigheten. Om ni bestämmer köpeskillingen till ett belopp som överstiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen ses som en avyttring enligt 44 kap 3 § IL och ni som säljare kommer då att beskattas för eventuell kapitalvinst.ArvsrättDin fundering angående om era två andra barn kan begära något med anledning av gåvan när ni går bort regleras i 6 kap Ärvdabalken som handlar om förskott å arv. Första paragrafen stadgar att vad arvlåtaren i livstiden har gett en bröstarvingen ska avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Det innebär alltså i erat fall att om ni inte särskilt föreskriver att huset inte ska utgöra förskott på arv så kommer det utgöra förskott på arv för er dotter. Förenklat kan det sammanfattas som så att värdet av gåvan ska avräknas från hennes arvslott när arvet efter er ska fördelas mellan era bröstarvingar. Värdet som ska avräknas är det som gåvan var värd vid mottagandet, 6 kap 3 § Ärvdabalken. Dottern som erhållit gåvan kan aldrig tvingas att betala något till övriga syskon om gåvovärdet överstiger hennes arvslott, 6 kap 4 § Ärvdabalken. Det maximala avdraget för förskott på arv uppgår alltså till arvslotten. Era två andra barn kan inte begära någonting som "kompensation" för gåvan till er ena dotter men däremot kommer deras arv bli "större" än hennes eftersom hon måste avräkna värdet för husgåvan som förskott på arv. Om er kvarlåtenskap inte uppgår till ett så stort värde att det kan täcka förskottet och till att alla bröstarvingar får en lika stor arvslott kommer de två barn som inte fått något förskott att i praktiken dela på hela kvarlåtenskapen, se exempelberäkning hos lagen.nu. Om ni inte vill att er dotter ska behöva räkna av husgåvan som förskott å arv rekommenderar jag er därför att se till att föreskriva detta i gåvohandlingen. Av din fråga framgår det inte så tydligt om huset enbart ska överlåtas till er dotter eller till henne och en eventuell partner. Det kan därför vara värt att poängtera vikten av att i gåvohandlingen föreskriva om huset ska utgöra enskild egendom eller inte. Vänligen,