Beräkning av kapitalvinstskatten när man ärvt hälften och köpt hälften av den sålda fastigheten

2020-01-15 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min syster ärvde ett småhus då värderad till 725000kr. Jag köpte ut min syster och har sedemera nu sålt huset för 1050000kr. Inköpspriset för våra föräldrar var 250000kr.Hur beräknar jag min reavinstskatt? Tycker att den borde vara tvådelad, då min syster har betalat en del av skatten redan.
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår frågan handlar det om en privatbostadsfastighet, dvs ett småhus som använts som privatbostad av er eller den ni ärvt småhuset efter (2 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL). Vidare antar jag att du köpte ut din syster för 362 500 kr, dvs. hälften av småhusets marknadsvärde. Jag utgår från att du inte har haft några förbättringsutgifter för fastigheten eller mäklarkostnader för att sälja fastigheten.Jag kan även kort säga att det du skriver stämmer! Eftersom din syster sålt sin del av fastigheten till dig har hon fått betala kapitalvinstskatt (även kallat reavinstskatt), vilket påverkar hur mycket kapitalvinstskatt som du får betala med anledning av din försäljning av fastigheten. Nedan kommer jag förklara hur du beräknar din kapitalvinstskatt, först genom att beräkna kapitalvinsten och sedan skatten på kapitalvinsten (kapitalvinstskatten).Beräkningen av kapitalvinstenKapitalvinsten beräknas enligt följande formel:Kapitalvinst = Ersättningen för fastigheten – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL)Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde, dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 § IL). Detta gäller den köpta halvan av fastigheten. Vad gäller den delen är ditt omkostnadsbelopp 362 500 kr, dvs det du betalade för den. Omkostnadsbeloppet blir dock ett annat för den ärvda delen av fastigheten. Eftersom du ärvt hälften av fastigheten kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen träda in i arvlåtarens skattemässiga situation vad gäller hälften av fastigheten, dvs den person som du ärvt villan efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta hälften av arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring av halva fastigheten. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp vad gäller den ärvda delen av fastigheten. För den ärvda halvan av fastigheten blir därför ditt omkostnadsbelopp hälften av arvlåtarens anskaffningsutgifter, dvs 125 000 kr (hälften av 250 000 kr). Totalt sett har du alltså ett omkostnadsbelopp på 487 500 kr (362 500 + 125 000) för hela fastigheten. I enlighet med formeln ovan blir kapitalvinsten 1 050 000 kr – 487 500 kr = 562 500 kr.Skatt på kapitalvinsten vid försäljning av fastighetKapitalvinsten som du får enligt formeln ovan kommer att kvoteras med 22/30-delar eftersom jag utgår från att det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen av kapitalvinsten på 22/30-delar innebär det en effektiv skattesats på 22 %.Alltså är kapitalvinstskatten eller "reavinstskatten" med anledning av din försäljning av småhuset 22 % av kapitalvinsten som ovan beräknades till 562 500 kr. 562 500 x 0,22 = 123 750 kr i kapitalvinstskatt.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Schablon för bestämmande av anskaffningsutgift gällande fastighet som förvärvats före 1952

2019-10-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Mina föräldrar ska sälja sitt hus som de fått i gåva av mina farförädrar 1977. Hur räknar man reavinstskatten då det inte finns ett inköpspris?Det är mina farföräldrar som köpte tomten 1940 samt byggde sedan huset 1941.Ska visst finnas någon schablon på detta?Tacksam för hjälp.
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 45 kap. 28 § inkomstskattelagen (se här) anges att för fastigheter som förvärvats före 1952 får som inköpspris anses 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952. Fanns det inget taxeringsvärde fastställt för år 1952, ska ett motsvarande värde beräknas med ledning av taxeringsvärdet för den fastighet som den sålda fastigheten ingick i, eller det närmast därefter fastställda taxeringsvärdet.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Köp eller gåva av fastighet

2019-10-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag äger en tomt tillsammans, genom ett arv, med mina 5 andra kusiner. Jag har erbjudit att köpa ut de andra och de har gått med på det. Nu funderar jag på hur jag går går vidare. Taxeringsvärdet på tomten är 199000 enligt skatteverket och marknadsvärdet har inte blivit uträknat men då det saknas väg, vatten, el och avlopp så fick vi svaret för en tid sedan att marknadsvärdet är kanske bara 20000 mer än taxeringsvärdet.Frågan är om det är bäst att överlåta tomten som en gåva eller om jag ska köpa den av dem.Om jag förstår det hela rätt så, om det ska klassas som en gåva så kan jag ge de andra en motgåva i form av pengar men som inte får överstiga 85procent av taxeringsvärdet? Har jag förstått det rätt då? Och hur blir det med skatter för mig och de andra efter den formen av överlåtelse?Om det skulle bli ett köp av tomten vilka skatter skulle bli involverade då? Säg att jag säljer till de andra till marknadspris. Hur beskattas dem och hur beskattas jag?Det känns som en stor apparat det här med skatter osv... Jag är så tacksam för all hjälp ni kan ge.Tack på förhandX
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om en tillgång överlåtes genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder den som förvärvar tillgången i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelag (se här). Paragrafen ger uttryck för den skatterättsliga kontinuitetsprincipen, dvs. att kontinuiteten i beskattningen upprätthålls genom att beskattningen av vinsten vid en försäljning faller på den som förvärvat tillgången genom som i ditt fall ett arv. Det betyder att om du skulle köpa ut fastigheten från dina kusiner så kommer kapitalvinsten för försäljningen av deras andelar räknas från det pris arvlåtaren (den avlidna) förvärvade fastigheten för. Beroende på hur länge sedan er arvlåtare köpte fastigheten samt hur mycket fastigheten har stigit i värde sedan dess kan det bli en större summa vinstökning för dina syskon att beskattas för.I vissa fall kan en överlåtelse innehålla både en gåvodel och en försäljningsdel. För överlåtelser av fastigheter tillämpas huvudsaklighetsprincipen för att skatterättsligt fastställa vilken sorts överlåtelse det rör sig om. Principen innebär att om fastigheten överlåtits för en ersättning som understiger marknadsvärdet och det föreligger en tydlig gåvoavsikt ska hela överlåtelsen behandlas som en gåva. Vid denna bedömning värderas fastigheten enligt Högsta förvaltningsdomstolens praxis (RÅ 1981 1:29) lika med beskattningsårets taxeringsvärde för fastigheten. Köper du dina kusiners andelar för en ersättning som understiger marknadsvärdet betraktas överlåtelsen huvudsakligen som en gåva.Det jag tror att du menar med 85%-gränsen är att det finns en gräns i 5 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter där om ersättningen vid en överlåtelse som innehåller en gåvodel överstiger 85% av taxeringsvärdet så kommer stämpelskatt att tas ut vid ansökning om lagfart trots att överlåtelsen enligt huvudsaklighetsprincipen betraktas som en gåva. (se här)Sammanfattningsvis kan det bli en högre skattemässig belastning för dig om du skulle ta emot fastigheten som en gåva då du enligt 44 kap 21 § inkomstskattelag (se ovan) vid en försäljning i framtiden blir skattskyldig för värdeökningen beräknad från det pris som arvlåtaren köpte fastigheten för. Skatten vid försäljning av en fastighet är enligt 45 kap 33 § inkomstskattelagen 22 % av kapitalvinsten (se här). Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Överlåta en näringsfastighet i gåva till ett av överlåtaren ägt AB

2019-10-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Kan man på något sätt se det som en gåva och undvika kapitalvinstbeskattning när en näringsfastighet överförs från en enskild firma till ett aktiebolag. Det är tänkt att överlåtelsen ska ske över inköpspris men under taxeringsvärdet. Näringsfastigheten ägs till 100% av min pappa. Hur ser det ut om han äger AB till 100% själv? Hur är scenariet om vi barn är delägare i AB? Hur stor del måste min pappa respektive barnen äga för att det ska ses som en gåva? Är det några andra frågor eller parametrar som måste räknas in för att det ska räknas som en gåva förutom inköpspris och taxeringsvärde?Läste någonstans att man slapp stämpelskatt om det anses som en gåva. Stämmer det? Gäller detta även när man ger en gåva till ett AB? Hur ser det ut i vårat fall ovan?
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Inkomstskattelagen (IL).Hur mycket måste ni barn äga i AB:t?Att gåva bort en fastighet till ett aktiebolag som överlåtaren äger till 100 % är inte möjligt då gåvomomentet saknas. Detta framgår av RÅ 1993 ref. 43 I. Din far kan med andra ord inte genomföra en avyttring i form av gåva om han äger AB:t helt själv. Däremot finns det andra avgöranden som säger att det kan gå att få igenom en gåva då din pappa bara är delägare i AB:t. I ett rättsfall konstaterade man dock att det inte var tillräckligt att de närstående vad delägare till 20 %, RÅ 1993 ref 43 II. Senare, i ett annat rättsfall, rörde det sig om ett AB som istället ägdes till 40 % av de närstående och till 60 % av överlåtaren. Detta ansågs okej ur gåvosynpunkt, RÅ 2001 ref 2. Detta skulle med andra ord kunna bekräfta att om ni barn åtminstone äger 40 % av AB:t så bör det gå igenom som en gåva. Något man dock ska tänka på är att vid en överlåtelse som detta, där flera parter är inblandade, kan man inte enbart se till varje överlåtelse för sig, utan man måste vid bedömningen om det är frågan om köp eller gåva se till samtliga transaktioner. För detta kan ni behöva hjälp genom att anlita en jurist.Gåva av fastighetFör att en överlåtelse av en fastighet ska räknas som en gåva krävs det att ersättning understiger såväl marknadsvärde som taxeringspris. Då behöver ingen vinstbeskattning göras, 44 kap. 3 § IL. Stöd för detta finns i RÅ 1969 ref. 32, RÅ 1969 Fi 756 och RÅ 1981 1:29. En annan sak som är viktig att tänka på är att överlåtelsen bör ske till en närstående som er far har en nära relation med för att Skatteverket ska presumera en gåvoavsikt. Det jag vill komma till är att det således är viktigt att det är just ni som är hans barn som blir delägare i AB:t och ingen annan utomstående.Avslutning och rådSammanfattningsvis ska det vara möjligt för er att få igenom en gåva av fastigheten till AB:t. Detta förutsätter dock att ni barn blir delägare med 40 %. Vid denna överlåtelse råder jag er att ta hjälp av en jurist så allt går rätt till och ingen vinstbeskattning sker. Detta kan vi hjälpa er med här på vår byrå. Är ni intresserade av detta är det bara att återkomma till mig. Annars hoppas jag att du fick svar på dina frågor och har du några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Vänligen

Hur beräknas skatten vid försäljning av byggnad på ofri grund?

2019-12-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Min fråga gäller skatt vid försäljning av fritidshus på ofri grund.Jag har nyligen fått sålt et hus som jag ägde tillsamman med min exman. Den blev såld på min begäran genom kronofogden på aktion för att täcka in några av de skulder som han hade till mig. Den blev såld för ett något högre pris än det vi köpte det för för 15 år sedan.Ska jag betala skatt på 50% av vinsten? Beräknar man in inflation?Tacksam för svar.
Sabrina Curan |Hej! Först och främst, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad är rättsfrågan? Frågan är hur en försäljning av ett fritidshus på ofri grund ska beskattas. Frågan regleras av inkomstskattelagen (IL).Hur beskattas byggnad på ofri grund? En byggnad på ofri grund, i detta fall fritidshus, är en byggnad som har uppförts på annans fastighet. Det innebär att tomten och byggnaden inte har samma ägare. Byggnad på ofri grund klassificeras som lös egendom. Däremot ska byggnad på ofri grund jämställas med fastigheter för beräkningen av skatten vid dess försäljning (2 kap. 6 § IL).Hur beskattas kapitalvinst vid försäljning av fastigheter? Om du säljer en fastighet och går med vinst så har du fått en kapitalvinst. Kapitalvinsten beräknas på följande vis (44 kap. 13 § IL):+ Försäljningspriset- Utgifter för försäljning. Exempelvis mäklararvodet.- Inköpspris inklusive lagfartskostnad och pantbrev (44 kap. 14 § IL).- Förbättringsutgifter (45 kap. 11-12 §§ IL).1. Ny, till eller ombyggnad.2. Förbättrande reparationer de senaste 5 åren.- Kapitaltillskott (gäller enbart bostadsrätt).+ Återföring av tidigare uppskov.= Kapitalvinst/-förlustFöljaktligen beaktas inte inflationen vid beskattning av kapitalvinsten.Hur mycket skatt ska jag betala för kapitalvinsten? När kapitalvinsten är fastställd kan den slutliga skatten beräknas. Skatten beräknas genom att kapitalvinsten multipliceras med 22/30 och 30%, vilket blir kapitalvinsten x 22/30 x 0.3 Detta innebär att vid försäljning av en fastighet är den effektiva skatten 22 % (45 kap. 33 § IL).Vad innebär detta för dig?I det fall du går med vinst vid försäljningen av fritidshuset ska det beskattas precis som om det vore en vanlig fastighet. Skatten är 22 % av kapitalvinsten. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänlig hälsning,

Skattskyldighet vid försäljning av fastighet i Polen

2019-10-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad gäller vid försäljning av bostad i Polen?Hej!Jag och min hustru är för närvarande obegränsad skatteskyldiga i Sverige. Vi äger en bostad i Polen.Äger man en bostad i Polen i minst 5 år är vinsten vid försäljning är skattefritt.Måste vi betala skatt i Sverige?Tack och vänlig hälsning!
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt huvudregeln i 3 kap. 8 § inkomstskattelagen (se här) är fysiska personer som är obegränsat skattskyldiga skyldiga att betala skatt för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet. För att undvika att vissa försäljningar beskattas både i Sverige och ett annat land en brukar stater teckna dubbelbeskattningsavtal med varandra. I artikel 13 i bilagan till lag om skatteavtal mellan Sverige och Polen (se här) har länderna avtalat fram att den vinst som du gör vid en försäljning av en bostad i Polen får beskattas i Polen istället för i Sverige.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Hur ofta kan man köpa och sälja fastigheter utan att man beskattas inom näringsverksamhet?

2019-10-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hejsan!Jag och min sambo delade på oss i början av Juni strax efter att jag köpt en lägenhet jag renoverat klart. Jag lät henne bo i den då jag hade dåligt samvete när jag fått henne att säga upp sitt hyreskontrakt på sin hyresrätt och jag köpte en ny som jag sedan totalrenoverade. Tre månader senare har vi löst våra problem och jag har nu sålt den andra lägenheten och vi skall flytta ihop. Nu har vi hittat en större lägenhet som vi skulle vilja ha men det har nu kommit till min vetskap att Skatteverket kan mena på att jag bedriver näringsverksamhet då jag köpt båda lägenheterna billigt och kommer och har gjort en rejäl vinst på dom. Vad gäller här? Hur många lägenheter kan man sälja på ett år utan att Skatteverket ska betrakta detta som näringsverksamhet och spekulationsköp?
Binh Tran |Hejsan! Som jag förstår situationen så har du köpt två lägenheter, renoverat och sålt dessa, under perioden av 4-6 månader. Aktuell lagstiftning är inkomstskattelagen. Om en försäljning av fastigheter ska anses vara under näringsverksamhet regleras i 27 kap 2§ samt . Vilken omfattning och inriktning en viss verksamhet ska ha för att anses som byggnadsrörelse eller handel med fastigheter regleras däremot inte utan får avgöras med ledning av rättspraxis samt myndighetsuttalande. För att avgöra om det är fråga om näringsverksamhet får man tillämpa de allmänna bestämmelserna i 13 kap 1§. Det innebär att de vissa kriterier måste vara uppfyllda, d.v.s. att det du gjort har bedrivits yrkesmässigt och självständigt och att det finns ett vinstsyfte. Det finns emellertid ett undantag som du förmodligen kommer att omfattas av. Det är att privatbostadsfastigheter kan aldrig vara omfatta näringsverksamhet, 24kap 4§ 3st. Det är tillräckligt att fastigheten är avsedd att användas som privatbostad för att undantaget ska kunna gälla. Privatbostadsfastigheter omfattas även av lägenheter och tomter. I ditt fall har du köpt dessa två lägenheter för att det du och din sambo ska kunna bo i dessa och detta bör räcka. Dock så gör man en bedömning i varje enskilt fall och köper man och säljer på så vis flera gånger per år i flera år så kan bedömningen bli något annat. I ditt fall så förefaller undantaget vara tillämpligt då det är tillfälligt och inte varaktig rörelse som du bedriver. Jag hoppas jag har kunnat hjälpa till. Om du vill läsa om detta så länkar jag till skatteverket nedan. https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2018.1/331560.html#h-Nar-blir-fastigheter-lagertillgangarMed vänliga hälsningar.

Förlust på privatbostadsfastighet skattemässigt

2019-10-06 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag har en (troligen) ganska dum fråga. Jag ringde Skatteverket om detta tidigare men deras svar är som att läsa genom Terms & Conditions...Jg har sålt ett hus nu med förlust på sammanlagt 136,500 kr, möklararvode och annonsering är medtaget i priset.Som jag har förstått det så är då 68,250 kr avdragsgillt, och 30% av dessa räknas som underskott av kapital. Rätta mig om jag har fel.Betyder detta att, förutsatt att jag inte har några andra punkter vid deklaration, jag får tillbaka 20,475 kr?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med har du helt rätt i att om du har sålt en privatbostadsfastighet med förlust är halva förlusten avdragsgill i inkomstslaget kapital. Detta följer av 45 kap. 33 § 2 st. Inkomstskattelagen (IL). Avdraget för förlusten drar du alltså av från eventuella andra vinster/inkomster i inkomstslaget kapital, vilka exempelvis skulle kunna vara vinster från aktier eller från andra fastigheter. Märk att du bara kan göra avdraget det år du har haft förlusten. Efter avdrag för förlust på en fastighet kan ett underskott i inkomstslaget kapital uppstå. På underskottet får man då en så kallad skattereduktion på 30 % (på den del av underskottet som inte överstiger 100 000 kr), enligt 67 kap. 10 § IL. Skattereduktionen ska avräknas från den totala skatten man har betalat under året, vilket innebär att man får tillbaka pengarna som en skatteåterbäring. Slutsats: Precis som du säger har du rätt att dra av halva förlusten i inkomstslaget kapital. Är det så att du inte har några övriga vinster eller förluster i inkomstslaget kapital uppstår då ett underskott i kapital bestående av avdraget. På detta underskott har du rätt till en skattereduktion på 30 %. Dessa 30 % av underskottet räknas då av från den skatten du betalat i exempelvis inkomstslaget tjänst. Förutsatt att förlusten på fastigheten var exakt 136 500 kr stämmer alltså siffrorna i din fråga. Hoppas svaret har varit till någon hjälp! För vidare rådgivning rekommenderar jag dig att vända dig till Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.