Försäljning av fastighet - alternativ & skatt
Hej!
Min mamma skall köpa ut sina två syskon och jag har ställt upp nedanstående case. Stämmer detta juridiskt, har jag tänkt rätt? Finns det andra sätt att göra det på? Något annat att tänka på? Behövs det någon särskild juridisk skrivning?
Tre syskon äger ett fritidshus tillsammans med ett taxeringsvärde på 2 743 000 kr och ett uppskattat marknadsvärde på 4 000 000 kr. Huset har funnit i släktens ägo under mycket lång tid och anskaffningsvärde uppskattas till nära 0 kr. Ett syskon vill köpa ut de två övriga och ser två alternativ
1) köpa till taxeringsvärde eller 2) köpa till marknadsvärde. Reavinstbeskattning vid försäljning av fastighet är 22%.
Alternativ 1
2 743 000/3 = 914 333 kr per andel. Total köpeskilling 914 333 x 2 = 1 828 666 kr
Alternativ 2
4 000 000/3 = 1 333 333 per andel. Total köpeskilling 2 666 666 kr. Säljarna beskattas med 22 % av försäljningsbeloppet vilket motsvarar 586 666 kr totalt eller 293 333 per andel. En säljare får således netto
1 333 333 - 293 333= 1 040 000 kr.
Jämförelse alternativ 1 mot 2
En säljare får 914 333 kr under alternativ 1 jämfört med 1 040 000 kr under alternativ 2, dvs en skillnad på
1 040 000 – 914 333 = 125 667 kr. Effekten av alternativ blir därmed en uppskjuten skatt på 586 666 kr som vid en viss tidpunkt i framtiden ska betalas. Vid ett rimligt antagande om en alternativkostnad på 7 procent per år och att skatten betalas om 20 år har dessa 586 666 kr ett värde på 151 605 kr idag.
Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Eftersom din fråga berör skatterättsliga frågor så kommer inkomstskattelagen (IL) tillämpas. Även jordabalken (JB) kommer tillämpas.
Är det korrekt?
De beräkningar som du har gjort är i sig korrekta. Jag vill dock poängtera, mot bakgrund av att du skriver att det är ett gammalt släkthus, att en fastighet som har förvärvats före år 1952 i skatterättsligt hänseende anses vara anskaffad år 1952 ( 45 kap. 28 § första stycket IL). För fastigheter förvärvade innan år 1952 beräknas anskaffningsutgiften vara gäller att man 150% av taxeringsvärdet för år 1952 (45 kap. 28 § andra stycket IL). Har de som äger fastigheten idag ärvt eller fått fastigheten i gåva så har de inträtt i arvlåtarens/givarens ställe skattemässigt (44 kap. 21 § IL). Därmed anses man ha haft den anskaffningsutgiften som den tidigare ägaren hade.
Det stämmer som du säger att skatten på en kapitalvinst vid försäljning av en privatbostadsfastighet är 22%. Denna procentsats får man fram genom att det i 45 kap. 33 § första stycket IL stadgas att 22/30 av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet ska tas upp till beskattning. Den kvoterade kapitalvinsten beskattas sedan i vanlig ordning med 30% (65 kap. 7 § IL), vilket tillsammans resulterar i en kapitalvinstbeskattning på 22%. Vid beräkningen av kapitalvinsten reduceras, precis som du skriver, köpeskillingen med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Detta utgörs dels av anskaffningsutgifter och eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL).
Gåva under taxeringsvärde
En annan sak att tänka på är att överlåtelser där fastigheter säljs för ett pris under taxeringsvärdet skattemässigt betraktas som gåvor. Detta följer av den så kallade huvudsaklighetsprincipen.
En fastighetsöverlåtelse blir dock inte att betrakta som en gåva enbart på grund av att ersättningen understiger taxeringsvärdet. Det krävs även att de vanliga gåvokriterierna är uppfyllda; det ska ha skett en förmögenhetsöverföring, överlåtelsen ska ha skett frivilligt samt att det ska finnas en gåvoavsikt hos överlåtaren. Med gåvoavsikt menar man att givaren gör förmögenhetsöverföringen i syfte att gynna mottagaren, det vill säga utan krav på motprestation. Om förvärvaren, mottagaren av gåvan, är närstående är utgångspunkten att det finns en gåvoavsikt.
Gåvor är skattefria, vilket innebär att givaren inte behöver betala någon vinstskatt för försäljningen (8:2 IL, jfr 44:3 IL). Mottagaren av gåvan träder istället in i givarens skattemässiga situation. Detta medför att mottagaren, vid en framtida avyttring av fastigheten, får tillgodogöra sig överlåtarens omkostnadsbelopp vid beräkningen av eventuell kapitalvinst eller förlust (44:21 IL).
Handling
För att överlåtelsen överhuvudtaget ska vara giltig måste en köpehandling som underskrives av säljaren och köparen upprättas. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Därtill ska givetvis fastighetsbeteckning framgå (4 kap. 1 § JB). Motsvarande gäller även vid gåva (4 kap. 29 § JB).
Sammanfattning
Precis som du har identifierat blir de skattemässiga konsekvenserna olika beroende på vilken köpeskilling man får för försäljningen. Du tänker således rätt, Var dock uppmärksam på regeln om att fastigheter som förvärvats före år 1952 ska tilldelas ett anskaffningsvärde motsvarande 150 % av taxeringsvärdet för samma år. Oavsett hur din mamma vill göra så måste en köpehandling upprättas som uppfyller formkraven.
Om du har några frågor om mitt svar så får du gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
