FrågaSKATTERÄTTFörsäljning av fastighet28/03/2022

Skattekonsekvenser vid försäljning av andel i gemensamt ägd fastighet - Vad gäller?

Hej! Jag och min syster äger en fritidsfastighet med hälften vardera (fick den i gåva av vår mamma för fem år sedan). Min syster ska nu få köpa min halva och vi är överens om priset. Nu säger en bekant att man ska räkna av latent kapitalvinstskatt på 22% på priset. Det kan väl inte vara rätt? Enligt uppgifter jag fått ska hon väl bara betala mig för hälften av fastigheten och sedan får jag deklarera den inkomsten och betala kapitalvinstskatt.

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är inkomstskattelagen (IL). Och det korta svaret lyder att jag bedömer att du har fog för din uppfattning.

Allmänna hållpunkter

Till inkomstslaget kapital räknas inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster, 41 kap. 1 § 1 st. IL. Kapitalvinsten som uppstår i samband försäljningen av din andel i fritidsfastigheten inkomstbeskattas och ska tas upp i inkomstslaget kapital. Kapitalvinsten beräknas för övrigt som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (fastigheten) minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett mäklararvode, vilket inte torde bli aktuellt i det här fallet) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL.

Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § 1 st. IL. I fråga om vilken anskaffningsutgift som gäller för din del är det hälften av er mammas ursprungliga kostnad för förvärvet som utgör beräkningsgrund enligt den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken kommer uttryck i 44 kap. 21 § 1 st. IL. Däri det anges att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation.

När det gäller förbättringsutgifter kopplade till fastigheter kan följande vara värt att nämna. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter, 45 kap. 12 § 1 st. IL. Av andra stycket i samma bestämmelse följer att med förbättrande reparationer och underhåll avses här reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Som huvudregel räknas inte reparationer till omkostnadsbeloppet varför det är tveksamt om hänsyn kan tas till exempelvis en målning av fasaden.

I 45 kap. IL förekommer inte uttryck som ny-, till-, och ombyggnad, men den övergripande termen förbättringsutgifter omfattar även detta varför avdrag borde kunna göras för t.ex. anläggande av friggebodar liksom installationen av bergvärme. Men det förutsätter att detta till någon del har lett till att fastigheten var i bättre skick vid avyttringen än vid er mammas förvärv. Dessutom måste åtgärderna kunna hänföras till innevarande beskattningsår, dvs. 2022, eller till något av de fem föregående beskattningsåren.

Vad gäller då i ditt fall?

Andra skattesatser gäller på vinster som uppstår vid försäljning av fastigheter, även om det totala överskottet i inkomstslaget kapital beskattas med 30 % statlig inkomstskatt, 65 kap. 7 § IL. Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är nämligen endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).

Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av din andel uppgår till 1 000 000 kr kommer du endast behöva ta upp 733 333 kr, vilket betyder att du inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten blir i det här exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). För fastigheter gäller med andra ord ett avsteg från principen att hela kapitalvinsten är skattepliktig.

Din systers anskaffningsvärde blir sedan, alltså den dagen hon eventuellt själv väljer att avyttra fritidsfastigheten, hälften av er mammas kostnad för hennes förvärv plus köpeskillingen för din andel, dvs. det lösenpris som ni kommer överens om. På så sätt kommer din syster att få ner det beskattningsbara resultatet, dvs. kapitalvinsten i kronor räknat, genom att hon får tillgodoräkna sig det högre pris som erläggs i samband med köpet av din andel. Men det ska, såvitt jag kan bedöma, inte göras något avdrag på priset motsvarande den latenta kapitalvinstskatten eftersom den delvis kommer att realiseras genom försäljningen av din andel. Du blir ju skattskyldig för den uppkomna vinsten.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob BjörnbergRådgivare