Äganderätt till hus efter betald arvslott

2018-02-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Min pappa har gift om sig. Den kvinna han gift om sig med äger ett hus. Detta hus ingick i en bodelning där makan var gift med en man som hade barn från tidigare förhållande. Detta barn krävde att få ut sin arvslott.Min pappa såg till att barnet fick ut sin arvslott genom att betala detta barn ur egen ficka.Enligt min pappa skulle detta innebära att han blev delägare i huset som hans maka äger.Enligt skatteverket står huset fortfarande på hans maka som ensam ägare.Vad händer vid en bodelning med värdet i huset?Vad händer om min far avlider och värdet i huset?Mig veterligen finns det inga papper skrivna om förfarandet att min pappa såg till att hans maka fick ut sin arvslott.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Regler om fast egendom, bodelning och arv finner du i jordabalken (JB), äktenskapsbalken (ÄktB) och ärvdabalken (ÄB). Det stämmer att din pappa inte automatiskt blir ägare till huset för att han betalat ett värde till sin fru som motsvarar hennes sons arvslott. För att få fullt äganderättsligt skydd för fast egendom krävs att hans namn finns med på köpehandlingarna (se 4:1 JB). Detta verkar inte vara fallet. I annat fall har domstolar ibland ansett att man kan ha så kallad dold äganderätt till fastigheter (se ex. NJA 1985 s. 97 och NJA 1981 s. 693). För dold samäganderätt krävs att fastigheten köpts i ena partens namn men för gemensamt bruk, att den part som inte upptagits i köpehandlingarna bidragit ekonomiskt till förvärvet eller åtminstone möjliggjort köpet samt att parterna vid förvärvet förutsatt att fastigheten skulle vara samägd. Utifrån vad som framgår av frågan verkar det inte som att din far har varken formell eller dold samäganderätt till huset.Det innebär att din fars fru skulle få pengarna ifall hon sålde huset. Utifrån detta skulle jag rekommendera att din far kräver att bli insatt som formell ägare. Här är det mycket viktigt at formkraven efterlevs. Avtalets giltighet förutsätter att det anger fastighetsförteckning, upprättats skriftligen och har undertecknats av köpare och säljare (4:1 JB). Eftersom formkraven för fastighetsköp är väldigt strikta kan det vara problematiskt att det inte finns något skriftligt avtal ifall din fars fru skulle motsatta sig att upprätta ett sådant avtal. Äganderätten till huset är viktig att skilja från vad som är giftorättsgods, det vill säga om det påverkar bodelningen eller inte (3:1 ÄktB). Mycket av det en person äger ingår nämligen i bodelningen och kan alltså tillfalla din far eller hans arvingar ifall din far eller hans fru skulle avlida. Vad gäller en bodelning är huvudregeln att husets värde ska ingå som giftorättsgods (alltså ligga till grund för uträkningen där båda ska gå ur skilsmässan med egendom av lika mycket värde se 7:1 ÄktB). Undantagen är ifall man kommit överens om något annat. Detta kan vara fallet om huset undantagits genom ett äktenskapsförord mellan din far och hans fru eller om frun fick den genom ett villkorat testamente (7:2 ÄktB). Ifall din far skulle avlida sker en bodelning med värdet i huset gäller samma sak eftersom bodelning sker innan arvet fördelas (23:1 st. 2 ÄB)Hoppas att svaret är till hjälp och tveka inte att höra av dig om du har några fler frågor! Vänligen,

Hur kan äganderätt överföras av fast egendom mellan makar?

2017-10-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Har några frågor som ni kanske kan hjälpa mig med. Vi hyr en villa av min sambos pappa som vi ska köpa. Eftersom vi inte har någon kontantinsats kan vi inte köpa huset rakt av. Huset är värderat till 6500000 och vi får köpa det för 3000000. Nu har han 'svärfar alltså', skrivit huset som gåva till min sambo, och alla papper är inskickade till lantmäteriet och skatteverket. Tanken är att vi ska belåna huset med 3000000. Men efter som min sambo väldigt låg inkomst så kommer det bli jag som måste låna pengarna, så jag undrar om det räcker med att vi gifter oss eller måste vi göra på något annat sätt. Jag vill ju inte skuldsättning mig på något som jag inte är delägare i. Tacksam för svar.
Melina Trydegård |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Äganderätten till huset förändras inte genom ett giftermål, vilket framgår i 1 kap. 3 § äktenskapsbalken (ÄktB): "varje make råder över sin egendom och svarar för sina skulder". Vill man alltså vara gemensam ägare till ett hus, så som du vill, finns det olika åtgärder som måste vidtas vilket jag kommer att presentera närmre nedan. Innan min redogörelse vill jag däremot tillägga att ovan nämnda reglering bara gäller under äktenskapets bestånd, dvs. vid en eventuell skilsmässa kommer huset utgöra giftorättsgods och delas lika mellan er trots att du inte står som ägare. Detta gäller under förutsättningen att inget äktenskapsförord upprättats mellan er som säger att huset ska vara den ena makens enskilda egendom, eller att det finns ett villkor i gåvobrevet (från din svärfar) som säger att huset ska utgöra enskild egendom för gåvomottagaren (7 kap. 1-2§§ ÄktB).Däremot behöver du stå som ägare för att b.la. kunna belåna huset och det finns även andra fördelar med att ni båda står som ägare. Främst kan ägandet fördelas mellan er genom: gåva eller bodelning. Genom gåva: Äganderätten till huset kan överföras till dig genom gåva. För att en gåva av fastighet ska vara giltigt måste gåvobrevet vara skriftligt och innehålla vem som är gåvogivare och vem som är gåvotagare. Det måste även skrivas under av både gåvogivare och gåvotagare (4 kap. 29 § och 4 kap. 1 § jordabalken). Efter att detta är gjort har ni därefter möjlighet att registrera gåvan av halva fastigheten hos Skatteverket. Anmälan hos Skatteverket är av betydelse för att även du ska kunna få lagfart på huset. Lagfart ska ansökas för den som har förvärvat äganderätt av fast egendom (du i detta fall) inom tre månader från att överlåtelsehandlingen upprättades (20 kap. 1-2§§ JB). Lagfartsansökan kommer inte att godkännas utan endast förklaras vilande om registreringen hos Skatteverket inte har ägt rum (20 kap. 7 § 10 punkten JB). Genom bodelning: Det är även möjligt för gifta makar att fördela egendom mellan sig genom en bodelning. Bodelningen kan alltså göras även under ett pågående äktenskap och helt utan planer på äktenskapsskillnad. Bodelningen ska anmälas till Skatteverket. Vid bodelningen kan ni då överföra halva huset till dig och sedan bifogar ni bodelningsavtalet när ansökan om lagfart genomförs enligt samma tillvägagångssätt som beskrivits ovan. Generellt sett är förfarandet enklare om det görs genom upprättandet av ett gåvobrev. Observera dock att det under vissa förutsättningar kan uppkomma en stämpelskatt vid gåva om lån tas över genom gåvan eller att viss ersättning för gåvan krävs. Skulle nämligen lånen eller ersättningen vara 85 procent eller mer av föregående års taxeringsvärde är gåvan stämpelskattepliktig, vilket innebär att man får betala stämpelskatt. Hoppas detta gav svar på din fråga! Tveka inte att höra av dig igen om det uppstår ytterligare frågor. Vänliga hälsningar,

Köpa ut make under äktenskap

2017-08-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Ägde bostadsrätt när jag gifte mig. Min man har fyra barn.Lägenheten har ökat från 100000 till en miljon. Jag vill köpa ut min make under bestående äktenskap för att slippa ett troligtvis slitsamt arvskifte och kanske tvingas flytta. Behöver vi bodela? Betala skatt etc. Mvh
Johan Håkansson |Hej, Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga.Köpeavtal samt äktenskapsförord är tillräckligtBodelning är ett alternativ men inget som ni behöver göra. Det är fullt tillräckligt om ni använder er av ett köpeavtal varvid det framgår att du köper ut din makes andel. Vidare bör ni sedan upprätta ett äktenskapsförord som stadgar att bostadsrätten är din enskilda egendom, vilket gör att den inte kommer att ingå vid en eventuell bodelning vid ett arvskifte. Din man kommer att behöva betala skatt vid försäljningen, då han kommer att göra en vinst på ungefär 450 000tkr (beroende på omkostnader etc.). Hjälp av vår juristbyrå?Önskar du hjälp med att upprätta ett köpavtal och äktenskapsförord rekommenderar jag dig att ta hjälp av vår juristbyrå. Kontakta mig på johan.hakansson@lawline.se så hjälper jag dig att få kontakt med dem. Allt gott och stort lycka till fortsättningsvis,Med vänliga hälsningar

Överlåtelse av bostadsrätt

2016-12-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |I vår bostadsrättsförening har vi en medlem som köpte lägenheten ensam, 100 % enligt kontraktet.Han hävdar nu, många år senare, att hans hustru äger den till hälften, som giftorättsgods. Det skulle kunna betyda att vi ska föra in henne i lägenhetsförteckningen och att hon ska söka medlemskap i föreningen.Är det inte så att han borde överlåta ena hälften på något annat sätt för att hon ska bli hälftenägare i våra papper?Jag vill göra rätt i lägenhetsförteckningen.Mvh
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga beror på vad medlemmen mer exakt menar när han hävdar att hustrun har tagit över hälften av lägenheten. Jag kommer förklara reglerna om makars egendomsförhållanden utifrån äktenskapsbalken (ÄktB) och hur en bostadsrätt kan överlåtas enligt bostadsrättslagen.Makars egendomVarje make råder över sin egendom och svara för sina skulder (ÄktB 1:3). En makes egendom är giftorättsgods så länge den inte har gjorts till enskild egendom genom t. ex. äktenskapsförord (ÄktB 7:1). De här reglerna innebär att makar äger sina egna saker, sina pengar och annan egendom. Äktenskapet i sig innebär inte att makar blir delägare i varandras egendom. Att någonting är giftorättsgods betyder bara att det ska ingå om makarna genomför en bodelning, inte att ägandeförhållandet förändras.Alltså kan bostadsrätten mycket väl vara giftorättsgods, men detta påverkar bara makarna själva och vad som händer dem emellan vid en bodelning. Om medlemmen menar att bostadsrätten ägs till hälften av hustrun endast p.g.a. att den är giftorättsgods, så stämmer inte det. Han är fortfarande ägare av hela bostaden.Överlåtelse av bostadsrättFör att ägandeförhållandet ska förändras måste en åtgärd vidtas för att det ska ske. Det sker vanligtvis genom köp, gåva eller byte. Avtal om köp, byte eller gåva brukar normalt inte ha några formkrav, utan även ett muntligt avtal om t. ex. en gåva är giltigt. För bostadsrätter uppställs emellertid formkrav. Enligt bostadsrättslagen 6:4 måste ett avtal om överlåtelse genom köp, byte eller gåva av bostadsrätt vara skriftligt, innehålla uppgift om vilken lägenhet det rör sig om, ett eventuellt pris om det rör sig om köp och avtalsparternas namnteckning.Om medlemmen menar att han har gett bort, bytt eller sålt en del av bostadsrätten till sin hustru ska det alltså finnas ett skriftligt avtal om överlåtelsen. Har inte något formenligt avtal skrivits, så har inte en giltig överlåtelse skett och hustrun äger inte hälften av bostadsrätten. Vill maken att hustrun ska äga halva bostadsrätten, så är det lättaste alternativet att skriva ett gåvobrev som anger vilken lägenhet och hur stor andel hon ska få. När det har skett kan ni betrakta hustrun som delägare av bostadsrätten.Jag hoppas att detta ger dig svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Har jag rätt till byggnad som uppförts på makes fastighet?

2018-02-23 i Fastighet
FRÅGA |I ett äktenskapsförord där hon äger hela gården och vi byggt ett nytt garage /stall på hennes gård och vi har gemensamma lån på allt har jag någon ekonomisk rätt vid försäljning av hela gården? Vi gifte oss 2000 och byggde garage/stall 2009.
Clara Danelid |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Egendom under äktenskapetUnder äktenskapet råder varje make över sin egendom (1 kap. 3 § äktenskapsbalken) och vilken make som äger vilken egendom regleras genom allmänna förmögenhetsrättsliga regler. Utgör en fastighet gemensam bostad för makarna krävs dock samtycke av den andre maken vid försäljning av fastigheten (7 kap. 5 § äktenskapsbalken).Hör byggnaderna till fastigheten?Nya byggnader på en fastighet utgör antingen fastighetstillbehör eller byggnader på ofri grund (lös egendom). Vad de ska klassificeras som avgörs av ägarförhållandena. Om det är ägaren av fastigheten som tillfört fastigheten byggnaderna räknas de som fastighetstillbehör och ägs av fastighetsägaren (2 kap. 1 § jordabalken). Om det däremot är någon annan än fastighetsägaren som tillfört fastigheten byggnaderna utgör de lös egendom, och byggnaderna ägs av den som är ägare till byggnaderna (2 kap. 4 § jordabalken). Då det är din maka som äger fastigheten och ni gemensamt uppfört byggnaderna skiljer sig ägarförhållandena åt, vilket som huvudregel ska innebära att byggnaderna inte hör till fastigheten.I rättsfallet NJA1986 s. 513 hade en person uppfört bland annat en trappa och en friggebod på sin sambos fastighet. HD ansåg att personen inte hade visat att det inte förelåg gåvoavsikt avseende tillbyggnaderna på fastigheten, och att de därför utgjorde fastighetstillbehör. De menade också att det skulle vara olämpligt och opraktiskt att äganderätten inte tillföll fastighetsägaren när det gällde sådan typ av egendom som blir kvar på fastigheten. Personen hade alltså ingen rätt till det som han tillfört fastigheten. När det handlar om tillbyggnader på en partners fastighet kan det alltså anses vara en gåva om inte exempelvis avtal eller annat visar att det inte förelåg någon gåvoavsikt.Avtal om byggnadernaFör att säkerställa att du inte står utan ersättning vid en försäljning av gården är mitt råd att upprätta ett avtal mellan er om att du har rätt till viss ersättning vid försäljningen. Ett annat alternativ är att utfärda ett skuldebrev mellan er avseende din investering i fastigheten.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Köpa ut makes andel av bostadsrätt under äktenskap

2017-08-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Ägde bostadsrätt när jag gifte mig. Min man har fyra barn.Lägenheten har ökat från 100000 till en miljon. Jag vill köpa ut min make under bestående äktenskap för att slippa ett troligtvis slitsamt arvskifte och kanske tvingas flytta. Behöver vi bodela? Betala skatt etc. Mvh
Johan Håkansson |Hej,Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga.Köpeavtal samt äktenskapsförord är tillräckligt Bodelning är ett alternativ men inget som ni behöver göra. Det är fullt tillräckligt om ni använder er av ett köpeavtal varvid det framgår att du köper ut din makes andel. Vidare bör ni sedan upprätta ett äktenskapsförord som stadgar att bostadsrätten är din enskilda egendom, vilket gör att den inte kommer att ingå vid en eventuell bodelning vid ett arvskifte. Din man kommer att behöva betala skatt vid försäljningen, då han kommer att göra en vinst på ungefär 450 000tkr (beroende på omkostnader etc.). Hjälp av vår juristbyrå?Önskar du hjälp med att upprätta ett köpavtal och äktenskapsförord rekommenderar jag dig att ta hjälp av vår juristbyrå. Kontakta mig på johan.hakansson@lawline.se så hjälper jag dig att få kontakt med dem. Allt gott och stort lycka till fortsättningsvis,Med vänliga hälsningar

Hur hanteras hyresrätt och bostadsrätt vid skilsmässa?

2017-04-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag tänker ev gifta mig med min särbo. Vi tänker i så fall fortsätta vara särbo även som gifta. Jag bor i en hyresrätt med ett omyndigt barn + ett myndigt barn som jag har från mitt förra äktenskap. Min särbo är inte mor till dessa barn. Vad händer med min hyresrätt om 1. Vi skiljer oss? Finns det något värde i den som min blivande fru har rätt till? 2. Jag avlider? Finns det någon risk att min särbo/fru får ta över hyresrätten och kan tvinga mina barn att flytta? 3. Jag och min blivande fru så småningom flyttar ihop i min hyresrätt, och vi skiljer oss och kommer överens om att jag ska bo kvar. Har hon då rätt att få ut något "värde" för hyresrätten? 4. Samma som 3. men jag dör. Har min fru rätt att bo kvar? Någon skillnad om hon skrivs in på hyreskontraktet vid hennes inflytt eller inte vid den händelsen? 5. Jag äger också en bostadsrätt till 9/10-delar som min äldsta dotter bor i. Om jag avlider, har min blivande fru rätt att få ut halva värdet av den bostadsrätten, och att i så fall min äldsta dotter ska betala min fru detta belopp? Tack på förhand för svar!
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Giftorättsgods och enskild egendomOm ni gifter er och inte skriver ett äktenskapsförord och det inte heller finns någon egendom som någon av er fått med villkoret att egendomen ska vara dennes enskilda så kommer all er egendom att vara giftorättsgods. Innebörden av att egendomen är giftorättsgods är att den dagen ni skiljer er eller någon av er dör har den andra personen rätt till halva er totala egendom.För att svara på fråga 5 först så blir alltså svaret att om din eventuella framtida fru inte kan få ut hälften av er totala egendom från sin egna egendom och från annan egendom du har så har hon rätten att kräva ut ersättning för bostadsrätten. Detta kan i sin tur resultera i att din dotter behöver betala din fru eller sälja bostadsrätten.HyresrättenHyresrätten anses inte ha något värde då man inte kan sälja hyresrätten. Svaret på fråga 1 och fråga 3 är alltså att din fru inte kan kräva ersättning för att du får behålla hyresrätten.För att din fru ska kunna ta över hyresrätten krävs att den är er gemensamma bostad samt att det skulle vara skäligt (rimligt), 11 kap. 8 § Äktenskapsbalken.Om du och din fru fortsätter vara särbo och någon av dina barn står med på hyreskontraktet så bör dina barn få behålla hyresrätten. Om ni bor tillsammans så kan hon ha rätt att ta över hyresrätten. Om hon står med på hyreskontraktet har hon redan däri rätt att bo kvar i bostaden.Om hon tvingar ut dina barn i efterhand är mer en praktisk fråga även om det förvisso finns regler om att man inte kan vräka någon som bor i lägenheten hur som helst. Reglerna för hur vårdnaden hanteras och reglerna omkring vräkning av hyresgäst o.s.v. saknas det information för att besvara på ett meningsfullt sätt.AvslutningsvisOm du inte känner att du har fått svar på dina frågor eller vill upprätta ett äktenskapsförord skulle jag rekommendera Er att kontakta en jurist för ytterligare konsultation och eventuell hjälp med Ert ärende. Vi på Lawline samarbetar med erfarna jurister inom familjerätt. Ni kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka. Hoppas ni känner att ni har fått mer klarhet i er situation!Med vänlig hälsning

Ömsesidiga gåvor av fastighetsandelar och fråga om den verkliga innebörden av dessa "gåvor" - gåvor eller byte?

2016-10-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |DELAD LAGFARTMin man och jag, som är gifta och ej har äktenskapsförord, har sedan före giftermålet lagfart på var sin fastighet. Den ena är en jord- och skogsbruksfastighet och den andra är en villafastighet. Vi önskar nu ansöka om delad lagfart på våra respektive fastigheter. Som jag förstått det hela bör vi till att börja med upprätta ett gåvobrev, som skall registreras av Skatteverket, där det framgår att hälften av respektive fastighet ges bort. Vi har inte tänkt att ta ut någon ersättning av varandra för gåvan. Lån som finns på fastigheterna betalas gemensamt av oss och skall fortsätta så. Är det något annat/mer som vi bör tänka på som skall tas med i gåvobrevet?
|Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!I varje gåvobrev ska den fullständiga beteckningen på fastigheten där en andel överlåts anges. Därtill ska namnet (inklusive personnummer) avseende givaren och mottagaren av fastighetsandelen framgå. Därutöver ska det i varje gåvobrev tydligt framgå att hälften av fastigheten överlåts som gåva och att ingen ersättning mottas för gåvan, se 4 kapitlet 1 och 29 §§ Jordabalken.Jag måste dock varna för att Skatteverket kan komma att se dessa "gåvor" som ett byte, d.v.s. du byter en halva i din fastighet mot en halva i din mans fastighet, varmed beskattning kan komma att ske av detta byte. Innan ni genomför dessa "gåvor" skulle jag därför rekommendera er att ni rådfrågar Skatteverket om hur de beaktar dessa transaktioner. Ni bör då lyfta fram att ni är makar och att det inte finns några skattemässiga skäl till att ni genomför överlåtelserna.Med vänlig hälsning