Störningar i bostadsrätt

2021-10-01 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi ha en granne ovanför oss i en bostadsrätt som låter sin hund och katter leka inomhus flera gånger om dagen, oftast kvällstid. Huset vi bor i är ganska lyhört. Vi har pratat med dem om detta ett flertal gånger men det hjälper inte. Ju kan man lösa detta?
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag tolkar din fråga som att ni har en granne som gör väsen av sig genom att låta sin hund och katt leka inomhus varpå ni undrar kring de juridiska aspekterna av den uppkomna situationen. Min uppfattning är att både ni och grannen bor i en varsin bostadsrätt. Återkom om detta inte stämmer, eftersom ett annat regelverk kan bli aktuellt då. Lagregler om bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen.Allmänna regler kring störningar och att hålla god ordningVid nyttjandet av lägenheten ska en bostadsrättshavare se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för onödiga störningar som kan inverka negativt på deras bostadsmiljö. Detta framgår av (7 kap. 9 § bostadsrättslagen). Detta innebär att grannen är i regel skyldig att undvika störande beteende vid hens nyttjande av lägenheten. Vanliga exempel på företeelser som anses som störningar är ex. musik, skrik eller aggressivt beteende. Det är dock viktigt att påpeka att det är inte alla former av störningar som kan ha en negativ inverkan på människors bostadsmiljö. Det är tämligen vanligt att människor har djur och att de i vissa fall kan avge olika former av ljud/väsen av sig. Detta innebär att vissa lindriga störningar måste kunna accepteras. Avgörande kan också vara beträffande vilken tidpunkt störningar uppkommer. Det är alltså en skillnad om grannen låter djuren leka på nätterna när människor sover eller på dagtid när de flesta är på arbetet exempelvis. Bedömningen beträffande vilka störningar ni ska behöva tåla är en allmän bedömning - där man avgör vad som ska behöva tålas respektive inte.Förverkning av bostadsrättOm en bostadsrättshavare missköter sig på ett väldigt allvarligt sätt kan förverkning bli aktuellt. Detta regleras i (7:18-25 §§ bostadsrättslagen). Rent konkret så innebär det att bostadsrätten måste bli föremål för tvångsförsäljning. Min uppfattning är dock att förverkande av grannens bostadsrätt inte är aktuellt enbart med hänvisning till de omständigheter som redogjorts för i frågan. Bedömningen i frågan:Av bakgrundsinformationen så verkar det som att ni har det väldigt jobbigt med hänvisning till de ljud som grannens husdjur medför. Som antytts ovan, så är det en svår bedömning beträffande att avgöra vad som ska anses som godtagbara störningar eller störningar som inte är acceptabla. I ditt fall anges att ljuden ofta uppkommer kvällstid, det skulle kunna tala för att de är något som inte bör kunna accepteras. Jag råder er att i första hand prata med bostadsrättsföreningen. Förklara gärna utförligt vad det är som stör er och på vilket sätt de påverkar er. Om ni har en lösning på problemet, exempelvis att grannen kanske kan leka med husdjuren under tidigare på dagen, så är detta något som ni kan framföra till föreningen. Bostadsrättsföreningen kan informera grannen om rättelse om de håller med er i frågan. Om störningarna fortsätter trots eventuella rättelsemöjligheter från föreningen, kan det i slutändan leda till att grannens bostadsrätt kan bli förverkad. Men det görs i slutändan en bedömning i det enskilda fallet. Hoppas att ni känner att fick ett utförligt och snabbt svar på eran fråga!

Vad är skälig hyra?

2021-10-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min kille äger en villa och möjligheterna för mig att investera är obefintliga och jag kommer få flytta in som hyresgäst. Vad och hur bör jag betala för min del i boendet utan att bli lurad och för att det ska vara rättvist mellan båda parter?
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du kommer att flytta in hos din pojkvän och att du kommer att betala hyra för detta. Min uppfattning är att du nu undrar om hur pass hög ersättning du bör erlägga i hyra. 12 kap. Jordabalken Regelverket som reglerar hyra återfinns i 12 kap. jordabalken. Där återfinns regler som lyfter just hyra av bostad och lokaler. Först och främst är det mellan parterna, dvs. dig och din pojkvän, att avtala om vilken hyresersättning som ska erläggas. Är det så att hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens om vilken hyra som är lämpligt, så blir skälig hyra enligt (12 kap. 55 § jordabalken) aktuell. Vad ska då anses som skälig hyra?Skälig hyra enligt (12 kap. 55 § jordabalken) är bruksvärdet, det får även inte vara påtagligt högre än bruksvärdet. Grundtanken är att bruksvärdet är att man ska betala det man får ut av fastigheten och av att nyttja den. Det kan vara svårt att kunna avgöra hur mycket det man nyttjar är värt, det innebär att det ofta kan uppstå problematiska bedömningar när man ska avgöra vad som är bruksvärdet och skälig hyra. Men det finns dock några riktlinjer som är avgörande i bedömningen som kommer att redogöras för här nedan: Lägenhetens bruksvärde skall bedömas med hänsyn till beskaffenhet och andra faktorer i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Detta innebär att en jämförelse kan göras, där man beaktar vad andra hyresgäster på orten betalar för hyra av liknande fastigheter.Avgörande för hyrans storlek är också hur pass stor fastigheten är. Andra relevanta omständigheter är modernitetsgrad, planlösning, förmåner knutna till lägenheten, exempelvis tvättstuga, fastighetsservice, garage, lekplats m.m. Vidare beaktar man var huset har sin geografiska placering, är det bra avstånd till kommunikationer och dylikt. Slutligen ska man göra en objektiv bedömning av huset i fråga, med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Det är som ovan angivet även viktigt att man beaktar vad hyresgäster i närområdet betalar för hyresgäster, i den mån fastigheterna är snarlika i dessa riktlinjer som togs upp ovan i texten. Sammanfattning och bedömningen i din frågaSvaret på vad du som hyresgäst bör betala är alltså att det beror på. För att avgöra detta krävs något mer detaljerad information om fastigheten i fråga. Exempelvis är det som ovan nämnt, av betydelse hur pass stor huset är, modernitetsgrad, om det finns parkeringsplats och garage som du kan utnyttja. Det går således inte att ge ett tydligt svar på din frågeställning utan att ha mer djupgående information. Vänligen återkom gärna med mer information så ska jag försöka att ge dig en mer konkret siffra. Har du fler funderingar är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline!Vänliga hälsningar

Vad händer om man inte ansöker om lagfart?

2021-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har köpt en bostad och betalt hela summan. Jag har inte fixat lagfart ännu. Vad kommer att hända?. Jag köpte bostaden för tre år sedan. Mvh
Sara Hrnic |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om fastighetsköp och lagfart återfinns i 20 kap. jordabalken, som härefter kommer att benämnas som "JB". Den som har köpt en fastighet ska söka lagfart inom tre månader från köpet. Har man inte gjort detta inom tre månader kan lantmäteriet förelägga vite, dvs. du kan bli tvungen att betala en slags böter ( 20 kap. 3 § JB). I föreläggandet begär också lantmäteriet att man ska ansöka om lagfart. Vitet fungerar således som ett slags påtryckningsmedel. Anledningen till att det är så viktigt att ansöka om lagfart i rätt tid är att den som står som lagfaren ägare har rätt att göra inteckningar och få ut pantbrev. Jag skulle därför råda dig till att snarast ansöka om lagfart för att säkra din rätt till fastigheten. Jag hoppas detta besvarade din fråga, om inte får du gärna höra av dig till oss igen!Hälsningar,

Uppsägningstid vid uthyrning av hyresrätt

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag ska säga upp min inneboendes hyreskontrakt 2021-10-01 och jag har 3 månaders uppsägningstid och hyran betalas mellan 25e och sista varje månad och jag vill att allt ska göras rätt så jag undrar hur många hyrror min innebonde ska betala fram till dess jag trodde det var två men andra säger tre så nu kollar jag med er.Tack för hjälpen på förhand.
Hemen Yazdanfar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du hyrt ut rum i din hyresrätt till en inneboende. Dessutom tolkar jag det som att denna uthyrning skett tillsvidare och inte på bestämd tid. Om jag tolkat frågan felaktigt är du välkommen att ställa en på nytt! Vid uppsägning av en inneboende har denne alltid rätt till minst tre månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § JB). Det innebär alltså att ifall du säger upp hyresavtalet 2021-10-01 ska den inneboende betala hyra för hela oktober månad, november månad och december månad. Med vänlig hälsning

Vad händer med befintlig hyresrätt när man säljer en fastighet?

2021-10-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag äger en fastighet som jag hyr ut, nu har hyresgästen sagt upp sig från 15 september, tre månaders uppsägningstid. Ägaren till grannfastigheten är intresserad av att köpa mitt hus, vad gäller angående hyran fram till 15 december? Kan den ev köparen överta kontraktet eller kan hyresgästen slippa betalning?
Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår att du äger en fastighet som t.o.m. den 15 december är belastad med en hyresrätt eftersom den befintliga hyresgästen har sagt upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid f.o.m. den 15 september. Nu undrar du vad som händer med hyresrätten om du säljer fastigheten innan hyresperioden är över. För att svara på din fråga går jag först igenom förutsättningarna för en hyresrätts bestånd vid ägarbyte av en fastighet, för att sedan göra en bedömning av din situation. Din fråga är fastighetsrättslig och behandlas i Jordabalken (JB). Förutsättningarna för att en hyresrätt ska bestå vid ägarbyte av en fastighet Som utgångspunkt gäller enligt 7 kap. 14 § JB att en hyresrätt som är inskriven i fastighetsregistret ska gälla gentemot den som förvärvar fastigheten. Då tar förvärvaren över hyreskontraktet och hyresgästen ska då betala hyran till denne istället. Om en hyresrätt inte är inskriven i fastighetsregistret, gäller hyresrätten ändå mot en nya ägaren om överlåtaren enligt 7 kap. 11 § vid överlåtelsen gör förbehåll om att en icke-inskriven hyresrätt belastar fastigheten. Ett sådant förbehåll är överlåtaren pliktig att göra. Även om överlåtaren inte gör förbehåll om hyresrätten, gäller hyresrätten enligt 7 kap. 13 § JB ändå gentemot förvärvaren om hyresrätten finns genom skriftligt avtal och hyresgästen hade tillträde till fastigheten innan fastighetsöverlåtelsen gick igenom. Som sista utväg gäller också att en icke-inskriven hyresrätten enligt 7 kap. 14 § JB gäller mot förvärvaren om denne vid överlåtelsen av vilken anledning som helst visste om eller borde ha vetat om att en hyresrätt belastade fastigheten. Bedömning av din situation: Grannen borde åtminstone veta om att hyresrätten finns I ditt fall beskriver du att det är ägaren till grannfastigheten som är intresserad av att köpa din fastighet. Som jag ovan har redogjorts för, skulle hyresrätten, för det fallet att grannen köper fastigheten, gälla mot grannen om hyresrätten är inskriven. Även om hyresrätten inte är inskriven eller om du inte gör förbehåll om hyresrättens existens vid försäljningen, är min bedömning att hyresgästens nog ändå har rätt att fortsätta hyra fastigheten till och med hyresperiodens slut. Detta eftersom, för det fallet att det finns ett skriftligt hyresavtal mellan dig och hyresgästen, hyresgästen redan bor i fastigheten och en fastighetsöverlåtelse inte har skett än. Även om skriftligt hyresavtal saknas, bedömer jag att grannen åtminstone borde ha haft vetskap om att det finns en hyresrätt som belastar fastigheten, eftersom grannen i sin vardag genom observationer eller interaktioner kan antas ha haft anledningar att tro att någon annan än du eller tillhörande familj stadigvarande vistas på fastigheten. Om grannen borde ha haft vetskap om hyresrätten eller till och med känner till den eftersom du eller någon annan har berättat det, består hyresrätten även av den anledningen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Vräkning av hyresgäst

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Har en hyresgäst som röker inomhus, i gemensamma utrymmen men även i sin lägenhet. Hon röker cigarretter men även hasch. På gemensamma balkonger, springer runt i underkläder, sitter jättefull framför lägenheterna, springer in på visningar utan byxor och står och skriker. Hon är hög konstant och springer i lägenheter hon inte hyr. Nu under arbete i en lägenhet, har hon gått in och badat i den lägenheten medans det var olåst. Har hotat grannar och ingen känner sig trygg. Jag missade i just hennes hyreskontrakt att skriva att hon inte FÅR röka i sin lägenhet men har informerat om detta. Kan jag vräka henne?
Amanda Sivander |Hej!Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga så kommer att använda mig av 12 kap Jordabalken (JB). En hyresgäst har en plikt att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras bostadsmiljö att det skäligen inte bör tålas. Hyresgästen skall vid sin användning av lägenhet också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (12 kap 25 § 1 st JB). Om det förekommer störningar i boendet så skall du som hyresvärd ge hyresgästen tillsägelse och underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Om störningarna är särskilt allvarliga så behövs ingen tillsägelse eller att du underrättar kommunen (12 kap 25 § 2-3 st JB). Som hyresvärd (eller granne) så behöver man tåla vissa störningar (som ljud när ett barn leker eller en middagsbjudning), men det finns störningar som inte skäligen bör tålas som till exempel skrik, ohygieniska lukter, med mera. Om en hyresgäst utsätter omgivningen för störningar så kan hyresrätten därmed under vissa förutsättningar förverkas, du som hyresvärd kan säga upp hyresgästen utan hänsyn till uppsägningstid (12 kap 42 § 1 st 9 p JB - hänvisning till 12 kap 25 § JB). Hur du kan gå tillväga för att vräka din hyresgäst Utifrån omständigheterna du beskriver så verkar störningarna vara i sådan art att det försämrar grannarnas hälsa eller bostadsmiljö att det inte skäligen bör tålas. Om störningarna ska bedömas som "vanliga" eller av särskild allvarlig art är en ytterligare bedömning som behövs göras. Exempel på särskilt allvarliga störningar i boendet utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten, se t.ex. RH 2006:72. Det är vidare sådana fall då det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för grannarna. Bedömer du att det är fråga om "vanliga" störningar återstår endast att du underrättar socialnämnden om störningarna. Om din hyresgäst redan har blivit tillsagd om störningarna så behöver det inte göras igen. Efter det kan hyresgästens hyresrätt förklaras förverkad och du kan då säga upp hyresgästen med omedelbar verkan. Bedömer du i stället att det är fråga om särskilt allvarliga störningar behöver du inte göra något mer - du kan förklara hyresrätten förverkad med detsamma.Om du anser att kraven på hyresrättens förverkande är uppfyllda enligt det jag har beskrivit ovan så kan du därmed förklara hyresrätten förverkad. Då kan du kontakta Kronofogden och begära att de fastställer vräkningen. Hoppas du fått svar på din fråga! Har du fler frågor är du välkommen att ställa dem till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Det föreligger inte något krav på flyttstädning i hyreskontrakt men den övertagande hyresgästen kräver den utflyttade på ersättning för städfirma.

2021-09-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har hyrt en lägenhet I andrahand. När jag flyttade ut från denna så tyckte nästkommande hyresgäst att jag städat för dåligt, tog tag och gjorde en djup städning själv och vill ha 3800 kr i ersättning lägenheten som är 38 kvm. Städning ska ha varit ostädat golv, fettfläckar i kök på spisfläkt, smutsfläckar på kylskåp och köksluckor etc.Vi har inget avtal på hur det skulle vara städat vid utflytt. Vem äger frågan? Finns det någon standard Vad man som nästkommande hyresgäst kan kräva från föregående hyresgäst när man flyttar in i en lägenhet om ej avtal finns? Har personen som flyttar in rätt att kräva ersättning från mig som flyttade ut och isf hur mycket?
Rebecca Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga har du hyrt en lägenhet i andra hand. Det finns ett kontrakt mellan dig och uthyraren men i det kontraktet framkommer det inte något om att du ska genomföra en flyttstädning innan nästa hyresgäst tar över. Nu har du flyttat och den nya hyresgästen kräver dig på ersättning då lägenheten inte var flyttstädad och hen har själv lagt ut pengar för att få detta behov tillgodosett. Denna hyresgäst är inte densamma som hen du hade hyrt utav utan är en annan andrahandsuthyrare. Om vi då bakar ner denna fråga till olika delfrågor så kommer jag först det kontraktet som finns (eller inte finns) mellan dig och uthyraren. Till sist kommer jag att gå in på det krav som den nya hyresgästen ställer på dig. I Dina rättigheter som andrahandsuthyrareReglering av hyreslägenheter återfinns i 12 kap. Jordabalken (JB). En andrahandshyresgäst har normalt bara ett avtal med förstahandskontraktsinnehavaren och om den som hyr i andra hand inte sköter sig så är det hyreslagens regler som gäller. Flyttstädning utan reglering i kontraktUnder hyrestiden har en hyresgäst ansvar att vårda lägenheten (12 kap. 24 § JB) och denna vårdplikt medför att hyresgästen ska iaktta aktsamhet och rengöring. Det finns dock inga regler i Jordabalken angående flyttstädning utan i detta fall är det hyreskontraktet som avgör och om det saknar reglering kan det bli svårt för en hyresvärd att kräva ersättning om städningen är bristfällig. Om en städfirma anlitas och den gamla hyresgästen senare får ett ersättningskrav kan hen bestrida detta, oavsett om flyttstädningen regleras i hyreskontraktet eller ej. Värt att notera är att skrivningar som "lämnas i samma skick som vi fick den" kan innebära ett indirekt krav på flyttstädning. Att då lämna lägenheten i sämre skick innebär då ett kontraktsbrott. Hyresgästens krav på digDet finns inget avtal mellan dig och den nya hyresgästen och därför kan inte den nya hyresgästen ställa dig till ansvar utan bör vända sig till uthyraren. SammanfattningSom andrahandsuthyrare är kontraktet mellan dig och den du hyr utav. Detta innebär att den nya hyresgästen inte kan ställa något krav på dig om betalning utan bör vända sig till den som hyr ut bostaden. Om uthyraren sedan vänder sig till dig med ett betalningskrav gällande städfirmans kostnad kan du bestrida detta oavsett om flyttstädning står skrivet i kontraktet eller ej. Om det inte finns någon skrivelse i kontraktet om att en flyttstädning ska ske innan utflytt bär inte du ansvar för att detta ska ske. Däremot kan skrivelser såsom att lägenheten ska "lämnas i samma sak som vi fick den" innebära ett indirekt krav om den övertogs flyttstädad. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Grannar som stör-vad kan jag göra?

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyresrätt, där mina grannars konstanta sexljud hindrar mig från att leva normalt sen jag flyttade in i slutet på augusti. Det dunkas, smäller och vrålas, både dagtid och på natten. Enligt det jag har läst, ska ljud i en lägenhet inte överskrida 35 db. Deras sexljud tränger tydligt igenom mina 35 db öronproppar. På dagen kan jag inte ens få äta eller slappna av i mitt eget hem. Enligt lag ska man inte utsätta sina grannar för oskäliga, dvs onormala vardagsljud. Personligen tycker jag att konstant höglutt sex 24/7 inte hör till det normala som man ska behöva tåla. Jag har inte sovit på tre veckor. Bad dem att dra ner på det på natten, men det hörs fortfarande så otroligt högt på dagen, att jag vill flytta. Är lagen på min sida? Jag kan inte ens leva ett normalt vardagsliv för att de håller på hela tiden. Kan jag kräva att de slutar?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med kan framföras att du gjorde rätt i att vända dig till grannarna direkt och framföra ditt klagomål. För att undvika större komplikationer är det alltid en bra början att ta ett snack med personerna innan man tar det hela vidare. Du framför däremot att deras oordning fortsätter.Enligt 12 kap. 25§ Jordabalken (JB) ska hyresgästerna som använder huset se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. I förarbetena till lagen har angivits att utgångspunkten för vad som ska förstås med störningar i boendet är bestämmelserna i hälsoskyddslagen och hälsoskyddsförordningen om sanitär olägenhet. För att falla under olägenhet ansågs en störning kunna vara skadlig i psykiskt eller fysiskt hänseende för en människas hälsotillstånd. Stöd får tas från den allmänna uppfattning om vad som får godtas i ett hus likt ditt och en avvägning får göras av vad som ska anses vara en störning i boendet. Mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående måste grannarna tåla. Hänsyn tas inte till om grannarna är känsliga än normalt (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att de boende på natten ska kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten. Av din bakgrundsinformation skulle jag påstå att det finns sådant som talar för att bestämmelsen kan angripas.Enligt 12 kap. 25§ st. 2 JB ska hyresvärden ge hyresgästerna tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om dessa är bostadshyresgäster, underrätta socialnämnden i den kommun där bostaden är belägen om störningarna. Om hyresgästerna bryter mot detta och inte bättrar sig efter att de fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 9 p. Det finns inte några särskilda regler om påföljd för en hyresvärd, som underlåter att reagera mot en störande hyresgäst, men det är viktigt att du känner att du trivs hemma, varför det även finns möjlighet att kontakta hyresnämnden om du känner att din bosituation påverkas och hyresvärden inte varit till någon hjälp.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.