Vad händer med arrendeavtalet när fastigheten byter ägare?

Question

Hej. Jag har fått en gåva , ett fritidshus av min Mor . Stugan står på egen tomt = inget problem, men det är en ytterligare utvidgning av tomten för parkering . Ett arrendeavtal skrevs för detta 1/6 1986 , arrendetid 50 år , engångssumma på 1000kr . Precierat 1000kvm avseende utvidgning . VAD gäller i arrendet ? Behöver jag kontakta jordägaren ? Nytt avtal ? Mvh Pia

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Avtal beträffande fast egendom såsom arrende regleras av jordabalken, jordabalken kan du hitta (här). Regler kring arrende återfinns i kapitel 8 - 11 i jordabalken där kapitel 8 tar upp generella regler för alla typer av arrende medan kapitel 9 – 11 tar upp särskilda regler för varje arrende typ.

Arrende är en form av nyttjanderätt där mark upplåts till nyttjande för ersättning. Till skillnad från andra nyttjanderätts typer såsom hyra, tomträtt eller servitut är det främst nyttjandet av marken som är framträdande vid ett arrende och inte bostaden, fastighet med tomt eller för att främja ändamålsenlig markanvändning.

Vilken typ av arrende avtalet avser

När det kommer till arrende finns det fyra olika typer av arrendeavtal som går att ingå. Det kan antingen handla om jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende (8 kap. 1 § Jordabalken). Jordbruksarrende avser de fall arrendet har blivit upplåtet i huvudsak för jordbruk (9 kap. 1 § Jordabalken), bostadsarrende avser de fall arrendet ska användas för att tillträda eller bygga bostad som huvudsakligen ska användas av arrendatorn och hens familj som bostad (10 kap. 1 § jordabalken). Anläggningsarrende avser de fall där arrende upplåts för att upprätta eller tillträda byggnad på arrendet som ska användas i huvudsak för förvärvsverksamhet (11 kap. 1 § Jordabalken). Lägenhetsarrende är avslutningsvis den arrendeform som tillämpas där arrendet inte kan falla in i någon av de andra tre arrende typerna (8 kap. 1 § andra stycket jordabalken). Då arrendet i ditt fall avser jord utan byggnad och som har till sitt syfte att användas som parkering, utgör det ett så kallat lägenhetsarrende i och med att det inte kan tänkas utgöra jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende. Lägenhetsarrende har inte ett eget kapitel i jordabalken utan regleras helt av de allmänna bestämmelserna för arrende i 8 kap. jordabalken och de allmänna bestämmelserna för nyttjanderätt i 7 kap. jordabalken.

Sker det någon skillnad i arrendeavtalet om fastigheten byter ägare?

Av de allmänna bestämmelserna kring nyttjanderätter framgår det att om en fastighet som är betungande med en nyttjanderätt överlåts ska nyttjanderätten ha samma verkan mot den nya fastighetsägaren (7 kap. 13 jordabalken). Nyttjanderätten gäller oavsett om den nya fastighetsägaren var medveten om att nyttjanderätt fanns eller inte, så länge nyttjanderätten har givits genom ett skriftligt avtal och att tillträde till nyttjanderätten har skett innan överlåtelsen (7 kap. 13 jordabalken). Det framgår inte några krav på att den nya fastighetsägaren behöver ta kontakt med arrendatorn om de ändrade förhållandena eller upprätta ett nytt avtal.

Rätt till uppsägning

Förutsättningar för att säga upp ett arrendeavtal framgår av 8 kap. 23 § jordabalken. Här ställs det upp fem olika förutsättningar som var för sig kan ligga till grund för uppsägning:

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen,
2. om arrendatorn vanvårdar arrendestället och icke efter tillsägelse vidtar rättelse,
3. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtar rättelse,
4. om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,
5. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgörs.

Värt att tillägga är att överträdelsen av någon av de ovanstående punkter inte ska vara av “ringa betydelse” det vill säga inte en bagatellartat överträdelse utan en något mer allvarlig sådan (8 kap. 23 § andra stycket jordabalken)

Sammanfattningsvis

För att sammanfatta så gäller vad som framgår av arrendeavtalet, oavsett om fastigheten byter ägare. Vad som skulle kunna ge fastighetsägaren rätt att säga upp arrendeavtalet framgår av 8 kap. 23 § jordabalken och givetvis av avtalet.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Vänligen,