Omfattas återställningsarbete av bostadsrättsföreningens underhållsplikt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga så att du undrar vem av dig eller bostadsrättsföreningen som är ansvarig för att bekosta arbetet för att återställa golvet i samband med att golvbjälkarna har byts ut. För att besvara din fråga blir bostadsrättslagen (1991:614) (hädanefter "BL") relevant att beakta.
Återställningsarbete omfattas av bostadsrättsföreningens underhållsansvar om den ursprungliga reparationen gör det
Det finns i rättspraxis stöd för att det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för återställandet när återställandet hänför sig till sådant underhåll som föreningen ansvarar för enligt bostadsrättslagen (se NJA 2019 s 1013 p 10–11). Alltså om det varit nödvändigt för föreningen att bryta upp golvet för att fullgöra sin underhållsskyldighet enligt bostadsrättslagen ska föreningen också ansvara för det efterföljande återställningsarbetet. En första fråga blir då om golvbjälkar omfattas av bostadsrättsföreningen underhållsansvar. Isåfall torde man nämligen baserat på NJA 2019 s 1013 kunna argumentera för att de även ska ansvara för återställandet. Om någon sådan skyldighet däremot inte föreligger, men att bostadsrättsföreningen, som en gest av goodwill, ändå valt att stå för arbetet blir denna argumentation dock sannolikt inte aktuell.
Bostadsrättsföreningens underhållsansvar beror på vad som är att beteckna som "lägenhetens inre"
Enligt 7 kap 4 § BL är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 7 kap 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Av 7 kap 12 § BL framgår i sin tur att bostadsrättsinnehavaren, som huvudregel, ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick. Det är alltså du som bostadsrättsinnehavare som ansvarar för lägenhetens inre medans bostadsrättsföreningen ansvarar för underhållet av resterande del av huset om inte något annat framgår i era stadgar. Frågan blir då om golvbjälkarna ska anses tillhöra lägenheten eller inte. Vad som ska räknas till lägenheten har man inte definierat i lagen utan istället ansågs det att denna fråga borde överlämnas åt föreningarna att närmare precisera i sina stadgar (se prop 1990/91:92 s 99). Min första rekommendation till dig är därför att kolla vad som framgår i era stadgar. Viktigt att notera är dock att bostadsrättsföreningen genom sina stadgar enbart kan inskränka bostadsrättsinnehavarens underhållsansvar och alltså inte utvidga det till att omfatta även andra delar av huset än lägenheten (se t.ex. NJA 2020 s 822 p 12).
Bostadsrättsföreningen får alltså inte i sina stadgar, som jag tolkat det hela, gå alltför långt ifrån vad gemene man hade uppfattat som lägenhetens inre. Bostadsrättföreningen får dock ett visst utrymme att reglera vad som gäller i vissa mer svåra gränsfall. I förarbetena uttalas då att man i regel ska kunna räkna med att golvet hör till lägenhetens inre (se prop 1990/91:92 s 201) Därefter finns det, som framgår av NJA 2020 s 822 (p 22), ett visst utrymme för föreningen att bestämma vad som ska ses som golv; exempelvis om man ska se det som att enbart golvbeläggningen ska omfattas eller även undergolvet. I rättsfallet fanns det ingen närmare information att gå på och Högsta domstolen kom då fram till att det låg närmast till hands att utgå från att enbart ytskiktet av golvet skulle anses omfattas av lägenhetens inre. Mot bakgrund av detta skulle man på goda grunder kunna argumentera för att golvbjälkaren som, om jag förstått det rätt, ligger längre ned än undergolvet, som utgångspunkt inte borde ses som en del av lägenhetens inre och således inte omfattas av din underhållsplikt. Mot bakgrund av NJA 2019 s 1013 torde det då följa att bostadsrättsföreningen inte enbart är skyldig att ansvara för att byta ut golvbjälkarna utan även att ansvara för det efterföljande återställningsarbetet. I de fall din förening i sina stadgar givit en särskild, mer utvidgande, definition av lägenhetens inre kan bedömningen dock komma att bli annorlunda; men här bör man dock komma ihåg, som framgår ovan, att det finns en gräns för hur bostadsrättsföreningen definierar bostadsrättsinnehavarens underhållsansvar.
Med detta sagt hoppas jag att mitt svar har varit till hjälp. Om det kvarstår några frågor är du självklart välkommen att åter höra av dig till oss på Lawline.
