Har arbetsgivaren större handlingsutrymme när denne agerar hyresvärd än vad andra hyresvärdar normalt sett har?

2021-11-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag undrar om det finns någon juridisk skillnad på personalbostäder och hyresrätter? Min arbetsgivare menar att man får ställa andra krav på den som bor i en personalbostad. Det finns ett förbud mot husdjur inskrivet i kontraktet och jag har förstått att det inte är tillåtet utan särskilt skäl i hyresrätter.Tacksam för svar.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).Det kan inledningsvis konstateras att du, enligt min mening, har fog för din uppfattning. I regel kan en hyresvärd inte neka hyresgästen att inhysa husdjur i lägenheten. För ett sådant förbud krävs mycket riktigt att hyresvärden kan visa särskilda (sakliga) skäl för sitt beslut, vilket exempelvis kan vara om lägenheten är allergianpassad eller om den hyrs ut möblerad. Annat som också kan tänkas motivera ett förbud är risken för olägenheter som inte skäligen behöver tålas (typ störningar, åverkan på egendom, föroreningar m.m.) och/eller om förekomsten av husdjur skulle innebära en konkret fara för andra hyresgäster. Notera för övrigt att innebörden av begreppet "lägenhet" skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.Huruvida förbudet mot husdjur framgår av ditt hyresavtal är för mig något ovisst, men om så är fallet vänder du dig förslagsvis till din motpart, dvs. hyresvärden, och meddelar denne (skriftligen) att du vill att det aktuella hyresvillkoret ska ändras, 12 kap. 54 § 1 st. JB. Om ni absolut inte kan göra upp på frivillig väg måste du hänskjuta frågan till hyresnämnden. I den nyss nämnda lagparagrafen sägs nämligen att om överenskommelse inte kan träffas har hyresgästen (eller hyresvärden) rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får dock göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten. Och enligt 12 kap. 68 § JB ska det finnas en hyresnämnd i varje län.När det sedan gäller skillnaden mellan personalbostad och hyresrätt kan mycket kort följande anföras. Exakt vad som åsyftas med personalbostad i det här sammanhanget bereder vissa tolkningssvårigheter, men mig veterligen träffas även den typen av objekt av reglerna i jordabalken. Min uppfattning stärks ytterligare av den ovannämnda definitionen av begreppet lägenhet. Att en arbetsgivare, när denne ikläder sig rollen som hyresvärd, allmänt skulle ha ett större handlingsutrymme än andra hyresvärdar är för mig främmande. Däremot åtnjuter man inte alltid samma besittningsskydd som hyresgäst om hyresförhållandet uppkommit till följd av en anställning, jfr 12 kap. 46 § 1 st. 8-9 p. JB. Vidare kan vissa undantag göras i kollektivavtal, men endast under förutsättning att överenskommelsen på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation, 12 kap. 67 § JB.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Ingår gardinskenor vid köp av bostadsrätt?

2021-11-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har köpt en lägenhet och ägaren vill ta ner gardinskenorna som sitter i taket, men är inte de sk fast inventarier? Jag behöver en lagtext att visa
Frida Källhage |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!Jag förstår din fråga som att du undrar huruvida gardinskenorna i taket ingår eller inte vid köp av bostadsrätt. Jag ska utreda detta nedan.Avtalet går förstVid köp av bostadsrätt gäller köplagen men i köplagen finns inga särskilda bestämmelser kring vad som ska eller inte ska ingå i lägenheter. Det som istället blir avgörande är i första hand avtalet mellan dig och säljaren. Framgår det exempelvis av överlåtelseavtalet eller objektbeskrivningen att lägenheten har en tvättmaskin så ska denna som huvudregel ingå i köpet, så vida ni inte avtalat om att den inte ska ingå.Vad händer om ni inte har avtalat något om gardinskenorna?Jag utgår däremot från att det inte står något i ert avtal om huruvida gardinskenorna ingår i köpet av bostadsrätten. Utgångspunkten i sådana situationer är precis som du skriver att fasta installationer ska ingå, frågan är då om gardinskenorna räknas som just en fast installation. Det är lite av en tolkningsfråga och är därför svårt att ge ett konkret svar på. Viss vägledning hämtas från jordabalken som förvisso avser fast egendom (dvs främst hus) som säger att till en byggnad hör fast inredning som byggnaden blivit försedd med för stadigvarande bruk, 2 kap 2§ JB. Eftersom gardinskenan sitter fast i taket är det en fast inredning som lägenheten har blivit försedd med och av allt att döma är den också uppsatt för ett stadigvarande bruk. Detta talar för att gardinskenan ingår i lägenheten. Det bör dock poängteras att denna lag gäller för fast egendom som sagt vilket bostadsrätter inte är då det är lös egendom. Mäklarsamfundet har i sitt faktablad tolkat 2 kap 2§ JB och konstaterat att exempelvis fästen till gardinstång bör ingå vid köp av bostadsrätt men inte själva gardinstången. Detta hade kunnat tala för att gardinskenan kanske ändå inte ingår eller åtminstone att fästena till skenan inte ingår om de består av två separata delar.Min bedömningSom du hör är det svårt att ge dig ett konkret svar eftersom läget är lite oklart och det finns ingen lag som tydligt anger vad som ingår och inte ingår. Skulle jag ändå ge mig på en bedömning så anser jag att mer saker talar för att gardinskenorna borde ingå i bostadsrätten eftersom de som sagt är fastskruvade för stadigvarande bruk. Mitt råd till digJag rekommenderar att du talar med mäklaren om ni har en sådan eller försöker komma överens med säljaren direkt för att hitta en lösning. Du skriver att du behöver en lag som bekräftar att gardinskenorna ska ingå men någon sådan lag finns dessvärre inte. Däremot kan du med fördel argumentera utifrån 2 kap 2§ JB enligt mitt resonemang ovan för att styrka att skenorna bör ingå, även om den lagen som sagt inte är direkt tillämplig på din situation. Jag hoppas mitt svar var till hjälp!Med vänliga hälsningar,

Köpa fastighet på kredit?

2021-11-21 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Finns det någon möjlighet att köpa en bostad via någon form av skuldebrev eller dylikt? T.ex. om jag betalar kontantinsatsen som brukligt men sedan vill jag betala resterande inom säg 90 dagar från och med det jag får tillträde till fastigheten?Finns det något som hindrar detta även om det kanske inte är så vanligt?
William Nordstrand Larsson |Hej Mattias!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Så som jag förstår din fråga undrar du om det finns något förbud mot att köpa en bostad med kredit. För att besvara din fråga kommer jag använda reglerna som finns i jordabalken (JB) eftersom dessa regler ställer upp de hårdaste formkraven. JB gäller vid köp av fastigheter, alltså köp av villa med tomt.AvtalsfrihetI Sverige gäller generell avtalsfrihet. Det innebär att så länge det inte finns en lag som säger något annat så får man med rättslig verkan avtala om precis vad man vill. Vad gäller köp av fastigheter finns det vissa tvingande bestämmelser som måste följas för att avtalet ska vara giltigt. Dessa formkrav hittar man i JB 4 kap.Jordabalkens formkravEnligt JB 4 kap. 1 § måste ett köpeavtal vara skriftligt. Av detta skriftliga avtal ska framgå vad köpeskillingen är samt en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Det uppställs inga krav på att betalning måste ske kontant vid överlåtelsetillfället. Du och säljaren är alltså fria att avtala vilken kredittid ni vill.Regler om villkorliga köpSäljaren kommer förmodligen vilja ta med en klausul som säger att köpet är ogiltigt om du inte betalar den kredit du fått inom viss tid. Detta brukar kallas för ett villkorligt köp. För de flesta villkor gäller att dessa inte får gälla längre än två år (JB 4 kap. 4 §). Detta gäller dock inte för villkor där förvärvets bestånd görs avhängigt av att köparen betalar den avtalade köpeskillingen (JB 4 kap. 4 § andra stycket). Du och säljaren är alltså helt fria att avtala hur lång kredittid ni vill.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar

Hinder vid utövande av servitutsrätt - Hur löses en sådan konflikt?

2021-11-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |.HejVi har ett officialservitut från1947 för skaftväg till vårt fritidshusServitutet är uppdelat i två delar, dels rätt att nyttja en 3 m bred vägremsa räknat från västra tomgräns ( tjänande fastighet) och dels rätt till utfart. Det sistnämnda är juridiskt sett luddigt och betyder inte att jag obehindrat kan köra in/ut och jag behöver få detta klargjort. Tjänande fastighet har planterat 5 m häck på västra tomtgräns och placerat pinnar på området mellan väg och häck d v s på område för svängradie och vi kommer inte obehindrat in/ut längre och menar på att vi fått vår möjlighet till utfart kraftigt inskränkt då hinder placerats på servitutsreglerat område. Servitutsvägen är 3 m bred med omedelbar 90 ˚ sväng ut på 3 m bred allmän väg. Vår begäran om särskild handräckning via kronofogden har avslagits då vi inte kunnat bevisa vår rätt till utfart kränkts av de hinder tjänande fastighet belastat servitutsområdet med och här räckte det med att motpart svarat "Dom kommer in/ut." Under de 12 år vi bott där har inga hinder alls funnits men nu kommer vi inte längre in med bilsläp, färdtjänst eller lastbil. Rätt till utfart måste ju innefatta rätt till svängradie annars är det inte en funktionsduglig utfart?Vi kommer överklaga men jag vill inte bli förnedrad även i tingsrätten.Vad betyder rätt till utfart om inte erforderlig svängradie beaktats? Utfart ska fungera för all framtid oavsett fordons storlek, men det gäller inte längre i vårt fall
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL) och jordabalken (JB). Det kan redan nu sägas att det mig veterligen inte finns någon legaldefinition på begreppet "utfart". Svaret på din faktiska fråga, vilken även utgör den springande punkten för hela ditt ärende, dvs. hur den rätt till utfart som följer av officialservitutet ska tolkas, är således något oklar. Hanteringen av ditt ärende försvåras ytterligare av att innehållet i de ursprungliga lantmäterihandlingarna är ovisst för mig. Sammanfattningsvis, så här långt, är att frågan avseende vilka rättigheter (och eventuella skyldigheter) som servitut innefattar inte kan besvaras entydigt. Hur ska servitutet tolkas? Allmänt kan sägas att all avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Här handlar det i och för sig inte om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut eftersom det rör som om ett officialservitut. Om du och den tjänande fastighetens ägare, grannen, har olika uppfattningar om vad som gäller och inte förmår att göra upp på frivillig väg (vilket verkar vara fallet här) måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som från början beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få spörsmålen avgjorda genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och grannen i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen vara fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.Vad brukar generellt gälla avseende inskränkningar i servitutsrätten?Ett servitut anses ha en viss "elasticitet", vilket innebär att samhällsutveckling och andra nya omständigheter kan medföra att ägaren av den härskande fastigheten får ändrade befogenheter, alltså befogenheter som kan skilja sig från de som ursprungligen gavs vid tidpunkten för upplåtelsen eller bildandet av servitutet, se prop. 1970:20 del B 2, s 739 f. och Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 69. Vissa hinder i servitutsrätten kan också behöva godtas på annan grund och vid bedömningen av om ett hinder är förenligt med exempelvis ett servitutsavtal, dvs. om ägaren av den härskande fastigheten måste tåla det, brukar syftet med begränsningen och huruvida det framstår som legitimt särskilt beaktas. Men kvalitativt och/eller kvantitativt mer betydande hinder ska inte behöva inte accepteras varför en åtgärd från markägarens sida som tydligt avskär ägaren till den härskande fastigheten möjligheten att nyttja servitutet i regel inte är godtagbart. Undantag kan emellertid fortfarande göras om syftet är legitimt och om hindret inte är varaktigt. Utgångspunkten är också att servitut inte kan sägas upp eftersom ett servitut enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet, närmare bestämt Lantmäteriet, kan en part inte säga upp ett avtalsservitut. En uppsägning fordrar i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna, alltså fastighetsägarna, och i det här fallet krävs definitivt en inblandning av Lantmäteriet eftersom det är fråga om ett officialservitut vars innebörd är tvistig. Exakt på vilket sätt begränsningen i utövandet av ditt servitut kommer till uttryck är inte helt klart, men utifrån din ärendebeskrivning framstår begränsningen som nästintill total varför det naturligtvis inte torde vara förenligt med det ursprungliga syftet bakom bildandet av officialservitutet. Ett sådant menligt agerande från en markägares sida kan leda till skadeståndsskyldighet. I 14 kap. 7 § JB sägs nämligen att har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVärt att nämna är att den här typen av ärenden hos Lantmäteriet kan bli kostsamma, både i tid och pengar, och kostnaden ska bäras gemensamt av samtliga sakägare. Detta ska givetvis påtalas för din granne eftersom det potentiellt (och förhoppningsvis) kan utgöra ett incitament för honom eller henne att göra upp i godo. Hur sannolikt en samförståndslösning är låter jag dock vara osagt. Men skulle ni mot all förmodan nå ett avtal på frivillig väg är det viktigt att det manifesteras i skrift eftersom det föreligger ett formkrav. I 14 kap. 5 § JB sägs nämligen att servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och i upplåtelsehandlingen ska anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Upplåtelse som icke uppfyller dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Vi kan exempelvis vara dig behjälplig i samband med processen hos Lantmäteriet och/eller inför och under en eventuell kommande tingsrättsförhandling. Vi kan likaledes bistå dig i en förhandling med ägaren till den tjänande fastigheten liksom vid upprättandet av ett avtalsservitut.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Finns det några begränsningar lagligt sett gällande köp av fast egendom för utländska medborgare utanför EU?

2021-11-22 i Fastighet
FRÅGA |Kan utländska medborgare utanför EU köpa fast egendom i Sverige?Finns det några begränsningar lagligt sett gällande ett husköp för dem?
Daniel Elipas Gobraeel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar om en utländsk medborgare får köpa en fastighet i Sverige.Samma utgångspunkter gäller för utländska medborgare som för svenska medborgareDet är fullt möjligt för en utländsk medborgare att köpa en fastighet i Sverige, svenskt medborgarskap är nämligen inget krav vid fastighetsköp. Således gäller, mer eller mindre, samma regler för fastighetsköp för såväl svenska som utländska medborgare. Fastighetsköpet måste därför uppfylla formkraven i jordabalkens fjärde kapitel. Detta innebär att en köpehandling, vilken ska innehålla uppgifter om fastigheten och köpeskillingen samt en överlåtelseförklaring, måste upprättas och undertecknas av de inblandade parterna (4 kap. 1 § jordabalken).LagfartsansökanObservera dock att köparen i samband med köpet måste registrera sig som ägare av fastigheten genom att ansöka om lagfart inom tre månader från köpet (20 kap. 1-2 §§ jordabalken). Detta görs hos Lantmäteriet. Eftersom Lantmäteriet saknar information om personuppgifter rörande utländska medborgare innebär detta att utländska medborgare i samband med en ansökan om lagfart alltid måste bifoga bevis på att de är myndiga. Detta kan de, bland annat, göra genom att bifoga en kopia av sitt pass med sin lagfartsansökan. Ytterligare information om detta finns på Lantmäteriets hemsida.SammanfattningSammantaget kan alltså konstateras att det är fullt möjligt för en utländsk medborgare att köpa en fastighet i Sverige och att reglerna rörande köp av fast egendom är samma som för svenska medborgareÅterkom gärna om du har fler frågor eller funderingar!

Är det hyresavtalet eller hyresförhållandets längd som bestämmer hur lång uppsägningstiden är?

2021-11-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag behöver hjälp med att bena ut vad som avser hyrestiden i ett hyresavtal för lokal. Jag har ett avtal som är tidsbestämt, det är skrivet på 1 månad, med 1 månads förlängning och 3 månaders uppsägningstid. Jag har nu haft avtalet längre än 9 månader. Har jag då 3 månaders eller 9 månaders uppsägningstid då hyresförhållandet varit längre än 9 månader. När jag läser i lagtexten 4§ stycket längst ner så står det: Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast... nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är en fråga om lokal. Lag (1984:694). Jag har svårt att förstå om det är hyrestiden på avtalet eller hyresförhållandet som avgör om det är 3 eller 9 månader.
William Tinnberg |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Din fråga regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). Även kallat mer vardagligt för, "Hyreslagen".Avtal eller lag?Först så ska det sägas att hyreslagen är så kallat semidispositiv. Det innebär att man genom avtal kan komma överens om vissa villkor som avviker från vad som följer direkt av lagtexten. Därmed kan vissa hyresavtal skilja sig åt från vad som står i lagen. Men man får inte avtala bort alla delar i hyreslagen. Vissa paragrafer är nämligen till för att skydda hyresgästen och kan därmed inte avtalas bort. Skulle man genom avtal komma överens om villkor som strider mot en sådan paragraf som man inte får avtala bort, så skulle det villkoret vara utan verkan som utgångspunkt (12 kap. 1 § 5 stycket JB). För att veta vad som får avtalas om och inte så får man därmed läsa paragraferna som är relevanta för din frågaVad gäller i ditt fall?Då du hyr en månad i taget så är det hyra för bestämd tid enligt lagen. Huvudregeln är att ett sådant avtal upphör vid hyrestidens utgång om inte annat är avtalat. Detta är alltså ett sådant villkor som man får komma överens om genom avtal även om det står någonting annat i lagen. Avtalet går alltså här före lagen. Ni har avtalat om att det ska vara automatisk förlängning med en månad och att uppsägning ska ske vilket är helt lagenligt (12 kap. 3 § 2 stycket JB). Det finns även en tvingande regel i samma paragraf som stadgar att ett hyresförhållande som ert som varat mer än nio månader måste sägas upp, detta kan inte avtalas bort.Uppsägningstiden regleras som du själv påpekat i 12 kap. 4 § 2 stycket JB. Viktigt att nämna är att även denna paragraf är semidispositiv och det är möjligt att avtala om längre uppsägningstider. Här är det hyrestiden på avtalet som ska beaktas, vilket i ditt fall är en månad. Därmed så ska du enligt lagen ha en uppsägningstid på en vecka (12 kap. 4 § 2 stycket 2 punkten JB). Som tidigare sagt så får man avtala om längre uppsägningstid, vilket ni har gjort då ni har kommit överens om tre månader i stället. Det är då tre månaders uppsägningstid som gäller.SammantagetDet korta svaret på din fråga är därmed att det är hyresavtalet som är utgångspunkten för bedömningen om vilken hyrestid som gäller i ditt fall. Enligt lag skulle uppsägningstiden varit en vecka, men på grund av ert avtal gäller alltså istället tre månaders uppsägningstid.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att kontakta oss på Lawline igen för fortsatt rådgivning.Med vänliga hälsningar,

Vem ska bära kostnaden för de åtgärder som krävs för underhåll av en gemensamhetsanläggning vars ledningar anbragts på mark genom bildandet av ett officialservitut?

2021-11-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Det har uppkommit en tvist med vår samfällighetsförening då man upptäckte att ett varmvattenrör läckte på vår tomt. För att kunna underhålla röret var man tvungen att riva vår altan och därefter återställa altanen. Detta gjordes först under premissen att samfälligheten skulle stå för den totala kostnaden. I efterhand har man nu meddelat att bostadsägaren ska stå för att marken är åtkomlig vilket man menar framgår av stadgarna, som är ett officialservitut. I stadgarna står enbart att "anläggningsamfälligheten ska äga tillträde till mark och byggnader för besiktning och underhåll av anläggningen. Frågan är således vem det nu är som bär ansvaret för återställande o rivning av befintlig altan? I många andra samfälligheter går att utläsa att man återställer till ursprungligt skick (originalskick) men här går inget att utläsa. Samfälligheten menar att vi är skyldiga att hålla marken tillgänglig för dem genom att isf inte ha altan/stenplattor etc utan om sådant finns är det vår kostnad att bära. De avser nu att be företaget som de beställt uppdraget hos att istället fakturera oss, vi är inte beställare då vi bad om återställande utifrån premissen att kostnaden var samfällighetens. Som menar att de enbart står för grävning. Vem bär kostnaden för altanen? Vi som fastighetsägare eller samfälligheten?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL).När du skriver att stadgarna utgör ett officialservitut tolkar jag det som att innehållet i officialservitutet, den ursprungliga lantmäterihandlingen, helt eller delvis har införlivats i föreningens stadgar. Svaret på din faktiska fråga, dvs. vem som mot bakgrund av officialservitutet ska svara för den aktuella kostnaden, vilken även utgör den springande punkten för hela ditt ärende, är uppenbarligen oklart. I synnerhet med tanke den ganska torftiga och tillintetsägande formuleringen som följer av servitutet. Sammanfattningsvis, så här långt, är alltså att frågan avseende vilka rättigheter (och eventuella skyldigheter) som servitut innefattar inte kan besvaras entydigt. Hur ska servitutet tolkas? Allmänt kan sägas att all avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Här handlar det i och för sig inte om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut eftersom det rör som om ett officialservitut. Om du och föreningen, har olika uppfattningar om vad som gäller och inte förmår att göra upp på frivillig väg (vilket verkar vara fallet här) måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som från början beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få spörsmålen avgjorda genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och föreningen i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen vara fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSlutsatsen blir, enligt min mening, att det i nuläget inte går att besvara din fråga. Om en samförståndslösning absolut inte kan nås finns tyvärr inget annat alternativ än att hänskjuta ärendet till Lantmäteriet för ett klargörande. Det går möjligen att argumentera för att samfälligheten bör stå för kostanden på avtalsrättslig grund. Såvitt jag förstår hade ni ju från början en överenskommelse, vilken egentligen är rättsligt bindande, jfr 1 § lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Men huruvida detta är praktiskt möjligt att kunna leda i bevis på att adekvat sätt är för mig ovisst liksom om du överhuvudtaget är villig att processa i domstol, dvs. stämma din motpart, alltså föreningen.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Vem har besittningsrätt för hyreslägenhet vid separation?

2021-11-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag och min man har bott i samma hyreslägenhet i 17 år. Jag står ensam på kontraktet. Om vi separerar och han skriver sig (folkbokför sig) på annan adress, mister han besittningsrätten då? Är lägenheten enbart min då?Tack på förhand!
Moa Seger |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad säger lagen om vem som får ta över bostaden? Utgångspunkten är att den make som bäst behöver bostaden har rätt till den (11 kap. 8 § ÄktB). Detta görs genom en samlad bedömning av olika faktorer. Om ni är överens blir inte detta något att fundera på.Hur påverkar folkbokföringen besittningsrätten? Besittningsrätten gäller bara mot den som faktiskt skrivit på avtalet. Ett ytterligare krav för besittningsrätt är att man faktiskt bor i lägenheten. Folkbokföringen fungerar som ett bevis för att kunna visa att man bor på en adress. Det är alltså inte enbart tillräckligt för besittningsskydd att man är folkbokförd på en adress eller att man enbart bor där när det gäller hyresrätt. SammanfattningsvisMed utgångspunkt i informationen i din fråga att du står kvar på kontraktet och att din man skulle flytta och folkbokföra sig på en annan adress kommer lägenheten alltså enbart att vara din. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss. Med vänliga hälsningar,