Blockuthyrningsavtal - Vad gäller?
Hej! Jag hyr en del av en fastighet genom mitt AB med enbart hyreslägenheter. Resterande är kontor, lokal ca 25% som inte jag hyr. I mitt kontrakt står det lite ludigt lokal. Vad är rätt? Nybyggd fastighet. Kan man/får man hyra ut hyreslägenheter som lokal? Därmed ta ut högre hyra en bruksvärdeshyra. Det är inte ett blockkontrakt. I kontraktet står det en verksamhetsbeskrivning som nedan. Jag hyr ut som longstay/shortstay möblerat till bla företag och privat. Om man skulle vilja få hyran prövad hos hyresnämnden, vad tror du om utfall?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
I 12 kap. 1 § 6 st. JB sägs att omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot det som sägs i detta kapitel (dvs. 12 kap. JB) om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Vidare anges att ett sådant förbehåll endast gäller om det godkänts av hyresnämnden. Notera dock att godkännande inte behövs om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.
Mot bakgrund av ovanstående och utifrån din ärendebeskrivning kan konstateras att det trots allt verkar röra sig om ett blockuthyrningsupplägg. Att begreppet ”blockuthyrning” inte förekommer i hyresavtalet eller att avtalet har rubricerats på annat sätt må så vara, men det får enligt min mening ingen bäring på hur avtalet mellan ditt bolag och fastighetsägaren ska definieras rättsligt. I det här sammanhanget och beträffande avtal generellt kan noteras att parter aldrig ensam dikterar villkoren för vilken typ av avtal det är fråga om. Det är avtalsinnehållet och/eller de faktiska omständigheterna som styr hur ett avtal ska klassificeras. Annorlunda uttryckt: Bara för att man döper ett visst avtal (som exempelvis avser ett leasingupplägg) till ”Köpeavtal” blir det inte per automatik ett sådant.
Utifrån antagandet att det rör sig om ett blockhyresavtal kan följande anföras. Utgångspunkten vid blockuthyrning är fortfarande att reglerna för bostadslägenheter gäller. Samtidigt är det som sagt och enligt lagtexten (se ovan) fullt möjligt för parterna, dvs. hyresvärden (fastighetsägaren) och att förstahandshyresgästen (formellt ditt bolag), att avtala om olika förbehåll i vilka avsteg från de nyss nämnda reglerna kan göras, alltså reglerna för bostadslägenheter, men endast under förutsättning att hyresavtalet inte kommer i strid med regelverket kring lokaler, vilket således utgör således ett slags minimiskydd.
I lagmotiven förutsätts i vart fall att avtalsfriheten kan få betydelse för frågor rörande exempelvis underhåll, hyra, uppsägningstid och villkorsändringar, se prop. 1983/84:137 s. 111. Vidare kan sägas att kravet på hyresnämndens godkännande (återigen, se lagtexten ovan) syftar till att motverka bulvanförhållanden. I såväl praxis (se nästa stycke nedan) som förarbetena, dvs. lagmotiven, har uttalats att en mindre nogräknad hyresvärd annars skulle kunna missbruka reglerna om blockuthyrning. Istället för att hyra ut lägenheterna på vanligt sätt skulle vederbörande kunna upplåta samtliga lägenheter till någon närstående för att därmed kringgå de tvingande bestämmelserna i 12 kap. JB. Enligt prop. 1983/84:137 s. 112 ska hyresnämndens prövning främst ta sikte på huruvida det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, vilket exempelvis kan gälla en läroanstalts behov av studentbostäder eller en arbetsgivares behov av personalbostäder.
I hovrättsfallet RH 2019:43 berörs förutsättningarna för blockhyresavtal. Ett annat läsvärt rättsfall är Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2020 s. 681, vilket är lika pedagogiskt som det är välskrivet. Noterbart är också att hyresnämndens godkännande inte fordras för att hyresavtalet som sådant ska vara giltigt utan endast för att eventuella förbehåll i strid med reglerna om bostadslägenheter ska gälla, vilket verkar vara fallet här eftersom ditt bolag betalar en hyra utöver den som skulle ha fastställts om bruksvärdesprincipen användes. Definitionen av bruksvärde är för övrigt värdet på en vara efter hur den uppfyller behovet hos konsumenten och på hyresrättens område utgör bruksvärdet naturligtvis det praktiska värde som lägenheten har för hyresgästen. Bruksvärdet bestäms utifrån hur hyresgäster i allmänhet skulle värdera lägenhetens egenskaper och det som framförallt beaktas är lägenhetens storlek, modernitet, planlösning, läge, reparationsstandard. Även förekomst av hiss, tvättstuga, sopnedkast, förvaringsutrymmen, garage och annat dylikt får betydelse på bruksvärdebedömningen.
I väntan på ett godkännande gäller de tvingande reglerna för bostadslägenheter istället för förbehållet, vilket kan vara bra att känna till. Hyresnämndens beslut är också överklagbart, se 12 kap. 70 § 1 st. 6 p. JB, och tas upp av Svea hovrätt i Stockholm, se 12 kap. 71 § JB.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästintill all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Som svar på din huvudsakliga fråga kan med andra ord sägas att hyresvärden kan ta ut en hyra som om det vore fråga om en lokal, men här krävs ett beslut från hyresnämnden. Emellertid kan jag inte säga någonting om utfallet, i vart fall inte inom ramen för en nättjänst som denna och inte utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter, vilket du säkert förstår. Det torde nämligen kräva en betydligt mer djuplodad rättsutredning utöver vad som erbjuds i det här fallet och genom ett relativt billigt fastpris-alternativ som Express72.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Vi har god erfarenhet av hyresrättsliga tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
