Gåva av fastighet med villkor

2021-11-20 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vad måste ingå i ett gåvobrev? Hur mycket kostar det att få hjälp av er? Det handlar om att min halva del i ett fritidshus ska stå på mina två barn. Vilka krav kan jag ställa för att fritidshuset ska finnas kvar i familjen om mina barn gifter sig? Hur formulerar jag det rent juridiskt på papper? Vistelserätt för min del? Vad innebär ett gåvobrev? Om det inte ska ses som ett förskotts arv, vad betyder det, om det skull gör det el inte? Det finns säker många fler frågor som jag borde ställa men det här är nytt för mig. På vilket sätt kan jag få hjälp av er?
Benjamin von Gohren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline! Vad ska ingå i ett gåvobrevNär det kommer till gåva av fastighet gäller reglerna i Jordabalken (JB). Enligt 4 kap 29 § JB sägs att det som anges i 4 kap 1 § JB även ska gälla i fråga om gåva. I 4 kap 1 § JB anges olika villkor för köp av fastighet som då även ska gälla för gåva. Här framgår att ett gåvobrev ska vara skriftligt, med underteckning av den som ger gåvan och den som tar emot gåvan. Alltså måste både du och dina två söner underteckna gåvobrevet. I brevet ska även uppgift om vad det är som ges i gåva framgå. Här är det viktigt att gåvan är möjlig att identifiera och därför krävs en hänvisning till en specifik fastighet med en specifik adress. Ett gåvobrev måste även innehålla en överlåtelseförklaring. T. ex jag ger fastigheten X till Y som gåva. För att en gåva ska fullbordas krävs att handlingen skrivs under av alla parter. När det är gjort är gåvan fullbordad. Möjlighet att kvarhålla fritidshuset i familjenNär det kommer till möjligheten att förhindra att fritidshuset skulle övergå till annan om sönerna gifter sig kan du skriva in ett villkor i gåvobrevet om att fritidshuset ska utgöra enskild egendom. Enligt 10 kap 1 § Äktenskapsbalken (ÄB) ska allt som är giftorättsgods ingå vid en eventuell skilsmässa. Giftorättsgods är egendom som en make/maka äger. Enligt 7 kap 1 § ÄB gäller att enskild egendom inte är giftorättsgods. För att göra något till enskild egendom kan det ske genom gåva med villkor att det ska vara makens/makans enskilda egendom enligt 7 kap 2 § 2 p. ÄB. Det innebär att ifall du inför ett villkor om att egendomen ska vara dina söners enskilda egendom så ska fritidshuset inte ingå vid eventuell skilsmässa om sönerna har gift sig och sedan skilt sig. Det kommer att tillhöra dina söner. Du kan också införa ett villkor om överlåtelseförbud i gåvobrevet. Överlåtelseförbudet gäller även mot tredje man, vilket framgår av NJA 1998 s. 135 (Uttalande från Högsta domstolen, vilket har i princip samma verkan som lag). Det innebär att ifall dina söner skulle överlåta fastigheten ska överlåtelseförbudet gälla och ett eventuellt avtal mellan dina söner och deras fruar blir ogiltigt. Vad kostar extra hjälpFör det här svaret kostar ingenting. Ifall du behöver mer hjälp finns det möjlighet att boka tid hos en av våra jurister på Lawline. Du kan boka tid via länken http://lawline.se/boka. Det är kostnadsfritt att skicka in en förfrågan och du kan fråga om det finns ett fast pris. Annars gäller 2000 kr/timme inklusive moms för privatpersoner. Hör gärna av dig om du har fler frågor! Vänliga hälsningar,

Lägenhet avviker från förhandsavtal - vilka rättigheter finns?

2021-11-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Min hustru och jag har undertecknat ett förhandsavtal och i detta står under lägenhetsbeskrivning för Bad/Tvätt/WC att utrymmena har Kakel på väggar. Efter samtal med mäklaren säger han att det i WC endast är kakel bakom tvättställ och målat i övrigt och hänvisar till mäklarföretagets marknadsbroschyr. Vilket gäller?
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Förhandsavtal är ett bindande avtal som innebär att förhandstecknaren förbinder sig att förvärva lägenhet med bostadsrätt och att bostadsrättsföreningen förbinder sig att upplåta detsamma. Lagar som reglerar förhandsavtal är främst 5 kap. bostadsrättslagen men även allmänna avtalsrättsliga grundsatser är tillämpliga (prop. 1990/91:92 s. 91). Köplagen är inte tillämplig vid köp av nyproduktion. Inledningsvis vill jag särskilt belysa att rättigheterna för köpare av nyproduktion genom förhandsavtal är bristfälligt reglerade i lag. Bristen på möjligheter att exempelvis göra gällande fel och således frånträda avtalet har kritiserats och ligger förnuvarande under utredning i försök att förbättra rättsläget. Förhandsavtalet är utgångspunkten för din rättsliga ställningDina rättigheter regleras till stor del i förhandsavtalet. Bostadsrättslagen och allmänna avtalsrättsliga grundsatser kan genom avtalet avtalas bort. För att utröna din rättsliga ställning hade ditt förhandsavtal behövts tolkas. Avtalstolkning inom svensk rätt görs med utgångspunkt i avtalet i dess helhet, varför hela avtalet och inte enbart vissa lydelser hade behövt ligga till grund för tolkning (NJA 1992 s. 403). Lydelsen att "utrymmena har kakel på väggar" kan således ha varierande betydelse beroende på hur resten av avtalet är utformat. Generellt anser jag däremot att en sådan beskrivning talar för att du som köpare haft den befogade uppfattningen att utrymmenas väggar är kakelförsedda. Emellertid kan en annan tolkning göras om det i förhandsavtalet hänvisas till prospekt eller marknadsbroschyr. Rättigheter när objekt avviker från förhandsavtalPrecis som jag inledningsvis nämnt är skyddet för förhandstecknare av nyproduktion knapphändig. I 5 kap. 8 § bostadsrättslagen finns regler om när köpare vid försening av upplåtelse eller väsentliga avgiftshöjningar kan frånträda förhandsavtalet med omedelbar verkan. Jag misstänker emellertid att det i ert fall inte är aktuellt att frånträda avtalet och att ni enbart önskar att utrymmena som uppges vara kaklade faktiskt är det vid tillträde. Regler för kompensation när objektet avviker från förhandsavtalet saknas emellertid i bostadsrättslagen. Enligt min bedömning är inte heller några avtalsrättsliga ogiltighetsregler till hjälp i ert fall, eftersom ni inte uttrycker någon önskan att ogiltighetsförklara avtalet. Slutligt rådTyvärr finns ett alldeles för svagt lagreglerat skydd för förhandstecknare vid köp av nyproducerad bostadsrätt. Det främsta regelverket för vilka rättigheter ni har och således vad ni kan kräva av mäklaren och bostadsrättsföreningen står i ert förhandsavtal. Precis som jag har nämnt finns ingen möjlighet för mig att i detta svar göra en uttömmande avtalstolkning eftersom avtal ska tolkas i sin helhet. Jag råder er därför starkt att kontakta en jurist som kan se över ert avtal och vad som gäller i ert specifika fall. Lawline kan självklart bistå dig med detta och har i många fall möjlighet att erbjuda en sådan tjänst till ett fast pris. Kontakta mig på my.ohman@lawline.se så förmedlar jag dina kontaktuppgifter vidare till Lawlines kunniga jurister. Hoppas att jag har kunnat ge dig råd om hur du kan driva ditt ärende vidare. Hälsningar,

Får jag bedriva näringsverksamhet i min bostadsrätt?

2021-11-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej.Får jag bedriva massageverksamhet i min bostadsrätt.Jag har f-skatt.
Victoria Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du undrar om vad som gäller för en bostadsrätt så ska bostadsrättslagen (BRL) tillämpas. Jag kommer nedan förklara vad som gäller i din situation.Får du bedriva näringsverksamhet i en bostadsrätt?Enligt huvudregeln ska bostadsrätter användas på det sätt som är det avsedda (7 kap. 6 § BRL). Vad som är "det avsedda" är avhängigt av vad köparen (Du) och säljaren kom överens om vid överlåtelsen. Jag kommer utgå från att du köpte bostadsrätten med avsikt att bo i den.Om du bedriver näringsverksamhet i bostaden så finns det en risk att bostadsrättsföreningen meddelar nyttjanderätten till lägenheten förverkad. Detta innebär att du troligtvis kommer behöva flytta ut ur bostadsrätten efter att bostadsrättsföreningen begär utflyttning, se 7 kap. 18 § p. 3 BRL. Här finns det en möjlighet för dig att korrigera din användning av bostadsrätten genom att upphöra med näringsverksamheten innan bostadsrättsföreningen kräver utflyttning (7 kap. 21 § BRL).Har du en möjlighet att förhindra bostadsrättsföreningen från att förverka nyttjanderätten?Det finns en liten möjlighet för dig att kunna bedriva verksamheten utan att få din nyttjanderätt förverkad – bostadsrättsföreningen kan nämligen endast åberopa denna användning förutsatt att det felaktiga användandet är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon i föreningen (se 7 kap. 6 § BRL).Även fast denna invändning finns skulle jag vara aktsam i ditt fall. Eftersom massageverksamhet knappast kan ske utan frekventa hembesök kommer troligen främmande människor att komma och gå i trappuppgången under dagarna. Detta kommer troligen kunna anses vara avsevärd och störande för föreningen eller andra medlemmar i föreningen (dina grannar).HandlingsplanEftersom bedömningen av vad som är en "avvikelse av avsevärd betydelse" kan se annorlunda ut från fall-till-fall så kan jag inte ge en fullständig bedömning, däremot avråder jag dig att påbörja en massageverksamhet som föranleder kundbesök till hemmet. Detta då det framstår som sannolikt att grannarna kommer klaga på kundbesöken.Jag hoppas du fick svar på din fråga och återkom gärna om du har flera frågor!Många vänliga hälsningar,

Avsaknad av bygglov trots utfästelse om att lov finns - fastigheten felaktig?

2021-11-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har köpt en fastighet för 2.5år sedan. I köpeavtalet har säljarna angivit att det finns bygglov för allt på fastigheten. När vi nu sökt bygglov för tillbyggnad, har kommunen svarat att bostadshuset har flera stora avvikelser från det godkända bygglovet, bla byggnadshöjd, storlek och placering. Vår nya bygglovsansökan kommer därmed med största sannolikhet avslås enligt kommunen. Dessa, för oss, okända avvikelser hindrar alltså oss från att öka husets värde enligt vår plan, och har inneburit stora (bortkastade) utgifter för tex. arkitekt. Kan vi få ersättning från tidigare ägare? Vi känner att vi blivit lurade.mvh
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Eftersom er fråga berör köp av fast egendom är jordabalken, härefter förkortad som JB, tillämplig. Avsaknad av bygglov Jag tolkar er fråga som att ni har köpt en fastighet där säljarna angav att det fanns bygglov för allt, men att detta senare har visat sig vara oriktiga uppgifter. Detta innebär att fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet och vad ni har haft anledning att förvänta er (jfr 4 kap. 19 § JB). Avsaknad av bygglov när säljaren har informerat om att det finns utgör således ett faktiskt fel. Även om säljaren inte lämnat några särskilda uppgifter om detta ska en köpare som utgångspunkt kunna räkna med att bygglov har beviljats för samtliga byggnader och annat bygglovspliktigt på fastigheten. Detta följer av 11 kap 64 § plan- och bygglagen, vilken ger säljaren en principiell upplysningsskyldighet beträffande olovliga åtgärder som har företagits på fastigheten. Det spelar enligt bestämmelsen ingen roll om han eller hon inte känner till att sådana åtgärder har förekommit. Endast för det fall köparen har eller borde ha haft kännedom om åtgärden kan säljaren gå fri från ansvar. I ert fall innebär det att ni hade haft rätt att göra felpåföljder gällande även om ni inte hade kunnat styrka att säljaren utlovat att bygglov skulle finnas. Med andra ord föreligger det ett fel i jordabalkens mening. En köpare har dock en långtgående undersökningsplikt vid köp av fast egendom. Som köpare får man inte åberopa avvikelser som man borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § andra stycket JB). I praktiken innebär detta att köparen ansvarar för fel som hade kunnat upptäckas vid en undersökning av en tillräckligt kunnig person. Det finns dock vissa saker som kan påverka köparens undersökningsplikt. En sådan sak är om säljaren lämnar lugnande besked eller utlovar något innan köpet, som i ert fall. Mot bakgrund av detta och att säljaren enligt 11 kap. 64 § plan- och bygglagen har en principiell upplysningsplikt beträffande olovliga åtgärder på fastigheten är undersökningsplikten inte någonting som ligger er till last. Det hindrar er alltså inte ifrån att göra felet gällande. Vad har ni rätt att kräva? Med anledning av felet har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen, att häva köpet och att dessutom kräva skadestånd (4 kap. 18 och 12 § JB). För att få häva köpet krävs det att felet är av väsentlig betydelse och dessutom att talan väcks inom ett år från det att tillträde sker, om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § JB). Rätten till hävning kan därför tänkas ha gått förlorad i ert fall med hänsyn till tidsfristen. På grund av detta och att ni skriver att ni önskar att få ersättning kommer jag istället att fokusera på er rätt till just prisavdrag och skadestånd. En fordran för fel preskriberas 10 år efter tillträde (4 kap. 19 b § JB). Ni är således fortfarande inom tidsramen. Detta innebär emellertid inte att man kan vänta alltför länge med att åberopa fel, eftersom man för att överhuvudtaget få göra felet gällande måste reklamera detta till säljaren inom skälig tid efter man märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad som är skälig tid varierar från fall till fall och går tyvärr inte att uttrycka med ett exakt tidsspann. Det viktiga är att ni så fort som möjligt påtalar felet för säljaren. Ur bevissynpunkt bör detta göras skriftligen – gärna genom mail/sms eller rekommenderat brev (eller med annat kommunikationsmedel som går att bevisa). Förutsatt att reklamation har skett så har ni sedan rätt till prisavdrag. Prisavdraget beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet i avtalsenligt skick vid tillträdet och värdet i felaktigt skick (4 kap. 19 c § JB). Därtill har ni rätt till skadestånd för merkostnader som ni har haft till följd av felet. Sammanfattning och råd Till följd av att bygglov saknas är fastigheten att betrakta som felaktig. Detta ger er rätt till prisavdrag och skadestånd, förutsatt att ni så fort som möjligt reklamerar felet till säljaren. Mitt råd till er är därför att ni vänder er till säljaren och framställer era krav. Förhoppningsvis kan ni nå en överenskommelse på frivillig väg, vilket kommer bespara samtliga parter både tid och pengar. Om detta inte leder till något resultat kan ni dock väcka talan om saken i domstol. Skulle ni vilja ha hjälp av en jurist under processen kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av detta eller om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Övertagande av hyresrätt när en familjemedlem avlider

2021-11-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Jag och min son har bott hos min far i 2 år nu den sista. Han har nu skelettcancer, prostatacancer mm mm och vet ej hur länge han kommer leva. Det är en hyresrätt han har. Har min son rätt att ta över kontraktet när han dör? Han har jobb.
Alejandra Vasquez |Hyresavtal regleras i jordabalkens 12:e kapitel, även kallat hyreslagen. Som huvudregel gäller att en hyresgäst inte får överlåta hyreslägenheten utan hyresvärdens godkännande (se 32 § hyreslagen). Om hyresvärden inte godkänner en överlåtelse kan hyresgästen i vissa fall ha rätt att överlåta hyresavtalet ändå genom en ansökan hos Hyresnämnden. Ett av fallen är när en hyresgäst som av någon anledning inte längre behöver sin bostadslägenhet vill överlåta den till en närstående som hen varaktigt sammanbor med (se 34 § 1 st. hyreslagen). Även dödsboet efter en avliden hyresgäst kan ha rätt att överlåta en lägenhet på samma villkor (se 34 § 2 st. hyreslagen). För godkännande av Hyresnämnden krävs även att det är en förändring som hyresvärden skäligen kan nöja sig med, utgångspunkten är att den nya hyresgästen ska kunna betala hyran själv samt vara skötsam.Som närstående räknas föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar. Exakt hur lång tid som räknas som varaktig är inte helt klart men man brukar tala om en gräns på minst 3 år. För att anses som sammanboende bör hyresgästen och den närstående till större delen haft gemensamt hushåll och i övrigt brukat lägenheten gemensamt. Bedömningen görs utifrån hur hemmet varit organiserat och hur lägenheten använts. Centrala frågor kan vara hur de boende använder utrymmen i lägenheten tillsammans, om de spenderar tid tillsammans (t.ex. vid måltider) och om de delar på ansvaret för hushållssysslor och kostnader för boendet. Det ska alltså inte vara fråga om en vanlig inneboende.Det finns inga lagstadgade krav på att den som vill överta lägenheten ska vara folkbokförd på adressen, utgångspunkten anses dock vara att en folkbokföringsuppgift korrekt återspeglar personens boende. För att den som inte är folkbokförd på adressen ska kunna överta lägenheten krävs det oftast att personen i fråga har en rimlig förklaring till den felaktiga folkbokföringsuppgiften. Man kan alltså räknas som sammanboende även fast den närstående inte haft sin folkbokföringsadress på lägenheten, det är den faktiska boendesituationen som ska vara avgörande.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss.Med vänliga hälsningar

Förskottsbetalning av hyra och uppsägning av hyresavtal - Vad gäller?

2021-11-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!I sep 2020 började jag hyra av en hyresvärd i lägenheten han bor i, kontraktet slutade gälla i juni 2021. Tidigt 2021 erbjöd han mig att skriva en förlängning och betala hyran i förskott. Kontraktet gällde fr.o.m sep 2021 (fick bo där gratis sommaren) till aug 2022, men skrevs på i februari 2021. Finns det lag kring hur långt i förskott man får skriva kontrakt? Han gjorde det i princip till ett lån... Jag har hört att det krävs bra motivering att öht ta hyra i förskott, stämmer det? Till mig sa han bara "Jag behöver kapital." om jag minns rätt.Jag ska i dec 2021 flytta ut, jag vet att det är 3 mån uppsägningstid på ett kontrakt som detta. I kontraktet finns en bilaga som säger att om jag ville flytta ut innan kontraktet började gälla behövde jag meddela detta innan ett visst datum. Det datumet har passerat, men det hindrar mig väl inte från att få tillbaka pengar för de månader jag inte bor här, minus 3 mån?Hyresvärden har till råga på allt tagit ett faktiskt lån av mig och bett mig om flera utan skam. Han betalade tillbaka för lite med motiveringen att han förlorat bostadsbidrag för att jag är skriven på hans adress. Han tog bort mitt namn från ytterdörren innan han berättade om bidraget och att be mig skriva mig någon annanstans. När han väl berättade hävdade han att det inte var olagligt. Han anmälde mig till Skatteverket som felaktigt folkbokförd, är det straffbart?Tack på förhand för väldigt viktiga svar!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB), brottsbalken (BrB) och folkbokföringslagen. I 12 kap. 20 § 1 st. JB sägs att har avtal inte träffats om tiden för betalning av hyra som ska utgå i pengar, ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag. Ovanstående innebär att det i grunden råder avtalsfrihet gällande hyrans betalning. Men av andra (sista) meningen i den nyss nämnda lagparagrafen följer ett undantag för hyresförhållanden som avser bostäder. En bostadshyresgäst har nämligen alltid rätt att betala per månad även om en längre betalningsperiod skulle vara avtalad. Egentligen hade du alltså rätt att motsätta dig den förskottsbetalning som din hyresvärd krävde när avtalet slöts. Men eftersom du, såvitt jag förstår, redan har erlagt betalning för hela hyresperioden går det möjligen att argumentera för att du underförstått kan anses ha samtyckt till det aktuella avtalsvillkoret. Samtidigt bedömer jag att bestämmelsen genom en s.k. motsatsvis tolkning ger uttryck för att hyresvärden inte får agera på det sätt som denne nu har gjort då det rör sig om en bostad, jfr 12 kap. 1 § 5 st. JB. Du har således fog för din uppfattning. Eftersom hyresvärden, såvitt jag förstår, hyr ut sin egen bostad blir även lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig (privatuthyrningslagen). I 3 § 1 st. anges att hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, men ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. I lagparagrafens andra stycke uttalas vidare att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får däremot säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla först vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Således gäller olika långa uppsägningstider beroende vem av parterna som säger upp avtalet. Och i förevarande fall är det ju du i egenskap av hyresgäst som har sagt upp avtalet varför det endast är en månad som gäller, eller rättare sagt det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. När det sedan gäller felaktig folkbokföring kan följande anföras. Att vara felaktigt folkbokförd kan, som svar på din fråga, vara straffbart. Det ska dock noteras att den här typen av straffrättsliga bedömningar inte är helt enkla att göra inom ramen för en nättjänst som denna. Nedan skrivelse kommer därför att bli något generell till sin karaktär. Enligt 6 § folkbokföringslagen ska man vara folkbokförd där man är bosatt. En person anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon regelmässigt tillbringar eller, när byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila. Den som därigenom kan anses vara bosatt på fler än en fastighet anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon med hänsyn till samtliga omständigheter får anses ha sin egentliga hemvist, 7 § folkbokföringslagen. Den som lämnar oriktig uppgift till grund för beslut om folkbokföring döms, om åtgärden innebär fara i bevishänseende, för folkbokföringsbrott till böter eller fängelse i högst sex månader. Detsamma gäller den som inte fullgör sin anmälningsskyldighet enligt 25-27 §§. Med fara i bevishänseende menas att det måste föreligga en konkret fara för att ditt handlande eller din eventuella underlåtenhet medför att felaktiga uppgifter registreras i folkbokföringsregistret. Därutöver krävs, för att det ska vara fråga om en brottslig gärning, att ditt handlande har begåtts uppsåtligen (avsiktligen), jfr 1 kap. 2 § 1 st. BrB. Om uppsåtet inte kan styrkas kommer inte heller något straffansvar att aktualiseras. Jag har dock svårt att se att du skulle kunna betraktas som felaktigt folkbokförd eftersom du inte har flyttat ut och därmed fortfarande får anses bosatt i lägenheten. Att hyresvärden har tagit bort din namnskylt förändrar inte den bedömningen. Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Notera dock att vi på straffrättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några straffrättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver man vända sig till en brottmålsbyrå.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Hyresgästens ansvar för uppkommen skada - Vad gäller?

2021-11-14 i Skadestånd
FRÅGA |Jag har hyrt ett kontorsrum (mitt företag AB är hyresgäst) i ett kontorshotell. Jag har inte vistats i rummet på några månader då jag bytt kontor. Nu när jag skulle flytta ut så påpekar hyresvärden ett klotter på väggen som jag inte känner igen. Rummet är litet och klottret syns tydligt så det har definitivt kommit dit under tiden jag hyrt men efter att jag slutade sitta där. Det är bara jag, receptionisten och städarna som kan komma in i rummet. Klottret är en text på kroatiska/slovenska som jag helt uppenbart inte varit upphovskvinna till. Nu vill dom att jag ersätter dom för hantverkare som ska måla över det. Vilket ansvar har jag i frågan? Kontorshotellet håller med om att det sannolikt inte är jag som klottrat men slår också ifrån sig ansvar för att någon hos dom varit där och klottrat. Skulle någon stå och klottra under kontorstid förmodar jag att någon kontorsgranne reagerat, så förmodligen har det skett före/efter kontorstid. Tacksam för svar!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).I 12 kap. 24 § 1 st. JB anges att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten väl med vad därtill hör. Han eller hon är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som gästar denne eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans eller hennes räkning. I den nyss nämnda lagparagrafens femte stycke sägs vidare att har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad (som i ditt fall), träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrivs i första-fjärde styckena, gäller avtalet. Här påminns det om att det är fullt möjligt för parterna att utvidga hyresgästens ansvar för lägenhetens skick när det inte handlar om en bostad, vilket är vanligt i kommersiella sammanhang när näringsidkare ingår hyresavtal avseende lokaler. Exempel på ett sådant utvidgat ansvar kan vara ansvar för skador på skyltfönster orsakade av utomstående och helt bortom hyresgästens kontroll. Notera också att innebörden av begreppet "lägenhet" skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det egentligen svårt att göra en adekvat bedömning. Men följande kan ändå anföras. Du nämner att ditt bolag inte har bedrivet någon verksamhet i det aktuella utrymmet på flera månader, men exakt när hyresavtalet upphörde är för mig något ovisst. Högsta domstolen (HD) har uttalat att den hyresvärd som kräver ersättning för skada har bevisbördan för att skadan uppstått under hyrestiden, se avgörandet NJA 1987 s. 668. Emellertid verkar just den delen vara ostridig eftersom du trots allt medger att klottret har uppkommit någon gång under hyrestiden. Vidare synes din, eller rättare sagt ditt bolags, hyresvärd vara av den uppfattningen att det sannolikt inte är du (bolaget) som bär ansvaret för den uppkomna skadan. I synnerhet inte eftersom klottret, såvitt jag förstår, är skrivet på ett språk som du inte behärskar. Men när det gäller ersättning för skada som uppstått under hyrestiden bär hyresvärden inte hela bevisbördan för att det är hyresgästen som har orsakat skadan, se rättsfallet NJA 1975 s. 657. Initialt ligger dock bevisbördan på hyresvärden och lyckas denne göra sannolikt, vilket är en relativt hög sannolikhetsgrad, att du (formellt bolaget) bär ansvaret för den uppkomna skadan, dvs. klottret, går bevisbördan över på dig (bolaget).Hyresgästens ansvar är tämligen långtgående i den här typen av sammanhang, vilket, som också påpekats ovan, redan följer av lagtexten. Hyresgästen ansvarar inte bara för egen culpa (vårdslöshet) utan även för alla som denne inrymmer i lägenheten, både tillfälligt och permanent. Så frågan blir hur man ska se på receptionisten och städarna och deras relation till dig, dvs. huruvida du kan anses ha inrymt dem. Detta brukar ofta regleras i enskilda hyresavtal och vad som framgår av ditt avtal har jag av förklarliga skäl ingen kunskap om. Frågor av betydelse är exempelvis om städarna var anlitade av dig eller om de ingick i hyran. Om de ingick i hyran och därmed ska betraktas som en förmån bör ansvarsfördelningen vara reglerad i avtalet. Likaså gäller förhållandet till receptionisten. Min uppfattning är dessvärre att det i skrivande stund inte riktigt finns något givet svar på vad som gäller i det här fallet. Enligt min mening och utifrån omständigheterna (utrymmet har ju stått tomt i flera månader) tyder dock det mesta på att du inte bör kunna åläggas ett skadeståndsansvar. Men i praktiken brukar sådana här situationer ändå lösas på frivillig väg, alltså genom en informell förhandling. Mot bakgrund av det trots allt föreligger ett viss osäkerhetsmomentet beträffande ansvarsfrågan och förmågan att kunna leda alla påståenden i bevis torde en förlikning, istället för en domstolsprocess, gagna såväl ditt bolag som hyresvärden.Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Fel i köpt hus upptäckt flera år senare

2021-11-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag köpte mitt nya hus för 8 år sedan. Jag har upptäckt att en del av kakelplattor håller på att lossna ( på väggen) i tvättrummet. Räknas det som dolt fel? Är fastighetsbolaget ansvarig för reparation och alla kostnader?
Daniel Högman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vem som ansvarar för fel i ett hus som visar sig långt senare. Det framgår inte av din fråga hur köpet har gått till och därför finns det flera olika möjliga svar på din fråga. Å ena sidan kan det röra sig om köp av fast egendom. Det kan också röra sig om s.k. småhusentreprenad, och jag kommer redogöra för de båda alternativen var för sig. Vilken typ av köp du har gjort bör framgå av de handlingar som du fått av säljaren vid köpet.Det ska tilläggas att det också kan vara så att du har köpt en bostadsrätt, och då blir svaret annorlunda. Det är dock ovanligt att bostadsrätter i form av hus säljs och jag kommer därför inte att redogöra för det alternativet.Köp av fast egendomReglerna för fast egendom finns i främst i Jordabalk (1970:994) (hädanefter JB)Enligt 1 kap. 1 § JB, är fastigheter jord som delas in i fastigheter. I 2 kap. 1 § JB stadgas att vissa saker är s.k. tillbehör till fastigheten. Ett hus som står på en fastighet är ett fastighetstillbehör och tillhör fastigheten. Detta innebär att man vid köp av ett hus med tillhörande tomt har köpt fast egendom, se 2 kap. 1 § JB.Fel i fast egendom och reklamationsfristReglerna om fel i fast egendom reglers i 4 kap. 19 § JB. Av bestämmelsen framkommer att fastigheten är felaktig om den avviker från vad som stadgas i avtalet mellan säljare och köpare, eller om fastigheten på annat sätt avviker från vad du som köpare med fog kan förvänta dig. Av 4 kap. 19 § 2 st. JB framkommer att du inte får åberopa en avvikelse som du "borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad på grund av fastighetens skick". Detta betyder för det första att fastighetens skick är viktig för att avgöra hur långt undersökningsplikten sträcker sig. Eftersom du har köpt ett nytt hus har du inte samma undersökningsplikt som någon som köpt ett renoveringsprojekt.För det andra ger bestämmelsen om man läser den motsatsvis uttryck för s.k. dolda fel som du nämner i din fråga.Dolt felDolda fel är fel som alltid funnits i fastigheten, men som av olika anledningar inte har kunnat upptäckas. Att kakelplattor lossnar kan mycket väl anses vara ett sådant fel, eftersom det kan bero på monteringen av kaklet. Skulle det bero på monteringen är det rimligt att hävda att det avviker från vad man förväntar sig av fastigheten vid köpet och i så fall kan fel göras gällande mot säljaren. Det är dock inte omöjligt att det beror på något som uppkommit under tiden du har ägt huset, vilket i så fall utesluter att det är ett dolt fel som säljaren ska ansvara för.Utan att vara en utbildad hantverkare, eller veta hur badrummet ser ut i övrigt och hur förslitningen av detta skett är det inte möjligt för mig att svara rakt på din fråga. Dock talar det faktum att du har bott i huset i 8 år för att felet har uppkommit under tiden som du bott i huset, och att säljaren då inte kan hållas ansvarig för detta. Jag skulle råda dig att kontakta en oberoende hantverkare och fråga om det är ett fel som kan hänföras till monteringen av kaklet eller inte. Skulle det vara så är det aktuellt att så fort som möjligt kontakta säljaren med informationen. Du måste reklamera till säljaren inom skälig tid från det att du upptäckt felet, se 4 kap. 19 a § JB. Den bortre gränsen för att reklamera den här typen av fel som du nämner är 10 år, se 4 kap. 19b § JB.SmåhusentreprenadReglerna om småhusentreprenad finns i Konsumenttjänstlagen (hädanefter KtjL) se 51 § och framåt i lagen. Småhusentreprenad innebär att en byggnad blivit inrättad som bostad för en eller två familjer, och att arbetet som beställts avser uppförandet eller tillbyggnad av en sådan byggnad, se prop. 2003/04:45 s. 131. Detta är aktuellt för dig om det är så att du har köpt en färdig tjänst där säljaren uppfört huset på din beställning.Vid småhusentreprenad finns det en lagstadgad garantitid på 2 år, se 59 § KtjL. Inom två år är säljaren ansvarig för alla fel som visar sig, om den inte kan visa att felet beror på köparen eller en ren olyckshändelse.Utöver reglerna om garanti finns det regler om slutbesiktning av småhusentreprenader, och huvudregeln är att konsumenten bara får åberopa fel som antecknats i besiktningsprotokollet, se 60 § KtjL. Dock får konsumenten fortfarande åberopa fel som inte besiktningsmannen har upptäckt eller borde ha upptäckt vid besiktningen, alltså samma typ av dolda fel som jag nämnt ovan. Om det är fel i en småhusentreprenad gäller på samma sätt som vid övriga fel att detta måste reklameras inom skälig tid, se 61 § och 17 § KtjL. Om det har skett en slutbesiktning är den allmänna preskriptionstiden för att göra fel gällande tio år, se 61 § 3 st. KtjL.Slutsats och tipsDet är viktigt att du tar reda på vad det är för typ av köp du har gjort innan du beslutar hur du vill gå vidare med ditt problem. I ditt fall kan den långa tiden vara ett problem och jag skulle därför råda dig att kontakta en fackman som kan avgöra vad felet beror på. Är det så att det är ett dolt fel kan du eventuellt begära avdrag på priset du har betalt för huset i efterhand. Vill du ha hjälp med detta kan du kontakta oss igen för vidare hjälp.Hoppas du fick svar på din fråga!