Kan man som hyresgäst säga upp ett tidsbestämt lokalhyresavtal i förtid?
Ni nämner att ett tidsbestämt hyresavtal kan hävas och avslutas för utsatt datum om det gäller på ”viktig grund”. Är detta en ”Viktigt grund”? Jag har avvecklat och lämnat loken för den träningsverksamhet jag tidigare bedrev i lokalen. Lokalen står just nu helt tom och utan någon aktiv verksamhet i den. Är det då möjligt att häva det hyresavtal som idag löper ut 30/6-2025. Är det fullt rimligt att jag ska betala hyran som fastighetsägaren skickar ut till mig fast jag har lämnat in ett skriftligt och även muntlig uppsägning den 30/11-2022 som skulle innebära avveckling efter 6månader, men vart i 9mån ist. Plus att jag längre inte bedriver någon verksamhet i lokalerna som jag beskrev tidigare. Just nu har jag en fastighetsägare som ljuger och beter sig riktigt illa mot mig personligen. Jag har hyrt lokalen i ca 7år och det finns fler tidigare konversationer som ligger till grund för att jag velat justera det ursprungliga avtalet, men fastighetsägaren har bara slingrat sig hela tiden för den frågan. Jag känner att jag behöver en utomstående jurist i den här frågan som kan se till att lösa detta problem.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Relevant bestämmelse återfinns 12 kap. 3 § 2 st. JB vari sägs att hyresavtal kan ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Avtal på bestämd tid, vilket det är fråga om i ditt fall, är avtal som är träffade för att upphöra vid en bestämd framtida tidpunkt varför huvudregeln är att den här typen av avtal upphör att gälla vid avtalstidens slut såvida ingenting annat är avtalat mellan parterna, dvs. att avtalet exempelvis innehåller en förlängningsklausul eller att hyresgästen på annan grund äger rätt att frånträda avtalet i förtid, vilket inte, i vart fall inte såvitt jag kan bedöma utifrån din ärendebeskrivning, är fallet här.
Vidare anges 12 kap. 3 § 3 st. JB att ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid 1. om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller 2. om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Med hyresförhållande avses för övrigt den sammanlagda tiden lägenheten har upplåtits till hyresgästen.
Av 12 kap. 4 § 2 st. 5 p. JB följer att om ett hyresavtal för bestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske senast nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal, vilket gäller i ditt fall. Det innebär att du har gjort helt rätt genom att i god tid innan avtalets löptid är slut har sagt upp ditt lokalhyresavtal, men du kan fortfarande inte frånträda avtalet förrän efter 2025-06-30. För kännedom: Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus och/eller delar av ett sådant, exempelvis en lokal, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Exakt vad du menar med ”viktig grund” och var någonstans hos oss du har läst detta är för mig ovisst. Men generellt kan sägas att rätt till hävning i avtalsrättsliga sammanhang kräver något slags fel av väsentlig betydelse eller ett grovt kontraktsbrott från motpartens sida, dvs. ett handlande som inte skäligen ska behöva tålas i något rättsförhållande. Spontant och så här vid en första anblick kan dock sägas att nedläggelse (avveckling) av egen näringsverksamhet inte torde utgöra tillräckligt skäl för att kunna frånträda ett tidsbestämt lokalhyresavtal i förtid. Men det kan naturligtvis inte uteslutas att det på annan grund och/eller utifrån allmänna avtalsrättsliga principer kan föreligga en rätt för dig (eller snarare och mer formellt din verksamhet) att häva avtalet, men det beror naturligtvis helt och hållet på vad som har hänt, vilket du säkert förstår.
Du uppger också följande: ”Just nu har jag en fastighetsägare som ljuger och beter sig riktigt illa mot mig personligen.”. Detta säger, av lätt insedda skäl, inte mig särskilt mycket. Emellertid noterar jag att du skriver ”mot mig personligen”. Det kan givetvis finnas skäl att kritisera ett sådant beteende och vissa beteenden kan till och med vara brottsliga. Men jag kan inte på något sätt och på grundval av den begränsade information som finns tillgänglig i skrivande sund avgöra om detta även får bäring på den hyresrättsliga aspekten och din verksamhets möjlighet till hävning.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Jag har därför ett förslag, se det nyligen och separat utskickade mailet.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
