Får en hyresvärd ändra elleverantör hursomhelst?

2019-06-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Hoppas ni kan svara då jag inte hittar svar på nätet. Jo jag undrar ifall min hyresvärd kan utan min signatur flytta över min el, förut ingick den i hyran men nu har de flyttat över mig till eon bara rakt av. Får de göra så?
Nicolas Kitzler |Hej! Vad trevligt att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du tidigare betalade elen genom hyran, men att den nu är separat och undrar ifall de kan ändra villkoret i avtalet utan ditt samtycke. För det fall du undrar om hyresvärden kan byta elleverantör fritt så svarar jag på detta nedan under "Elen" också.Hyreslagen tvingande till hyresgästens fördelEtt hyresavtal, liksom de flesta andra avtal, är som huvudregel bindande för parterna. 12 kapitlet Jordabalken reglerar hyresförhållanden och är dock tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att om ett avtal avviker från vad som står i Hyreslagen, till hyresgästens nackdel, så har lagen företräde framför avtalet. Se 12 kap. 1 § 5 st. Jordabalken.ElenVad gäller betalningen av el och huruvida den ska ingå i hyran står det ingenting om det i hyreslagen. Detta innebär att parterna kan avtala fritt om att el till exempel ska ingå i hyran eller vara en rörlig avgift, eller att hyresgästen får välja sitt elbolag. Det som står i avtalet kring elen är därför gällande. Har ni inget skriftligt avtal är det det som ni kom överens om vid hyrestidens början som gäller, det vill säga att elen ska ingå i hyran.Värt att tillägga är att om det inte står något om vilken elleverantör som ska stå för elen, förutsatt att den ingår i hyran, så borde hyresvärden fritt kunna flytta dig mellan olika elbolag sålänge inte hyran höjs oskäligt.SammanfattningSlutligen, en hyresvärd kan inte ändra villkoren i avtalet utan att först meddela dig. Är ni överens kan ni skriva på ett tilläggsavtal eller ett nytt avtal för att ändra villkoret. Är det en lokal du hyr så måste hyresvärden säga upp avtalet för att ändra villkoren.Mitt svar till dig är därför: Nej, hyresvärden får inte hursomhelst ändra villkoren i avtalet utan att först meddela dig och få ditt samtycke. Det som står i avtalet gällande elen är det som gäller.Hoppas du fick svar på din fråga! Vill du ha hjälp att driva ärendet mot din hyresvärd så kan du boka tid med en jurist här på Lawline. Det gör du via den här länken: https://lawline.se/bokaMed vänliga hälsningar

Måste hyresgästen visa fastigheten för spekulanter vid fastighetsförsäljning?

2018-10-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Om hyresvärden ska sälja fastigheten man bor i, hur långt innan ska han meddela hyresgästen? Även när det gäller visning av fastigheten?
Nicolas Kitzler |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår från att din fråga rör en bostadslägenhet. De lagar som aktualiseras är den s.k. Hyreslagen i 12e kapitlet Jordabalken och Lagen om uthyrning av egen bostad (Privatuthyrningslagen). Om du hyr till exempel en bostadsrätt i andra hand så är chansen stor att det är Privatuthyrningslagen som gäller, såvida din hyresvärd inte hyr ut mer än en bostad eller hyr ut fastigheter inom näringsverksamhet. Hyr din värd ut fler än en bostad så gäller Privatuthyrningslagen endast för den första uthyrningen. Du nämner inte vilken sorts bostad du hyr och därför redogör jag för båda alternativen.Uppsägning enligt PrivatuthyrningslagenGäller privatuthyrningslagen så har du rätt till 3 månaders uppsägningstid ifall Hyresvärden säger upp ditt avtal, och om avtalet löper på obestämd tid. Gäller avtalet för en bestämd hyrestid sägs avtalet upp vid hyrestidens utgång. Säger du som hyresgäst upp avtalet har du rätt till 1 månads uppsägningstid. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel, vilket innebär att om ni har avtalat om längre uppsägningstid från hyresvärdens sida så gäller det, men ifall du vill säga upp avtalet. Är det fortfarande 1 månad. Vill hyresvärden sälja fastigheten du bor i ska denne alltså säga upp avtalet minst 3 månader i förväg innan försäljningen får ske. Uppsägning enligt Hyreslagen (12 kap. Jordabalken) I de fall Privatuthyrningslagen inte gäller eller om det är något denna inte reglerar så appliceras Hyreslagen istället (12 kap. Jordabalken). Enligt 4 § är uppsägningstiden för tillsvidareavtal för bostadslägenhet som huvudregel 3 månader. Är det ett tidsbestämt kontrakt kan hyresvärden säga upp: -1 dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor-1 vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men högst 3 månader-3 månader i förväg om hyrestiden är längre än 3 månader och det är fråga om en bostadslägenhet.Enligt 5 § har hyresgästen ALLTID rätt att säga upp avtalet med en uppsägningstid om 3 månader om det är en bostadslägenhet. Måste jag bereda fastigheten för visning? Angående din fråga om visning så är det 12 kap. 26 § Jordabalken som är av intresse. Denna gäller även i de fall Privatuthyrningslagen är tillämplig, eftersom den senare inte reglerar just detta. I 26 § står det att Hyresvärden har rätt till tillträde till lägenheten för att utföra tillsyn och förbättringsarbeten. Det står även att när lägenheten "är ledig till uthyrning", dvs ska hyras ut på nytt, är den nuvarande hyresgästen skyldig att visa lägenheten. Detta gäller dock INTE vid försäljning av fastigheten, vilket framgår av lagkommentarer. Eftersom det är en försäljning har du ingen skyldighet att visa lägenheten medan du fortfarande bor där, det innebär att du inte måste låta mäklare få tillgång till fastigheten eller behöver hålla den ledig för visning. Din nyttjanderätt innebär att du har full tillgång till fastigheten enligt avtalet fram till avflyttning, om det inte ska utföras förbättringsåtgärder etc. Hoppas detta svar gav dig vägledning!Med vänliga hälsningar,

Är en avtalsklausul som skrivs dit i efterhand giltig?

2019-02-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Vi skrev hyresavtal med vår hyresvärd. I avtalet som var förtryckt hade det missats att kryssa i rutan för förhandlingsklausul. Hyresvärden kryssade i denna ruta med bläck på båda avtalen i efterhand då detta missats.Gäller förhandlingsklausulen nu eller måste hela avtalet skrivas om?Tacksam för svar.
Nicolas Kitzler |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån din fråga tolkar jag det som två alternaativa scenarier, jag redogör för vad som gäller i båda situationerna nedan: Redan påskrivet avtalIfall ni redan skrivit under avtalet och klausulen skrivs dit i efterhand, är förhandlingsklausulen inte giltig och avtalet måste skrivas om. Detta eftersom det inte går att lägga till villkor i efterhand, efter avtalet är påskrivet.Upprättande av avtal Ifall klausulen skrevs dit medan ni "upprättade" avtalet, genom att skriva dit en klausul på det fötryckta avtalet eller kryssa i en ruta, och ni båda var införstådda med det samt lämnade era underskrifter så är avtalet och förhandlingsklausulen bindande. Detta eftersom det råder avtalsfrihet i Sverige och ni båda har rätt att utforma kontraktet som ni vill. Det finns dessutom inga formkrav för hyresavtal, se Jordabalken 12 kap. 3 §.Skrevs klausulen dit i efterhand på det förtryckta avtalet, innan ni skrev under, så är det alltså giltigt. Hoppas det här gav dig svar på din fråga. Med vänliga hälsningar,