Förvärv av bostadsrätt som enskild egendom

2009-12-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min lägenhet ska bli bostadsrätt och min man och jag har inget äktenskapsförord. Han har aldrig bott i lägenheten och vi är för tillfället bosatt utomlands så han får inte köpa den eftersom han inte är folkbokförd på adressen utan det är jag som kan göra det. Jag har även pendlat mellan länderna och bor och arbetar i Sverige måndag-tisdag. Har han rätt till halva bostadsrätten ändå? Jag önskar stå som ensam ägare eftersom jag har haft den i över 10 år innan vi träffades. Min man hävdar att vi är gifta och hälften är hans. Kan jag låta mina föräldrar köpa den (jag kan ju bestämma själv vem som kan köpa den) och därefter låta dem ge mig lägenheten som enskild gåva? Är det möjligt? Innebär det något skattemässigt krångligt för mina föräldrar?
Natalie Lindgren |Hej,Inledningsvis är det inte säkert att dina föräldrar kan köpa lägenheten vid ombildningen då föreningen endast får upplåta en bostadsrätter till sina medlemmar 1:3 bostadsrättslagen se https://lagen.nu/1991:614#K1En annan viktig sak att tänka på är att du fortfarande är ensam ägare till lägenheten om du köper den själv, om din make är med och betalar för lägenheten uppstår en samäganderätt (om det tillåts av bostadsrättsföreningen).Om vi utgår från att du ensam köper lägenheten kommer den ingå i ert giftorättsgods (7 kap. 1 § äktenskapsbalken se https://lagen.nu/1987:230#A3). Detta innebär att om ert äktenskap skulle upphöra, har din make ett anspråk på halva lägenhetens värde och det skulle i förlängningen innebära att du blir tvungen att lösa ut honom från den (10:1 och 11:3 ÄktB).Hur går man då tillväga för att lägenheten ska utgöra din enskilda egendom istället för giftorättsgods? Det finns egentligen bara två möjligheter att tillgå, antingen försöker du få med din make på att upprätta ett äktenskapsförord som gör lägenheten till din enskilda egendom, eller så kan du som du nämnde låta dina föräldrar överlåta lägenheten på dig som en gåva med det villkoret att den ska utgöra din enskilda egendom (7:2 p.1 och 2 ÄktB se https://lagen.nu/1987:230#K7) Detta kan dock som ovan noterats bli ett problem om dina föräldrar inte får köpa lägenheten åt dig. Som jag förstår din fråga är den här lägenheten som du vill köpa inte er gemensamma bostad, ni bor istället tillsammans i ett annat land och du bor i lägenheten endast under måndagar och tisdagar. En detalj som kan bli problematisk är om ni planerar att flytta in i den här lägenheten och att den kan komma att utgöra er gemensamma bostad framöver. Då begränsas din förfoganderätt över lägenheten och du kan inte på något sätt upplåta den till annans nyttjande utan din mans samtycke (så länge ni fortfarande är gifta). Du kan exempelvis inte sälja lägenheten om din man fortfarande skulle vilja bo kvar där.Vad det gäller de skattemässiga konsekvenserna av att dina föräldrar köper lägenheten åt dig, kan jag inte se några krångligheter med direkt. Gåvoskatten är ju borttagen sedan länge, det är istället du som betalar realisationsvinsten för lägenheten om du säljer den senare. Lycka till!Med vänlig hälsning

Kostnader vid förvärv av fastighet

2009-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag och min fru har ett äktenskapsförord som säger att egendom som en av oss har förvärvat innan äktenskapet skall vara den personens enskilda egendom och inte utgöra giftorättsgods vid bodelning. Detta gäller exempelvis vårt sommarhus som var mitt då vi gifte oss. Nu vill vi att min fru bli delägare så vi kan dra nytta av ROT avdraget fullt ut för en renovering som vi håller på med. Två frågor: 1. Hur blir hon enklast delägare och är det förknippat med några kostnader (skatter, avgifter etc). 2. Skall hon köpa in sig till marknadsvärde eller anskaffningsvärde? Tack på förhand.
Martin Ågren |Hej. Din fru kan endast bli delägare genom att förvärva en andel av fastigheten genom antigen ett köp eller en gåva. Ett förvärv av andel i fastighet måste uppfylla vissa formkrav enligt Jordabalkens 4 kapitel, se lagen https://lagen.nu/1970:994 , för att vara giltigt. En skriftligt köpehandling, antigen köpebrev eller gåvobrev skall upprättas i vilket fastighetsbeteckningen, eventuell köpeskilling samt en överlåtelseförklaring måste ingå. Vad gäller kostnader är gåva är det minst kostsamma alternativet eftersom det vid ett sådant förvärv inte utgår stämpelskatt, men det alternativet är dock inte särskilt lämpligt i Ert fall. Vid köp utgår stämpelsatt och vid både köp och gåva utgår även en administrativ lagfartsavgift. Köpehandling kan Ni upprätta själva, i annat fall kan sådana köpas från en juristbyrå. Vad gäller köpesumman så måste Ni betala reavinstkatt på vinsten. Av den anledningen kan det finnas skäl att sälja andelen till anskaffningsvärde. Emellertid innebär det givetvis att Ni säljer andelen till ett underpris, men Ni skjuter upp reavinstbeskattningen. I övrigt är priset en fråga som bäst bestäms Er emellan. I vilket fall så bör Ni ändra Ert äktenskapsförord efter förvärvet. Med vänlig hälsning