Är hyresgäst skyldig att underrätta hyresvärden om mögelskada?

2021-10-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har en hyresgäst som har kontaktat kommunen om mögel i lägenheten. Vi har aldrig fått klagomål på detta. Vi har dock aldrig kollat om där var fukt. Är det vi som ska kontrollera detta eller ska hyresgästen anmäla detta till oss?
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det är hyresgästens skyldighet att meddela hyresvärden om en skada uppstår i bostaden under hyrestiden (12 kap. 24 § 2 st. jordabalken). Om det är fråga om skador av mer brådskande art, dvs. skador som kan leda till mer allvarliga följder, måste hyresgästen genast underrätta hyresvärden. Ifall hyresgästen inte gör detta kan han eller hon bli ansvarig för den skada som uppstår till följd av underlåtelsen. När hyresgästen påtalar bristen i bostaden är det sedan hyresvärdens skyldighet att åtgärda skadan. Om hyresvärden inte vidtar åtgärder för att avhjälpa bristen kan hyresgästen vända sig till exempelvis kommunen för att få hjälp. Sammanfattningsvis ska hyresgästen i första hand vända sig till er som hyresvärdar för att få hjälp med mögelskadan. Hyresgästen har en anmälningsskyldighet enligt lagen och det är alltså inte ni som behöver säkerställa bostadens skick under hyrestiden. Hyresgästen kan sedan söka hjälp på annat håll om skadan inte åtgärdas efter anmälan. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.

Vad har hyresvärden för skyldigheter gällande reparationer?

2021-10-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag undrar vad hyresvärdar har för skyldigheter gällande renoveringar i hyresrätter, då det finns regler för golvytan, tapetsering ,målning vissa år. Jag undrar hur det är med köksluckor/kökslådor som inte gjorts vid sedan det byggdes 1968.Som börjar hänga lite här och där.Mvh
Hanna Haavisto |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga gäller hyra av bostad varför jordabalken (JB) är tillämplig. I 12 kap. jordabalken regleras frågor kring hyresrätter. Jag tolkar din fråga så att din hyresrätt är en bostadslägenhet utan något avtal om förhandsklausul. I det fall lägenheten används för fritidsändamål, som lokal, är ett enfamiljshus eller en hyresrätt inom en ägarlägenhetsfastighet finns det andra undantag än vad jag kommer redogöra för.Vilka skyldigheter har hyresvärden?Hyresvärden ska erbjuda lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 §). Detta innebär också att hyresvärden med rimliga tidsmellanrum ska ombesörja tapetsering, målning och andra reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 §). Vilka skyldigheter har du som hyresgäst?Du som hyresgäst har en vårdplikt som innebär att du löpande ska hantera skötsel av lägenheten, som att hålla den ren och städad. Du är även skyldig att ersätta all skada som uppkommer i lägenheten genom att du eller en gäst agerar oförsiktigt (12 kap. 24 §).SammanfattningSammanfattningsvis är hyresvärden skyldig att stå för sedvanliga reparationer och ska åtgärda fel eller brister i lägenheten så länge de inte har orsakats av dig eller en gäst genom oförsiktigt agerande. I din fråga framgår att köksluckorna inte blivit reparerade eller utbytta sedan 1968, det låter därför som att de har blivit dåliga på grund av slitage genom åren varför hyresvärden bör stå för reparationen. Vid ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig på nytt. Med vänlig hälsning,

Uppsägning av lokalhyra - Vad gäller?

2021-10-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Jag hyr ett rum/lokal i en frisör salong och har hyrt där i ca 3 år av ägarna av salongen (de hyr lokalen av sin hyresvärd) De har två rum som de hyr ut varav ett av rummet hyrs ut till mig. Nu har de muntligt sagt upp mig för att de vill göra något annat (ej beskrivit vad) i rummet som jag hyr och de har sagt att jag har en månad på mig att flytta ut. Vi har inget skriftligt avtal mellan oss och inget specifikt uttalat muntligt om tex uppsägningstid osv. När jag hyrde rummet så bestämde de bara kostnad för hyra och jag har betalat hyran varje månad i tid och aldrig har några konflikter med dem. Har jag som hyresgäst inga rättigheter? Kan de bara slänga ut mig sådär på en månad? Vad är viktigt för mig att tänka på i denna processen? Visst behöver de lämna en skriftlig uppsägning för att den ska vara giltig? Vad behöver den innehålla? Går det bra via mail eller sms? Även kikat på att man har en viss rätt till besittningsrätt om man hyrt en lokal under en längre period, gäller detta mig också? Vilka lagar gäller här för mig som hyresgäst? Vill veta om de har rätt att göra såhär mot mig eller om jag kan kräva längre uppsägningstid. Med vänlig hälsning,
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB).I 12 kap. 2 § 1 st. JB sägs att hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresgästen eller hyresvärden begär det. Det innebär att det i grunden inte föreligger några formkrav för den här typen av avtal varför er muntliga överenskommelse är giltig, dvs. utgör ett rättsligt bindande hyresavtal. Såvitt jag kan bedöma är det också fråga om ett avtal på obestämd tid, alltså ett tillsvidareavtal, och sådana avtal ska sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kap. 3 § 1 st. JB. Din hyresvärd kan således säga upp dig, men du är berättigad till en betydligt längre uppsägningstid än en månad. I 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB anges att hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal, vilket är fallet här.När det sedan gäller formerna för uppsägningen och vad den ska innehålla kan följande anföras. En uppsägning ska vidare vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker, 12 kap. 8 § 1 st. JB. Uppsägning per e-post har i hovrättspraxis ansetts uppfylla kravet på skriftlighet. Brukligt är dock att uppsägningsbeslutet överlämnas fysiskt till den som är behörig att motta handlingar för hyresgästens räkning. När hyresvärden vill säga upp avtalet ska denne därutöver i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, 12 kap. 58 § 1 st. JB.Gällande besittningsrätten kan sägas att till skillnad från bostadshyresgäster har den som hyr en lokal endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen när hyresförhållandet upphör. Det förutsätter dock att inte någon av grunderna i 12 kap. 57 § JB kan åberopas av hyresvärden och i det här fallet kan möjligen fjärde punkten bli aktuell. Där uttalas att du som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 58 b § om inte hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Det finns inget generellt svar på vad som anses utgöra "befogad anledning" utan här görs istället en intresseavvägning mellan parterna och en bedömning i varje enskilt fall. Faktorer som kan påverka är dina möjligheter att hitta ny lokal, hur länge du har använt den nuvarande lokalen och om dess läge är avgörande för din näringsverksamhet. Exempel från rättspraxis när här bestämmelsen har tillämpats är Högsta domstolens (HD) avgöranden NJA 2011 s. 27 och NJA 2013 s. 1112.Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Men sammanfattningsvis och utifrån din ärendebeskrivning kan det konstateras att det finns krav på formen för och innehållet i uppsägningen. Huruvida du är berättigad till ersättning låter jag däremot vara osagt. Oaktat en eventuell ersättning har du under alla omständigheter ändå rätt till en nio månader lång uppsägningstid, vilken naturligtvis syftar till att ge dig skäligt rådrum för att kunna hitta en ny lokal.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Uppsägning av hyreskontrakt vid privatuthyrning

2021-10-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Om man hyr ut sitt hus till 2 personer Den ena lämnar sitt personnummer medan den andra säger hon har skyddad identitet och därför inte kan lämna ut det båda skriver på kontraktet men mannen säger upp kontraktet till sista sept enbart hans personnummer som gäller , helt plötsligt lämnar kvinnan ut personnummer hon har ljugit och har skulder va kan jag som uthyrare göra då jag skall lämna huset till försäljning
Alexandra Holmér Sposato |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Läser din fråga som att mannen har informerat dig om att han vill säga upp sin del av hyreskontraktet, medan kvinnan vill fortsätta att hyra huset och stå själv på kontraktet. Vart vi finner de relevanta lagrummenVi hittar de regler som hanterar din fråga i Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, eftersom lagen gäller för hyresavtal genom vilken någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostad, såsom t.ex. en villa. I de fall den lagen inte reglerar en fråga eller inte säger något annat än 12 kap jordabalken (hyreslagen) så gäller också reglerna i den. Formkrav för hyresavtalDet ska börja med att sägas att det inte finns några specifika formkrav på ett hyresavtal, bortsett från att det ska vara skriftligt om du eller dina hyresgäster begärt det (12 kap 2 § Jordabalken). Det är således inte ett krav att ha med personnummer i avtalet över huvud taget, och det används framförallt vid kontraktsskrivning för att styrka identitet så att du som hyresvärd ska veta vem du hyr ut till. Det första skrivna kontraktet var alltså giltigt trots att kvinnans personnummer inte var med i det.Uppsägning av en del av hyreskontrakt av en medhyresgäst Om två personer, som i detta fall, står på ett hyreskontrakt och endast en vill säga upp sin del av hyreskontraktet kan denne göra det. När en person säger upp sin del av ett hyreskontrakt brukar ofta hyresvärdar vilja göra en ny prövning på om de kan godkänna att den kvarvarande hyresgästen står ensam på kontraktet, eftersom denna då är ensamt ansvarig för hyresavtalet (12 kap. 47 § första stycket Jordabalken). Som medhyresgäst är kvinnan berättigad att få hyresavtalet förlängt, om du som hyresvärd skäligen kan nöja dig med endast henne som hyresgäst. Frågan blir alltså hur stor inverkan som kvinnans skulder kan antas ha på hennes förmåga att betala hyran i framtiden eller om andra omständigheter kan ligga till grund för att du inte ska behöva godkänna henne som ensam hyresgäst, med den information du gett är det dock svårt för mig att göra en vidare bedömning av hur det troligen är i detta fallet. Därför kommer jag under nästa rubrik beskriva hur du kan säga upp hyreskontraktet, om det skulle vara så att det inte finns godtagbara skäl för att du ska kunna neka henne förlängning. Uppsägning av hyreskontrakt från hyresvärdens sidaOm du och dina hyresgäster inte avtalat om annat gäller hyresavtalet för obestämd tid, och ska därför sägas upp för att upphöra att gälla (3 § första stycket Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad). Du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet så att det upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om en längre uppsägningstid inte har avtalats (3 § andra stycket Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad). Det skulle innebära att du inte kan sälja din villa utan att kvinnans nyttjanderätten skulle följa med till nästa ägare under uppsägningstiden. Jag skulle därför råda dig att, om du har möjlighet till det, avvakta med att sälja huset till dess att avtalet upphört att gälla. Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Om det fortfarande är någonting du funderar över, så är du varmt välkommen att skicka in en ny fråga! Med vänliga hälsningar,

Ingår garderober vid fastighetsköp?

2021-10-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej jag har precis sålt mitt hus. När jag köpte huset ingick några inbyggda garderober. Därefter har jag renoverat och då satt in inbyggda garderober i en klädkammare som jag självklart förstår ska lämnas till nästa ägare. Men jag har också införskaffat lösa garderober som inte suttit fast, som stått i hall och sovrum. Räknas dessa garderober som fast egendom, även om det inte påverkar huset vid nedmontering?
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I köpet ingår vanligtvis fast egendom och inte lös egendom, om inte ni har avtalat något annat. Den fasta egendomen ska därmed lämnas kvar vid flytt medan den lösa egendomen kan tas med. Tillbehör till fastigheten anses ingå i den fasta egendomen, till fastigheten hör fastighetstillbehör och byggnadstillbehör (2 kap. 1-2 §§ jordabalken). Fastighetstillbehör är föremål som har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk som byggnader, ledningar, stängsel m.m. som är avsedda att vara permanenta. Byggnadstillbehör innebär fast inredning som byggnaden är försedd med och som också är ägnat för stadigvarande bruk, det kan vara exempelvis garderober, kylskåp eller tvättmaskin. Fastighetstillbehör och byggnadstillbehör ingår i köpet om inget annat avtalats. Möjligtvis utgör garderoberna byggnadstillbehör och ska ingå i köpet, om de är ägnade för stadigvarande bruk dvs. att de är avsedda att brukas mer permanent. Det rör sig dock om en gränsdragningsfråga då garderoberna står lösa. Frågan är därmed om garderoberna är försedda byggnaden för stadigvarande bruk. Det andra alternativet är att de betraktas som vanlig lös egendom som kan flyttas med. Min bedömning är att fasta garderober borde betraktas som byggnadstillbehör medan lösa garderober borde anses vara lös egendom. Jag skulle dock rekommendera att du kontaktar mäklaren för att klargöra vad köpet omfattar för att undvika eventuella missförstånd med köparen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.

Prisavdrag när villans boyta är mindre än vad säljaren uppgett?

2021-10-20 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Har köpt en villa som enl beskrivning uppgift från säljare hade boyta 60kvm men nu visar sig vara 45kvm. I objektbeskrivningen står det;60kvm enl säljareSäljaren har byggt ut husetDen taxerade Boytan enl lantmäteriet är dock 45 kvmHar förstått att vi kan kräva ett prisavdrag, håller ni med om det? Tänker oss den del som huset gick upp i budgivning Hur bör vi skriva till säljaren och gå till väga?
Tim Bjärtros |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår det som att du har köpt en villa som enligt säljarens uppgifter skulle ha en boyta på 60 kvm, som senare visade sig vara 45 kvm.Regler om köp av fast egendom finns i Jordabalken (JB).Du har rätt till prisavdragOm fastigheten inte stämmer överens med avtalet, eller annars avviker från vad du med fog har kunnat förutsätta vid köpet, anses fastigheten som felaktig (4 kap. 19 § första stycket JB).Det framkommer inte av frågan exakt vad som stod i avtalet avseende storleken på villan. Men med anledning av säljarens uppgifter samt uppgifterna i objektbeskrivningen var du i berättigad tillit till att villan skulle vara 60 kvm. Det framkommer inga omständigheter som talar för att du skulle ha haft anledning att ifrågasätta säljarens uppgifter. Du hade därför fog att förutsätta att villan skulle vara 60 kvm, och inte 45 kvm.Du får inte åberopa avvikelsen i storlek på villan som fel om du borde ha upptäckt avvikelsen vid en undersökning (4 kap. 19 § andra stycket JB). Denna undersökningsplikt faller dock bort om säljaren har gjort en tämligen preciserad utfästelse, vilket verkar vara fallet här.Fastigheten är därför att anses som felaktig och du har rätt till prisavdrag (4 kap. 19 § JB).Storleken på prisavdragetStorleken på prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan marknadsvärdet i felaktigt skick (45 kvm) och i avtalsenligt skick (60 kvm) på tillträdesdagen. Du räknar alltså ut detta genom att dividera marknadsvärdet i felaktigt skick med marknadsvärdet i avtalsenligt skick. Utgå från värdet vid tillträdet (4 kap. 19 c § JB).Om värdet på fastigheten i felaktigt skick exempelvis är 90 % av värdet i avtalsenligt skick, ska prisavdraget alltså vara 10 %.Kontakta säljarenFör att få åberopa felet och kräva prisavdrag måste du reklamera fastigheten till säljaren (4 kap. 19 a § JB). Det finns inga formkrav på en reklamation, du behöver bara meddela säljaren om avvikelsen i storlek och kräva prisavdrag.Min rekommendation till dig är därför att så snart som möjligt kontakta säljaren och påpeka felet samt framhäva ditt krav på prisavdrag. Ur bevissynpunkt bör du helst göra detta skriftligen. Datera även reklamationen. Du kan använda samma argument och hänvisningar till lagen som ovan.Behöver du ytterligare vägledning är du varmt välkommen att boka en tid med en av våra erfarna jurister. Du kan boka en tid här, eller ringa oss för att få mer information.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt är: 08-533 300 04Öppettider: Måndag-Fredag kl. 10.00-16.00Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Dolt fel i fastighet och reklamationstid

2021-10-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag har sålt ett hus som köparen nu hävdar dolt fel i. Jag har själv bara bott i huset i 2 år men dom som jag köpte av och som renoverade huset och därmed "gjorde" det dolda felet var en firma som har gått i konkurs. hur ska jag kunna hävda felet vidare?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga behandlar fel i fastighet och där tillhörande grunder för åtgärder från säljaren. Detta aktualiserar jordabalken (JB).I och med att detta är en situation där fel ska hävdas i två led så gäller samma sak för dig gentemot din säljare av huset som för de nya köparna gentemot dig.I första hand ska sägas att bevisbördan ligger hos köparen att visa på att det föreligger ett dolt fel, som denne inte kunnat upptäcka under visningar eller liknande. För att bevisa detta kan det vara värdefullt med ett utlåtande från en sakkunnig eller en besiktningsman som styrker påståendet att det förelegat ett dolt fel. Visar sig felet vara något som orsakats av säljarens försummelse, så kan man få rätt till ersättning i form av prisavdrag.Du måste också meddela säljaren om felet inom skälig tid från det att du märkt eller borde ha märkt felet för att kunna åberopa att fastigheten är felaktig (JB 4 kap. 19 a § första stycket). I och med att jag inte vet vad felet rör sig om så kan jag inte säga vad som utgör skälig tid eller inte. Alltså kan faktumet att du bott i fastigheten i två år innebära antingen att det är rimligt att du inte lagt märke till felet och att tidsfristen därmed inte gått ut, eller så innebär det att du borde ha lagt märke till felet och att du därmed förlorat rätten att göra gällande felet.Om det är så att bristerna utgör ett dolt fel som innebär att du har rätt till prisavdrag och reklamationstiden ej löpt ut, så har du en fordran på säljaren. Du ska alltså vända dig till säljaren, inte företaget som genomfört renoveringen. Det är säljaren som svarar för fastighetens skick (JB 4 kap. 11 § första stycket). Det blir då upp till säljaren som sålde huset till dig om hen ska ta upp det med företaget som hen anlitade.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Vad menas med "uppsägning skall ske skriftligen tidigast till månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen"?

2021-10-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Lägenhet med tillträde 1 dec, vill säga upp kontraktet, nu, skrevs i sept.Vad betyder, uppsägning skall ske skriftligen tidigast till månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.?
Jennifer Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Reglerna som är relevanta för att besvara din fråga återfinns i 12 kap Jordbalken, även kallad Hyreslagen. Inträdesdatumet kommer inte påverka din rätt att säga upp avtalet Att inträdesdatumet inte infallit än kommer inte påverka din rätt att säga upp hyresavtalet redan nu. Detta Eftersom hyresgäster till bostadsrätter (lägenheter) som huvudregel alltid har rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid, se 12:5 JB. Denna rätt infaller vid avtalet ingående och påverkas således inte av när inträdesdatumet är satt. Om du säger upp lägenheten imorgon upphör avtalet att gälla vid månadsskiftet jan- feb Lydelsen "uppsägning skall ske skriftligen tidigast till månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen" är en återspegling av 12:4 JB. Vad som menas med denna regel är att hyresvärden eller du som hyresgäst har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Det är alltså det månadsskifte som inträffar närmast efter att tre månader passerat som är avgörande. Detta innebär att om du skulle säga upp hyresavtalet imorgon, den 19 oktober, så skulle hyresavtalet upphöra att gälla vid månadsskiftet januari-februari. Detta eftersom --> 19 oktober (morgondagens datum och datumet för uppsägning) + 3 månader (pga "tre månader från uppsägningen) + ( pga "månadsskiftet som inträffar efter tre månader) = månadsskiftet jan- feb Jag hoppas du känner att du fått svar på din fråga och stort lyckas till i framtiden!Mvh,