Vad gäller om hyresvärden vill ändra i avtalet gällande hyra av förråd?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att ni har ett hyresavtal med en bostadsrättsförening gällande ett flertal förråd, och du nu undrar ifall föreningen har rätt att ta ifrån er ett av förråden utan anledning.
Regler om hyra av lokaler återfinns i 12 kap. jordabalken, JB (även kallad hyreslagen).
Enligt lagkommentar likställs ett förråd med en lokal. Begreppet lokal i detta sammanhang definieras i 12 kap. 1 § 3 st. JB som “annan lägenhet än bostadslägenhet”, vilket innebär att alla utrymmen som hyrs ut i en fastighet är lägenheter och de som inte är avsedda att bo i är lokaler.
Om någon av parterna begär det, ska ett hyresavtal upprättas skriftligen (12 kap. 2 § JB), vilket verkar ha varit fallet i din situation. Dock är hyreslagen tvingande, vilket innebär att lagen alltid gäller före hyresavtalet om det är till hyresgästens förmån (12 kap. 1 § femte stycket JB).
Ett hyresavtal kan antingen gälla för obestämd tid eller så kan det ingås för bestämd tid. Jag kommer redogöra för vad som gäller i båda fallen.
Lokalhyresavtal för obestämd tid
Ett hyresavtal för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § första stycket JB).
I ditt fall tolkar jag det som att ni enligt ert avtal äger flera förråd, men att bostadsrättsföreningen nu vill ändra avtalet och ta bort ett av förråden. Om bostadsrättsföreningen som hyresvärd vill ändra i avtalet på detta sätt, måste de säga upp avtalet för villkorsändring och underrätta hyresgästen om de villkor som de kräver för en förlängning av hyresförhållandet (12 kap. 58 § JB). Utöver bestämmelserna i denna paragraf måste hyresvärden även beakta 4 § (uppsägningstid) och 8 § (uppsägningens form).
En lokalhyresgäst har inte besittningsskydd i samma omfattning som en bostadshyresgäst. Eftersom ett förråd är en typ av lokal förutsätter jag att detta även gäller för de som hyr förråd. Bostadshyresgäster har vad som kallas direkt besittningsskydd, vilket innebär att de som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet (12 kap. 46 § JB).
För hyresgäst av lokal gäller istället indirekt besittningsskydd, vilket bland annat innebär att hyresgästen istället för rätt till förlängning har rätt till ersättning i vissa fall (12 kap. 57 § JB). Dessa fall innefattar om hyresvärden sagt upp avtalet, vägrar medge förlängning eller om förlängning inte kommer till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Undantag från detta anges i andra stycket samma paragraf och innefattar bland annat ifall hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, om huset ska genomgå större ombyggnad eller ska rivas alternativt då hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. För att ha rätt till ersättning måste ni som hyresgäst inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling (12 kap. 58 § JB).
De nyss nämnda bestämmelserna gäller dock inte om hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad (12 kap. 56 § JB). I 12 kap. 42 § JB anges de grunder på vilka en hyresrätt kan anses förverkad, däribland om hyresgästen till en lokal dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen, om hyresrätten vanvårdas med mera. Om hyresrätten sägs upp på grund av förverkande behöver inte hyresvärden beakta uppsägningstiden.
Lokalhyresavtal för bestämd tid
Om ett hyresavtal gällande lokal har ingåtts för bestämd tid, upphör ett sådant avtal att gälla vid hyrestidens utgång (12 kap. 3 § andra stycket JB) och kan som huvudregel inte sägas upp i förtid. Min tolkning är således att det heller då inte kan ändras i förtid, eftersom det för villkorsändring av lokalhyresavtal krävs att hyresvärden säger upp avtalet och skapar ett nytt avtal med de begärda villkorsändringarna.
Dock är ett undantag från huvudregeln att ett tidsbestämt hyresavtal kan sägas upp i förtid om hyresrätten är förverkad enligt grunderna i 12 kap. 42 § JB.
Avslutande ord och min rekommendation
Till att börja med vill jag uppmärksamma att eftersom jag inte vet så mycket om din specifika situation och inte har samtliga omständigheter är det förhållandevis svårt för mig att besvara din fråga om bostadsrättsföreningen har rätt att ta ifrån er ett förråd. Svaret på den frågan beror på ett flertal omständigheter, framförallt vad som specifikt står i erat avtal.
Min rekommendation till er är att kontakta bostadsrättsföreningen och fråga varför de vill frånta er ett av era förråd. Jag skulle även rekommendera er att kolla igenom erat avtal igen och se vad som står där.
Avslutningsvis vill jag säga att jag med detta hoppas du har fått svar på dina frågor. Om det skulle vara några ytterligare funderingar eller otydligheter kring mitt svar är du varmt välkommen att kontakta mig på cornelia.nilsson@lawline.se. Önskar du vidare juridisk vägledning eller hjälp kan våra jurister vara behjälpliga. Vill du komma i kontakt med dem kan du återkomma till mig per mejl så förmedlar jag kontakten vidare.
Vänliga hälsningar,
