När fordringen understiger pantbrevets värde

2021-10-26 i Fastighetspant
FRÅGA |I en sakägarförteckning, vad händer om fordringen understiger pantbrevets värde? Vad är det exakt som händer med dom pengarna och vad innebär det för borgenärerna under? Kan andra borgenärer utmäta detta eller blir det skyddat?
Alejandra Vasquez |Hej, tack för din frågaAv 6 kap. 9 § Jordabalken följer om fordran understiger fordran pantbrevets belopp ska mellanskillnaden tas upp som ägarhypotek. Ägarhypotek uppstår när ett pantbrev inte är pantsatt till fullo, eller inte är pantsatt alls. När ett pantbrev inte är pantsatt ska pantbrevets belopp tas upp som ägarhypotek, 6 kap. 9 § Jordabalken. Detta gäller även när pantbrevet är pantsatt men borgenärens fordran understiger pantbrevets belopp, mellanskillnaden är alltså ägarhypotek. Det är fastighetsägaren som har rätt till ägarhypoteket. Borgenärer kan dock utmäta ägarhypoteket.Detta då ägarhypoteket kan användas till sekundär pantsättning, vilket betyder att det resterande beloppet utöver den primära kreditgivarens belopp belånas hos en sekundär kreditgivare (likt överhypotek). Här kommer den sekundäras säkerhet växa eftersom att gäldenären amorterar på den primära kreditgivarens belopp och den sekundära kreditgivaren får mer utrymme i pantbrevet för sin fordran. Den sekundära kreditgivaren är här i underläge gentemot den primära kreditgivaren och kan ej hävda sin fordran till betalning före den primära. För att sekundär pantsättning ska ske måste den primära kreditgivaren denuntieras om detta. Det är även intaget i de formulär som används till detta att den primäre kreditgivaren godkänner den sekundära kreditgivaren denuntiation, en s.k. panthavarförklaring. Den primära kreditgivaren anger även i erkännandet hur stor del av pantbrevet som redan är som säkerhet för fordringar. Vidare så kan en oprioriterad borgenär kan få sin fordran utmätt genom ägarhypoteket, se 4 kap. 2 § 2 st. Utsökningsbalken, bestämmelsen ger rätt till att pantbrev som ej är till grund för en fordran får utmätas. Av 4 kap. 2 § 2 st. Utsökningsbalken följer nämligen att i den mån pantbrev i skepp eller fastighet ej utgör säkerhet för fordran får det utmätas hos den intecknade egendomens ägare. Motsvarande gäller skuldebrev som är intecknat i luftfartyg eller reservdelar till luftfartyg. Bestämmelsen omfattar både det fallet att pantbrevet är obelånat och det fallet att en borgenärs fordran understiger belånat pantbrevs belopp. Här kan den nya borgenären som får pantbrevets ägarhypotek utmätt begära (inom en månad) att fastigheten skall tas i anspråk, annars pantförskrivs ägarhypoteketNär pantbrev inte är till fullo belånat, sker ofta utmätning av tillgängligt belopp under tiden mellan auktion och sammanträdet för köpeskillingsfördelningen. En sådan utmätning utgör inte utmätning av pantbrev utan av medel som enligt sakägarförteckningen tillkommer fastighetsägaren som ägarhypotek. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss.Vänligen

Överlåta lokalhyreskontrakt med verksamhet

2021-10-26 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag håller på och sälja min restaurang som är ett AB, där jag har ett hyresavtal på 7+5 år. Jag tog öppnade upp denna verksamheten 2020. I mitt avtal står det inget att hyresvärden behöver godkänna nya ägare. Vad gäller? Kan jag bara sälja verksamheten med bolaget och hyreskontraktet till dom nya utan att hyresvärden kan göra nånting?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag att använda mig av den s.k. hyreslagen (12 kap. jordabalken, JB).En hyresgäst som hyr en lokal för förvärvsverksamhet kan överlåta hyresrätten till lokalen i samband med att verksamheten överlåts. Som hyresgäst är det bäst att du i första hand vänder dig till hyresvärden för att få detta godkänt. Skulle denne säga nej kan du gå till hyresnämnden som får avgöra frågan.Det finns tre förutsättningar som enligt lag (36 § hyreslagen, 12 kap. 36 § JB) gör det tillåtet att överlåta hyreskontraktet med verksamheten, vilka är:att hela verksamheten överlåtsatt hyresförhållandet har pågått i minst tre åratt bostadsrättsföreningen inte har befogad anledning att säga nejOm dessa krav inte uppfylls kan föreningen säga nej till överlåtelsen, men även om dessa villkor inte är uppfyllda kan man ansöka om överläggning hos hyresnämnden.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Kan man bli av med sin hyresrätt om man missar att betala hyran?

2021-10-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresgäst bor i en hyresrätt om 2 rum och kök, som han har innehaft med ett förstahandskontrakt sedan 10 år tillbaka. Under våren drabbas hyresgästen av personliga problem. Han missar att betala hyran om 3 500 kronor/ månad för april med förfallodag den sista mars. Hyresvärden tycker att hyresgästen är besvärlig då han upprepade gånger tjatat på bolaget att det ska bekosta en omtapetsering av hans vardagsrum och ser sin chans att bli av med honom. Bolaget ansöker därför om stämning den 8 april hos tingsrätten med yrkande om att hyresgästen ska förpliktas att avflytta från lägenheten (avhysas). Hyresvärden bifogar till stämningsansökan en kopia av ett rekommenderat brev med underrättelse till socialnämnden angående uppsägningen. Hyresgästen får del av stämningsansökan och information om möjligheten till återvinning den 14 april. Han lägger upp en betalning via sin internetbank och skriver till hyresvärden att han nu betalat. Efter en månad visar det dock sig att betalningen aldrig genomfördes p g a att han hade för lite pengar på sitt konto vid tidpunkten då överföringen skulle ske. Han blir förvånad och betalar omedelbart in 2 000 konor, vilket är alla pengar som han för tillfället har att tillgå. tio dagar senare, den 25 maj, betalar han in resterande del, 1 500 kronor. Hyresvärden står dock fast vid sin hårda linje och vill att tingsrätten meddelar en dom där han ska flytta från sin hyreslägenhet. Han blir bestört – han har ju bara varit slarvig men alltid försökt göra
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken (JB), den s.k. hyreslagen. Om hyresgästen inte betalar hyran inom en vecka efter förfallodagen så kan hyresvärden säga upp hyresavtalet (12 kap. 42 § 1 punkten JB). Man säger då att hyresrätten är förverkad. Undantag är om hyresgästen betalar hyran innan hyresvärden har meddelat hyresgästen om uppsägningen (12 kap 43 § JB). Om hyresgästen hinner betala innan uppsägningen skett har han eller hon rätt att bo kvar. Enligt hyreslagen har hyresgäster ett besittningsskydd som innebär en rätt att bo kvar i bostaden och oftast en rätt att få sitt hyresavtal förlängt även om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Detta besittningsskydd kan dock brytas om hyresgästen har misskött sig på något sätt, t.ex. inte betalat hyran. Om hyresgästen har förverkat sin hyresrätt så förlorar denne också sitt besittningsskydd (12 kap. 45 § JB). Om hyresgästen inte betalar hyran i tid har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet och hyresgästen förlorar då sitt besittningsskydd vilket innebär att denne inte kan kräva att få bo kvar i bostaden. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.

Hur tar man del av uppgifter om bostadsrätter?

2021-10-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag vill veta vem som är registrerad ägare till bostadsrätten i Stockholm med adress abc 123 X tr lgh Y och sedan när, vänliga hälsningar X
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår din fråga som att du vill veta vem som äger en viss bostadsrätt. Regler om medlemsförteckningar i bostadsrättsföreningar finns i bostadsrättslagen (1991:614). Jag kommer därför att utgå från denna i mitt svar.Bostadsrättsföreningar är skyldiga att föra en förteckning över sina medlemmar, en så kallad medlemsförteckning (9 kap. 8 § bostadsrättslagen). Medlemsförteckningen ska innehålla uppgifter om medlemmarnas namn och postadress, tidpunkten för deras inträde i föreningen, och den bostadsrätt som medlemmen har (9 kap. 9 § andra stycket bostadsrättslagen). Denna medlemsförteckning ska hållas tillgänglig hos föreningen för var och en som vill ta del av den (9 kap. 9 § tredje stycket bostadsrättslagen). Detta innebär alltså att vem som helst, på begäran, kan ta del av den. Observera dock att en förening inte behöver skicka ut en fysisk, eller ens elektronisk, kopia på förteckningen till den som önskar. Föreningen kan istället hänvisa intresserade att ta del av uppgifterna genom att besöka föreningen.För att ta reda på vem som bor i den aktuella bostadsrätten bör du således vända dig till den berörda bostadsrättsföreningen.Jag hoppas att du har fått ett någorlunda hjälpsamt svar på din fråga. I den mån jag har missförstått din fråga, något är oklart eller om du bara har några ytterligare funderingar så får du gärna återkomma.Vänligen,

Får jag inneha flera hyresrätter samtidigt?

2021-10-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Om jag bor i Göteborg i hyresrätt och vill hyra en annan lägenhet i en kranskommun, som jag skulle hyra ut i andra hand till mi son, kan jag behålla hyreskontraktet i Göteborg där jag vill bo med min sambo i fortsättningen, åtminstone något år till?
Linn Gustafsson |Det är ej lagstridigt på något vis att inneha flera hyresrätter samtidigt. Du ska dock endast vara folkbokförd på den adress som du stadigvarande bor på, alltså den adress där du tillbringar din dygnsvila (6-7 § folkbokföringslagen).Om hyresvärden till den lägenhet du inte bor i får reda på att du inte uppehåller dig där, finns risk att denne säger upp ditt hyreskontrakt, alltså kan det vara bra att diskutera möjligheten att hyra ut i andra hand med din hyresvärd. Hyresvärden kan ha enskilda regler, varför det bästa är att prata med denne i första hand.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänliga hälsningar,

Måste en hyresgäst vara mantalsskriven på där den har en hyresrätt (lgh)?

2021-10-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Måste en hyresgäst vara mantalsskriven på där den har en hyresrätt (lgh)?
Gabriella Zako |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!du är skyldig att vara folkbokförd där du anses vara bosatt. Du anses vara bosatt på den fastighet där du regelmässigt tillbringar din dygnsvila (6-7 § folkbokföringslagen). Oriktig uppgift om folkbokföring kan medföra straff (42 § folkbokföringslagen).Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Störande granne

2021-10-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Grannen över mitt huvud har tonåringar som varje vecka stuttsar boll inomhus sen jag flyttade hit för 5 årsen. I 2 år anmälde jag det. Hyresvärden antecknar, pratar med grann-mamman som förnekar o vi har möte ihop o hon förnekar. Min tonåring har pratat med grann-tonåringar o den äldsta förnekar ej. När bollen låg i gräset på gården i en månad så var det tyst i huset, sa jag till hyresvärden/störningsjour. De bara antecknar/frågar grannen som förnekar. Detta påverkar min migrän o ibland när jag sover middag med mina små barn, som är 3 år o växt upp med detta. Hyresvärden har gått runt i källare, vind o andra grannar o säger att hör inget. Vad ska jag göra? Jag har hoppats på att de ska växa upp o sluta men de har gått 5 år. Hyresvärden skiter i vad jag säger. Jag blir av o till tokig av detta. Stuttsande hörs även om jag har musik, tv eller dammaugar. Jag o mina barn hör tydligt att det är ljud från boll. Jag ser tonåringarna gå hemifrån med träningsväska o då e det tyst hemma. Mamman har sagt att de har bollsporter de går till varje vecka.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med kan framföras att du gjort rätt i att vända dig till grannarna direkt och framföra dina klagomål. För att undvika större komplikationer är det alltid en bra början att ta ett snack med personerna innan man tar det hela vidare. Du framför däremot att deras oordning fortsätter och att du upprepade gånger kontaktat hyresvärden. Enligt 12 kap. 25§ Jordabalken (JB) ska hyresgästerna som använder huset se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästerna ska vidare vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten.I förarbetena till lagen har angivits att utgångspunkten för vad som ska förstås med störningar i boendet är bestämmelserna i hälsoskyddslagen och hälsoskyddsförordningen om sanitär olägenhet. För att falla under olägenhet ansågs en störning kunna vara skadlig i psykiskt eller fysiskt hänseende för en människas hälsotillstånd. Stöd får tas från den allmänna uppfattning om vad som får godtas i ett hus likt ditt och en avvägning får göras av vad som ska anses vara en störning i boendet. Mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående måste grannarna tåla. Hänsyn tas inte till om grannarna är känsliga än normalt (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att de boende på natten ska kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten. Av din bakgrundsinformation skulle jag påstå att det finns sådant som talar för att bestämmelsen kan angripas. Enligt 12 kap. 25§ st. 2 JB ska hyresvärden ge hyresgästerna tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om dessa är bostadshyresgäster, underrätta socialnämnden i den kommun där bostaden är belägen om störningarna. Om hyresgästerna bryter mot detta och inte bättrar sig efter att de fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 9 p. Det finns inte några särskilda regler om påföljd för en hyresvärd, som underlåter att reagera mot en störande hyresgäst, men det är viktigt att du känner att du trivs hemma, varför det även finns möjlighet att kontakta hyresnämnden om du känner att din bosituation påverkas och hyresvärden inte varit till någon hjälp.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

När är en varning om vräkning giltig?

2021-10-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har inga pengar så jag måste ställa min fråga här, så det blir problem om det blir följdfrågor. Jag har fått ett brev från min privata hyresvärd "Varning om vräkning" under titeln är försummelse. Mitt problem är att jag tycker att det ska vara signerat med namnteckning det är det inte här utan bara hennes namn skrivet på datorn. Jag vill mena att detta dokument inte är gilltligt när det inte är signerat. Vad gäller här egentligen?
Felicia Ek |Hej, tack för att vänder dig till Lawline med din fråga! I hyreslagen (12 kap Jordabalken, JB) står inget om formkrav för varningar om vräkning. Vräkning innebär att hyresvärden säger upp ert hyresavtal. Och en sådan uppsägning måste vara skriftlig om hyresavtalet har varat i mer än 3 månader.(12 kap 8 § JB) Det står ingenting om att det måste finnas med en signatur. Själva uppsägningen måste alltså uppfylla krav på skriftlighet. Men varningen i sig är bara en tillsägelse till dig som hyresgäst och den är giltig som den är nu. Men vill du försäkra dig om att varningen är äkta så kan du säkert be din hyresvärd om en ny varning med en signatur. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,