Kan en bostadsrättsförening förbjuda inneboende eller andrahandsuthyrning?

Question

Hej, jag har en bostadsrätt om 4 rum o kök och min dotter har flyttat hemifrån för studier och min son bor mest hos sin pappa. Av denna anledning har jag tänkt att hyra ut ett av rummen till en student. Det bör trevligt för mig med sällskap samt ett litet tillskott i kassan. Nu undrar jag bara vad som juridiskt gäller för mig ang. att ha en inneboende. I våra stadgar står att det är OK så långe den inneboende inte orsakat några ”men” för annan medlem eller föreningen.

Uthyrning i andra hand av hela lägenheten ska dock enligt stadgarna alltid avgöras av styrelsen.

Frågan ang. inneboende/uthyrning var uppe på ett styrelsemöte förra året och då sade vi nej.

Får jag alltså juridiskt sett inte ha en inneboende då trots att det står i stadgarna ? Och varför har vi fattat ett styrelsebeslut som går emot stadgarna? Var det fel och vad gäller?

Tack på förhand för svar.

Vänliga hälsningar
Linda v Corswant

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Tolkning av fråga och tillämplig lag.

Jag tolkar din fråga som att du vill veta generellt vad som gäller kring andrahandsuthyrning och inneboende i bostadsrättsföreningar. Samt vilken rätt styrelsen av bostadsrättsföreningen har att begränsa eller bestämma om inneboende/andrahandsuthyrning är tillåtet eller inte. 

För att besvara din fråga så kommer jag använda mig av bostadsrättslagen (BRL).

Vad som kan regleras i en bostadsrättsförenings stadgar.

Bostadsrättslagen är som utgångspunkt tvingande lagstiftning, om inte annat är stadgat i den specifika paragrafen. Tvingande lagstiftning innebär att lagen inte går att avtala bort, varken helt eller delvis. Till skillnad mot dispositiv lagstiftning där innehållet i lagen endast gäller om inget annat har avtalats. Ett exempel på en dispositiv paragraf i bostadsrättslagen, alltså förhandlingsbar, är 7:1 § BRL. I slutet av paragrafen står “Detta gäller om inte något annat har avtalats”.

Är det inte uttryckligt skrivet i paragrafen att man kan avtala om något annat så kan man alltså inte ändra på innehållet i lagen genom ett avtal, i detta fallet genom en bostadsrättsförenings stadgar.

Kan en BRF förbjuda inneboende?

Bostadsrättslagen stadgar att bostadsrättshavare har en rätt att inhysa utomstående personer i sin lägenhet så länge det inte medför men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen (7:8 § BRL). Att inhysa utomstående personer innebär att man har inneboende hos sig.

Utöver att den inneboende inte ska medföra men för föreningen eller någon annan medlem så ska bostadsrättshavaren ha kontroll över lägenheten. Ett av begreppen som används för att särskilja inneboende och andrahandsuthyrning är “självständigt brukande”. Att den inneboende inte självständigt ska bruka lägenheten, det vill säga att bostadshavaren fortfarande ska ha tillgång till och vara i kontroll över lägenheten.

Då det inte uttryckligen står i paragrafen att den är dispositiv så är denna paragraf tvingande och föreningen kan därför inte begränsa din rätt att ha inneboende. Det är alltså tillåtet för dig att ha en inneboende så länge det inte medför men för någon annan medlem eller föreningen, oavsett vad stadgarna säger.

Vad som gäller andrahandsuthyrning av hela lägenheten.

Andrahandsuthyrning av hela lägenheten däremot kräver styrelsens samtycke (7:10 § BRL). Skulle det vara så att styrelsen vägrar att samtycka så kan bostadsrättshavaren söka tillstånd hos hyresnämnden istället. Hyresnämnden ska lämna tillstånd ifall bostadsrättshavaren har skäl till uthyrningen och att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra att ge sitt samtycke (7:11 § BRL).

De ovan nämnda paragraferna (7:10-11 § BRL) är tvingande och bostadsrättsföreningen kan inte införa ett generellt förbud mot andrahandsuthyrning i stadgarna. Även ett förbud som härstammar från ett styrelsemöte är utan verkan.

Avslutande ord.

Sammanfattningsvis så har stadgar och regler som är upprättade i strid med tvingande lag ingen verkan. Står det inte uttryckligen i paragrafen att det går att avtala om så kan inte bostadsrättsföreningen/styrelsen ändra reglerna.

Om du har fler frågor eller funderingar kan du boka en tid med en av våra jurister (se länk) eller om du har fler frågor är du mer än välkommen att skicka de på vår hemsida! Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och stort lycka till!