Hur sker en tvångsförsäljning?

2021-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Hur går man väga när man vill tvångsförsälja en villa? Den ägs ihop och den andra vill inte sälja.Det finns inte någon, mark, skog utan bara en tomt.Mvh
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar samäganderättslagen (SamägL). I mitt svar kommer jag utgå från att ni inte avtalat om att lagen inte ska gälla.Som delägare kan du tvinga fram en försäljning på auktion för er gemensamma räkning . Ansökan om en sådan försäljning lämnas in till tingsrätten. En sådan försäljning kan stoppas om den finns synnerliga skäl enligt 6 § SamägL; detta undantag tolkas dock väldigt restriktivt varför det sällan blir aktuellt. Vidare kan någon av delägarna (du eller den andra personen) begära att domstolen ska besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under enligt 9 § SamägL. Minimipriset har som funktion att skydda den andra delägaren mot en oförmånlig försäljning. Priset får dock inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.När tingsrätten beslutar om att fastigheten ska säljas på auktion kommer de att utse en god man vars uppgift är att sköta om auktionen och fördela köpeskillingen, 8 § SamägL.Sammanfattningsvis finns det en möjlighet att driva igenom en försäljning även om den andra personen motsätter sig det. Eftersom ni äger fastigheten gemensamt kan du begära att tingsrätten ska besluta att den säljs på offentlig auktion. Det kommer av rätten i sådana fall att utses en god man som sköter försäljningen.Vänliga hälsningar,

Vad händer med nyttjanderättsavtal när en fastighet övergår till en ny ägare?

2021-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vid utköp av sommarställe fick min mans bröder muntligt avtal att de fick en vecka/år så länge de lever. När min man fick cancer och inte hade långt kvar skrevs sommarstället över till barnen. Nya ägare. Har min mans bröder fortfarande rätt till vistelse?Om ej vet jag att de blir besvikna, hur kan man göra ist? Barnen är tre och skaffar snart familjer och delar upp sina sommarveckor. Det blir svårt att få ihop det.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).När det gäller rättigheters ställning på en fastighet vid en äganderättsövergång kan följande anföras. I 7 kap. 11 § 1 st. JB sägs att om en fastighet överlåtes, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren (din man) i förhållande till rättighetshavaren (hans bröder) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes (era barn).Ovanstående innebär helt enkelt att din man var skyldig att göra ett förbehåll om att det fanns en rättighet upplåten i fritidsfastigheten vid tidpunkten för överlåtelsen till barnen, vilket i klartext betyder att han var skyldig att informera dem om existensen av hans bröders nyttjanderättsavtal. Gissningsvis gjordes formellt inget sådant förbehåll, varken muntligen eller skriftligen, och detta eftersom barnen sannolikt redan var i god tro om avtalet, dvs. kände till deras farbröders rätt att nyttja fastigheten varje år. Vanligtvis gäller att om säljaren/överlåtaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven i fastighetsregistret, vilket förs av den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), upphör den att gälla. Om så sker kan denne bli skadeståndsskyldig gentemot mot rättighetsinnehavaren. I 7 kap. 18 § JB anges nämligen att om den som har överlåtit fastigheten försummar att göra förbehåll enligt 11 § och kommer upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut till följd därav inte att gälla mot den nye ägaren, ska överlåtaren ersätta rättighetshavaren dennes skada. Hur skadeståndet ska beräknas är dock en grannlaga uppgift och torde i praktiken bli en ren förhandlingsfråga.Exakt hur man ska se på den här situationen är något oklart, men min uppfattning är att din mans bröder trots allt kan åberopa sina nyttjanderättsavtal även om uttryckliga förbehåll eventuellt aldrig gjordes. Oavsett vilket framstår saken som tämligen enkel att lösa; Uppsägning. Eftersom avtalet saknar en bestämd uppsägningstid går det möjligen att argumentera för att barnen har rätt att frånträda avtalen med omedelbar verkan. Men samtidigt är gängse praxis på de allra flesta områden att avtalsparter har rätt till viss uppsägningstid. Huvudregeln är att avtal kan sägas upp ensidigt av endera parten och då gäller i allmänhet att motparten har rätt till skälig uppsägningstid, vilket vanligtvis är en månad om ingenting annat har avtalats, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2009 s. 672. Det finns inte heller någon generell lagbestämmelse som anger hur lång uppsägningstiden ska vara varför det alltid måste göras en enskild bedömning från fall till fall och med hänsyn till praxis och sedvänja.Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningNär det sedan gäller din allra sista fråga angående en annan tänkbar lösning kan sägas att du själv redan delvis har besvarat denna. Ovan uppger du att det kommer bli svårt att få ihop det här varför min bedömning blir att en uppsägning är det enda alternativet. Det finns i vart fall ingen detaljreglering i lag avseende olika lösningsförslag, utan detta är en strikt (intern) familjeangelägenhet som kräver en förhandling med bröderna, om barnen inte skulle vilja tillgripa uppsägningsinstitutet vill säga.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

​Säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan?

2021-10-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Min andrahandshyresgäst gäst har brutit mot avtalet. Kan jag säga upp hyresgästen med omedelbar verkan?
Gabriella Zako |Hej och tack för din fråga!Säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan?I vissa fall har en hyresvärd rätt att säga upp en hyresgäst med omedelbar verkan. Dessa situationer finns uppräknade i jordabalken (här) och avser situationer när hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. En sådan situation är bland annat när hyresgästen underlåtit att betala hyran. Som hyresvärd har en rätt att säga upp avtalet om hyresgästen inte betalat hyran en vecka från förfallodagen. En sådan uppsägning ska ske skriftligen och skäl till uppsägningen ska anges.Vidare ska hyresgästen få ett meddelande om att han eller hon kan få bo kvar om hyrorna betalas inom 3 veckor. Det räcker att de uteblivna hyrorna betalas utan ränta. Ett meddelande om uppsägning samt anledning till denna ska även lämnas till kommunens socialnämnd. Tiden börjar räknas från den dag hyresgästen i behörig ordning blivit delgiven och socialnämnden fått meddelandet. Eventuellt beslut om avhysning får därefter inte meddelas förrän efter 3 veckor och två vardagar. Skulle sedan socialnämnden åta sig att betala hyran inom 3 veckor får avhysning inte längre ske. Inte heller om det visar sig att hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den senare tidsperioden på grund av sjukdom eller liknande.(För lagrum, se här)SammanfattningsvisVill ni säga upp avtalet att gälla med omedelbar verkan är processen lite invecklad och de steg som jag räknade upp ovan måste då följas. Ni kan alltså inte bara be er hyresgäst flytta dagen efter pga. att denne inte betalat hyran. Utan denne måste meddelas om detta och inom tidsfristen på 3 veckor få möjlighet att betala hyran innan denne förlorar sin rätt att bo kvar.Om din hyresgäst fortsätter med att underlåta att betala hyra trots att du meddelat denne om 3 veckorsfristen, kan du som nästa steg vända dig till Kronofogden för att ansöka om avhysning. Mer om det kan du läsa på kronofogdemyndighetens hemsida - här.Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Hur avslutar man ett avtal med en hyresgäst?

2021-10-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hur ut ett hus i nära anslutning till vårt bostadshus. Vi ingick hyresavtal med nuvarande hyresgäst 20100101. Nu vill vi använda huset som gästhus till barn och barnbarn som bor på annan ort. Hur kan vi göra för att avsluta avtal med vår hyresgäst?
Nähar Abdulreza |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer främst att utgå från reglerna i jordabalken (1970:994) för att besvara din fråga om hyra då det är där dessa förhållanden behandlas. Huset faller under Jordabalkens tillämpningsområde när det gäller hyresavtal (12 kap. 1 § JB). Möjligheterna ni har att säga upp avtalet är genom uppsägning av hyresavtal. Det finns två sorters former av uppsägning, uppsägning för hyresavtal på obestämd tid eller uppsägning för hyresavtal på bestämd tid. Jag utgår från att ert avtal gäller på obestämd tid, då det inte framgår av frågan att det funnits en bestämd tid när avtalet skulle sluta gälla. Det görs även en skillnad på om ni hyr ut huset som privatperson (då tillämpas lag om uthyrning av egen bostad), alltså inte som näringsverksamhet eller om den hyrs ut i from av näringsfastighet (då tillämpas jordabalken). När det gäller uppsägningen av hyresavtal på obestämd tid för en bostad som omfattas av jordabalkens regler (alltså som näringsverksamhet) kan det sägas upp för att upphöra att gälla tidigast 3 månader från och med uppsägningen (12 kap. 4 § 1p JB). Viktigt att tänka på är att uppsägningen skall vara skriftning, ska delges hyresgästen och bör innehålla en orsak till varför hyresavtalet sägs upp (12 kap. 8 § JB). Med delgivning menas att ni ska veta eller kan utgå ifrån att uppsägningen kommit hyresgästen till handa. Detta kan i praktiken göras genom att skicka ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress det krävs då inte att hyresgästen måste hämta ut brevet för att anses vara delgiven utan det sker så fort den avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress (12 kap. 8 § JB). Ifall ni hyr ut huset i form av privatperson ska en uppsägning istället göras enligt reglerna i privatuthyrningslagen och samma regler gäller även här för hyresvärden, alltså tre månader efter uppsägningen (3 § privatuthyrningslagen). Sammanfattning Ifall ni vill avsluta hyresavtalet ska det ske i form av en uppsägning. Vare sig ni hyr ut huset som privatperson eller näringsverksamhet kommer uppsägningstiden vara densamma, 3 månader efter att ni delgivit hyresgästen om uppsägningen. Uppsägningen ska vara skriftlig och den ska ha delgivits till hyresgästen, vilket i de flesta fallen görs genom rekommenderat brev, den bör även innehålla en orsak till varför hyresavtalet sägs upp. Jag hoppas du fått svar på din fråga och tack för att du vände dig till Lawline!

När börjar uppsägningstiden löpa vid uppsägning av hyresavtal?

2021-10-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr ett rum som inneboende i en lägenhet. Uppsägningstiden är enligt kontraktet två månader. Om jag säger upp kontraktet t.ex 15e januari, behöver jag då bara betala hyra fram tills 15e mars eller behöver jag betala hela mars månad ut? Inget specificerat står i kontraktet gällande detta.
Hanna Haavisto |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall har ni avtalat om en uppsägningstid på 2 månader. Frågan är när uppsägningstiden börjar löpa. Huvudregeln är att uppsägningstiden utgår från kalendermånad. Om du som i ditt exempel säger upp avtalet den 15e januari räknas uppsägningstiden från och med nästa kalendermånad, den 1a februari. Detta medför att du behöver betala hyra fram tills 31a mars vilket blir datumet då ditt hyresförhållandet slutar gälla.Det spelar egentligen ingen roll för uppsägningstiden eller för din betalningsskyldighets skull om du säger upp rummet den 15e januari eller något annat datum fram tills den 31a januari. Uppsägningstiden börjar gälla vid månadsskiftet den 1a februari och du behöver därför betala hyra för februari och hela mars månad.Vid ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig på nytt. Med vänliga hälsningar,

Kräva försenad hyra

2021-10-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hur ut min bostadsrätt i andra hand och min hyresgäst har sagt upp lägenheten med utflytt 15/11. Det innebär att hon behöver betala halva hyran för november. Hon bad mig för några dagar sen om att få betala denna månads hyra i slutet på månaden istället för att hon ska ha råd med deposition på den nya lägenheten, vilket jag sa nej till. Nu betalar hon inte den sista månadens hyra. Det har hittills gått två dagar sen hyran skulle vara betald. Vad kan jag göra? Kan jag på något sätt kräva in hyran?
Daniel Högman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Relationen mellan dig och din hyresgäst regleras i 12 kap. jordabalken, (hädanefter JB), se 12 kap. 1 § JB. Det verkar som att det enda problemet du har är just betalningen av den sista hyran, och att diverse frågor kring uppsägning av hyresavtalet och liknande inte är något problem.Tidpunkten för betalning av hyranSom huvudregel gäller, om inget annat är avtalat mellan hyresvärden och hyresgästen, att hyran ska betalas i förskott, senast sista vardagen före varje kalendermånads början, se 12 kap. 20 § JB. Det verkar som att det också har skett under hela uthyrningsperioden, och att detta är cementerat mellan er två. Detta innebär att det inte finns något stöd för din hyresgäst ovilja att betala i förskott, och att du nu har en fordran om en halv månadshyra på din hyresgäst.Kräva betalningAtt du har en fordran på en person gör att du kan använda dig av ett betalningsföreläggande, men hjälp av Kronofogdemyndigheten (KfM) och med stöd av lagen om betalningsföreläggande och handräckning (hädanefter BfL)Enligt 2 § BfL kan du ansöka om betalningsföreläggande om:-skulden är förfallen till betalning-Skulden är av dispositiv natur (att man får förlikas om saken)-skulden består av pengar-skulden kan motiveras, se 10 § BfL. I ditt fall är det inget av rekvisiten som är problematiskt, varför du kan med hjälp av KfM kan skicka ett betalningsföreläggande till din hyresgäst. Länk till tjänsten hittar du här: https://www.kronofogden.se/du-har-ett-krav-mot-nagon/du-vill-fa-ditt-krav-faststallt/du-vill-fa-betalt Det kostar dock 300kr att utfärda ett betalningsföreläggande, och handläggningstiden kan variera. Kostnaden för detta kan du dock kräva av hyresgästen i din ansökan, se 17 § BfL.Därför skulle jag råda dig att avvakta ett slag och se om din hyresgäst betalar vid månadens slut även om det känns som att du blir utnyttjad. Rent principiellt är du berättigad dröjsmålsränta, men eftersom det rör sig om relativt kort tid kan det ifrågasättas om det är värt besväret. Ditt eventuella betalningsföreläggande omfattar automatiskt ett krav på dröjsmålsränta, varför du inte måste ange grunden för ditt räntekrav i din ansökan, se 11 § BfL.Hoppas du fick svar på din fråga!

Vilka kostnader finns kring gåvor av fastigheter?

2021-10-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad är mest lönsamt och vad finns för avgifter om man får ett hus via gåvobrev alternativt köper det för taxeringsvärdet?
Jakob Johansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar det som att du funderar över hur överlåtelse av en fastighet sker till så låga kostnader (skatter, avgifter etc.) som möjligt. Jag kommer nedan gå igenom olika sätt att överlåta fastighet och vad de olika överlåtelserna har för ekonomiska innebörder. Köp av fastighetI ert fall var inte köp av fastighet aktuellt men nämner ändå detta som ett alternativ. Det innebär helt enkelt att man överlåter en fastighet genom köp. Detta sker enligt reglerna i främst 4 kap. Jordabalken. Detta kommer med de sedvanliga ekonomiska effekterna som köp av fastighet har - stämpelskatt, kostnader för pantbrev, vinstskatt för säljande part etc. Gåva av fastighet Numera finns ingen gåvoskatt i Sverige, 8 kap. 2 § Inkomstskattelag [IL]. När du får en fastighet i gåva kommer du alltså inte behöva betala in skatt för värdet på gåvan. Även om fastigheten ges som gåva finns krav på hur överlåtelsen sker, formkraven som gäller vid fastighetsköp måste uppfyllas även i gåvobrevet (4 kap. 29 § Jordabalk) och utöver detta måste den nye ägaren ansöka om lagfart etc. När man övertar en fastighet som gåva kan man om man betalar en del av gåvan alt om man övertar lån med säkerheter i fastigheten bli skyldig att betala stämpelskatt. Detta om vederlaget eller skulden överstiger 85 % av taxeringsvärdet. Om gåvan inte görs mot vederlag eller att någon skuld tas över at mottagaren tas ingen stämpelskatt ut, däremot en expeditionsavgift från lantmäteriet (för närvarande 825 SEK).Viktigt att nämna här är dock att man vid gåva av fastighet inträder gåvogivarens skattemässiga situation, 44 kap. 21 § IL. Det innebär att gåvogivaren inte kommer betala vinstskatt vid överlåtelsen och att mottagaren kommer att få betala vinstskatt baserat på inköpspriset för gåvogivaren. Exempel: A äger en fastighet och förvärvade denna 2001 för 500 000 kr. A överlåter sedan fastigheten 2015 till B, marknadsvärdet är då 1 500 000 kr. B väljer 2021 att sälja fastigheten och detta sker för 2 400 000 kr. Vinstskatten kommer då beräknas på beloppet 1 900 000 (2 400 000 – 500 000). Om det istället hade skett ett köp år 2015 för marknadsvärdet hade vinstskatten beräknats på beloppet 900 000 (2 400 000 – 1 500 000).Överlåtelse till underprisÖverlåtelse av fastighet kan ske till underpris, detta kallas enligt Skatteverket för ett blandat fång eftersom en viss del av överlåtelsen sker mot vederlag (köp) och en viss del som gåva. Om överlåtelsen sker mot ett vederlag som är under taxeringsvärdet kommer det betraktas som en gåva och den skattemässiga situationen övergår då på mottagaren vilket innebär att denne kommer behöva betala vinskatt utifrån det pris gåvogivaren betalat (se exemplet ovan). Om överlåtelsen sker mot vederlag som är över taxeringsvärdet kommer vinstskatt betalas av överlåtaren och gåvomottagarens vinstskatt vid ev. försäljning kommer beräknas på priset för överlåtelsen. När överlåtelse sker till taxeringsvärde tillkommer utöver inskrivningsmyndighetens expeditionsavgift stämpelskatt. Sammanfattningsvis gäller alltså att skillnad mellan de två senare alternativen skulle vara hur vinstskatten vid en eventuell försäljning beräknas, men också stämpelskatt vid överlåtelse av fastigheten. Tänk också på att det kan tillkomma kostnader för pantbrev.En annan aspekt att nämna kring sådana överlåtelser är att om de sker från förälder till bröstarvinge utgör värdet på gåvan som huvudregel förskott på arv och ska således avräknas vid arvskifte i framtiden. Hoppas du fått en inblick i kostnader kring överlåtelsen, det är svårt att ge mer exakta kostnader när vi inte har några uppgifter om det aktuella fallet. Vill du att vi kollar närmre på det finns möjlighet att boka tid med en av våra jurister via länken längre ned på sidan.Har du fler funderingar är du välkommen att höra av dig igen.Bästa hälsningar

Är flugor ett dolt fel?

2021-10-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |För 5 år sedan köpte jag under sommaren ett hus. Första hösten efter att jag flyttat in så upptäckte jag att ett rum på övervåningen (med stora fönster) var helt FULLT av flugor. De kommer fram en period under våren och en period under hösten varje år. Periodernas längd varierar, nu i höst har det pågått i ca 2 månader hittills. Problemet är att det är såpass mycket flugor att jag känner att jag inte kan använda min övervåning som jag vill under dessa perioder. Vi snackar alltså hundratals VARJE dag. Tanken slog mig häromdagen att jag kanske inte värderat huset lika ifall jag vetat om det här innan köpet. Och jag undrar nu, mest av ren nyfikenhet, är detta något som skulle kunna räknas som ett dolt fel? Har säljaren någon skyldighet att berätta om skadedjur. Mest troligt har ju problemet funnits redan innan jag köpte huset.
William Nordstrand Larsson |Hej Anna!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar om skadedjur i form av flugor kan anses som ett dolt fel. Jag förstår också att du köpte huset för fem år sedan samt att du upptäckte problemet redan efter ett par månader. Du nämner också att du slagits av tanken att huset kanske inte var värt så mycket som du betalade för det. Jag kommer först förklara vad ett dolt fel är. Efter det kommer jag reda ut om du skulle kunna kräva prisavdrag från säljaren. Reglerna om detta finns i jordabalken (JB).Dolt felVad som är ett dolt fel regleras i JB 4 kap. 19 §. Där sägs att en fastighet är felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen har en långtgående undersökningsplikt som innebär att köparen står risken för alla fel som kunde ha upptäckts vid en sådan besiktning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick (JB 4 kap. 19 § andra stycket). Särskilt fastighetens ålder påverkar hur många fel en köpare förväntas tåla. I ett hovrättsfall ansågs inte rötskador och insektsangrepp vara fastighetsfel eftersom byggnaden var 170 år gammal (RH 1997:22). Undersökningsplikten kan sägas omfatta allt som man kan se, höra eller lukta sig till utan att bryta upp några väggar. Just flugor är ofta svåra att upptäcka då de inte bygger några bon inomhus utan istället lägger sina larver i marken. Min bedömning är därför att förekomsten av flugor inte omfattats av din undersökningsplikt.Frågan blir då om du "med fog kunnat förutsätta" att din vind inte skulle varit full med flugor. Det här är svårt för mig att bedöma. Om huset ligger i ett område som ofta har många flugor (t.ex. nära en bondgård) kanske du inte kunnat förutsätta flugfrihet. Dock så beskriver du att vinden är i det närmaste obrukbar under hösten. Förutsatt att huset du köpt är avsett för året-runt-bruk kan det argumenteras för att alla delar av huset ska kunna användas året runt. Alltså har du med fog kunnat förutsätta att inte vara störd av en stor mängd flugor under hösten.Det kan alltså mycket väl vara så att flugorna är ett dolt fel. De omfattas inte av din undersökningsplikt och du har med fog kunnat förutsätta att din vind inte är full av flugor på hösten.ReklamationspliktHuvudregelNär en köpare upptäcker ett fel måste hon reklamera felet till säljaren inom skälig tid (JB 4 kap. 19 a §). Jag förstår det som att du inte har reklamerat felet på fem år. Fem år är inte skälig tid.UndantagDet finns dock ett undantag från reklamationsplikten. Om säljaren har handlat i strid mot tro och heder så kan köparen vänta längre tid än "skälig tid" med att reklamera (JB 4 kap. 19 a § andra stycket). Du säger att säljaren måste vetat om situationen med flugorna. Att som säljare undanhålla information om ett dolt fel man känner till skulle kunna anses som handlande i strid mot tro och heder (jfr. NJA 2017 s. 1195 p. 17 i HD:s dom).Om säljaren anses ha handlat i strid mot tro och heder (vilket det inte är helt säkert att en domstol skulle anse då kraven är ganska högt ställda) har du alltså längre tid på dig än "skälig tid". Du kan dock inte vänta hur länge du vill utan allt för lång passivitet leder ändå till att du förlorar din rätt mot säljaren. I NJA 2017 s. 1195 ansågs 4,5 år inte vara för lång tid att vänta med en reklamation vid handlande i strid mot tro och heder. Det fallet rörde dock köp av 1430 hektar skog för 70,5 miljoner kronor, vilket HD ansåg gav köparen lång tid på sig att utreda hur stor skadan var innan han var tvungen att reklamera. Ditt fel är betydligt enklare än så och det är därför ganska osannolikt att fem år skulle anses som en godtagbar reklamationstid, även om säljaren skulle ha handlat i strid mot tro och heder.SammanfattningDet är alltså möjligt att mängden flugor är ett dolt fel. Du har dock med största sannolikhet försuttit din reklamationsplikt och därför förlorat rätten att göra felet gällande mot säljaren.Jag hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar