Försäljning av lägenhet vilken delvis har erhållits i gåva
Hej, Jag har några frågor innebär en lägenhet försäljning utomlands (Italien) Jag köpte 50% av lägenheten från min pappa 2009 för 50.000 euro, andra halva 50% jag fick arv från min mamma i 1998 Nu jag ska sälja lägenheten och jag ska deklarera min vinst här i Sverige. Skatteverket fråga om arv, hur mycket min mamma betalade sin 50%? Mina föräldrar köpte lägenhet 1983 talet och in Italien vara en gammal valuta (lire) som nu blev obsolet, då jag kan inte komparera Jag kan relatera att i 2009 när jag köpte 50% av lägenheten från min pappa då lägenhet värdera 100.000 euro Då ska jag betala skatt vinst på halva lägenhet Stämmer så, då är korrekt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende inkomstskattelagen (IL).
Allmänna hållpunkter
Enligt 3 kap 3 § ILär en fysisk person som är bosatt i Sverige, som stadigvarande vistas i Sverige eller som har väsentlig anknytning till Sverige och som tidigare har varit bosatt här obegränsat skattskyldig. Den obegränsade skattskyldigheten innebär att man är skattskyldig för alla sina inkomster i Sverige och utlandet, se 3 kap. 8 § IL, och den som inte är obegränsat skattskyldig blir istället och av förklarliga skäl att betrakta som begränsat skattskyldig, vilket framgår av 3 kap. 17 § 1 p. IL. Utifrån din ärendebeskrivning antar jag att du är obegränsat skattskyldig.
Eftersom det rör sig om en kapitaltillgång (i form av en bostad) aktualiseras reglerna i inkomstslaget kapital varför följande behöver noteras. I 41 kap. 1 § 1 st. IL sägs att till inkomstslaget kapital räknas inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster (exempelvis vid avyttring av lägenheter, vilket är fallet här). Och huvudregeln för det som ska tas upp i inkomstslaget kapital återfinns i 42 kap. 1 § 1 st. IL. Däri sägs att ränteinkomster, utdelningar, inkomster vid uthyrning av privatbostäder och alla andra inkomster på grund av innehav av tillgångar samt kapitalvinster ska tas upp som intäkt, om inte något annat anges i detta kapitel eller i 8 kap. i samma lag.
Utanför faller sådana inkomster som är hänförliga till inkomstslaget näringsverksamhet. Inkomst av kapital (resultatet) beräknas sedan genom att samtliga intäktsposter minskas med de kostnadsposter som sorterar under det aktuella inkomstslaget, vilket följer av 41 kap. 12 § IL. Kapitalvinster och kapitalförluster ska däremot beräknas för varje enskild avyttring där tillgångens omkostnadsbelopp (mer om det nedan) dras från ersättningen för den sålda kapitaltillgången (lägenheten). Beloppet (kapitalvinsten eller kapitalförlusten) tas därefter upp som en intäkts- eller kostnadspost jämte övriga poster i samband med beräkningen av inkomsten i inkomstslaget kapital.
Nämnvärt är också att kapitalförluster enbart är avdragsgilla upp till 70 % och att beskattningstidpunkten i princip inträder direkt i samband med att en tillgång realiseras enligt den s.k. realisationsprincipen, se 44 kap. 26 § IL. Om sammanställningen i inkomstslaget ger ett överskott utgår 30 % statliga (platt) inkomstskatt på överskottet, se 65 kap. 7 § IL. Skulle beräkningen istället leda till ett underskott erhåller den skattskyldige en skattereduktion om 30 % av den del av underskottet som inte överstiger 100 tkr och 21 % av den eventuella återstående delen av underskottet och detta sker mot statlig och kommunal inkomstskatt enligt 67 kap. 10 § IL. Detta kräver dock att det finns skatt på förvärvsinkomster hos den skattskyldige att räkna av mot under ett och samma beskattningsår. En skattereduktion som inte nyttjas kan alltså inte sparas för framtiden.
Hur beskattas försäljningen?
Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (lägenheten) minskad med utgifter för avyttring (typiskt sett eventuella mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), se 44 kap. 14 § 1 st. IL. Kapitalvinsten tas som sagt sedan upp i inkomstslaget kapital till vilket inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas, vilket även påpekades ovan, se återigen 41 kap. 1 § 1 st. IL.
Värt att notera är följande. Kapitalvinster på privatbostadsrätter är endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, se 46 kap. 18 § 1 st. IL). Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av en lägenhet uppgår till 1 000 000 kr behöver man endast ta upp 733 333 kr, vilket betyder att man inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten i kronor räknat blir i exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %).
För privatbostadsrätter gäller med andra ord ett avsteg från principen om att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig. Även om andra skattesatser gäller på vinster som uppstår vid försäljning av bostadsrätter beskattas fortfarande det totala överskottet i inkomstslaget kapital med 30 % statlig inkomstskatt, vilket det även har påtalats i den tidigare framställningen, se 65 kap. 7 § IL.
Den nu uppkomna situationen - Vad gäller?
Det korta svaret på din huvudsakliga fråga lyder nej, det är inte korrekt. Du ska betala skatt på hela den kapitalvinst som uppstår i samband med försäljningen av lägenheten. Se återigen avsnittet ovan, alltså det som heter ”Hur beskattas försäljningen?”. När omkostnadsbeloppet ska beräknas för din del behöver du som tidigare påpekats fastställa anskaffningsvärdet och i ditt fall kommer det att bli 50 000 euro + hälften av dina föräldrars gemensamma anskaffningsvärde från 1983. Detta följer av den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken kommer till uttryck i 44 kap. 21 § 1 st. IL. Däri sägs att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren (du) i den tidigare ägarens (din mammas) skattemässiga situation. Du fick hälften av lägenheten i gåva 1998, dvs. din mammas andel av bostaden, vilket innebär att du måsta använda hennes anskaffningsvärde, alltså hälften av det belopp som dina föräldrar gemensamt köpte lägenheten för 1983. Till det adderas sedan ditt eget anskaffningsvärde om 50 000 euro, vilket motsvarar det pris du köpte den resterande delen för. Huruvida du kan få fram gamla kurser på en avskaffad valuta låter jag dock vara osagt. Om så inte är fallet kommer du gissningsvis att få använda ett schablonbelopp, men i den här delen behöver du sannolikt kontakta Skatteverket och rådfråga myndigheten.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
