Vilken uppsägningstid gäller egentligen för mitt lokalhyresavtal?
Jag hyr, som privatperson en lokal. Lokalen hyrs av ett fastighetsbolag. Nu vill jag säga upp hyresavtalet. Avtalsvillkoren är bl a dessa: Avtalet förlängs i perioder om tre månader med ”brytdagar”. Uppsägningstiden är tre kalendermånader. Om uppsägning inte sker, förlängs avtalet alltså med tre månader i taget, enligt brytdagarna ovan. Ordagrant står det så här i kontraktet om avtalstid och villkor för uppsägning: Avtalstid: 2019-04-01 – 2019-06-30 Uppägningstid: Tre hela kalendermånader. Förlängning vid utebilven uppsägning: Tre månader Uppsägning av detta avtal kan ske tidigast till det månadsskifte som inträffar efter tre månder från uppsägningen Jag har sagt upp avtalet nu i oktober. Jag räknade med att uppsägningstiden på tre kalendermånader började räknas från 1 november, d v s jag levde i tron att jag kunde lämna lokalen 24-01-31. Hyresvärden har av en annan uppfattning. Hyresvärden menar att uppsägningstiden börjar räknas från och med 24-01-01 (trots att jag alltså sagt upp avtalet nu i oktober) och att jag då kan lämna lokalen först den sista mars, 24-03-31. Det som förbryllar är att fastighetsbolaget i sin kvittens till mig noterat uppsägningsdatumet 23-10-25. Något stämmer alltså inte här. Fråga: Med mitt nu gällande hyresavtal enligt villkoren ovan, och med en uppsägning av avtalet per 23-10-25, när är det juridiskt möjligt att frånträda den hyrda lokalen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Och redan nu kan sägas att min bedömning är att du definitivt har fog för din uppfattning.
I 12 kap. 4 § 2 st. 4 och 5 pp. JB sägs att skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader eller nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal.
Noterbart i det här sammanhanget är att en eventuell överenskommelse om kortare uppsägningstid är bindande för hyresvärden men inte för hyresgästen. En sådan överenskommelse medför alltså att olika långa uppsägningstider gäller för hyresgästen (den i avtalet angivna) och för hyresvärden (den i lag föreskrivna). Jfr även 12 kap. 1 § 5 st. JB vari uttalas att förbehåll som strider mot en bestämmelse i 12 kap. JB är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges, vilket motsatsvis innebär att ett förbehåll (avtalsvillkor) som strider mot någon regel i 12 kap. JB fortfarande kan åberopas av hyresgästen i förhållande till dennes motpart, dvs. fastighetsägaren (hyresvärden).
Oavsett vilket och utifrån den aktuella formuleringen i hyresavtalet, alltså den som lyder: ”Uppsägning av detta avtal kan ske tidigast till det månadsskifte som inträffar efter tre månader från uppsägningen”, kan som sagt konstateras att du, i vart fall såvitt jag kan bedöma, har rätt. Om uppsägningen ifrån din sida ägde rum den 25 oktober i år kommer det ha gått tre månader den 25 januari 2024. Och det månadsskifte som inträffar efter tre månader från uppsägningen blir i så fall, vilket du återigen själv och mycket riktigt redan har påpekat, månadsskiftet januari/februari nästa år, dvs. 2024. Jag kan åtminstone inte baserat på den information som finns tillgänglig i skrivande stund se på den nu uppkomna situationen på något annat sätt än vad som ovan anförts.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
