Kan delägare kräva lägsta pris vid tvångsförsäljning av fastighet?

2021-08-03 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vid tvångfösäljning, när makarna inte är överens, kan man bestämma lägsta priset för försäljning?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När jag besvarar frågan antar jag att det inte finns något samägaravtal som reglerar er situation. Därmed kommer jag att utgå ifrån bestämmelserna i lagen om samäganderätt (SamägL).Det finns en möjlighet för delägare att yrka på ett lägsta pris för försäljning. Detta yrkandet görs till rätten och måste vara ett rimligt lägsta pris. Om en delägare yrkar om ett "för högt" lägsta pris behöver rätten inte beakta det utan kan fastställa ett lägre, mer rimligt pris. Lagen är utformad på detta sätt för att undvika att en delägare förstör för andra delägares rätt till att ansöka om offentlig auktion (9 § lag om samäganderätt). Vid avgörande av lägsta pris brukar man som huvudregel utgå ifrån fastighetens taxeringsvärde. I vissa särskilda fall kan dock det lägsta priset motsvara tre fjärdedelar av ett uppskattat försäljningspris, förutsatt att utredningen ger stöd för att försäljningspriset kommer avvika från från det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringen (se rättsfallet NJA 2012 s. 757).Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Med vänliga hälsningar,

Äganderätt av gemensam hund efter samboförhållande upphör

2021-08-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag oh min sambo köpte en hund tillsammans som vi hade i 6 år( tills vi bröt upp), sedan åkte jag utomlands några månader, varpå han skrev över hunden på sin pappa, Nu får jag inte ens träffa min hund och vi sa först att vi skulle dela på vårdnaden.Tyvärr står hunden på honom, men jag har dock betalt 50%. Kan jag göra något så jag kan få del av vårdnaden?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!SamäganderättenEftersom du och din före detta sambo köpte huden tillsammans och har delat på kostnaden borde ni anses varit samägare till den. Detta gäller även om endast en person var registrerad som ägare till hunden. Lagen om samäganderätt innehåller regler om vad som gäller när personer äger något tillsammans (1 § samäganderättslagen). Dock är denna lag till en stor del dispositiv, vilket innebär att reglerna kan avtalas bort. När jag besvarar din fråga utgår jag ifrån att du och den andra delägaren inte har ett avtalat bort reglerna i ett samägaravtal. Som huvudregeln krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga (exempelvis sälja) det samägda egendomen i sin helhet. Alltså får inte din f.d. sambo "skriva över hunden" till hans pappa utan ditt samtycke (2 § samäganderättslagen) om ni samäger hunden.GodtrosförvärvDet finns tyvärr en risk att pappan har gjort ett så kallat godtrosförvärv (2 § lag om godtrosförvärv av lösöre). Detta innebär att äganderätten kan ha övergått till honom trots att överlåtelsen egentligen skedde olovligt. Godtrosförvärv förutsätter att pappan var i god tro, d.v.s. att han inte visste om att överlåtelsen skedde olovligt. I sådana fall kan du behöva betala en lösen för att få tillbaka din äganderätt, vilket måste göras inom sex månader från den tidpunkten du fick kännedom om den olovliga överlåtelsen (5 § lag om godtrosförvärv). Lösensumman ska motsvara ägarens (i ditt fall pappans) kostnader för förvärv av egendomen (hunden). Du behöver därmed inte betala någon lösen om inte pappan har betalat något för hunden när han fick den.Min rekommendationDu kan börja med att kontakta pappan och din f.d. sambo och meddela att överlåtelsen av hunden till pappan har skett utan ditt samtycke och därmed skett i strid med samägandelagen. Förhoppningsvis kan ni komma till en lösning tillsammans, du kan exempelvis kräva att du ska äga 50 % av egendomen (hunden) och framföra att du vill ha någon form av umgänge med hunden, vilket ni kan avtala om i ett så kallat samägaravtal. Om pappan har gjort ett godtrosförvärv kommer du eventuellt att behöva betala en lösensumma för att få tillbaka din äganderätt. Jag har full förståelse för att det kan vara svårt att komma överens efter en separation och att pappan och din f.d. sambo kanske inte kommer vara villiga att samarbeta. Det du kan göra i sådana fall är att kontakta en jurist som kan titta närmare på ditt fall. Ibland kan det gå bättre och smidigare att hitta en lösning om kontakten mellan parterna sker via en jurist som agerar som ombud, jämfört med om du sköter kontakten själv. En jurist kan också hjälp er att upprätta ett samägaravtal. I sista hand kan du ansöka om stämning hos tingsrätten, men denna ansökan kostar pengar och du kan behöva betala motpartens ättegångskostander om din talan ogillas. För att läsa mer om hur du gör en sådan ansökan klicka här.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Om du vill ha fortsatt vägledning i processen kan du boka en tid med en av våra skickliga jurister här:https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris :https://lawline.se/fixed_price.Med vänliga hälsningar,

Vad är den grå listan för något?

2021-03-18 i Avtal
FRÅGA |Hej! Vill ni förklara lite kring den "grå listan" som finns och om avtalsvillkor saknas i listan innebär det att de automatiskt är skäliga eller? Är det riktiga(officiella) namnet den "grå listan" eller något annat?Tack på förhand!
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Den så kallade grå listan framgår i en bilaga till rådets direktiv 93/13/EEG av den 5 april 1993 om oskäliga villkor i konsumentavtal. Listan gäller endast för avtal mellan konsumenter och näringsidkare (företag). Den är inte uttömmande utan är endast vägledande för vad som kan anses utgöra oskäliga avtalsvillkor (art 3.3 direktiv 93/13/EEG) Om innehållet i ett avtal stämmer överens med ett eller flera exempel på listan innebär detta inte automatiskt att villkoret är att anse som oskäligt, dock talar det starkt för det. Listan kan ses som en indikation på vilka avtalsvillkor i konsumentförhållanden som i allmänhet är oskäliga enligt EU-rätten. Om du refererar till den gråa listan i ett juridisk sammanhang är det bra att samtidigt hänvisa till direktivet och bilagan. I själva direktivet används inte termen "grå lista" men i allmänhet brukar listan att kallas för det.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga.Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid försäljning av tjänster via internet till barn?

2020-11-11 i Omyndiga
FRÅGA |Vad gäller kring försäljning av tjänster via internet till minderåriga. Tjänsten kostar cirka 300kr. Man betalar en gång och har tillgång till tjänsten i 30 dagar.
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!OmyndighetAlla under 18 år i Sverige är omyndiga. Som utgångspunkt kan en omyndig person inte ingå i avtal utan förmyndares (föräldrar är i de flesta fall förmyndare) samtycke. (9 kap. 1 § föräldrabalken (FB). En omyndig är med andra ord inte bunden av sitt rättshandlande. Det spelar ingen roll om motparten inte insåg att hen avtalade med en omyndig, avtalet är fortfarande ogiltigt. Om den omyndige dock har vilselett motparten angående sin behörighet att ingå i avtal, exempelvis genom att ange falska uppgifter om sin ålder eller ljugit om förmyndares samtycke kan den omyndige bli ersättningsskyldig (9 kap. 7 § FB).UndantagOm den omyndige är över 16 år och har fått inkomst via arbete kan hen spendera den inkomsten, förutsatt att hen fått tillstånd av sin förmyndare att arbeta (9 kap. 3 § FB). Vidare kan en omyndig person som har ett eget hushåll ingå i avtal rörande den dagliga hushållningen (9 kap. 2 a § FB). SlutsatsAvtal som den som är under 18 år har ingått via internet borde anses ogiltiga förutsatt att inga undantag är tillämpliga. Då ska som utgångspunkt varje part lämna tillbaka vad hen har mottagit (9 kap. 7 § FB). I din situation innebär det att de pengar som betalats för tjänsten ska återbetalas. Jag rekommenderar därför att du/den som situationen gäller kontaktar säljaren och meddelar att avtalet är ogiltigt. I meddelandet bör du/den som situationen gäller också begära återbetalning av beloppet på 300 kronor. Om säljaren inte vill göra rätt för sig finns det hjälp att få i form av konsumentvägledning av kommunen där man är bosatt. Du kan läsa mer om det här.Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer som du undrar över erbjuder lawline gratis telefonrådgivning. Du kan också boka en tid med en av våra skickliga jurister.Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka.Med vänliga hälsningar,

Kan en offentlig auktion stoppas av en delägare?

2021-08-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Kan en delägare vid en offentlig auktion av samägd fastighet sätta en så pass hög minimiförsäljningsgräns att en en offentlig auktion i praktiken omöjliggörs? Exempel:jag och min fru skall skiljas. Fastigheten är objektivt värd mellan 2,1-2,5 miljoner. Min fru anser den vara värd ca 1,65. Jag bedömer den vara värd ca 2,3. Statistiskt sett till områdets värdeökning så är den värd 2,3. Om jag begär offentlig auktion, kan den då stoppas i praktiken av min fru genom att hon begär ett minimipris på t.ex. 4 miljoner? Kan den stoppas på annat vis?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga är nej. Om en delägare yrkar om ett för högt lägsta pris behöver rätten inte beakta det utan kan fastställa ett lägre, mer rimligt pris. Lagen är utformad på detta sätt för att undvika att en delägare förstör för andra delägares rätt till att ansöka om offentlig auktion ( 9 § lag om samäganderätt). Det finns inte heller något annat sätt för en delägare att "stoppa" en offentlig auktion, däremot kan en delägare meddela anstånd om det föreligger synnerliga skäl. Vid anstånd skjuts den offentliga auktionen upp men den kommer fortfarande att genomföras. Synnerliga skäl kan exempelvis vara att det visar sig vara svårt att sälja fastigheten till ett rimligt pris (6 § lag om samäganderätt)Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Om du vill ha fortsatt vägledning i processen kan du boka en tid med en av våra skickliga jurister här: https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris :https://lawline.se/fixed_price. Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid samägande?

2021-06-20 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag äger ett privat stall ihop med en kompis. Nu är det så att hon vill bygga om till sin fördel och jag vill inte det så nu har vi blivit osams. Och nu har hon börjat bygga om utan mitt godkännande. Har hon rätt att göra så?
Elin Andrén |Lagen om samäganderätt innehåller regler om vad som gäller när personer äger något tillsammans (1 § samäganderättslagen). Dock är denna lag till en stor del dispositiv vilket innebär att reglerna kan avtalas bort. När jag besvarar din fråga utgår jag ifrån att du och den andra delägaren inte har ett avtalat bort reglerna i ett samägaravtal. Som huvudregeln krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga (exempelvis sälja) det samägda egendomen i sin helhet. Kravet på samtycket gäller också för vidtagande av åtgärd som avser egendomens förvaltning, exempelvis som i ditt fall då din kompis bygger om stallet till sin fördel. ( 2 § samäganderättslagen) Detta gäller dock inte om åtgärden inte kan vänta för att behålla egendomen i ett godtagbart skick, det kan exempelvis handla om att egendomen kommer förstöras om man inte vidtar en åtgärd snabbt och man därför inte hinner hämta övriga delägares samtycke. Då jag inte vet några detaljer om situationen i fråga kan jag inte avgöra om detta undantag är tillämpligt, men inom juridiken ska undantag i regel tillämpas restriktivt och det krävs alltså ganska mycket för att huvudregeln som kräver samtycke ska kunna åsidosättas. Alltså har din kompis inte rätt till att bygga om stallet utan ditt samtycke, förutsatt att ovan nämnda undantag inte är tillämpbart. Hur du kan gå tillvägaJag skulle rekommendera att du börjar med att meddela den andra delägaren att hon inte har rätt till att bygga om stallet utan ditt samtycke. Förhoppningsvis kan ni komma överens eller hitta en kompromiss, men om det inte går finns det ett antal rättsliga åtgärder för dig att använda. Ansöka om god manDu kan ansöka om att tingsrätten ska tillsätta en god man som får ta hand om stallets förvaltning under en viss tid. Ni kan antingen utse en god man själva eller be rätten att välja en god man som är lämplig.(3 § samägandelagen) 4 § samägandelagen). Offentlig auktionOm ni inte kommer överens angående stallets förvaltning kan ni sälja stallet. Då krävs alla delägares samtycke (1 § SamägL) (2 § SamägL). Om inte alla delägare kommer överens om en försäljning finns möjligheten att genomföra en offentlig auktion. En ansökan om offentlig auktion får göras av varje delägare. Ansökan sker hos tingsrätten som förordnar en god man som kommer att sköta förfarandet. Alla delägare står tillsammans för kostnaderna som uppstår i samband med den offentliga auktionen (6 § SamägL) (15 § SamägL) ( 8 § SamägL). En delägare har rätt att meddela anstånd (vid anstånd skjuts den offentliga auktionen upp men den kommer fortfarande att genomföras) om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl kan vara att det exempelvis visar sig vara svårt att sälja fastigheten till ett rimligt pris (6 § SamägL).Nackdelar med offentlig auktionOm ni säljer er fastighet till utomstående genom offentlig auktion kommer ni förlora er äganderätt till fastigheten. Dessutom brukar kostnaderna bli höga vid en offentlig auktion och slutpriset för fastigheten tenderar att bli lägre. Ni kan inte heller helt fritt bestämma försäljningsvillkoren vid en offentlig auktion eftersom vissa regler i samäganderättslagen begränsar den möjligheten. Det är därför oftast billigare och mer fördelaktigt att sälja fastigheten genom en mäklare om ni kan enas om det.SlutsatsJag rekommenderar att ni först försöker lösa konflikten tillsammans. Om detta inte går kan ni ansöka om en god man som kan ta hand om stallets förvaltning under en begränsad tid. Att ansöka om en offentlig auktion kan ses en sista utväg om ni inte kommer överens. Behöver ni hjälp att upprätta ett avtal angående förvaltning eller försäljning så har vi skickliga jurister på lawline ni kan vända er till. Ni kan exempelvis boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris:https://lawline.se/fixed_priceJag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en nya fråga.Med vänliga hälsningar,

Kan jag begära betalning i kontanter?

2021-03-12 i Avtal
FRÅGA |är jag tvungen att få pengarna på ett konto, eller kan jag begära kontanter
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt förarbeten till 5 kap. 1 § riksbankslagen är var och en skyldig att ta emot sedlar och mynt som betalning (prop. 1986/87:143 s. 64). Denna regel kan dock avtalas bort på grund av den långtgående avtalsfriheten som gäller inom svensk rätt, vilket innebär att du inte kan begära att en person eller ett företag överför pengar till dig i form av kontanter. Du har alltså ingen rättighet att begära kontanter. Exempelvis är en butik inte skyldig att ta emot eller ge ut kontanter och det räcker med att butiken meddelar detta till dig muntligt. När det kommer till relationen mellan enskilda och myndigheter finns det ett undantag från huvudregeln om avtalsfrihet. Högsta förvaltningsdomstolen har nämligen uttalat att landstinget ska ge patienter möjlighet att betala med kontanter (HFD 2015 ref 49). Om du betalar för vård av landstinget har du alltså en rättighet att få betala med kontanter, antagligen har du därför också rätt att begära betalt i kontanter om någon typ av värdeöverföring ska ske från landstinget till dig (förutsatt att överföringen gäller sjukvård).Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga.Med vänliga hälsningar,

Behöver jag betala tillbaka en handpenning om köparen ångrar sitt köp?

2020-11-03 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Angående när man säljer varor på Marketplace/ Facebook och köparen betalat hälften innan och hinner ångra sitt köp innan hämtning och full betalning. Måste jag som säljare betala tillbaka "handpenningen"? Ingen stor summa, mest nyfiken på vad som gäller. Tack på förhand
Elin Andrén |Hej, tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Jag utgår ifrån att frågan gäller köp mellan privatpersoner och därmed blir köplagen (köpL) tillämplig. Köplagen kan avtalas bort av avtalsparterna. I mitt svar utgår jag ifrån en situation där de saknas avtalsbestämmelser (kan båda vara muntlig och skriftligt) angående handpenningen. Som utgångspunkt ska säljaren betala tillbaka handpenningen om köpet inte genomförs. Men om köparen orsakar säljaren skada genom att dra sig ur avtalet borde säljaren få ersättning för detta (51 § KöpL) (57 § KöpL). Då kan säljaren få behålla en del av eller hela handpenningen. Säljaren kan exempelvis ha lagt ner arbete och pengar på grund av avtalet, eller kanske tackat nej till andra köpare som erbjöd en högre köpeskilling. Det ska handla om utgifter som har ett samband med avtalet och handlingar som säljaren aldrig hade vidtagit om inte avtalets ingicks. Då fungerar handpenningen som en säkerhet för säljaren och ger säljaren en fördelaktig förhandlingsposition. Säljaren måste kunna bevisa att skadan är på grund av köparens avtalsbrott. Storleken på ersättningen avgörs från fall till fall och påverkas inte av handpenningens storlek. Om köparen har orsakat en skada som är större än handpenningen kan säljaren få behålla hela handpenningen och dessutom kräva mer ersättning utöver det. Om skadan understiger värdet på handpenningen behöver säljaren betala tillbaka en del av handpenningen. Jag hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,