Om gåvobrevet kan leda till invändningar

2021-11-30 i Gåva
FRÅGA |Min man har genom gåvobrev övertagit en fastighet från sina två systrar. I gåvobrevet återstår en skuld till vardera systrar som han senare har reglerat.I gåvobrevets punkt 3 står följande:Gåvan skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom, med rätt för honom att efter givarens frånfälle, genom äktenskapsförord annorlunda förordna.År 2010 fick jag hans maka halva fastigheten som gåva. Jag har fått lagfart för fastigheten.Nu har den ena systern ifrågasatt om riktigheten i denna transaktion rent juridiskt.Vad säger ni?Hälsningar från en som undrar
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Utifrån det du uppger i din fråga verkar det inte ha funnits ett överlåtelseförbud i gåvobrevet, det vill säga ett villkor om att gåvan inte får säljas eller ges bort. Ett villkor om enskild egendom har ju inget med vem som äger att göra. Stämmer det att det inte finns med något överlåtelseförbud i gåvobrevet så kan jag inte se annat än att allt gått rätt till. Hoppas du fick svar på din fråga.

Vad gäller för gåva av fastighet och förskott på arv

2021-08-23 i Gåva
FRÅGA |Hej jag har en fundering,. Min far gav ett av mina syskon ett hus, fast det hette att det skulle vara ett förtida arv. Gåvobrevet saknar dessutom en viktig punkt. Jag undrar om detta har gått rätt till och om man kan göra nåt åt det.
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Grundregeln är att om inget annat nämns i Gåvobrevet att gåvan är ett förskott på arvet (6 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB)). Så om det inte står något om att gåvan inte ska vara förtida arv så är den det. Förtida arv är alltså en form av gåva. Reglerna om gåva gällande fastigheter finns i Jordabalken (JB). Enligt 4 kap. 29 § JB ska samma formkravsregler gälla för gåva som för köp. Det betyder att gåvan måste vara skriftlig, undertecknad av både gåvogivare och gåvomottagare samt innehålla en så kallad överlåtelseförklaring (4 kap. 1 § JB). Om inte dessa krav är uppfyllda är gåvan ogiltig. Så om den viktiga punkt som saknas är något av dessa kriterier blir gåvan ogiltig. Sammanfattningsvis kan sägas att om inte gåvobrevet uppfyller kraven i Jordabalken blir gåvan ogiltig. Hoppas du fick svar på din fråga.

Överlåtelseförbud och samägande samtidigt

2021-07-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag har köpt in mig i min sambos hus med gåvobrev, där jag betalade en summa till honom samt övertog halva lånen. I gåvobrevet står det att jag inte får sälja mot hans vilja och att gåvan får inte utmätas. Nu kommer vi att separera. Han kommer inte gå med på att sälja huset och han har inte råd att köpa ut mig. Vad innebär det här för mig, kommer jag på något sätt kunna få ut min del av värdet på bostaden och bli av med lånen samt ansvar för huset?Hälsningar
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar det som att huset inte är samboegendom eftersom det verkar som din fd sambo ägde huset innan ni träffades. Ni äger nu huset som samägare och då gäller Samäganderättslagen. Gåvovillkoret är ett så kallat överlåtelseförbud och det ska följas. Du kan enligt domstolspraxis inte heller begära försäljning av huset enligt 6 § Samäganderättslagen. Det är en problematisk situation du hamnat i. Det bästa vore att ni kom överens. En överenskommelse skulle t ex kunna vara att din fd sambo köper tillbaka din del och övertar lånet, samt att ni upprättar ett skuldebrev för det som han är skyldig dig. Se till att skuldebrevet blir ett löpande skuldebrev så att du kan sälja skuldebrevet till någon annan. Om ni inte kan komma överens gäller reglerna om samägande i Samäganderättslagen. Enligt 3 § Samäganderättslagen kan man begära att rätten tillsätter en god man som förvaltar fastigheten i det fall samägarna inte kan komma överens om förvaltning och nyttjandet. Hoppas du fick svar på din fråga och att ni kan komma överens om en bra lösning.

Vad kan avtalas bort i Samäganderättslagen

2021-04-18 i Samägandeavtal
FRÅGA |Äger en sommarstuga med min bror. Har ett avtal där vi skriver att samäganderättsavtalet inte skall gälla.Vi har i avtalet skrivit in regler och fördelning av förvaltning , ev om-och tillbyggnad samt rätten för att förvärva varandras andel och hur.Men det står ingen specifikt om att tillgången till sommarstugan skall fördelas 50/50.Högsta domstolen tog ställning i en liknaden fråga och det publicerades att om parter inte avtalat om hur en tvist skall lösas i ett ämne , så gäller lagen i alla fall: https://www.foyen.se/vi-ager-nagot-tillsammans-men-vad-galler/Så om vi då inte specifikt avtalat om nyttjanderätten , så gäller samäganderättslagen i den frågan.MEN min fråga är då , gäller vårt avtal i de delar där vi faktiskt har avtalat om detaljer eller blir hela avtalet i alla detaljer ogiltigt.
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Låt mig först konstatera att Samäganderättslagen i grunden är dispositiv, det vill säga det går genom avtal att bestämma annat än det som står i lagen. Om inget annat avtalats gäller alltså det som står i lagen. Mycket förenklat kan man säga att det finns några få paragrafer i Samäganderättslagen som alla andra paragrafer bygger på. Dessa är 1, 2, 3 och 6 paragraferna. Tack för de rättsfalls-kommentarerna som du hade med i din fråga. Rättsfallet som kommenteras är NJA 2019 s. 1055. I rättsfallet hade samägarna formulerat en bestämmelse i deras avtal som sa att 3 § Samäganderättslagen om god man inte skulle gälla. Högsta Domstolen konstaterar att en sådan bestämmelse i ett avtal måste erbjuda en alternativ lösning på problemet för att den ska gälla framför lagen. Detta betyder att domstolen anser att 3 § trots allt inte är helt dispositiv.Rättsfallet berör alltså endast 3 § Samäganderättslagen. När det gäller t. ex. 6 § Samäganderättslagen, som har att göra med möjligheten till försäljning av det samägda genom auktion, räcker det fortfarande bara att avtala bort regeln. För att avtala bort 6 § behövs alltså ingen alternativ lösning. Den är helt dispositiv. Det beror alltså på vilken paragraf som är berörd och hur den specifika klausulen i samägandeavtalet är formulerad om lagen kommer att gälla istället för den klausulen. Om samägarna i sitt avtal bara skriver att Samäganderättslagen som helhet inte ska gälla så omfattas alltså inte 3 § av den formuleringen. Du skriver att i ert avtal finns ingen bestämmelse om på vilket sätt tillgången till stugan skall fördelas. Vi kan för ordningen skull fråga oss om det finns någon paragraf i lagen som reglerar detta. Den paragraf i Samäganderättslagen som möjligen skulle kunna diskuteras är 2 §. Den fokuserar dock främst på förfogande och förvaltning. Med förfogande avses t. ex. uthyrningar och med förvaltning avses t. ex. renoveringar. Även 3 § kan bli aktuell om ni kommer i konflikt om hur ni ska nyttja stugan. Ni kan då ansöka om en god man, men paragrafen berör inte själva överenskommelsen om hur stugan skall nyttjas. Min bedömning är att Samäganderättslagen inte reglerar frågan om tillgången till stugan. Om överenskommelse om tillgång till stugan inte finns med i avtalet betyder det inte att det inte är en överenskommelse. Det finns inget krav i Samäganderättslagen att alla överenskommelser ska vara skriftliga. Har ni en muntlig överenskommelse om 50/50 tillgång så gäller den. Nu till sammanfattning och svaret på din fråga. Alla bestämmelser i ert avtal som inte berörs av lagen gäller såklart och det inkluderar även muntliga överenskommelser. Bestämmelser i Samäganderättslagen går som huvudregel att avtala bort, men för åtminstone 3 § gäller att klausulen i avtalet måste formulera en alternativ lösning. Svaret är alltså att erat avtal, såvitt jag kan se, gäller i alla delar inklusive muntliga överenskommelser om tillgång till stugan, men att ni inte avtalat bort 3 § Samäganderättslagen på ett korrekt sätt.

Hur delas sambors samägda aktier

2021-09-11 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Min sambo har lämnat mig och vi ska således separera. Jag undrar lite vad som kommer hända med aktiekontot nu. Vad jag läst så ingår inte aktier i en bodelning. Aktierna är köpta för våra gemensamma pengar men jag står som ensam ägare på aktiekontot som vi har på en annan bank än den vi normalt använder. Kan min sambo hävda att hon har rätt till hälften av pengarna på aktiekontot? Eller har jag juridiskt sett rätt till hela innehavet som ensam ägare till kontot? Tilläggas bör att jag tjänar ungefär 3 gånger så mycket som min sambo och har därmed bidragit med klart mest pengar till aktiekontot.
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga Vilka regler gäller:Du har rätt att aktierna inte omfattas av bodelningsreglerna i Sambolagen. Bevismässigt så förutsätts att du är ägare till alla aktier eftersom du står på aktiekontot. Din före detta sambo måste bevisa annat.Av din beskrivning att döma verkar det dock som att ni är överens om att ni samäger aktierna. Vid samägande mellan sambor kan flera regelverk bli aktuella och det beror på vad som är avtalat och hur ni har hanterat aktiesparandet vilket regelverk som blir aktuellt, eller åtminstone vilket regelverk som får störst betydelse. Om två flera personer samäger egendom kan Samäganderättslagen (SamägL) bli aktuell. Eftersom det är aktiesparande skulle också Lagen om Handelsbolag och Enkla bolag (HBL) kunna tillämpas.Det är också en möjlighet att en andel av aktierna skulle kunna anses vara så kallad dold samäganderätt. Med dold samäganderätt menas att domstolen avgör att någon äger en del av någon annans egendom. Än så länge gäller det bara sambor och gifta. För att det Samäganderättslagen ska bli aktuell krävs egentligen bara just samägande, för att Lagen om Handelsbolag och enkla bolag ska gälla krävs antingen att parterna har ett registrerat handelsbolag eller har ett enkelt bolag. För att man ska ha ett enkelt bolag krävs normalt att det finns ett avtalsförhållande mellan parterna, att det finns ett bolagssyfte som är gemensamt för delägarna och att delägarna ska verka för detta ändamål. Bolagssyftet i ert fall skulle vara att tjäna pengar på aktier och verksamheten att köpa aktier.För att dold samäganderätt, som är en form av samägande som tillkommit genom ett antal domar, krävs följande:1 Ena parten ska ha köpt egendomen i sitt namn men med syfte av egendomen ska användas av makarna gemensamt.2. Båda parterna har gjort viss ekonomisk insats.3. Vid köpet fanns det en överenskommelse mellan makarna att egendomen skulle ägas gemensamt. Det kan vara en så kallad tyst överenskommelse. Andelen vid avslutande/försäljning:Vid samägande enligt Samäganderättslagen är utgångspunkten att samägd egendom ägs med lika lott, om inte annat bevisas (1 § SamägL). Enligt lag om handelsbolag och enkla bolag är utgångspunkten att andelen är avtalad och om bolaget likvideras (avslutas) är utgångspunkten att varje delägare får del i bolaget (aktierna i ditt fall) efter insats i bolaget (4 kap. 7 § och 2 kap. 34 § 2 stycket HBL). Enligt ett mycket intressant rättsfall (NJA 2012 s. 377) så gäller även i dessa fall lika-lottsprincipen om inte insatsen kan bevisas eller annat avtalats. Dock är det lättare i detta fall att bevisa att andelarna inte är lika stora.Vid dold samäganderätt är utgångspunkten av allt att döma lika stora andelar. Sammanfattning:Att aktiekontot står på dig gör att du förutsätts vara ägare. Reglerna kring samägande är som du märker rätt komplicerade. Det beror på vad ni avtalat och hur ni handlat vilka regler som gäller och vilken andel som bestäms. Såklart har det också stor betydelse vad som kan bevisas.Det bästa vore om ni kom överens om ett eget avtal hur ni ska fördela aktierna. Hoppas du fick åtminstone en överblick över dessa regler.

Vad kan vi avtala om som samägare

2021-08-11 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Vi är fyra syskon som i framtiden kommer att ärva en sommarstuga. 2 syskon vill ej behålla och jag och min syster vill vara kvar och tänker att vi köper ut de andra syskonen.Nu till problemet:Fastigheten är på en tomt och består av ett äldre hus på 65 kvm, med renoveringsbehov för ca 100 000 kr, och ett nyare "gästhus" på 35 kvm +loft. Detta har inget renoveringsbehov.Om jag och min syster äger allt tillsammans så antar jag att vi bara delar alla kostnader. Men jag vill att vi ska göra varsitt hus till vårt eget. Hur kan man isf dela upp ägandet eftersom husen har olika värde? Det ena är större men behöver renoveras, det andra är mindre men bättre. Om vi säger att fastigheten är värd 1 miljon varav tomtens taxeringsvärde är 10 %, det äldre huset 50 % och gästhuset 40%. Kan man dela ägandet på annat sätt än 50/50? Kan jag äga det ena huset och 50% av tomten?Vid en värdering av husen, med vetskap om att vi ska ta varsitt hus, ska man då ta hänsyn till kostnaderna för renovering samt arbetsinsatsen man lägger ner?Om man delar 45/55 som i detta fall är det så någon nackdel att ha 45% ? Finns det situationer däran har ex.vis röstning och den med 55% alltid vinner?Om jag vill ta lån för min del, kan jag då ta lån med det ena huset som säkerhet eller måste lånet alltid tas med hela fastigheten som säkerhet?Om jag äger huset och 50% av tomten men vill sälja, har jag då alltid rätt att bli utköpt av min syster? Har jag rätt att sälja det till nån utomstående?Mvh/ P
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För samägare gäller Samäganderättslagen (SamägL). Av Samäganderättslagen framkommer indirekt att det går att avtala om det mesta. Enligt 1 § Samäganderättslagen är ägarandelarna lika stora om inte annat avtalats. Ni kan alltså avtala om ägarandel. Ni kan också avtala om hur ni ska förvalta fastigheten och vilka delar var och en ska ansvara för o s v. Vidare kan ni avtala om hur ni ska ta beslut i förvaltningen. Huvudregeln är att alla samägare ska vara överens, men det går att avtala annat (2 § SamägL), Om ni inte kommer överens kan enligt Samäganderättslagen någon av samägarna begära att en god man tar över förvaltningen (3 § SamägL). Denna bestämmelse går dock att avtala bort om någon alternativ lösning på problemet avtalas (se rättsfallet NJA 2019 s. 1055). Det går däremot inte att avtala om att man ska äga olika delar av en fastighet. Som samägare äger du en så kallad ideell andel i fastigheten. Om man vill äga en viss bestämd del av fastigheten måste man bilda en ny fastighet genom avstyckning. Om du säljer eller tar lån på din andel, så gäller det din ideella andel i hela fastigheten. Nu till frågan om försäljning av ideell andel. Det finns ingen bestämmelse i Samäganderättslagen som säger att den andre samägaren är skyldig att köpa ut den andres andel om den vill sälja. Man kan däremot avtala om detta genom en så kallad hembudsklausul, vilket innebär att man måste erbjuda försäljning till samägaren före andra. En annan viktig sak att tänka på vid samägande är om ni ska avtala bort 6 § i Samäganderättslagen eller inte. Enligt 6 § Samäganderättslagen kan nämligen en samägare när som helst begära att hela fastigheten säljs på auktion. Sammanfattningsvis så kan ni avtala om det mesta i förhållandet mellan dig och din syster. Ni kan dock inte avtala kring frågor som involverar en tredje part såsom en bank eller en köpare av andel. Viktigt att tänka på är hur ni i ert avtal ska förhålla er till 3 § och 6 § i Samäganderättslagen. Ta gärna hjälp av en jurist när ni författar ert Samäganderättsavtal så allt blir bra. Lycka till.

Sambo fått andel i huset i gåva, måste andelen köpas tillbaka

2021-05-10 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej. Min pappa och hans sambo ska separera. Han köpte huset som 19-åring och är idag 64 år. Han träffade sin sambo för 7 år sen och hon flyttade in i huset. Därefter har hon (tyvärr) fått halva huset i gåva. Nu vill hon bli utköpt för husets halva värde. Pappa är villig att betala henne dom pengar hon gått in med i diverse små renoveringar av huset samt att hon får ta bil och båt. Men vill ju helst inte köpa ut henne för halva husets värde då hon inte köpt in sig i huset utan fått det som gåva. Tar sambolagen hänsyn till det eller har hon juridiskt rätt till halva huset trots att papp införskaffade huset till sig själv för så länge sen?
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Sambon har alltså fått halva huset i gåva, vilket innebär att hon äger halva huset. Huset är inte samboegendom eftersom det inte förvärvats för att användas gemensamt (3 § Sambolagen). Han bodde ju där innan de träffades. Övertaganderätten av bostad eller inskränkningar i rätt att förfoga över bostaden är inte heller aktuell eftersom det rör fastighet som inte är samboegendom. Övertaganderätt gäller bara hyres- och bostadsrätter (22 § Sambolagen). Då sambolagen inte är aktuell gäller Samäganderättslagen. Samäganderättslagen tar ingen hänsyn till hur andelen i det samägda har förvärvats. Enligt samäganderättslagen kan en delägare begära att hela huset säljs på offentlig auktion (6 § Samäganderättslagen). Det finns enligt paragrafen möjlighet till anstånd från att sälja huset om det finns synnerliga skäl. Det finns dock inget som tyder på att det skulle föreligga synnerliga skäl för din pappa tyvärr.Det bästa han kan göra om han vill behålla fastigheten är alltså att komma överens om att få köpa tillbaka sin andel. Vilket kommer bli till marknadspris om inte annat avtalas.

Gåva eller lån och hur man får tillbaka pengarna

2020-09-24 i Gåva
FRÅGA |Hej. Jag har en fråga angående swich.Lån via swich är väl fortfarande ett lån? Spelar det någon roll om man kanske ska ha skrivit jag älskar dig som meddelande på swich? Och hur ska man gå till väga för att kunna få tillbaka det man har överfört till den andras konto? Tack på förhand.
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I detta sammanhang brukar man prata om bevisbörda, alltså vem ska bevisa vad. Utgångspunkten är att du ska bevisa att överföringen skett, vilket inte är särskilt svårt eftersom du använt swish. Typiskt sett hävdar sedan den som överfört pengarna att det var lån och den som mottagit pengarna att det var en gåva. I det fallet måste mottagaren bevisa att det var en gåva. Se rättsfallet NJA 2014 s. 364.Att du skrivit "jag älskar dig" skulle i sådan situation kunna tyda på gåva. Det har också säkert betydelse vilken typ av relation ni har till varandra. En närmare relation kan eventuellt tyda på gåva.Nu till frågan om hur du ska få tillbaka pengarna. Har ni inte avtalat om när personen i fråga ska betala tillbaka lånet så gäller att personen ska betala tillbaka när du begär det (5 § Skuldebrevslagen). Om personen då vägrar att betala så kan du efter 30 dagar kräva dröjsmålsränta som är 8 % plus referensräntan som är 0 % just nu (se 4 och 6 § Räntelagen). Dessutom kan du begära hjälp från Kronofogdemyndigheten genom att ansöka om ett så kallat betalningsföreläggande. Då hjälper kronofogden dig att få in pengarna. Tänk på att det kostar pengar att ansöka, minst 300 kr. Om personen ändå inte vill betala kan det gå till domstol och då tillkommer fler avgifter.Hoppas du är nöjd med svaret.