Vi hyr en lokal av kommunen - vems ansvar är det att vi har en fungerande ringlocka?

2018-03-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi är en ideell organisation som hyr en lokal, ett hus, av kommunen. Vems ansvar är det att vi har en fungerande ringklocka?
Mikaela von Bornstedt |Regler om hyresvärdens ansvar för en lokal finns i jordabalken (JB).Hyresvärden ska hålla lokalen i ett fullt brukbart skickEnligt lagen ska hyresvärden se till att lokalen är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orden är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Med andra ord ska hyresvärden se till att lokalen funkar som den ska för det den ska användas till, men behöver inte se till att den är i bättre skick än så. Har hyresvärden och hyresgästen avtalat om något annat gäller det villkoret istället (JB 12 kap. 15 § & 9 §).Det är därför lite svårt för mig att avgöra om ringklockan ingår i er hyresvärds ansvar. Jag utgår från att ni kanske behöver ta emot personer i er lokal och då behöver en ringklocka för er verksamhet. I så fall gör jag bedömningen att ringklockan ingår i hyresvärdens ansvar. Dessutom kan ringklockor kräva särskilda elinstallationer för att fungera och det kan ligga i hyresvärdens intresse att hyresgäster inte ordnar med sådant själv. Jag rekommenderar därför att kontakta er hyresvärd och meddela om ni har problem med ringklockan och att det är viktigt för er verksamhet att den fungerar, så kan ni kanske lösa problemet. Hoppas att ni har fått svar på er fråga. Annars är ni välkomna att höra av er till oss igen!Vänliga hälsningar,

Byte av hyresvärd och fråga om indirekt besittningsskydd vid hyra av lokal

2018-03-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har i min rörelse bekostat förbättringsarbete på den fastighet som jag nyttjar. Kostnaden uppgår sammanlagt till 600 000 kr och har lagts ner under åren 2002- 2017. Nu ska fastigheten säljas och jag vill ha ut mina kostnader från hyresvärden har jag någon chans till det. jag vet att kostnaden blir en intäkt hos hyresvärden som ska redovisas när fastigheten säljs.? Jag skulle också vilja veta vad bruksvärdehyran är på en fastighet i ********* utanför *****. Fastigheten är på 117 m2 bostadsyta.Tacksam för svar med laghänvisningar.Tack på förhand!
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag vill börja med att berätta att jag ändrat i din fråga så att platsen för lokalen inte syns, för att det kan utgöra en personuppgift som vi inte vill offentliggöra på denna hemsida. Jag utgår vidare från att det är en lokal du hyr, och inte en bostad. Med det menas att det utrymme du hyr inte utgör en bostad. En bostad är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. En lokal är då en lägenhet som inte är en bostad (se jordabalken 12 kap 1 § 3 st).De rättsliga aspekterna av din fråga aktualiserar framför allt jordabalken (JB). I det tolfte kapitlet finns regler om just hyra av fastighet, vilket även innefattar hyra av lokal. I lagen inbegrips begreppet hyra i beteckningen nyttjanderätt. När jag i det följande pratar om nyttjanderätt menar jag därför en sådan lokalhyra som du har.Byte av hyresvärdInledningsvis ska jag besvara vad som händer när fastigheten byter ägare till följd av den kommande försäljningen.Jag vet inte vad som specifikt står i ert avtal. Det kan hända att ni i hyresavtalet reglerat vad som ska hända om fastigheten byter ägare.Om det inte finns någon särskild reglering i ert hyresavtal gäller enligt lagen följande. Ditt hyresavtal kommer förmodligen att bestå. Detta följer antingen av att fastighetsägaren vid försäljningen gör ett förbehåll om din nyttjanderätt (JB 7:11), eller på grund av att ert hyresavtal är skriftligt (JB 7:13). Det räcker alltså med att ditt hyresavtal med fastighetsägaren är skriftligt för att det ska gälla gentemot den nye fastighetsägaren.Detta innebär att ditt hyresavtal fortsätter att gälla som vanligt även när fastigheten bytt ägare. Det finns därmed ingen skillnad mellan den nya och den gamla hyresvärden vad gäller dina skyldigheter och rättigheter gentemot dessa i hyresavtalet.Vad händer om du blir uppsagd?Hyresavtalet kommer då att löpa på som vanligt såvida inget annat föreskrivs i själva avtalet. Med detta sagt finns såklart möjligheten att du blir uppsagd, antingen av den nuvarande eller av den blivande hyresvärden. Det kan även hända att din nya hyresvärd vägrar att förlänga ditt hyresavtal när det utgått. I dessa båda fall har man vanligtvis ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta är en rättighet till att förlänga hyresavtalet antingen om det gått ut eller om det sagts upp av hyresvärden. Det indirekt besittningsskyddet inbegriper även en rätt till skadestånd om hyresvärden vägrar att förlänga hyresavtalet. Det indirekta besittningsskyddet är till just för att skydda hyresgästens investeringar, kostnader för flytt och andra saker som påverkar till exempel hyresgästens rörelse.Det indirekta besittningsskyddet stadgas i JB 12:57 och innebär som beskrivs i det följande:Du har rätt till ersättning om följande förutsättningar är uppfyllda.1. Det är hyresvärden som sagt upp hyresförhållandet,2. och denne vägrar att förlänga hyresförhållandet eller förlängning inte kommer till stånd därför att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning av hyresavtalet.Om den första förutsättningen är uppfylld, och någon av de två förutsättningar som finns under punkten två också är det, ska du som hyresgäst ha rätt till en viss ersättning. Det finns dock undantag från denna rätt till ersättning. Dessa undantag lyder som följande.Rätten till ersättning gäller alltså inte om någon av dessa förutsättningar är uppfyllda:A) Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan krävas att hyresvärden förlänger hyresförhållandet.B) Huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.C) Huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.D) Hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.Förklaring till D: Det handlar här inte om vilken anledning som helst. Det måste föreligga särskilda skäl och det är inte helt klart vilka.E) De hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.Förklaring till E: Denna punkt handlar om det fallet att du skulle vägra en förlängning av hyresavtalet med nya villkor, men villkoren egentligen är "schyssta" och skäliga.Om förutsättningarna för ersättning är uppfyllda i punkterna 1 och 2 gäller att du ska få ersättning såvida inte någon av förutsättningarna i A-E också är uppfyllda.Det finns dock vissa fler förutsättningar för att du ska ha rätt till indirekt besittningsskydd. Dessa framgår av JB 12:56. De två viktigaste är: För det första har du inte rätt till indirekt besittningsskydd om du i ett skriftligt giltigt avtal avsagt dig den rätten. För det andra har du inte rätt till indirekt besittningsskydd om ditt hyresförhållande varat kortare än 9 månader i följd.Rätt till ersättningJag går nu vidare till den situationen att du har blivit uppsagd och att du har rätt till ersättning enligt vad som beskrivits ovan. Vi säger till exempel att din nya hyresvärd säger upp ditt hyresavtal utan att gå med på en förlängning och att det inte föreligger någon av omständigheterna som räknas upp oven i A-E.Detta är alltså en situation där du ska ha rätt till ersättning för att du tvingas flytta din rörelse. Denna rätt till ersättning stadgas i JB 12:58b. Där framgår att ersättningen i sådana fall ska utgöra ett belopp som motsvarar minst en årshyra. Om din månadshyra är 50 000, ska ersättningen alltså utgöra minst 600 000. Däremot kan du få ännu mer i skadestånd om din förlust är större än 600 000. Din rätt till ersättning blir högre om du exempelvis gjort investeringar i lokalen, om det är svårt och kostsamt att flytta rörelsen och om du till och med tvingas lägga ned rörelsen. Dessa är exempel på omständigheter som gör att din rätt till ersättning kan bli högre än ett belopp motsvarande en årshyra.Vad är bruksvärdeshyran?Jag har tyvärr ingen möjlighet att besvara detta utan att veta fastighetsbeteckningen. Jag kan dessutom tillägga att systemet med bruksvärdeshyra inte används vid uthyrning av lokaler. Jag har i mitt svar utgått ifrån att det är just en lokal som du hyr. Vid hyra av lokal används istället marknadshyror. Detta innebär att hyran ska motsvara vad lokalen är värd på den öppna marknaden. Bruksvärdeshyra används vid uthyrning av bostäder.Här finns mer information på skatteverkets hemsida om hur dessa ska användas. Där finns även en e-tjänst för att få reda på värden för uthyrning av olika fastigheter i Sverige.Vad bör du göra?Det finns ingenting särskilt du behöver göra vad gäller ditt hyresavtal nu när fastigheten byter ägare. Avtalet består trots att fastigheten byter ägare. Det som däremot kan vara bra att göra är att ta reda på vad den nya fastighetsägaren har för planer för fastigheten. Denne kanske har för avsikt att riva, renovera, eller bygga om fastigheten eller att säga upp ditt hyresavtal. Dessa är exempel på information som du behöver få del av så att du vet hur din lokal kan påverkas.Du bör dessutom titta igenom ditt hyresavtal för att se om det finns särskilda villkor var gäller exempelvis ägarbyte eller uppsägning eller dylikt. Det är också mycket viktigt att du tar reda på om du har skrivit på ett avsägande av ditt indirekta besittningsskydd. Om det skulle vara så bör du också ta reda på om avsägandet av besittningsskyddet fortfarande är gällande och om det är rättsligt giltigt. Om du har ett sådant avsägande kan du maila mig på adressen nedan så kan jag utreda om det är giltigt.Om det skulle vara så att du hamnar i en rättslig tvist med din nuvarande eller blivande hyresvärd, rekommenderar jag att du tar hjälp av en professionell jurist på Lawlines juristbyrå. Om du skulle vara intresserad av detta kan du kontakta mig på Joel.Herrault@lawline.se. Du kan även maila mig om du har fler funderingar eller följdfrågor, eller om det skulle vara så att jag missförstått eller utgått från felaktiga omständigheter.Jag hoppas att mitt svar är belysande!Med vänliga hälsningar,

Vilken uppsägningstid har jag och hur mycket ska jag betala som inneboende?

2018-03-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag bor som inneboende i en hyresrätt och har ett muntligt avtal med hon som har förstahandskontrakt på lägenheten. Det muntliga avtalet säger att jag har 3 månaders uppsägningstid, men jag undrar om det finns något sätt att bestrida detta? Hon har under hela perioden som jag har bott här (6 månader) tagit ut dubbelt så mycket i hyra som lägenheten egentligen kostar. Finns det ingen regel att luta sig tillbaka mot (som gynnar mig) då jag ska flytta ut och gärna inte vill betala dubbla hyror? Kan tillägga att jag även har bett om ett skriftligt kontrakt, men ej fått detta. Tack på förhand!
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I detta fall anses du vara hyresgäst och den du hyr av anses vara hyresvärd. Ert förhållande regleras i 12 kap. jordabalken.Bestämd tidI de fall hyresgäst blir uppsagd av hyresvärd gäller tre månaders uppsägning (12 kap. 4 § jordabalken, här). Som hyresgäst kan man ha kortare uppsägningstid om det avtalas (12 kap. 3 § 2 st jordabalken). Exempelvis kan det avtalas, att hyresgästen har en månads uppsägningstid. Hyresvärden har dock alltid tre månaders uppsägningstid. Det finns alltså ingen laglig rätt att avtala kortare tid när hyresvärden säger upp ett avtal, utan det går bara när det är hyresgästen som säger upp avtalet. Eftersom ni avtalat muntligen om ditt inneboende är det i detta fall en fråga om vem som kan bevisa vad. Kan hon inte bevisa att det är tre månaders uppsägningstid kan du anföra att du har en månads uppsägningstid. Du bör emellertid, vid en eventuell tvist, kunna bevisa att du har en månads uppsägningstid. Säkrast är sålunda att tillämpa den lagstadgade tre-månaders uppsägningstiden. Obestämd tid I detta fall är uppsägningstiden tre månader om den avtalade hyrestiden är tre månader eller längre (12 kap. 4 § jordabalken). Det är bara om avtalet är färre än två veckor som man inte behöver någon uppsägningstid.Slutsats avseende uppsägningEftersom ni inte avtalat något skriftligen avseende hyresperioden, kan du anföra att ni avtalat om bestämd tid och att uppsägningstiden är en månad. Det blir sålunda upp till hyresvärden att bevisa motsatsen. Skulle denne emellertid göra detta måste du i en eventuell tvist kunna bevisa din ståndpunkt. Du kan dock alltid försöka.Skälig hyra för inneboende i hyresrätt?Hyran ska beräknas baserat på vad din hyresvärd själv betalar i hyra. Svaret är dock beroende av hur många rum det finns. I det fall två personer bor tillsammans i exempelvis tre rum och kök kan det sägas vara rimligt att hyresgästen får betala hälften av hyran + driftkostnader; el och försäkring etc. För att fastställa vad skälig hyra för det uthyrda rummet skulle kunna vara, kan du jämföra med andra, likartade rum och rum av samma storlek, som hyrs ut i samma område. Tillägg kan ske för möblerat rum med 10-15 % och eventuell parkering. Det är dock inte rimligt att du betala hela hyra två gånger om. Du bör snarare betala halva hyran.Om du misstänker att du betalar för mycket i andrahandshyra kan du ansöka i hyresnämnden om att få din hyra prövad. Då kan du få tillbaka pengar som du har betalat för mycket, upp till ett år retroaktivt. Men det måste vara en hyresrätt du hyr.Sammanfattningsvis avseende hyraDet är svårt att tillhandahålla ett konkret svar, utan att veta standard på lägenheten, vilket område den ligger i etc. Utgår du från informationen ovan bör du dock kunna fastställa en skälig hyra. Delar ni någorlunda lika på lägenhetens yta, bör alltså ungefär halva månadshyran vara rimlig. Du bör kontakta hyresnämnden för att återkräva hyra.Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen

Hyresgästen underlät att ha värme på under vintern

2018-03-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hyresgäst som har underlåtit att ha värme påslagen för att förhindra frysning av vattnet och dom skador som uppstår av detta. Hon har en uppsägningstid på tre månader som går ut den 31 mars 2018 enligt avtal.
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Hyresgästen har en plikt att vårda lägenheten som denne hyr (12 kap 24 § Jordabalk), hyresgästen har också en skyldighet att underrätta hyresvärden så fort denne upptäcker en skada som måste åtgärdas snarast för att inte stora skador ska uppstå (12 kap 24 § 2 stycket Jordabalk). Om hyresgästen varit vårdslös, antingen genom sitt handlande eller genom att ha underlåtit sin plikt att vårda lägenheten, är hyresgästen skadeståndsskyldig för skadorna som uppstått. Hyresgästen är också skadeståndsskyldig om denne visserligen iakttagit vårdplikten, men inte kontaktat hyresvärden i tid när en allvarlig skada uppstått. Har det uppstått skador på lägenheten kan hyresvärden alltså stämma hyresgästen, eller begära betalningsföreläggande från kronofogden, för att få ut sitt skadestånd. Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04 Vi besvarar samtal måndag till fredag 10:00-16:00

​Har jag rätt att säga upp min hyresgäst p.g.a att min dotter ska köpa huset och flytta in där själv?

2018-03-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Har jag rätt att säga upp min hyresgäst p.g.a att min dotter ska köpa huset och flytta in där själv?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelser avseende uthyrning av villa finns dels i 12 kap jordabalken (JB), även kallad Hyreslagen, se här, och dels i lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, se här. Beroende på när avtalet ingicks gäller olika regler.12 kap Jordabalken hyresavtal ingånget innan 1 februari 2013BesittningsskyddSom hyresgäst har man ett besittningsskydd och kan inte bli uppsagd från sin lägenhet/villa hur som helst. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet har hyresgästen normalt rätt till förlängning.Undantag från förlängning av hyresavtalet gällande en- eller tvåfamiljshusEn hyresgäst har inte rätt till förlängning om hyresavtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden har ett sådant intresse av att själv förfoga över fastigheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Ett sådant intresse att själv förfoga över fastigheten kan till exempel vara att du som hyresvärd själv ska bosätta dig eller sälja fastigheten (12 kap. 46 § p 6 JB). I sådana fall är utgångspunkten att hyresförhållandet skall upplösas, i vart fall på sikt. Hyresgästen skall emellertid i regel ges skäligt rådrum för att vid behov skaffa en annan bostad. Det finns en hel del rättsfall på område där där domstolen vägt hyresgästens besittningsskydd och hyresvärdens intresse av att sälja fastigheten. I de allra flesta fall räcker det med att hyresvärden vill sälja bostaden eller disponera över den själv för att en giltig uppsägning ska kunna ske. Jag ser inga problem med att du säger upp hyresavtalet enligt jordabalkens regler. Har ni ett hyresavtal som reglerar uppsägningen samt besittningsskyddet så gäller det.Privatuthyrningslagen efter 1 februari 2013Lagen gäller när någon upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Det ska handla om en lägenhet som den som hyr ut äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt. Detta gäller både om hela villan hyrs ut eller bara en del av villan hyrs ut, tex en inredd lägenhet på en övervåning. Under förutsättning att avtalet ingicks efter 1 februari 2013 (annars gäller reglerna ovan). Den 1 februari 2013 trädde nämligen en ny lag i kraft vilken medför att hyresgästen aldrig får besittningsskydd när man som hyresvärd hyr ut sin bostad så länge man inte avtalat om annat. (3 § 3 st Lag om uthyrning av egen bostad). Om det är ett hyresavtal ingånget på obestämd tid (tillsvidareavtal) har hyresgästen rätt till 3 månaders uppsägningstid förutsatt att man inte avtalat om längre uppsägningstid. (3 § 2 st Lag om uthyrning av egen bostad). Du kan läsa mer på hyresnämndens sida här. Hoppas det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Är det olagligt att ta för mycket hyra av inneboende?

2018-03-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Fråga om inneboende.Hej!Jag har en fräsch hyresrätt á 97kvm, beläget så centralt du bara kan komma med 30 sekunder till station och 2 min till högskola i en mellanstor svensk stad. Jag hyr ut två sovrum på ca 12 respektive ca 25 kvm. Tar ut en hyra på 4500:- respektive 5500:- för de rummen möblerat. Utöver det får de tillgång till 2 toaletter, badrum, kök och gemensamma utrymmen. Själv bor jag i ca 19kvm stort rum. Totalhyra för lägenheten ligger på 11400 plus el/internet för ca 600. Frågan är om hyrorna jag tar ut för rummen någonstans är otillåtna i laglig mening? Är det omoraliskt att jag tar ut rätt så hög hyra, javisst, men här betalar man för LÄGET och komforten. Är fullt medveten om riktlinjerna för skälig uthyrning och liknande, men det är lite diffust beskrivet om det jag gör är rent FÖRBJUDET i laglig mening. Jag bor ju fortfarande själv i lägenheten och jag gör absolut inga rena vinster på dessa inneboenden.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skälig hyra för inneboende i hyresrätt?Inledningsvis redogör jag kort för reglerna/riktlinjerna avseende rimlig hyra. Jag antar i det följande, med hänsyn till att du anger att du betalar hyra (inte avgift), samt att den är hög, från att det är fråga om en hyresrätt.Hyran ska beräknas baserat på vad du hyresvärd själv betalar i hyra. Svaret är sålunda beroende av hur många rum det finns, läge, komfort etc. I det fall två personer bor tillsammans i exempelvis tre rum och kök kan det sägas vara rimligt att hyresgästen får betala hälften av hyran + driftkostnader; el och försäkring etc. Bor det tre personer i en lägenhet, kan man argumentera för att de ska betala en tredjedel vardera. För att fastställa vad skälig hyra för det uthyrda rummet skulle kunna vara, kan du jämföra med andra, likartade rum och rum av samma storlek, som hyrs ut i samma område. Tillägg kan ske för möblerat rum med 10-15 % och eventuell parkering.Lagligt?Det finns inte någon uttrycklig bestämmelse, vari det stadgas att det är olagligt att erhålla en viss summa vid uthyrning, som kan, som du säger, anses omoralisk. Emellertid bör du ha följande i åtanke.I det fall hyresgästen anser att denne betalar för mycket i hyra och får rätt av hyresnämnden vid en prövning, varpå det bestäms att hyran ska sänkas, kan hyresgästen få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen

Skadedjur i bostadslägenhet

2018-03-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, har haft påhälsning av möss i min hyreslägenhet som ätit på soffa och säng. Är hyresvärden skyldig att ersätta mig för skadorna som blivit på soffan och sängen?
Marika Jaaniste |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens skyldigheterI jordabalkens 12 kap finns det regler om hyresvärdens skyldigheter gentemot hyresgästen. Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. (12 kap. 9 § och 12 kap. 15 § jordabalken) Som hyresgäst kan man alltså räkna med att lägenheten håller en viss standard.Ohyra i lägenhetenNås inte den standard som jag beskrivit ovan på grund av skada i lägenheten kan man som hyresgäst tillgripa vissa åtgärder. Det avses utgöra en skada eller brist i lägenheten om det förekommer ohyra som är till men för hyresgästen. (12 kap. 17 § jordabalken) Det förutsätts alltså att ohyran medför men. Sådan ohyra som inte omfattas av denna bestämmelse är löss som parasiterar på människan, mal eller loppor. Vid bedömningen om ohyran medför men för hyresgästen är det av betydelse i vilken mängd ohyran förekommit. Återkommande problem med ett flertal möss i lägenheten torde omfattas av denna bestämmelse. Som hyresgäst har man rätt till att hyresvärden avhjälper felet genom att vidta lämpliga och nödvändiga åtgärder för att utrota ohyran. Vidare har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. Om felet kvarstår och blir mer allvarligt kan hyresgästen även ha rätt att häva avtalet. (12 kap. 11 § p. 1-3 jordabalken) Dessa åtgärder är endast tillämpliga när hyresgästen själv inte är ansvarig för skadan.Om hyresvärden inte lyckas visa att skadorna till följd av ohyran inte beror på hans/hennes vårdslöshet så har hyresgästen även rätt att kräva skadestånd. (12 kap. 11 § p. 4 jordabalken) Att möbler har förstörts till följd av ohyra är ett exempel på sådana skador som kan ersättas. För att hyresvärden ska bli skadeståndsskyldig och därmed skyldig att utbetala ersättning för de skadade möblerna krävs alltså att ohyran inte orsakats av hyresgästen själv samt att hyresvärden misslyckas med att visa att bristen inte beror på hans försummelse.Om lägenheten är bristfällig och hyresvärden känner till detta, eller genom tillräcklig tillsyn borde ha känt till detta, ska han/hon vidta åtgärder för att avhjälpa bristen. Underlåter hyresvärden att göra detta och det inte berodde på att det förelåg hinder för avhjälpande, anses hyresvärden normalt ha varit vårdslös.En hyresvärd kan även anses ha varit vårdslös om han/hon upptäckt eller borde ha upptäckt en brist i byggnaden som kan medföra att det uppstår skador i en lägenhet eller en lokal och underlåtit att vidta någon åtgärd. I rättsfallet RH 1982:113 hade vatten trängt in i en källarlokal genom byggnadens grund och orsakat skada. Domstolen ansåg att hyresvärden borde ha upptäckt det hål i takrännan som tillsammans med andra orsaker lett till skadan.SammanfattningsvisDet framgår inte i din fråga om det varit aktuellt med skadebekämpning och om hyresvärden i så fall har stått för denna. Om det varit nödvändigt och hyresvärden inte har gjort det, anses vårdslöshet normalt föreligga och då kan ett skadeståndsanspråk, vanligtvis med framgång, riktas mot hyresvärden. Om hyresvärden har vidtagit nödvändiga åtgärder för att avhjälpa bristen blir det svårare att vinna framgång med ett skadeståndsanspråk.Mitt råd är sammanfattningsvis att försöka undersöka var mössen kommer ifrån och undersöka om hyresvärden vetat om, eller borde ha vetat om, att det fanns en risk för att möss kunde ta sig in i lägenheten. Det kan vara fördelaktigt att anlita en jurist för att få hjälp med detta. Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Vänligen,

Vilka krav finns när vi ska överlåta en del av fastigheten?

2018-03-12 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Vi har köpt ett fritidshus med tillträde 3 april. Köpekontraktet står på min hustru och mig själv. Vi vill nu att våra 2 döttrar blir delägare med 1% vardera. Räcker det att de står med i Köpebrevet eller måste de även betala in 1% av köpeskillingen? Någonting annat att tänka på?
Louise Sundström |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline.För att era döttrar ska kunna bli delägare i er fastighet med 1% vardera krävs att de andelarna överlåts till era döttrar. Detta kan göras antingen genom att ni ger 1% av fastigheten vardera i gåva eller så kan ni sälja 1% vardera till era döttrar. Både vid gåva av fastighet och vid försäljning av fastighet finns särskilda formkrav som ni måste ta hänsyn till för att överlåtelsen ska vara giltig. Det som krävs är att ni upprättar en skriftlig överlåtelsehandling där det finns en förklaring om att det aktuella fritidshuset (med fastighetsbeteckning) ska överlåtas och en uppgift om den aktuella köpeskillingen. Den här överlåtelsehandlingen ska skrivas under av dig och din hustru samt av era döttrar. Dessa krav gäller både om ni väljer att sälja andelarna eller ge bort dem i gåva, men vid gåva utgår naturligtvis inte någon köpeskilling. Detta framgår av 4 kap 1 § och 4 kap 29 § Jordabalken. Utöver dessa krav krävs det att ni söker lagfart inom tre månader efter det att det skriftliga avtalet upprättades, för att ni alla ska bli registrerade som ägare, enligt 20 kap 1 § och 2 § Jordabalken. Ni ansöker om lagfart hos Lantmäteriet. Vid en försäljning kan era döttrar antingen betala in 1% vardera av värdet direkt, eller så kan ni skriva ett skuldebrev (revers) på att era döttrar är skyldiga er 1% av värdet. Jag hoppas att mitt svar är till din hjälp! Om du har ytterligare frågor, är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,