Uppsägning av lokalhyra och eventuell avhysning?

Question

Hej hyrde en lokal från 2021/09 till 2022/04 och vi blev avhysta ifrån den eftersom vi var sena med betalningen pga att saker inte var rätt i lokalen. Tillslut bestämde dom sig för att vi skulle avhysas istället och då bad dom oss lämna lokalen tom och lämna in nycklarna i tid som vi gjorde. Den fakturan som var hos kronofogden las ner och nu i augusti 2022/09 så börjar någon kontakta oss och säga att vi inte alls är avhysta för vi inte har skrivit under något och att uppsägningstiden inte har gått ut.

Jag googlade förut och då står det både att om man ska skriva under något ska man få det på posten samt att uppsägningstiden inte gäller vid avhysning.
Det enda vi har fått på posten att skriva under var inkasso och det gjorde vi.

Vad ska vi göra nu? Han försöker få oss att skriva under att vi har blivit avhysta i Augusti men det stämmer ju inte.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 

Din rättsliga relation med din hyresvärd regleras i 12 kap. jordabalken (hädanefter JB) och i viss mån i utsökningsbalken (hädanefter UB). Det är lite oklart vad det är som har hänt, men jag ska göra mitt bästa för att förklara hur jag tolkat situationen. 

Hyresförhållandet 

Till att börja med ska det poängteras att man i 12 kap. JB genomgående använder sig av ordet lägenhet när man talar om ett hus eller en del av ett hus som hyrs ut. Enligt 12 kap. 1 § 3 st. JB är allt som hyrs ut för att i första hand tjäna som boende en bostadslägenhet. Allt annat, alltså lokaler som används för diverse rörelser, kan alltså också benämnas som lägenheter i JB. 

När man hyr en lokal kan detta ske på bestämd tid, eller obestämd tid. Har inget avtalats om hyrestiden är presumtionen att hyresförhållandet gäller på obestämd tid, se 12 kap. 3 § JB. Jag kan inte avgöra om det är så att ni har ingått ett tidsbestämt hyresavtal eller inte så jag kommer redogöra för båda alternativen. 

Ett hyresförhållande kan inte bara upphöra utan anledning utan måste sägas upp för att upphöra. 

Uppsägningstiden

Om det är så att ni har ett tidsbegränsat avtal måste det sägas upp för att det ska upphöra vid avtalets utgång. Att uppsägning ska göras senast viss tid “i förväg” betyder att uppsägningen måste vara genomförd senast den angivna tiden före utgången av den avtalade hyrestidens utgång. Har man avtalat om hyra fram till en viss månad måste uppsägningen komma x antal månader innan detta för att vara giltig. Däremot är avtalets sluttid fortfarande det som gäller. Här gäller lite olika uppsägningstid beroende på hyrestidens längd, se 12 kap. 4 § 2 st. JB. 

- en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,

- en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,

- tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,

- nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal

Om det är fråga om ett avtal på obestämd tid gäller istället att uppsägningen gäller från månadsskiftet nio månader från uppsägning, se 12 kap. 4 § 1 st. JB. 

Besittningsskyddet vid lokalhyra

Vid hyra av bostad har man ett så kallat besittningsskydd som kort sagt innebär att man har rätt till automatisk förlängning av ett uppsagt hyresavtal om det inte är så att någon av förverkandegrunderna kan åberopas. Vid lokalhyra är det lite annorlunda. Istället har man ett så kallat indirekt besittningsskydd som regleras i 12 kap. 57 § JB. Man kan alltså säga upp ett avtal och inte komma överens om en förlängning. I dessa fall kan hyresgästen ha rätt till viss ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB. Rätten till ersättning finns dock inte om till exempel de nya villkoren är skäliga, eller om hyresgästen väsentligt har åsidosatt i sina skyldigheter. 

Avtalsbrott som ger rätt att häva avtalet i förtid

Det finns vissa saker som ger hyresvärden rätten att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Det kan till exempel vara vid dröjsmål med betalning, se 12 kap. 42 § 2 p. JB. Det verkar som att detta har skett någon gång under hyrestiden. Om det är så att man vidtar rättelse vid ett sådant fel, alltså betalar hyran, och detta sker innan hyresvärden nyttjat sin rätt att säga upp avtalet kan man inte skiljas från lokalen på den grunden, se 12 kap. 43 § JB. 

Avhysning 

Avhysning är något som sker när hyresgästen vägrar lämna lokalen trots att avtalet har sagts upp, och det regleras i 16 kap. UB. Just avhysning är så att säga en sista utväg och sker genom att man kontaktar Kronofogdemyndigheten som bistår i processen när avtalet är avslutat och hyresgästen fortsatt är kvar i lokalen. 

Vad som skett i din situation

Det är lite oklart vad som har skett i din situation. Att man sagt att ni ska avhysas är inte det samma som att det faktiskt har skett eftersom avhysning måste följa de regler som finns i 16 kap. UB. Det har inte skett av vad jag kan avgöra, varför avhysningen med största sannolikhet aldrig har gått igenom. Det är vidare oklart om man faktiskt har sagt upp avtalet till att upphöra omedelbart till följd av avtalsbrott med stöd av 12 kap. 46 § 2 p. JB. Det verkar inte som att det är fallet, och i vart fall verkar det som att ni innan avtalet har sagts upp har hunnit vidta rättelse, alltså betalat hyran. 

Kvar blir slutsatsen att ni har ett kontrakt som inte är tidsbestämt och som nu har sagts upp med en uppsägningstid på 9 månader. Frågan är då om uppsägningen är giltig. 

Uppsägningen av ett hyresavtal för lokaler regleras i 12 kap. 56 § JB och framåt. Av 12 kap. 57 § JB framgår rätten att säga upp hyresavtalet, och det indirekta besittningsskyddet som jag beskrivit ovan. 

Till att börja med säger 12 kap. 8 § JB att en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat mer än 3 månader. Av 12 kap. 58 § JB kan man också utläsa vissa krav för att en uppsägning av avtalet ska vara giltig. Av uppsägningen måste det framgå vilka villkor som hyresvärden kräver för förlängning, eller om detta inte är aktuellt, orsaken varför förlängning inte kommer på tal i den aktuella situationen. Vidare måste hyresgästen informeras om att man har två månader på sig att hänskjuta tvisten till Hyresnämnden om det är så att hyresgästen inte vill flytta utan att begära ersättningen enligt 12 kap. 58 b § JB. Om dessa krav inte är uppfyllda är uppsägningen utan verkan, se 12 kap. 58 § 2 st. JB. Man kan inte komplettera detta i efterhand. Har man skickat en felaktig uppsägning måste man skicka en ny korrekt uppsägning och iaktta en ny uppsägningstid. 

Slutsats

Så som jag tolkar situationen har ni till att börja med inte blivit avhysta. Det hade om inget annat framgått tydligt genom kontakten med Kronofogdemyndigheten. Det verkar som att ni har fått en uppsägning där man inte beaktat formkraven. Detta gör att ni så vitt jag kan avgöra fortfarande har ett hyresförhållande med er hyresvärd. Vad du väljer att göra med denna information är inget jag kan säga. Är ni missnöjda med hyresvärden kan ni säga upp hyresavtalet, men ni måste fortfarande iaktta samma uppsägningstid. 

Om du har några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: [e-mail] 

Hoppas att du fick svar på din fråga!