Häva förhandsavtal vid köp av nyproduktion. Vad utgör väsentlig höjning?

Question

Jag har en fråga angående att häva förhandsavtal på nyproduktion. Bolaget som jag skrivit förhandsavtalet med, vill inte häva men kan tänka sig att köpa lght vid tillträdesdagen. De vill inte låta mig häva pga att det riskerar att få en snöbollseffekt i branschen sägs det. I kontraktet står det att man kan häva om höjningen av avgiften blir för hög. Det står också att avgiften kan komma att höjas. Men eftersom avgiften kommer att bli 30% mer så är det är väsentligt enligt min mening. Min ekonomiska situation är dessutom tight pga att jag inte har möjlighet att jobba så mycket pga privata omständigheter.

Men här kommer min fråga. Bolaget säger att jurister säger till dom att ”avgiftshöjning inte är ett skäl till hävning, så länge som uppgifterna som lämnats av säljaren vid köpets ingående har varit korrekta.”

Jag undrar om skälet till höjningen spelar roll? Är detta ett sätt att manipulera mig att inte våga ta detta till tingsrätten? Kan de verkligen friskriva sig från hävningsklausulen i kontraktet genom att de gjort korrekta kalkyler och inte schabblat till det? Det står ändå klart och tydligt ”om höjningen höjs väsentligt kan kontraktet hävas”. Blir det inte lite dubbelinformation för köparen?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du undrar om man kan häva avtalet i fråga med hänvisning till att höjningen av avgiften blir för hög, vilket förhandsavtalet tillåter om höjningen är väsentlig, samt om orsaken bakom höjningen spelar roll.  

Allmänt om förhandsavtal

I 5 kap. 1 § bostadsrättslagen (hädanefter BrL) regleras förhandsavtal. Av lagrummet framgår att ett avtal om ett framtida förvärv av en bostadsrätt är bindande för båda parter. Detta skiljer sig från till exempel avtal om framtida köp av fast egendom som inte är bindande. Förhandsavtal har vissa formkrav för att de ska vara giltiga, se 5 kap. 3 § BrL. Avtalet måste bland annat vara skriftligt, innehålla parternas namn, specificera vilken lägenhet avtalet gäller etc. Jag utgår från att dessa formkrav är uppfyllda i ditt fall. 

Möjligheten att frånträda ett förhandsavtal

Den klausul som finns i ert avtal som låter förhandstecknaren frånträda avtalet vid en väsentlig höjning av avgiften är en bestämmelse som också finns i 5 kap. 8 § 1 st. 3 p. BrL. Därför kan man hämta ledning i det som sägs i förarbetena till detta lagrum. 

Det krävs för det första att man häver inom tre månader från det att man fått reda på avgiftshöjningen. Avtalet kan medge en längre frist än detta men om inget har angetts om detta i avtalet får 3 månader anses vara fristen. 

Vidare krävs det som du nämner i din fråga att höjningen är väsentlig. Exakt vad detta innebär går dessvärre inte att säga i procent eller exakta summor, vilket konstaterades redan i förarbetena till den ursprungliga bostadsrättslagen (se Prop. 1971:12 s. 42, jämfört med departementschefens uttalande på s. 84). Det måste göras en bedömning i det enskilda fallet. 

Man har uttalat att huvudregeln får anses vara att avtalet gäller, detta på grund av hänsyn till de andra medlemmarna i föreningen eftersom de drabbas av frånträdandet. 

När det kommer till uppgifterna om avgiften har den information som har lämnats i kostnadskalkylen eller genom avtalet betydelse för att avgöra om det är en väsentlig höjning eller inte enligt förarbetena (se Prop. 1990/91:92 s 187). Om man redan från början haft anledning att räkna med en höjning bör detta alltså beaktas. 

Gällande orsaken till höjningen så är det oklart vad detta får för betydelse. I förarbetena till nu gällande bostadsrättslag (Prop 1990/91 s. 187) menar man att orsaken normalt inte bör spela roll, men man antyder att det kan få betydelse. I förarbetena till den tidigare bostadsrättslagen menade man däremot att man i de fall då höjningen beror på saker utom motpartens kontroll hade mindre möjligheterna att frånträda avtalet (se Prop 1971:12 s. 84). Det kan då röra sig om ränteläget, inflationen, svängningar på bostadsmarknaden och liknande. Är det på grund av egna beslut som till exempel ändringar i husets utformning och så vidare, alltså självförvållade höjningar, är det tänkbart att man har bättre chanser att komma ur avtalet.

Bedömningen i ditt fall

Man kan börja med att konstatera att du i avtalet har informerats om att en viss höjning kan komma att ske, men hur stor denna eventuellt kan bli verkar inte avtalet meddela exakt. Frågan är som du påpekar om man kan säga att höjningen fortfarande är inom rimlighetens gränser eller inte. Det kan bli problematiskt för dig om de kalkyler som lämnas i avtalet medger en så stor höjning som det är fråga om. Utifrån din fråga är det dessutom oklart vad höjningen faktiskt beror på, vilket gör att det blir svårt för mig att göra en bedömning. 

Min samlade bedömning baserat på det som uttalats i förarbetena är att en höjning på 30% är i högsta laget, även om man har informerats om att en viss höjning eventuellt kan komma att ske. Mäklarsamfundet menar att en väsentlig ökning kan vara aktuell redan vid ett par procents ökning, se mer här, men som tidigare påpekat beror bedömningen på en rad faktorer. Om det är så att kalkylen visar att höjningen är väntad, eller om det är så att höjningen beror på saker utom motpartens kontroll kan det bli svårt att hävda att du har rätt att häva avtalet. Din egen ekonomi spelar mindre roll i den här diskussionen skulle jag säga, utan fokus bör ligga på de relevanta faktorerna för båda parterna vid avtalets ingående.

Det är som du ser ingen självklar fråga, och rättsläget är dessvärre oklart. I grund och botten handlar det om en diskussion där endast en domstol kan säga vad som är rätt eller fel. Utifrån de uttalanden och överväganden som jag lagt till grund för min bedömning skulle jag dock säga att 30% är en höjning som bör ligga bortom gränsen för vad som kan anses rimligt att acceptera, särskilt om höjningen beror på saker inom motpartens kontroll. 

Om du skulle ha några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: [e-mail] 

Hoppas att du fick svar på din fråga!