Hur bestäms fastighetsgränser? Vad gäller vid en fastighetsbestämning hos lantmätaren? Och är det möjligt att godtrosförvärva fast egendom?
År 1996 köpte vår familj ett antal grönområden i vår sommarstugeidyll i skärgården. Totalt fyra små områden varav två har en strandlinje mot havet. Samtliga områden var då belagda som vägservitut för att föreningens medlemmar skulle komma fram till sina sommarstugor typ allmän väg. Vid köpet 1996 frågade jag säljaren/ bonden som vi köpte av om vi äger även vattnet utmed stranden. Hans svar var att " Ni som ägare äger även vattnet ut till halva fjärden ". Detta var ett muntlig svar vi fick och finns inte med på köpekontraktet. Bonden är död sedan många år. Nu hävdar Samfälligheten att detta ej stämmer och skriver att ...... " Enligt Lantmäteriet redovisas vattnet utanför som outrett vilket inte är ovanligt i gammal skärgårdsbebyggelse. Det innebär att det inte är fastställt om någon fastighet äger vattnet. Vattnet utanför har åtminstone sedan tidigt 18.00-tal används för gemensamt fiske. När sedan byn växte under 1900-tal har vattnet nyttjats gemensamt av verksamma bofasta samt sommargäster." Vi har ända sedan köpet 1996 hävdat att vi äger halva fjärden. Skall vi be Lantmäteriet om att dom reder ut detta eller fortsätta hävda att vi har rätt ? Karl
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL).
Den skrivelse från Lantmäteriet som samfällighetsföreningen hänvisar till behöver naturligtvis verifieras (och studeras) varför jag egentligen har svårt att kommentera innehållet. Redan nu kan dock sägas att om det skulle förhålla sig på det viset som samfälligheten gör gällande bedömer jag att det korta svaret på din faktiska (och enda) fråga blir att ärendet behöver hänskjutas till Lantmäteriet. I själva verket och vid en närmare eftertanke ser jag nog ingen annan utväg. I synnerhet inte när du och din motpart, dvs. samfällighetsföreningen, har helt olika uppfattningar och därutöver saknar möjlighet att kunna föra adekvat bevisning om äganderätten (se dock nedan angående möjligheten till godtrosförvärv). Oavsett vilket och utan att känna till de närmare detaljerna kan i vart fall följande anföras i något mer generella ordalag.
Fastighetsgränser - Vad gäller?
Det måste inledningsvis framhållas att den tidigare ägarens uttalanden inte får någon bäring på den rättsliga bedömningen. Du och samfällighetsföreningen kan inte heller göra upp på frivillig väg. Det kommer för övrigt till uttryck i 1 kap. 1 § 2 st. JB vari sägs att sämjedelning är utan verkan, vilket i praktiken innebär att ägare av fast egendom inte kan träffa avtal om utläggande av särskilda ägarlotter (varför ärendet också, precis som påpekades ovan, sannolikt behöver överlämnas till Lantmäteriet).
Det finns en lagstadgad ordning för fastställande av gränser. Enligt 1 kap. 3 § JB gäller att gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på marken i laga ordning. Kan utmärkningen inte längre fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit åsyftad. Om gränsens sträckning inte har utmärkts på marken i laga ordning, har gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar. Om den här typen av dokumentation finns hos er och/eller hos lantmätaren är för mig ovisst. Men utifrån din ärendebeskrivning misstänker jag att så inte är fallet.
I 1 kap. 4 § 1 st. JB anges att om gräns inte blivit lagligen bestämd gäller de rå och rör eller andra märken som av ålder ansetts utmärka gränsen. Den här regeln aktualiseras i samtliga fall då en fastighetsgräns har kommit till så långt tillbaka i tiden att de närmare omständigheterna vid tidpunkten för gränsens bestämmande är okända. Det föreligger en stark presumtion för att gränsmarkeringar är korrekta och detta oaktat eventuella kartor. Presumtionen har av lagstiftaren ansetts vara så stark att det till och med är straffsanktionerat, dvs. brottsligt, att flytta på sådana markeringar, se 14 kap. 9 § brottsbalken.
Av den nyss nämnda bestämmelsen framgår att den som obehörigen anbringar ett märke eller annat föremål som kan förväxlas med gällande gränsmärke, vattenmärke, fixpunkt eller annat märke för plan- eller höjdmätning eller flyttar, tar bort, skadar eller förstör ett sådant märke döms, om åtgärden innebär fara i bevishänseende, för förfalskning av fast märke till fängelse i högst fyra år.
Vidare följer av 1 kap. 5 § 1 st. JB att om gräns i vattenområde inte kan bestämmas med ledning av 3 eller 4 § i samma kapitel har gränsen sådan sträckning att till varje fastighet förs den del av vattenområdet som är närmast fastighetens strand. För mindre holme eller skär förs dock inte någon del av vattenområdet till fastigheten. Därutöver stadgas att om stranden har förskjutits, är dess tidigare läge, om det kan fastställas, avgörande för gränsens sträckning. Se även prop. 1970:20 s. B 86 f.
Det är skralt med vägledande praxis från Högsta domstolen (HD) i just det här avseendet, men i doktrinen (den rättsvetenskapliga litteraturen) har de lärda framfört en uppfattning som bygger på att lagrummet i princip ska ges en lexikalisk tolkning, dvs. en ordagrann tolkning eller annorlunda uttryckt; en tolkning efter dess ordalydelse. Det skulle i så fall innebära, vilket dessutom följer direkt av lagtexten, att principen är att gränsen ska dras efter närhet till stranden, vilket i sin tur betyder, i och för sig beroende på fjärdens storlek, att du knappats kan göra anspråk på allt vatten ut till halva fjärden. Men som sagt, jag har å andra sidan ingen aning om vad vi pratar om i termer av storlek på vattenområdet. Det finns dock ett närliggande (äldre) rättsfall från HD i vilket rätt till fiske i en del av en sjö förklarades tillkomma en by som inte var ägare av stranden vid den aktuella sjön och då på grund av urminnes hävd, se avgörandet NJA 1984 s. 148. Vilka växlar som kan dras och huruvida den här domen kan få betydelse för bedömningen av den nu uppkomna situationen låter jag vara osagt. Dessutom torde inte vara fråga om urminnes hävd i förevarande fall eftersom du skriver att fiskeaktiviteterna ”bara” har pågått sedan 1800-talet, något som mer och enligt min mening eventuellt kan liknas vid en slags långvarig bruksrätt (för det fall vattenområdet kommer att betraktas som ditt vill säga).
Fastighetsbestämning - Vad gäller?
Precis som påpekats ovan bedömer jag att den här frågan behöver prövas av Lantmäteriet och då gäller följande. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 1 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i hur fastighetsindelningen är beskaffad och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.
Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och din motpart i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, något som i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. FBL.
Ytterligare en reflektion - Hävd, möjligt att åberopa?
Enligt 16 kap. 1 § 1 st. JB gäller att om någon erhållit lagfart på fast egendom, som kommit ur den rätte ägarens hand, och därefter under tjugo år i följd med äganderättsanspråk innehaft egendomen utan att talan om bättre rätt till egendomen väckts mot honom, har han på grund av hävden rätt till egendomen framför den andre. Detta är inte tillämpligt i ditt fall. Däremot går det möjligen att argumentera för att bestämmelsens andra stycke kan tillämpas. Däri sägs att om innehavet grundas på överlåtelse och innehavaren varken ägde (subjektiv bedömning) eller bort äga kännedom (objektiv bedömning) om att överlåtaren inte var rätt ägare, gäller första stycket fastän tiden för innehavet uppgår till endast tio år. Och du har ju haft fastigheten i över tio år och först nu verkar en tvist ha uppstått.
Notera dock att jag inte, basis av den begränsade information som finns att tillgå i nuläget, kan avgöra om du eventuellt kan hävda god tro. Men generellt kan sägas att den goda tron ska ha förelegat vid förvärvet 1996, vilket innebär att du varken visste eller borde ha haft kännedom om att överlåtaren, dvs. den avlidne bonden, inte var rätt ägare. I tillägg till detta bör uppmärksammas att den avgörande tidpunkten är just förvärvet varför senare erhållen kunskap om korrekta äganderättsförhållanden inte hindrar att förvärvaren (köparen) ändå kan vinna framgång i ett mål om bättre rätt till fastigheten när hävdetiden om tio år har gått ut. Enligt lagstiftaren motiveras det nu sagda av det s.k. omsättningsintresset. Men märk väl att om annat skulle framgå av fastighetsregistret, vilket är ett offentligt register som förs av Lantmäteriet, kommer du få svårt att åberopa god tro då en köpare presumeras känna till vad som framgår av fastighetsregistret eftersom sådan kunskap kan inhämtas tämligen enkelt.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
