Hyresgästens ansvar för uppkommen skada - Vad gäller?

2021-11-14 i Skadestånd
FRÅGA |Jag har hyrt ett kontorsrum (mitt företag AB är hyresgäst) i ett kontorshotell. Jag har inte vistats i rummet på några månader då jag bytt kontor. Nu när jag skulle flytta ut så påpekar hyresvärden ett klotter på väggen som jag inte känner igen. Rummet är litet och klottret syns tydligt så det har definitivt kommit dit under tiden jag hyrt men efter att jag slutade sitta där. Det är bara jag, receptionisten och städarna som kan komma in i rummet. Klottret är en text på kroatiska/slovenska som jag helt uppenbart inte varit upphovskvinna till. Nu vill dom att jag ersätter dom för hantverkare som ska måla över det. Vilket ansvar har jag i frågan? Kontorshotellet håller med om att det sannolikt inte är jag som klottrat men slår också ifrån sig ansvar för att någon hos dom varit där och klottrat. Skulle någon stå och klottra under kontorstid förmodar jag att någon kontorsgranne reagerat, så förmodligen har det skett före/efter kontorstid. Tacksam för svar!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).I 12 kap. 24 § 1 st. JB anges att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten väl med vad därtill hör. Han eller hon är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som gästar denne eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans eller hennes räkning. I den nyss nämnda lagparagrafens femte stycke sägs vidare att har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad (som i ditt fall), träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrivs i första-fjärde styckena, gäller avtalet. Här påminns det om att det är fullt möjligt för parterna att utvidga hyresgästens ansvar för lägenhetens skick när det inte handlar om en bostad, vilket är vanligt i kommersiella sammanhang när näringsidkare ingår hyresavtal avseende lokaler. Exempel på ett sådant utvidgat ansvar kan vara ansvar för skador på skyltfönster orsakade av utomstående och helt bortom hyresgästens kontroll. Notera också att innebörden av begreppet "lägenhet" skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det egentligen svårt att göra en adekvat bedömning. Men följande kan ändå anföras. Du nämner att ditt bolag inte har bedrivet någon verksamhet i det aktuella utrymmet på flera månader, men exakt när hyresavtalet upphörde är för mig något ovisst. Högsta domstolen (HD) har uttalat att den hyresvärd som kräver ersättning för skada har bevisbördan för att skadan uppstått under hyrestiden, se avgörandet NJA 1987 s. 668. Emellertid verkar just den delen vara ostridig eftersom du trots allt medger att klottret har uppkommit någon gång under hyrestiden. Vidare synes din, eller rättare sagt ditt bolags, hyresvärd vara av den uppfattningen att det sannolikt inte är du (bolaget) som bär ansvaret för den uppkomna skadan. I synnerhet inte eftersom klottret, såvitt jag förstår, är skrivet på ett språk som du inte behärskar. Men när det gäller ersättning för skada som uppstått under hyrestiden bär hyresvärden inte hela bevisbördan för att det är hyresgästen som har orsakat skadan, se rättsfallet NJA 1975 s. 657. Initialt ligger dock bevisbördan på hyresvärden och lyckas denne göra sannolikt, vilket är en relativt hög sannolikhetsgrad, att du (formellt bolaget) bär ansvaret för den uppkomna skadan, dvs. klottret, går bevisbördan över på dig (bolaget).Hyresgästens ansvar är tämligen långtgående i den här typen av sammanhang, vilket, som också påpekats ovan, redan följer av lagtexten. Hyresgästen ansvarar inte bara för egen culpa (vårdslöshet) utan även för alla som denne inrymmer i lägenheten, både tillfälligt och permanent. Så frågan blir hur man ska se på receptionisten och städarna och deras relation till dig, dvs. huruvida du kan anses ha inrymt dem. Detta brukar ofta regleras i enskilda hyresavtal och vad som framgår av ditt avtal har jag av förklarliga skäl ingen kunskap om. Frågor av betydelse är exempelvis om städarna var anlitade av dig eller om de ingick i hyran. Om de ingick i hyran och därmed ska betraktas som en förmån bör ansvarsfördelningen vara reglerad i avtalet. Likaså gäller förhållandet till receptionisten. Min uppfattning är dessvärre att det i skrivande stund inte riktigt finns något givet svar på vad som gäller i det här fallet. Enligt min mening och utifrån omständigheterna (utrymmet har ju stått tomt i flera månader) tyder dock det mesta på att du inte bör kunna åläggas ett skadeståndsansvar. Men i praktiken brukar sådana här situationer ändå lösas på frivillig väg, alltså genom en informell förhandling. Mot bakgrund av det trots allt föreligger ett viss osäkerhetsmomentet beträffande ansvarsfrågan och förmågan att kunna leda alla påståenden i bevis torde en förlikning, istället för en domstolsprocess, gagna såväl ditt bolag som hyresvärden.Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Fel i köpt hus upptäckt flera år senare

2021-11-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag köpte mitt nya hus för 8 år sedan. Jag har upptäckt att en del av kakelplattor håller på att lossna ( på väggen) i tvättrummet. Räknas det som dolt fel? Är fastighetsbolaget ansvarig för reparation och alla kostnader?
Daniel Högman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vem som ansvarar för fel i ett hus som visar sig långt senare. Det framgår inte av din fråga hur köpet har gått till och därför finns det flera olika möjliga svar på din fråga. Å ena sidan kan det röra sig om köp av fast egendom. Det kan också röra sig om s.k. småhusentreprenad, och jag kommer redogöra för de båda alternativen var för sig. Vilken typ av köp du har gjort bör framgå av de handlingar som du fått av säljaren vid köpet.Det ska tilläggas att det också kan vara så att du har köpt en bostadsrätt, och då blir svaret annorlunda. Det är dock ovanligt att bostadsrätter i form av hus säljs och jag kommer därför inte att redogöra för det alternativet.Köp av fast egendomReglerna för fast egendom finns i främst i Jordabalk (1970:994) (hädanefter JB)Enligt 1 kap. 1 § JB, är fastigheter jord som delas in i fastigheter. I 2 kap. 1 § JB stadgas att vissa saker är s.k. tillbehör till fastigheten. Ett hus som står på en fastighet är ett fastighetstillbehör och tillhör fastigheten. Detta innebär att man vid köp av ett hus med tillhörande tomt har köpt fast egendom, se 2 kap. 1 § JB.Fel i fast egendom och reklamationsfristReglerna om fel i fast egendom reglers i 4 kap. 19 § JB. Av bestämmelsen framkommer att fastigheten är felaktig om den avviker från vad som stadgas i avtalet mellan säljare och köpare, eller om fastigheten på annat sätt avviker från vad du som köpare med fog kan förvänta dig. Av 4 kap. 19 § 2 st. JB framkommer att du inte får åberopa en avvikelse som du "borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad på grund av fastighetens skick". Detta betyder för det första att fastighetens skick är viktig för att avgöra hur långt undersökningsplikten sträcker sig. Eftersom du har köpt ett nytt hus har du inte samma undersökningsplikt som någon som köpt ett renoveringsprojekt.För det andra ger bestämmelsen om man läser den motsatsvis uttryck för s.k. dolda fel som du nämner i din fråga.Dolt felDolda fel är fel som alltid funnits i fastigheten, men som av olika anledningar inte har kunnat upptäckas. Att kakelplattor lossnar kan mycket väl anses vara ett sådant fel, eftersom det kan bero på monteringen av kaklet. Skulle det bero på monteringen är det rimligt att hävda att det avviker från vad man förväntar sig av fastigheten vid köpet och i så fall kan fel göras gällande mot säljaren. Det är dock inte omöjligt att det beror på något som uppkommit under tiden du har ägt huset, vilket i så fall utesluter att det är ett dolt fel som säljaren ska ansvara för.Utan att vara en utbildad hantverkare, eller veta hur badrummet ser ut i övrigt och hur förslitningen av detta skett är det inte möjligt för mig att svara rakt på din fråga. Dock talar det faktum att du har bott i huset i 8 år för att felet har uppkommit under tiden som du bott i huset, och att säljaren då inte kan hållas ansvarig för detta. Jag skulle råda dig att kontakta en oberoende hantverkare och fråga om det är ett fel som kan hänföras till monteringen av kaklet eller inte. Skulle det vara så är det aktuellt att så fort som möjligt kontakta säljaren med informationen. Du måste reklamera till säljaren inom skälig tid från det att du upptäckt felet, se 4 kap. 19 a § JB. Den bortre gränsen för att reklamera den här typen av fel som du nämner är 10 år, se 4 kap. 19b § JB.SmåhusentreprenadReglerna om småhusentreprenad finns i Konsumenttjänstlagen (hädanefter KtjL) se 51 § och framåt i lagen. Småhusentreprenad innebär att en byggnad blivit inrättad som bostad för en eller två familjer, och att arbetet som beställts avser uppförandet eller tillbyggnad av en sådan byggnad, se prop. 2003/04:45 s. 131. Detta är aktuellt för dig om det är så att du har köpt en färdig tjänst där säljaren uppfört huset på din beställning.Vid småhusentreprenad finns det en lagstadgad garantitid på 2 år, se 59 § KtjL. Inom två år är säljaren ansvarig för alla fel som visar sig, om den inte kan visa att felet beror på köparen eller en ren olyckshändelse.Utöver reglerna om garanti finns det regler om slutbesiktning av småhusentreprenader, och huvudregeln är att konsumenten bara får åberopa fel som antecknats i besiktningsprotokollet, se 60 § KtjL. Dock får konsumenten fortfarande åberopa fel som inte besiktningsmannen har upptäckt eller borde ha upptäckt vid besiktningen, alltså samma typ av dolda fel som jag nämnt ovan. Om det är fel i en småhusentreprenad gäller på samma sätt som vid övriga fel att detta måste reklameras inom skälig tid, se 61 § och 17 § KtjL. Om det har skett en slutbesiktning är den allmänna preskriptionstiden för att göra fel gällande tio år, se 61 § 3 st. KtjL.Slutsats och tipsDet är viktigt att du tar reda på vad det är för typ av köp du har gjort innan du beslutar hur du vill gå vidare med ditt problem. I ditt fall kan den långa tiden vara ett problem och jag skulle därför råda dig att kontakta en fackman som kan avgöra vad felet beror på. Är det så att det är ett dolt fel kan du eventuellt begära avdrag på priset du har betalt för huset i efterhand. Vill du ha hjälp med detta kan du kontakta oss igen för vidare hjälp.Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan man säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid?

2021-11-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi bor i en hyresrätt i andrahand. I kontraktet framgår det att hyrestiden är 1 år och det är 3 månaders ömsesidig uppsägningstid. Efter att vi bott där 2 månader säger vår hyresvärd upp lägenheten trots att det är 1 års hyrestid. Är detta giltigt?
Mikaela Kronmann |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Först och främst tolkar jag din fråga som att den som ni hyr lägenheten i andra hand av har sagt upp erat hyresavtal efter två månader och inte dennes avtal med den "riktiga" hyresvärden. Hoppas jag tolkat din fråga rätt!Hyresavtal kan löpa på antingen bestämd tid med en angiven slutdag eller på obestämd tid. I ert fall framgår det att ni har en hyrestid på ett år och därmed tolkar jag det som att ni har ett hyresavtal som löper på bestämd tid. Hyresavtal på bestämd tid upphör i regel att gälla vid hyrestidens slut (12 kap. 3 § jordabalken). Detta innebär att din hyresvärd inte kan säga upp avtalet hur som helst. Hyresvärden har endast rätt att säga upp avtalet i förtid i vissa specifika situationer. Det är tillexempel då ni misskött er eller begått ett annat allvarligt avtalsbrott (12 kap. 42-44 § jordabalken). Ni som hyresgäster har däremot rätt att säga upp avtalet med era tre månader avtalad uppsägningstid (12 kap. 5 § jordabalken). Sammanfattningsvis hade inte er hyresvärd rätt att säga upp erat avtal efter endast två månader. Mitt tips är därför att höra av dig till Hyresgästföreningen (om ni är medlem där, annars kan man bli det) för fler tips. Det finns också möjlighet att kontakta oss här på Lawline för vidare hjälp av våra duktiga jurister. Det kan ni göra på info@lawline.seHoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Vad händer med arrendeavtal som inte sagts upp?

2021-11-08 i Arrende
FRÅGA |Hej.På min fastighet finns en arrendetomt på vilken arrendetiden gått ut.Vad gäller i ett sådant fall?
Amanda Laulumaa |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Arrende innebär total nyttjanderätt och gäller fram tills att arrendeavtalet sägs upp. Bestämmelser för arrendeavtal regleras i framförallt 7–11 kap. Jordabalken (1970:994) [JB]. För att ett arrendeavtal ska sluta gälla så måste det skriftligen sägas upp (8 kap. 8 § JB). Av din fråga framgår det inte vad det rör sig om för typ av arrende. Skulle det exempelvis vara ett bostadsarrende måste avtalet dessutom sägas upp ett år innan avtalstidens utgång (10 kap. 3 § JB). Om arrendeavtalet inte sägs upp så förlängs arrendeavtalet automatiskt till samma villkor. I ditt fall innebär det alltså att arrendeavtalet börjat på nytt. Gällde arrendeavtalet exempelvis 10 år och gick ut 2021 så gäller det alltså i tio år till, dvs till 2031. Det är först då arrendeavtalet kan sägas upp. Är det bostadsarrende måste det sägas upp senast 2030. Med vänliga hälsningar,

Avsaknad av bygglov trots utfästelse om att lov finns - fastigheten felaktig?

2021-11-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har köpt en fastighet för 2.5år sedan. I köpeavtalet har säljarna angivit att det finns bygglov för allt på fastigheten. När vi nu sökt bygglov för tillbyggnad, har kommunen svarat att bostadshuset har flera stora avvikelser från det godkända bygglovet, bla byggnadshöjd, storlek och placering. Vår nya bygglovsansökan kommer därmed med största sannolikhet avslås enligt kommunen. Dessa, för oss, okända avvikelser hindrar alltså oss från att öka husets värde enligt vår plan, och har inneburit stora (bortkastade) utgifter för tex. arkitekt. Kan vi få ersättning från tidigare ägare? Vi känner att vi blivit lurade.mvh
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Eftersom er fråga berör köp av fast egendom är jordabalken, härefter förkortad som JB, tillämplig. Avsaknad av bygglov Jag tolkar er fråga som att ni har köpt en fastighet där säljarna angav att det fanns bygglov för allt, men att detta senare har visat sig vara oriktiga uppgifter. Detta innebär att fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet och vad ni har haft anledning att förvänta er (jfr 4 kap. 19 § JB). Avsaknad av bygglov när säljaren har informerat om att det finns utgör således ett faktiskt fel. Även om säljaren inte lämnat några särskilda uppgifter om detta ska en köpare som utgångspunkt kunna räkna med att bygglov har beviljats för samtliga byggnader och annat bygglovspliktigt på fastigheten. Detta följer av 11 kap 64 § plan- och bygglagen, vilken ger säljaren en principiell upplysningsskyldighet beträffande olovliga åtgärder som har företagits på fastigheten. Det spelar enligt bestämmelsen ingen roll om han eller hon inte känner till att sådana åtgärder har förekommit. Endast för det fall köparen har eller borde ha haft kännedom om åtgärden kan säljaren gå fri från ansvar. I ert fall innebär det att ni hade haft rätt att göra felpåföljder gällande även om ni inte hade kunnat styrka att säljaren utlovat att bygglov skulle finnas. Med andra ord föreligger det ett fel i jordabalkens mening. En köpare har dock en långtgående undersökningsplikt vid köp av fast egendom. Som köpare får man inte åberopa avvikelser som man borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § andra stycket JB). I praktiken innebär detta att köparen ansvarar för fel som hade kunnat upptäckas vid en undersökning av en tillräckligt kunnig person. Det finns dock vissa saker som kan påverka köparens undersökningsplikt. En sådan sak är om säljaren lämnar lugnande besked eller utlovar något innan köpet, som i ert fall. Mot bakgrund av detta och att säljaren enligt 11 kap. 64 § plan- och bygglagen har en principiell upplysningsplikt beträffande olovliga åtgärder på fastigheten är undersökningsplikten inte någonting som ligger er till last. Det hindrar er alltså inte ifrån att göra felet gällande. Vad har ni rätt att kräva? Med anledning av felet har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen, att häva köpet och att dessutom kräva skadestånd (4 kap. 18 och 12 § JB). För att få häva köpet krävs det att felet är av väsentlig betydelse och dessutom att talan väcks inom ett år från det att tillträde sker, om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § JB). Rätten till hävning kan därför tänkas ha gått förlorad i ert fall med hänsyn till tidsfristen. På grund av detta och att ni skriver att ni önskar att få ersättning kommer jag istället att fokusera på er rätt till just prisavdrag och skadestånd. En fordran för fel preskriberas 10 år efter tillträde (4 kap. 19 b § JB). Ni är således fortfarande inom tidsramen. Detta innebär emellertid inte att man kan vänta alltför länge med att åberopa fel, eftersom man för att överhuvudtaget få göra felet gällande måste reklamera detta till säljaren inom skälig tid efter man märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad som är skälig tid varierar från fall till fall och går tyvärr inte att uttrycka med ett exakt tidsspann. Det viktiga är att ni så fort som möjligt påtalar felet för säljaren. Ur bevissynpunkt bör detta göras skriftligen – gärna genom mail/sms eller rekommenderat brev (eller med annat kommunikationsmedel som går att bevisa). Förutsatt att reklamation har skett så har ni sedan rätt till prisavdrag. Prisavdraget beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet i avtalsenligt skick vid tillträdet och värdet i felaktigt skick (4 kap. 19 c § JB). Därtill har ni rätt till skadestånd för merkostnader som ni har haft till följd av felet. Sammanfattning och råd Till följd av att bygglov saknas är fastigheten att betrakta som felaktig. Detta ger er rätt till prisavdrag och skadestånd, förutsatt att ni så fort som möjligt reklamerar felet till säljaren. Mitt råd till er är därför att ni vänder er till säljaren och framställer era krav. Förhoppningsvis kan ni nå en överenskommelse på frivillig väg, vilket kommer bespara samtliga parter både tid och pengar. Om detta inte leder till något resultat kan ni dock väcka talan om saken i domstol. Skulle ni vilja ha hjälp av en jurist under processen kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av detta eller om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Vad från en fastighet får hyresgästen ta med sig när hyresförhållandet upphör?

2021-11-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vad gäller när när man flyttar från en hyreslokal? Vad får man ta med sig? Exempelvis ett skärmtak som är byggt ut från huset och stått där i ca 30år tillhör det fastigheten eller hyresgästen? Eller en tank som stått på fastigheten i 30år? Om hyresgästen bekostat det är det någon skillnad när det är fast monterat i fastighet?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.Det korta svaret på din huvudsakliga fråga lyder att hyresgästen i grunden får ta med sig allt sådant som denne fortfarande har äganderätt till. Men från den huvudregeln finns undantag, vilka kommer att belysas nedan.Inledningsvis måste noteras att föremål kan delas in i fast och lös egendom. I 1 kap. 1 § 1 st. JB sägs att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Genom en motsatsvis läsning av bestämmelsen följer att allt som inte är fast egendom kommer att klassificeras som lös egendom. Det sistnämnda egendomsslaget definieras således negativt och ovanstående innebär att utgångspunkten är att även föremål som exempelvis byggnader är lös egendom. Emellertid kan sådan egendom omvandlas till fast egendom genom att under vissa i lag angivna förutsättningar klassificeras som tillbehör till fastigheten, dvs. jorden (marken), och betecknas då som fastighetstillbehör. Reglerna om fastighetstillbehör styr den rättsliga bedömningen i det här avseendet och är helt centrala för ditt ärende. Eller annorlunda uttryckt; De här bestämmelserna reglerar huruvida den som inte är ägare till fastigheten, alltså den som har nyttjanderätt, exempelvis en hyresgäst eller arrendator, får ta med sig föremål som denne tillfört fastigheten eller byggnaden (sistnämnda föremål kallas då byggnadstillbehör och blir en del av den fasta egendomen under förutsättning att byggnaden betraktas som fastighetstillbehör, se nedan). I 2 kap. 1 § JB anges att till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Vidare uttalas att på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel tillhör fastigheten. Till en fastighet hör även en sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns.När det sedan gäller byggnadstillbehör kan följande anföras. I 2 kap. 2 § 1 st. JB stadgas att till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel. Jag vet inte vilken typ av verksamhet som har bedrivits av hyresgästen i förevarande fall, men av lagparagrafens andra stycke följer att till ekonomibyggnad avseende jordbruk hör till byggnaden anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning och när det gäller fabrikslokal räknas kylsystem och fläktmaskineri till byggnaden. Märk väl att uppräkningen ovan är exemplifierande, inte uttömmande.De två ovannämnda lagparagraferna kompletteras av bestämmelsen om s.k. industritillbehör i 2 kap. 3 § JB av vilken det framgår att till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet hör, utöver vad som följer av 1 och 2 §§, maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Men sådan egendom hör dock inte till fastigheten om ägaren har avgett förklaring härom och förklaringen är inskriven i fastighetsregistrets enligt 24 kap. JB. Värt att nämna är också att fordon, kontorsutrustning och handverktyg inte i något fall kommer att höra till en fastighet.För att hyresgästen ska få ta med sig skärmtaket och tanken krävs alltså att dessa inte har blivit fastighets- och/eller byggnadstillbehör (jag utgår från att byggnaden redan utgör fastighetstillbehör). Enligt 2 kap. 4 § 1 st. JB gäller att föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten inte hör till denna om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Det betyder egentligen att så länge fastighetsägaren inte har förvärvat äganderätten till skärmtaket och tanken förblir föremålen lös egendom och därmed hyresgästens. Men från detta finns som påpekats tidigare undantag, vilket följer av praxis på fastighetsrättens område, något som innebär att föremål faktiskt kan bli tillbehör även om dessa inte tillförts av fastighetsägaren. Reglerna om accession (infogande) måste iakttas i det här sammanhanget. Högsta domstolen (HD) har uttalat att om det är svårt att ta bort föremålet ska det anses sammanfogat med fastigheten och därmed utgöra tillbehör till denna oaktat vem som har tillfört det, jfr avgörandet NJA 2002 s. 561. Om motsatsförhållandet råder, dvs. om föremålet utan svårigheter kan separeras från fastigheten, föreligger av förklarliga skäl ingen accession, se HD-domen NJA 1996 s. 693.Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Jag vet inte hur skärmtaket är beskaffat och/eller hur det är monterat och det är för mig också ovisst vad det är för typ av tank det är fråga om, dess storlek och vilken verksamhet som i övrigt har bedrivits på fastigheten. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på fredag den 12/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Minimikraven på förråd i hyresrätt

2021-11-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har läst att man har rätt till ett förråd. Vi har en etta på 40 kvm. Vi har en klädkammare som är 5 kvm o där anser hyresvärden,att vi ska förvara,bland våra kläder, bildäck osv. Är det så som de säger, el har vi rätt till ett förråd.
Tim Axell |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med frågan!Bestämmelser om hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen (12 kap. 1 § JB). Du har rätt till ett förrådsutrymme i lägenheten (12 kap. 18 a § sjunde stycket, första punkten JB). Hyresvärden får välja att kombinera klädkammare med förråd.Storleken på förrådet beror på lägenheten. För nya bostadshus beräknas storleken av förrådsutrymmet ut efter hur många som kan tänkas bo i lägenheten, med 1 kvm per person. För en lägenhet på 40 kvm är alltså 5 kvm större än minimikravet. För äldre bostadshus gäller byggreglerna som gällde när huset i fråga byggdes.Det är alltså svårt att ge ett exakt svar utan att veta när er lägenhet byggdes. Troligtvis når dock ert förråd upp till minimikraven.Jag hoppas att du är nöjd med svaret på din fråga!

Hur många gånger får jag hyra ut min hyreslägenhet i andra hand?

2021-11-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur många gånger får jag hyra ut min hyreslägenhet i 2:a hand.Åker till varma länder på vinterhalvåret för mina kroppsliga besvär .Är pensionär.
Sara Hrnic |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om andrahandsuthyrning av hyresrätt återfinns i 12 kap. jordabalken, som härefter kommer att benämnas som "JB". För att få hyra ut sin hyresrätt måste man ha hyresvärdens tillstånd (12 kap. 39 § 1 st JB). Ett tillstånd till andrahandsuthyrning ska vidare alltid tidsbegränsas. Tidsbegränsningen brukar oftast vara ett år och efter att ett år har gått kan hyresgästen ansöka om ett nytt tillstånd (12 kap. 40 § 3 st JB). Det finns inte reglerat i jordabalken hur många gånger man får hyra ut sin lägenhet i andra hand men däremot förekommer det att hyresvärden endast tillåter andrahandsuthyrning ett visst antal gånger. Jag skulle därför råda dig till att prata med din hyresvärd och se vad denne har för regler kring andrahandsuthyrning. Jag hoppas detta besvarade din fråga, om inte får du gärna höra av dig till oss igen!Med vänliga hälsningar,