Kan man avgå som styrelseledamot när som helst?

2021-11-06 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag valdes in som styrelseledamot i min brf i juni detta år, men skulle nu vilja gå ur. Jag har insett att detta åtagande inte lämpar sig för mig i livet just nu. Allt som rör styrelsearbetet gör mig väldigt stressad. Jag har förstått att en styrelsemedlem kan avgå när som helst och att styrelsen inte kan motsätta sig detta, men när är egentligen lämpligt/olämpligt att gå ur? Vad är praxis eller socialt ok? Bör jag vänta till nästa stämma?Tack på förhand!
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Precis som du anför är det korrekt att en styrelseledamot kan avgå när som helst. Särskilda skäl behöver heller inte uppges. När det sker förändring i styrelsen skall detta anmälas till Bolagsverket.Det finns ingen detaljerad praxis/ norm när det ska anses lämpligt att träda ur som styrelseledamot. Min uppmaning är därför att göra det som är bäst för dig själv, dvs. om arbetet som styrelseledamot medför stress i vardagen, är min uppmaning att avgå så fort som möjligt - om det är de du vill.Viktigt att framföra är att din avgång inte är giltig förrän ändringen har kommit in till Bolagsverket. Jag råder därav även dig att själv kontaktera Bolagsverket och meddela en ev. avgång från styrelsen, så att det blir klart. Detta görs på Bolagsverkets hemsida. Avslutningsvis kan skrivas, att min uppmaning i din fråga, är att göra det som känns absolut bäst för dig i denna situation. Hoppas det löser sig.Vid fler funderingar är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline!

Säljarens skadeståndsansvar vid köp av fastighet och försenat tillträde - Vad gäller?

2021-11-05 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag har sålt ett kedjehus men blev ej klar pga gick in i "väggen pga av mycket på jobbet samtidigt". Vid tillträde 25 okt tog jag in 3 snickare och färdigställde det mesta på 3 dagar. Dock återstår mindre småjobb som borde bli klara denna vecka.Köparna tycket att jag ska betala kompensation på 50-70tkr kr för troligtvis lite påhittade kostnader osv.Jag borde ev begära in kvitton osv?Jag har funderat på ca 20tkr för ca 1 vecka sent tillträde.Finns det något praxis?Hur ska man tänka?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.När det gäller försenat tillträde kan följande anföras. I 4 kap. 13 § JB anges att underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid ska han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Såvitt jag kan bedöma är dock det sistnämnda inte aktuellt i det här fallet. Bestämmelsen i den nyss nämnda paragrafen avser säljarens dröjsmål med att lämna köparen tillträde. Notera att begreppet "underlåter" används i lagtexten, vilket innebär att säljarens ansvar inte är villkorat med en uppsåtlig vägran. Annorlunda uttryckt; Det är tillräckligt att dröjsmålet beror på dig som säljare trots att uppsåt (avsikt) eventuellt inte föreligger. Säljaren har dock rätt att hålla inne sin prestation, dvs. dröja med att avträda fastigheten, om denne har "skäl" för sitt agerande. Återgångsvillkor som ska vara uppfyllt vid tillträdet eller om köparen är i dröjsmål med betalning är två exempel på godtagbara skäl i det här sammanhanget.Emellertid verkar inget av ovanstående kunna åberopas av dig som säljare och utifrån din ärendebeskrivning finns inte heller någonting som tyder på att du har en annan uppfattning beträffande ansvarsfrågan. Även om det inte nämns i den aktuella bestämmelsen kan köparen alltid kräva fullgörelse, vilket denne verkar ha gjort. Köparen har också rätt till skadestånd enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Utan att ha sett avtalet torde det gå att argumentera för att fastigheten inte riktigt överensstämde med avtalet, vilket i så fall berättigar köparen till ersättning. I 4 kap. 19 § 1 st. JB sägs nämligen att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Men redan nu kan kort sägas att du definitivt ska begära in kvitton för de extrakostnader som köparen gör gällande. Det finns mig veterligen ingen specifik domstolspraxis avseende just ersättningsfrågan och ersättningens storlek. Den nästintill oändlig variation av situationer på just det här området gör det svårt att uttala någonting generellt mer än att skadeståndet ska motsvara den skada som köparen har lidit till följd av det försenade tillträdet. Den här typen av ärenden brukar dock i praktiken lösas genom en informell förhandling parterna emellan och då mot bakgrund av de ekonomiska risker som ofta följer med en tvistemålsprocess i domstol.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 8/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Granne sågar ner träd som stör

2021-11-05 i Skadestånd
FRÅGA |En markägare har varit på vår tomt och sågat ned ca 20 st träd.Vi har inte godkänt detta och har polisanmält det också. Nu vill jag söker ersättning för mina träd - hur ska jag göra? Blankett från kommun? Anlita en advokat? Eller? Jag är förbannad, eftersom dom har gjort det utan anledning annat än grenar var ett problem för deras maskiner.Markägare säger att vi inte underhåller men de får ju bare såga ned grenar som stör dem, korrekt?Tacksam för svar
Daniel Högman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill ha hjälp med hur du driver din fråga om rätt till ersättning för dina träd. Jag är inte helt säker på hur ägarsituationen ser ut i din situation, och vem personen som sågat ner träden är och dennes orsak annat än att träden var i vägen för maskiner. Därför kan jag inte svara helt uttömmande, men jag ska göra så gott jag kan. Eftersom du i din fråga tydligt säger att det är er tomt utgår jag från att du tillsammans med någon annan äger marken där träden står, och mitt svar kommer baseras på det.Träden är en del av er markEnligt 1 kap. 1 § jordabalken (JB), är fastigheter jord som delas in i fastigheter. I 2 kap. 1 § JB stadgas att vissa saker är s.k. tillbehör till fastigheten. Av 2 kap. 1 § 3 st. JB framkommer att träd som står på rot är tillbehör till fastigheten. Detta betyder kort och gott att träden som står på er mark tillhör er, och att det är ni som avgör vad som görs med dessa.I 3 kap. 2 § JB finns det en regel som rör situationen när en persons träd sträcker sig in på en annans tomt. Detta förutsätter att personen som sågat ner träden är en granne och inte någon som bara har vägarna förbi. I dessa fall får personen som känner att grannens träd inkräktar eller stör på dennes fastighet avlägsna rot eller gren som gör detta. Detta betyder däremot INTE att man får avlägsna hela trädet, och av regeln framkommer explicit att det är personen som äger marken med de "störande" träden som i första hand ska beredas tillfälle att åtgärda problemet om det kan antas att åtgärden kan medföra skada av betydelse för ägaren.Eftersom det här rör sig om ett tjugotal träd som sågats ner får det rekvisitet anses uppfyllt och du/ni borde ha givits möjlighet att åtgärda problemet först. Det ska tilläggas att om en fastighet med träd som stör grannen är upplåten med tomträtt gäller rättigheterna för fastighetsägaren även för en tomträttsinnehavare av fastigheten, se 3 kap. 2 § 2 st. JB. Detta innebär att ni har samma rätt till träden även om ni har en tomträtt och inte äger fastigheten i fråga.SkadegörelseI Brottsbalkens (BrB) 12 kap. finns bestämmelser om skadegörelsebrott. Av 12 kap. 1 § BrB framkommer att den som skadar annans egendom "till men för dennes rätt" döms för skadegörelse. Detta betyder att din rättighet att fritt äga och disponera över egendomen som dess rättmätige ägare äventyras. Eftersom någon har skadat din egendom kan du inte äga/bruka/eller ha egendomen i fred och göra vad du vill med den utan att någon annan förstört detta för dig, så att säga.Det framkommer att du polisanmält detta och det är rätt steg att ta, eftersom detta med största sannolikhet kan leda till att personen som sågat ner träden döms för skadegörelse. Jag kan inte uttala mig om värdet om träden men det är inte otänkbart att brottet i fråga är att anses som grovt med tanke på att det är så många träd som är nedsågade, se 12 kap. 3 § BrB.Processen i en eventuell rättegångEftersom det blir en tvist enligt straffrättsliga regler är det en åklagare som sköter din talan och inte du själv, se 20 kap. 2 § rättegångsbalk (RB). Du har dock möjlighet att i rättegången framställa krav på skadestånd, vid sidan av åklagarens eventuella yrkande om böter/fängelse/villkorlig dom eller liknande. Detta utgör talan om ett s.k. enskilt anspråk och förs enligt 22 kap. 1 § RB. Om det är så att ditt anspråk på skadestånd inte är ogrundat, och talan om ditt enskilda anspråk kan föras utan väsentlig olägenhet för åklagaren är denne skyldig att föra denna talan åt dig, se 22 kap. 2 § RB. Detta får anses vara fallet i din situation. Om det skulle bli aktuellt med en rättegång kommer åklagaren i samråd med dig och ditt ombud avgöra detta.Om det inte blir en straffrättslig rättegång för ansvar för skadegörelse (om till exempel åklagaren av någon anledning väljer att lägga ner förundersökningen), kan du föra en civilrättslig process om detta. En snabb sammanfattning är då att nedsågandet av dina träd utgör sakskada enligt skadeståndslagen (SkL) 2 kap. 1 §, och att du då har rätt till skadestånd för dina träd enligt 5 kap. 7 § SkL. Vill du ha hjälp med att föra en sådan process skulle jag vilja hänvisa dig till våra jurister för fortsatt hjälp.Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan vattenläcka åberopas som dolt fel?

2021-11-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Min syster köpte ett sommarhus sommaren 2018 , i samband med köpet gjordes en besiktning. Där framkom några små grejer men inget stort. Pga Corona blev det ju av förståeliga orsaker färre besök vid huset. På tidig vår 2021 åkte syster dit och mötes av ett hus med en massiv vattenskada . Huset har hela tiden haft underhållsvärme. Efter att fackmän varit där osv visade det sig att vattenskadan kom från ett stängt rör i taket där det tidigare gått ett rör upp till övervåningen. Alltså inget som kunnat upptäckas vid besiktningen inför köpet. Syster har försäkring men blir ändå en stor summa över som hon måste betala plus att hon inte kunnat nyttja huset på hela sommaren. Visst borde detta räknas som dolt fel? Eller anses man kunna gissa sig till att det kan bli en vattenläcka då huset är byggt på 50-talet? Hur kan hon gå till väga ? Min syster har sjukersättning så skulle ju vara tråkigt om hon skulle vara tvungen behöva sälja huset för att kunna betala för allt jobb.
My Öhman |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Vid köp av fast egendom kan köparen 10 år från köpet göra gällande så kallade dolda fel. Felreglerna är många och reglerar olika rättsliga situationer. Huvudsakligen delas köprättsliga fel in i tre kategorier: rådighetsfel, rättsliga fel och faktiska fel. Huruvida din syster har rätt att åberopa vattenskadan förutsätter för det första att röret som orsakat vattenläckan klassas som felaktigt. För att kunna åberopa felet förutsätts även felet har varit dolt, det vill säga att det inte omfattats av din systers undersökningsplikt. Felet måste vara ursprungligtFör att vattenläckan ska kunna åberopas som fel förutsätts att felet fanns innan det avtalade tillträdet (4 kap. 11 § jordabalken). Vad jag förstått från din fråga fanns ingen faktisk vattenläcka vid tillträdet. Eftersom vattenläckan inte fanns innan tillträdet är det köparen, din syster, som står risken. Det innebär att vi i din systers fall måste utgå från huruvida rörkonstruktionen på grund av eventuellt fel orsakat vattenläckan. Är fastigheten belastad med fel?I din systers fall avviker köpobjektet från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet vilket innebär att vi har att göra med ett faktiskt fel (4 kap. 19 § jordabalken). Vad köparen med fog kunnat förutsätta utgår ifrån en objektiv bedömning och inte utifrån din systers personliga förväntningar. Omständigheter som därför läggs till grund för bedömningen om vad köpare med fog kan förutsätta är byggnadens skick, användningsområde och ålder. Möjligheterna att åberopa avvikelser minskar således i takt med fastighetens ålder och skick.Att huset är från 50-talet kan påverka bedömningen om huruvida det föreligger fel. Är det exempelvis så att rörkonstruktionen har vad vi idag skulle klassas som felaktigheter är gjord enligt 50-talets gällande byggnormer kan inte konstruktionen klassas som felaktig. Vidare kan rörens ålder och husets skick i allmänhet påverka huruvida köparen kan förvänta sig att dessa kommer börja läcka. Köparen måste ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att endast sådana abstrakta fel som en köpare av normal insikt och erfarenhet på området inte hade kunnat upptäcka får åberopas (4 kap. 19 § jordabalken). Hur långtgående undersökningsplikt som föreligger påverkas av fastighetens skick, det normala skickat på likande fastigheter samt omständigheterna i övrigt. Undersökningsplikten påkallar normalt inte undersökning av slutna utrymmen där ingrepp hade behövt göras för att upptäcka en eventuell avvikelse (NJA 1984 s.3). Om jag förstår dig rätt har röret legat i taket, varför det omöjligen hade kunnat upptäckas utan ingrepp i fastigheten. Vid en normal undersökningsplikt hade jag således gjort bedömningen att felet bör klassas som dolt. Undersökningsplikten kan emellertid utökas om det förkommer omständigheter som tyder på fel. Undersökningsplikten kan då sträcka sig längre än normalt vilket innebär att möjligheten att åberopa fel blir mindre. En sådan omständighet kan vara om säljaren innan köpet antytt att rören är dåliga eller om huset haft spår av vattenskador sedan innan. Sammanfattningsvis bör konstruktionen, förutsett att det klassas som fel, anses utgöra ett dolt fel. Förutsatt att det inte förelegat en utökad undersökningsplikt. Emellertid är det svårt för mig att göra en samlad bedömning om huruvida din syster hade vunnit framgång med ett anspråk om dolda fel. Det eftersom bedömningen utgår ifrån konkreta fakta om det aktuella köpobjektet och övriga omständigheter. Jag hoppas emellertid att mitt svar kan bidra med några allmänt hållna riktlinjer för huruvida felet kan åberopa som dolt eller inte. Hälsningar,

Vårdplikt för hyresgäst vid hyra av bostadsrätt

2021-11-06 i Bostadsrätt
FRÅGA |Haft min bostadsrätt uthyrd möblerad under ett år, den tid föreningen godkände, nu när jag fick lägenheten åter i min besittning var den ostädad, så mycket märken i parketten, handfatet i badrummet har ett skav, toasits sprucken, ser ut som vinfläckar på matta och vägg. marmorbordet är så flammigt, täcken söndertvättade, tv stativ trasigt, glas, strykbräda en sittpuff, två matstolar är så flammiga och missfärgade, matbordet har tappt färg, byrå i sovrummet hade också tappat färg, ser ut som glas som stått ovanpå och att kondens bildat mm Allt var så skitigt, tallrikar glas i skåpen, var så äckliga, kylen frysen, sofftyget, madrasskydd i sängen mm Hur går jag vidare nu, depositionen på 15 000 kr kommer inte räcka att åtgärda allt detta. Helt förtvivlad.
Alexandra Holmér Sposato |Hej, tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Vill inleda med att säga att jag förstår att du är förtvivlad, och att jag beklagar att detta hänt dig! Vilka lagar som reglerar din frågaVi hittar i första hand regler som hanterar frågor om privatuthyrning i privatuthyrningslagen, eftersom lagen gäller för hyresavtal genom vilken någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostad. I de fall den lagen inte reglerar en fråga eller inte säger något annat än 12 kap jordabalken (hyreslagen) så gäller också reglerna i den. Ersättningsskyldighet för hyresgästDet finns vid privatuthyrning en vidsträckt plikt för hyresgästen att vårda lägenheten och det som som är i den (b.la. möbler), görs inte det kan det bli aktuellt med skadestånd. En person som hyr en bostad av annan och orsakar skada på den är nämligen skyldig att ersätta alla skada som uppkommit genom hens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom, eller av någon annan som hyresgästen tagit in i lägenheten eller som där har utfört arbete för hens räkning (12 kap. 24 § jordabalken). Paragrafen säger med andra ord att den eller de som förstört saker i ditt hem ska ersätta dig om det skett av annat än genom en ren olyckshändelse, eller om det inte uppkommit genom normalt slitage som kan uppstå av "sedvanligt bruk". Om det ska vara tal om olyckshändelse är det inte tillräckligt att hyresgästen menar på att det var en olyckshändelse, utan de måste kunna styrka detta och det måste finnas trovärdighet i att det skett utan vårdslöshet. I och med att du anger så omfattande och många skador gör jag bedömningen att det vore svårt för den eller de som hyrt din lägenhet att styrka att alla skador skett av olyckshändelser, eller att det utgör normalt slitage. Ersättningens storlekNär ersättning för förstörd egendom ska utges utgår man oftast efter principen att du som fått dina saker förstörda ska ersättas så att du sätts i samma situation som innan skadan ägde rum, det vill säga få så mycket så att du kan ersätta och/eller reparera så att du hamnar i samma läge som om skadorna inte hade uppkommit (definition av skadestånd). Vad du kan göra nuOm skadorna orsakats av hyresgästens förstörelse bör det finnas en möjlighet att kräva hyresgästen på skadestånd genom att väcka talan, vilket görs genom att du anmäler händelsen till polisen. I tvister mellan en person och dess hyresgäst kan man också vända sig till Hyresnämnden för hjälp. Jag hoppas att du fått svar på dina frågor och att situationen löser sig! Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid oenighet mellan hyresvärden och lokalhyresgästen avseende hyresnivån?

2021-11-05 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har tidigare fått ett utförligt svar från er ang hur en marknadshyra ska beräknas för de lokaler vi hyr för vår ena skolenhet inom Naturbruk Väst AB, se ert svar på frågan nedan!"Bör en jämförelse göras med hyran för andra liknande objekt när hyresnivån för en lokal ska bestämmas?2021-08-29 i HYRESAVTAL "Nu har hyresvärden bekostat en hyresutredning gjord av ett företag som heter Newsec, se nedan: "Newsec Advice har på uppdrag av Richard Johansson genomfört en hyresutredning rörande hyresobjektet Nunntorp 1:18 i Vänersborgs kommun ,oktober 2021"Vi anser att man begått stora misstag i sin utredning genom att ex jämföra med dyrare studentbostäder och andra lokaler i Västsverige , men inte ex med de övriga elevinternat som finns vid alla de övriga fem naturbruksgymnasierna i Västra Götaland. Det är helt givet att de enklare elevrummen som finns vid vårt internat, i en lantlig miljö och med alternativhyra = noll, enligt Newsec, inte kan jämföras med dyrare lokaler ex i Göteborg, Uddevalla eller Trollhättan!På vår fråga varför man inte agerat som hyreslagen föreskriver; jämför med så lika lokaler som möjligt ang standard, läge, användningsområde osv får vi svaret att man "inte hittat några internat vid naturbruksgymnasier i Västra Götaland...", Man föreslår nu 1 000 kr/kvm för dessa enkla internatrum, samtidigt som vi vet att våra närmaste konkurrenters kvmpris ligger på 500 kr eller lägre.Vad är er bedömning och hur kan vi agera?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du ånyo vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGEftersom undertecknad tog sig an det förra ärendet framstod det som lämpligt att även samma person besvarade den här följdfrågan. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas är fortfarande jordabalken (JB) och närmare bestämt 12 kap., vilket i folkmun ofta brukar kallas för hyreslagen.I 12 kap. 58 § 1 st. JB sägs att vill hyresvärden säga upp avtalet ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han eller hon kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresvärden är skyldig att ange alla de villkor denne kräver för en förlängning eller skälet till kravet på en eventuell avflyttning. Praxis brukar vara att villkoren anges genom att man till uppsägningen bifogar ett förslag på nytt hyresavtal. Märk väl att en lokalhyresgäst endast har ett indirekt besittningsskydd och eftersom så är fallet leder en uppsägning för villkorsändring som uppfyller kraven i 58 § till att hyresgästen tillslut måste flytta om parterna inte kan komma överens. Lagtexten syftar till att initialt förmå parterna att göra upp på frivillig väg, vilket i så fall kan (ska) genomföras med hjälp av individuella förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästen. Om missnöje föreligger i ett hyresförhållande avseende hyresvillkoren är tanken alltså att man först ska hänskjuta frågan till motparten för att på så sätt kunna träffa en överenskommelse om en eventuell villkorsjustering och innan ett anhängiggörande, eller rättare sagt en medling, sker vid hyresnämnden. En sådan nämnd ska för övrigt finnas i varje län, 12 kap. 68 § JB.När det sedan gäller din faktiska fråga kvarstår min senast gjorda bedömning, alltså den som gjordes inom ramen för min tidigare utredning som du själv hänvisar till ovan. Att responsen här lyder att man inte har hittat några jämförbara objekt väcker vissa betänkligheter. För jag vill minnas att du tidigare har uppgett att det i hela Västra Götaland finns ytterligare fyra naturbruksgymnasier. Att dessa eventuellt inte bedriver någon internatverksamhet förändrar enligt min mening inte den rättsliga bedömningen. I den förra utredningen anförde jag bl.a. följande:Av lagtexten framgår som sagt att "marknadshyran i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten". Med begreppet liknande menas liknande typ av lokal varför butik ska jämföras med butik, restaurang med restaurang, industrilokal med industrilokal osv. Däremot uppställs egentligen inget krav på exakt likvärdighet varför det är oväsentligt vilken typ av verksamhet som bedrivs i de aktuella lokalerna. Det ska också noteras att bara för att en lokal är sämre i visst hänseende kan den fortfarande vara jämförbar. I synnerhet om den är bättre i något annat avseende. Därutöver kan, förutom de fysiska faktorerna, även andra avtalsvillkor än hyran påverka bedömningen. Exempel på det sistnämnda kan vara vem som ska svara för underhållet, avtalstidens längd, om hyran är fast eller indexreglerad, eventuella tillägg utöver den egentliga hyran och/eller andra förpliktelser som åvilar hyresgästen.Beträffande din andra delfråga angående hur ni bör agera kan jag bara ledsamt konstatera att konsensus i förevarande fall verkar vara omöjligt att uppnå eftersom förhandlingarna alltjämt pågår. Såvitt jag kan bedöma finns det därför ingenting annat att göra än att låta hyresnämnden som första instans och utifrån bruksvärdesprincipen pröva, eller rättare sagt medla, gällande hyresnivån. Jag vill dock återigen påminna om att hyresvärden har övertaget i det här fallet och då mot bakgrund av det indirekta besittningsskyddet. Precis som jag också redogjorde för i min första utredning gäller endast en rätt till ersättning om hyresförhållandet upphör till följd av oskäliga villkor gällande hyresnivån. Men något absolut rätt att få vara kvar som lokalhyresgäst finns inte eftersom man vid lokalhyra, till skillnad från bostadshyresgästen, saknar ett fullgott (direkt) besittningsskydd, jfr 12 kap. 57 § JB. Jag inser naturligtvis att en flytt av naturbruksgymnasiets hela verksamhet skulle vara förenad med avsevärda olägenheter. Men om det tillslut ändå skulle bli verklighet kan följande vara värt att nämna. I samband med att tvisten överlämnas till hyresnämnden kan ni samtidigt ansöka om skäligt uppskov gällande flytten för att därigenom ges möjlighet att hinna söka efter ett nytt verksamhetsställe. I 12 kap. 59 § 1 st. JB sägs nämligen att ska hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock med högst två år från hyrestidens utgång. Men notera att ansökan om uppskov ska ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Om uppskov skulle medges ska hyresnämnden också fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen ska flytta, vilket då görs utifrån bruksvärdesprincipen.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Är jag tvungen att riva huset vid uppsagt arrende?

2021-11-04 i Arrende
FRÅGA |Jag har en arrendetomt som markägaren har sagt upp arrendet är jag då tvungen att riva huset och återställa marken. Till saken hör att det fanns redan hus på tomten och jag har arrenderat i ca 40 år.
Frida Källhage |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpligt lagrumFrågor kring arrende regleras i 8-11 kap jordabalken (JB). Det är därför denna lagstiftning jag kommer utgå från när jag besvarar din fråga.Olika arrendeformerDet finns flera olika sorters arrende, dessa är jordbruk- bostads- anläggning- och lägenhetsarrende, 8 kap 1§ JB. Vad som avgör vilken sorts arrende det rör sig om beror på markens användningsområde. Jordbruksarrende avser mark som arrenderas för jordbruk, bostadsarrende är när mark arrenderas för hus som används som bostäder (även fritidsbostäder), anläggningsarrende avser mark som upplåts för verksamhet och slutligen lägenhetsarrende som innefattar övriga arrendeformer. Utifrån omständigheterna i din fråga är det svårt att svara på vilken slags arrende det rör sig om i ditt fall, jag kommer därför ta höjd för detta i mitt svar och besvara frågan utifrån vad som gäller generellt och i den mån det är nödvändigt gå in mer specifikt på respektive form.Det finns formkrav för uppsägningHuvudregeln är att när ett arrende har upphört så ska den som arrenderar återställa marken, men det finns vissa regler som gör att arrendeavtal förlängs och de kommer jag utreda nedan. Först och främst bör påpekas att det finns en del formkrav för att en uppsägning av arrende ska vara giltig. Exempelvis måste uppsägningen vara skriftlig samt att den måste ske inom en viss tid innan avtalet går ut, 8 kap 8§ JB. Hur lång tid innan det är varierar beroende av vilken form av arrende det gäller. Nedan följer en lista där det framgår när en uppsägning ska ske:Jordbruksarrende - löper avtalet på kortare tid än fem år ska avtalet sägas upp senast åtta månader innan det går ut. Löper avtalet längre än fem år ska det sägas upp senast 12 månader innan det går ut, 9 kap 3§ JB.Bostadsarrende - ska sägas upp senast 12 månader före dess att avtalet löper ut, 10 kap 3§ 1 st JB.Anläggningsarrende - om inget annat följer av avtalet ska anläggningsarrende sägas upp senast 6 månader innan avtalets slut, 11 kap 3§ 2 st JB.Lägenhetsarrende - om inget annat följer av avtalet ska anläggningsarrende sägas upp senast 6 månader innan avtalets slut, 8 kap 5§ JB.Du skriver att avtalet redan har blivit uppsagt. Anledningen till att jag ändå finner det relevant att nämna formkraven för uppsägning är för att om dessa inte är uppfyllda, dvs om uppsägningen inte var skriftlig eller skedde inom rätt tid, så är uppsägningen ogiltig. Ett arrendeavtal som inte sägs upp (eller vars uppsägningen inte sker på rätt sätt) förlängs automatiskt. Om så är fallet innebär det att ditt arrendeavtal förlängs automatiskt och du behöver inte riva huset. Du kan ha besittningsskyddÄven om det skulle vara så att uppsägningen har skett korrekt så finns eventuellt ytterligare en möjlighet att slippa riva huset, det är om du har s.k. besittningsskydd. Besittningsskydd innebär att den som äger marken inte kan säga upp arrendeavtalet av vilka anledningar som helst. Det finns två former av besittningsskydd, det ena är direkt besittningsskydd och det andra är indirekt besittningsskydd. Direkt besittningsskydd betyder att du trots en uppsägning har rätt att förlänga arrendet. Indirekt besittningsskydd ger dig inte rätt att förlänga arrendeavtalet men däremot kan du ha rätt till ekonomisk ersättning av markägaren till följd av eventuella kostnader som uppstått i och med uppsägningen. De former av arrende som har direkt besittningsskydd är jordbruks och bostadsarrende. Anläggningsarrende har ett indirekt besittningsskydd medan lägenhetsarrende inte har något besittningsskydd alls. Det finns vissa undantag som gör att besittningsskyddet upphör, exempelvis om du förverkat arrenderätten (som att inte betala avgiften, vanvårdat arrendestället eller annat som bryter mot avtalet). Av det som framgår av din fråga verkar det som att det finns en chans att du har besittningsskydd och i sådana fall kan inte markägaren säga upp avtalet utan giltig anledning, förutsatt att det rör sig om ett bostads-eller jordbruksarrende.För att sammanfatta mitt svar: ja, som utgångspunkt är du skyldig att återställa marken vid uppsägning vilket kan innebära att du måste riva huset. Det finns däremot undantag som gör att du kan ha rätt till förlängning av avtalet trots uppsägning. Mitt råd till digFörst och främst råder jag dig att kontrollera uppsägningen, följer den formkraven enligt ovan? Om inte så förlängs avtalet och du behöver inte riva huset eftersom ert avtal fortfarande gäller. Om uppsägningen är enligt konstens alla regler kan du istället fundera över om du åtnjuter besittningsskydd. Om du gör det bör du prata med markägaren och förklara att du har rätt till förlängning av avtalet. Skulle inte det fungera så kan du vända dig till hyresnämnden som kan pröva din förlägningsfrågan. Du läsa mer om hur du ansöker om en sådan prövning här.Jag hoppas att jag har förstått din fråga rätt och att du fick den besvarad!Med vänliga hälsningar,

Vad ska du som hyresvärd göra om din hyresgäst har sagt upp hyresavtalet och vägrar betala hyra för de resterande två månaderna av uppsägningstiden vid tidig utflyttning?

2021-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ut en bostad vid sidan av vår villa. Avflyttande hyresgäst med tre mån uppsägningstid flyttar efter en mån efter sin uppsägn o vägrar betala ytterligare två mån hyra - vad kan man göra åt det.?.
Erika Björnfors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du skriver att du hyr ut en bostad vid sidan av er villa, så kan det antas att lag om uthyrning av egen bostad är tillämplig, även kallad för privatuthyrningslagen. Detta eftersom du hyr ut en bostad som tillhör er villa som är en privatbostad. Om syftet med uthyrningen däremot är fritidsboende, gäller inte uthyrningslagen. Detsamma gäller om du som hyresvärd bedriver uthyrning i näringsverksamhet, t.ex. om du byggde bostaden för att hyra ut den och tjäna pengar. Då gäller istället jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för hyreslagen. Jag kommer gå igenom de båda lagarna, då det inte riktigt framgår vilken lag som gäller i ditt fall.Uppsägning av hyresavtalet - privatuthyrningslagenOm det är privatuthyrningslagen som gäller, är utgångspunkten att hyresavtalet gäller på obestämd tid och att uppsägning krävs för att avtalet ska upphöra att gälla (privatuthyrningslagen 3 §). Om hyresgästen säger upp avtalet gäller en månads uppsägningstid. Du skriver i frågan att hyresgästen flyttar ut en månad efter sin uppsägning, och därmed tolkar jag det som att det är hyresgästen som har sagt upp hyresavtalet. Detta skulle innebära att hyresavtalet slutar upphör efter en månad och då har inte hyresgästen flyttat ut innan uppsägningstidens slut. Som hyresvärd har du inte rätt till ytterligare hyra, eftersom lagen är tvingande till hyresgästens fördel och en längre uppsägningstid gäller inte för hyresgästen (privatuthyrningslagen 2 §).Uppsägning av hyresavtalet - hyreslagenOm hyreslagen istället gäller är utgångspunkten här också att hyresavtalet gäller på obestämd tid, dvs. tillsvidare (JB 12 kap. 3 § första stycket). Även här krävs det uppsägning för att avtalet ska upphöra att gälla. Hyresavtalet på obestämd tid kan sägas upp vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när avtalet avser en bostadslägenhet (JB 12 kap. 5 §). Här skiljer sig alltså uppsägningstiden åt mellan de två lagarna, vid hyreslagen gäller som sagt en uppsägningstid på tre månader.Det är upp till hyresgästen att bestämma om denne vill flytta ut innan uppsägningstidens slut. Hyresavtalet gäller dock fortfarande under hela uppsägningstiden vilket innebär att hyresgästen måste fortsätta att betala hyra under hela uppsägningen. Hyresvärden måste också fortsätta att ge hyresgästen tillgång till bostaden under hela uppsägningstiden.Om hyreslagen gäller har du som hyresvärd alltså rätt att kräva att din hyresgäst fortsätter betala hyra för de resterande två månaderna som är kvar av hyresavtalet.Hyresgästen får en skuld till dig som hyresvärd om den inte betalar hyran som den är skyldig att betala för de två månaderna. Du kan ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten för att få skulden betald, om skulden har förfallit till betalning (lag om betalningsföreläggande och handräckning 2 § första stycket). På Kronofogdemyndighetens hemsida finns det mer information om betalningsföreläggande, se här. Kronofogden kan då hjälpa dig med att driva in skulden. Om hyresgästen invänder mot kravet kan dock ärendet drivas vidare till domstol som kan kosta mycket pengar.SammanfattningBeroende på om privatuthyrningslagen eller hyreslagen gäller för dig, blir svaret på din fråga olika. Privatuthyrningslagen gäller som utgångspunkt eftersom du hyr ut en privat bostad som är vid sidan av er villa, men inte om bostaden hyrs ut av fritidsändamål eller genom näringsverksamhet. Uppsägningstiden är en månad om hyresgästen säger upp hyresavtalet, om privatuthyrningslagen gäller. Då har du inte rätt att kräva någon mer hyra eftersom hyresavtalet då har slutat gälla efter en månad. Om hyreslagen istället gäller är uppsägningstiden tre månader om hyresgästen säger upp hyresavtalet. Då är hyresgästen skyldig att betala hyra för de resterande två månaderna, eftersom hyresavtalet fortsätter gälla under uppsägningstiden. Du kan då vända dig till Kronofogdemyndigheten och ansöka om ett betalningsföreläggande för att få skulden betald. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,