Har man rätt att ändra hyran vid uthyrning av bostadsrätt och hur uträknas en sådan hyra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du hyr ut hela din bostadsrätt i andra hand.
Vilken lag är tillämplig
Det är privatuthyrningslagen (PUL) som reglerar frågor om ändring av hyresvillkor, inklusive hyran, om man hyr ut bostadsrätter.
Får man ändra hyresvillkor?
Om en hyresvärd vill ändra hyresvillkoren, till exempel hyran, så ska hen skriftligen meddela sin hyresgäst om detta. Är det så att hyresgästen inte godkänner ändringen av hyresvillkoren, såsom en högre hyra, så har hyresvärden en rätt att hos hyresnämnden ansöka om en ändring av hyresvillkoren (4 § 1 st. PUL). Såsom du ser finns inga specifika krav på hur du behöver informera din hyresgäst om att du önskar höja hyran. Du som hyresvärd har därför rätt att i första hand avtala med hyresgästen om en höjd hyra, och i andra hand om ni inte kommer överens, att ansöka om detta hos hyresnämnden. Du kan därför inte själv ändra i hyresvillkoren, utan måste få ett godkännande av hyresnämnden.
Hur mycket kan man få för att hyra ut sin bostadsrätt?
Huvudregeln är att hyran ska bestämmas efter hyresvärdens kostnader för bostaden. Regeln säger att hyresnämnden ska fastställa hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaden för bostaden, där kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (4 § 2 st. PUL). Observera att om din hyra redan nu påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, så kan det innebära att din hyresgäst har rätt att få hyran nedsatt.
Angående uträkningen av hyran görs det på följande sätt. Avkastningsräntan ska vara skälig och en analys av rättskällorna tyder på att man accepterar en ränta på 3 (tre) procent över Riksbankens referensränta (RH 2017:34). Angående driftskostnaderna omfattar dessa kostnader för el, vatten och avgift till bostadsrättsföreningen, samt även ett tillägg om bostadsrätten hyrs ut möblerad med en viss procentsats per år på möblernas anskaffningsvärde. Vad gäller möblerna kan man utgå ifrån försäkringsbolagens bedömning. Slutligen gäller att hyran inte får påtagligt överstiga det ovan sagda belopp, vilket har tolkats som att hyran inte bör överstiga mer än cirka 5 (fem) procent av kostnaderna (RH 2017:34).
Jag kommer nu att ange ett konkret exempel utifrån det ovan sagda. Om din bostadsrätt har ett marknadsvärde om 6 000 000 kronor, referensränta ligger på 3,5 procent, de samlade driftskostnaderna ligger på 6 000 kronor, och bostaden hyrs ut omöblerad, så bör du kunna få följande hyra. 3,5 procent + 3 procent = 6 procent; (6 000 000 kronor * 6 procent) / 12 månader = 30 000 kronor. 30 000 kronor + 6 000 kronor = 36 000 kronor. 36 000 kronor + 5 procent = 37 800 kronor per månad. Som absolut maximum skulle du i ovan uträkning kunna få 37 800 kronor per månad i hyra.
Avslutande ord och min rekommendation
Svaret på din fråga är följande. Du som hyresvärd har inte rätt att själv ändra hyresvillkoren i hyresavtalet och på så vis höja hyran. Om du vill ändra hyran, så måste du först meddela hyresgästen, och om hen inte godkänner, så kan du ansöka om en hyreshöjning, det vill säga ändring av hyresvillkor, hos hyresnämnden. Du kan använda mitt exempel för att räkna ut vad du skulle kunna få ta ut i hyra av din hyresgäst. Min rekommendation är dock att du försöker komma överens med hyresgästen om en hyreshöjning. Om du skulle höja hyran till ett väldigt stort belopp som fortfarande rättsligt anses vara skäligt, så finns en risk att din hyresgäst väljer att säga upp hyresavtalet.
Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.
Vänligen
