Utebliven lokalhyra - Vad gäller?
Det är såhär. Företag A har ett hyreskontrakt med Företag B. B har i sin tur hyrt ut i andra hand till företag C dock utan att det skrivits separat kontrakt mellan B och C. Nu har företag A ansökt om vräkning av företag B på den adress som företag C bedriver verksamhet med det ursprungliga hyreskontraktet mellan A och B som grund med anledning av att B inte betalt hyran eftersom C inte betalt till B. Intrum har ansökt om betalning av hyresskuld för B med anledning av att hyran till a inte betalats. Enligt överenskommelse mellan A,B och C skall A överlåta hyreskontraktet till C om C reglerar skulden mellan A och B varav en del gått på inkasso gentemot B. A kräver för att denna överenskommelse skall gälla att C betala skulden som överlämnats till Intrum och dessutom resterande skuld till A. Enligt min mening gäller betalning av skuld med befriande verkan också i detta fall dvs om C betala Intrum så är det betalning för Intrums fordran på B och inte en skuld som avser C. Om C inte uppfyller kraven i trepartsöäverenskommelsen så avser A att aktivera den för tillfället pausade vräkningsansökan hos kronofogden för B som då drabbar C.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Din ärendebeskrivning saknar dock en uttrycklig fråga varför det är svårt att avgöra vad som egentligen efterfrågas. Mot den bakgrunden kommer skrivelsen nedan att bli ganska så generellt avfattad, men jag har ett förslag (se separat utskickat mail). Oavsett vilket kan följande anföras.
I 12 kap. 42 § 1 st. 2 p. JB sägs att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en lokal (vilket det är fråga om här), dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. Och ett avtalet upphör genast att gälla, vilket följer av 12 kap. 6 § 1 st. JB. När hyrestiden har löpt ut ska hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Infaller däremot den dag då lägenheten ska tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, ska det istället ske nästa vardag, se 12 kap. 7 § JB. Och i 12 kap. 8 § 1 st. JB anges att uppsägningen ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig för övrigt något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus och/eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Notera dock följande. Om hyresrätten är förverkad på grund av det aktuella förhållandet, dvs. på grund av ett förverkande kopplat till dröjsmål med betalning av lokalhyra som varat mer än två vardagar, men en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket (i samma kapitel) eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 § (även här i samma kapitel, dvs. 12 kap. JB) inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten, se 12 kap. 44 § 1 st. 2 p. JB. I den senast nämnda bestämmelsens andra stycke uttalas även att i avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort det som krävs enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar. Och med avhysning avses det som i folkmun brukar kallas för ”vräkning”.
Att B (och därmed indirekt C) numera verkar stå i begrepp att bli av med hyresavtalet är med tanke på det ovan sagda egentligen inte särskilt uppseendeväckande. Nu vet jag i och för sig inte hur pass omfattande dröjsmålet med hyran är, men tidsfristerna är, precis som påtalats ovan, tämligen korta varför risken för ett förverkande sannolikt också är ganska stor i förevarande fall. Och C:s nyttjanderätt är ju av lätt insedda skäl helt avhängig B:s hyresavtal i egenskap av förstahandshyresgäst och avtalets fortsatta bestånd. Om hyresförhållandet faller kan en lokalhyresgäst under vissa i lag angivna förutsättningar vara berättigad till viss ersättning, se nedan.
Till skillnad från en bostadshyresgäst har den som hyr en lokal endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden motsvarande en årshyra samt täckning för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen när hyresförhållandet upphör, se 12 kap. 58 b § JB. Men någon absolut rätt att sitta kvar finns inte varför både B och C kommer att kunna bli av med den nuvarande lokalen. Däremot kan hyresvärden som sagt bli tvungen att utge ersättning till B. B kan som hyresvärd på samma sätt bli ersättningsskyldig i förhållande till C. I 12 kap. 57 § JB återfinns dock ett antal situationer när hyresvärden inte behöver ersätta lokalhyresgästen. Om hyresvärden kan åberopa någon av dessa kommer hyresgästen att behöva lämna utan rätt till någon ersättning. En sådant förhållande är när hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, vilket exempelvis innefattar utebliven hyresinbetalning.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Som sagt, se det nyligen utskickade separata mailet.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, överklagande, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
