Kan en hyresvärd välja hyresgäst?

2021-08-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Tack för en mycket bra sida med bra svar.Kan jag som hyresvärd i ett flerfamiljshus själv välja hyresgäst till en ledig lägenhet?Jag har ett fall där vi hade lägenhetsvisning för 2 personer, båda vill ha lägenheten. Vi valde den som enligt oss är mest lämpad att bo där. Den andra personen blir mkt besviken och hävdar att de var först i kön och därmed har rätt till lägenheten och att vi som privat hyresvärd inte kan välja hyresgäst. Stämmer det?Tack i förhand.
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 12 kap. jordabalken (JB) innehåller regler avseende hyra. Det finns inga regler avseende val har hyresgäst och hur en hyresvärd ska gå tillväga när det finns flera intresserade av att hyra samma bostad. Det är alltså upp till hyresvärden själv att välja en hyresgäst som hen anser är mest lämplig, så länge inte någon typ diskriminering sker vid detta val. Diskriminering kan exempelvis handla om att en hyresvärd inte vill hyra ut till en person baserat på personens kön, etnicitet eller sexuella läggning m.m. (2 kap. 12 § diskrimineringslagen).Du skriver att personen hävdar att hen var "först i kön". Om det är så att det finns en bostadskö till lägenheten kan det vara problematiskt att hyra ut till någon annan än den som är först i kön, men som jag uppfattar din fråga finns det ingen bostadskö för lägenheterna ni hyr ut och därför borde detta inte vara ett problem i ert fall. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Med vänliga hälsningar,

Möjligheten till prisavdrag vid fel i fastighet

2021-07-01 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej.Vi har köpt ett hus och efter att vi har bott i ca 1 mån så framkommer det att grannen ska bygga på 1 våning på deras hus.Detta kommer innebära att vi kommer att få mera insyn till vår alltan samt pool område samt att även soltimmar eventuellt kommer att försvinna.Vi anser att säljaren har undanhållit oss information och undrar om vad vi har för möjligheter att omförhandla priset.
Elin Andrén |Hej, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Jordabalkens (JB) fjärde kapitel är tillämplig på er situation. För att besvara er fråga kommer jag först att kortfattat beskriva vad som kan utgöra ett dolt fel. Därför kommer jag gå igenom vilka påföljder som kan bli relevanta om det föreligger ett dolt fel i en fastighet och därmed möjligheten till prisavdrag/omförhandla priset. Längst ner i svaret kommer ni hitta förslag för hur ni kan gå tillväga om säljaren vägrar att göra rätt för sig. Jag utgår ifrån att de inte finns någon friskrivningsklausul i köpehandlingen som undantar säljaren från ansvar.Vad kan utgöra ett dolt fel?Som huvudregel har köparen en mycket långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Detta innebär att köparen inte kan åberopa det som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Fel som köparen inte borde ha upptäckt eller kunnat förutsätta kallas för dolda fel. Men om en säljare ger preciserade utfästelser/garantier avseende någonting i förhållande till fastigheten bortfaller i princip köparens undersökningskyldighet angående just den delen. Det finns dock undantag, exempelvis om det måste anses uppenbart för köparen att utfästelsen var felaktig kan hen såklart inte åberopa felet eftersom det aldrig var dolt. Men som huvudregel bortfaller som sagt köparen undersökningsplikt vid garantier/utfästelser (4 kap. 19 § JB).Det kan både vara muntliga eller skriftliga uppgifter som säljaren har framfört till köparen angående fastighetens skick. Så länge uppgifterna är någorlunda preciserade borde de anses vara utfästelser och därmed en del av avtalet. (4 kap. 19 § JB).Påföljder vid dolt fel i fastighetOm det föreligger ett fel i fastigheten har köparen rätt till prisavdrag d.v.s. avdrag på köpeskillingen. Ni kan också ha rätt till ersättning för skadan om felet beror på försummelse (försummelse innebär att man är slarvig/oaktsam) på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (en utfästelse är ett löfte/garanti) angående fastigheten. För att häva köpet krävs det att felet är väsentligt, dessutom förlorar ni rätten att häva köpet ett år efter tillträdet av fastigheten, såvida inte säljaren har agerat i strid mot tro och heder (se 4 kap. 12 § andra stycket) eller har agerat grovt vårdslös (vårdslös innebär att man är slarvig/oaktsam).För att en säljare ska anses ha agerat mot tro och heder ställs det ganska höga krav, det kan vara att man exempelvis avsiktligt lurar köparen. (4 kap. 19 § JB) (4 kap. 12 § JB). Tänk på att ni måste meddela säljaren om det dolda felet inom skälig tid efter att ni upptäckte felet, annars kan ni förlora eran rätt att kräva skadestånd, prisavdrag och hävning (4 kap.19 a § JB).Hur ni kan gå tillvägaOm fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller det som säljaren har utfäst kan det anses vara ett dolt fel. Om det föreligger ett dolt fel i fastigheten har ni möjlighet att få rätt till prisavdrag, ersättning och ni kan eventuellt häva köpet. Börja med att meddela säljaren, helst skriftligt (mail eller sms går bra) att ni anser att det föreligger ett dolt fel i fastigheten och att ni därmed kräver prisavdrag. Om säljaren vägrar att göra rätt för sig kan ni behöva ytterligare juridisk vägledning då dolda fel i fastighet är en komplicerad fråga och det är därför tyvärr svårt för mig att avgöra om det faktiskt föreligger ett dolt fel eller ej i situationen i fråga. Om ni inte kommer överens med säljaren rekommenderar jag därför att ni tar hjälp av en jurist. Om ni är intresserade kan ni vända er till Lawlines ordinarie byråverksamhet genom att boka en tid med en av våra skickliga jurister, klicka här: https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris :https://lawline.se/fixed_price. Jag hoppas att ni fick svar på er fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer ni undrar över är ni varmt välkomna att ställa en ny fråga. Med vänliga hälsningar,

Ska handpenningen återbetalas om ett fastighetsköp ej genomförs?

2021-06-15 i Köpavtal
FRÅGA |Återköpsklausul?Jag ska sälja en bit mark där det ska uppföras ett bostadshus och garage. Då jag ej vet storleken på byggnaderna får köparen själv ombesörja ansökan om förhandsbesked hos kommunen. Kan man i köpeavtalet ha en återköpsklausul om att köparen får tillbaka handpenning/köpeskilling om de nekas förhandsbesked för bostadsbygge? Finns det någonstans i jordabalken, eller annan lagtext något som stödjer återköp?Givetvis upprättas en skriftlig köpehandling med uppgifter om fastigheten, en överlåtelseförklaring samt båda parternas underskrifter.
Elin Andrén |Köp av fastighet regleras i jordabalkens (JB) fjärde kapitel.I jordabalken finns det möjlighet att under vissa förutsättningar införa så kallade svävarklausuler/svävarvillkor vid köp av fastighet (4 kap. 4 § JB). En svävarklausul innebär att köpets fullbordan blir beroende av om ett visst villkor uppfylls eller ej. Det utgör alltså en typ av återgångsvillkor/klausul då köpet "svävar". Under vilka förutsättningar gäller en svävarklausul? Svävarklausuler måste alltid intas i köpehandlingen, annars är de ogiltiga. Parterna kan alltså inte muntligt avtala om svävarvillkor (4 kap. 3 § JB). Det är därför väldigt viktigt att denna klausul införs skriftligt i köpehandlingen. Lagen uppställer en tvåårsgräns som innebär att köpets fullbordan eller bestånd inte får göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades (4 kap. 3 § andra stycket JB). Om denna tvåårsgräns överstigs blir hela fastighetsköpet (inte bara villkoret) ogiltigt. Denna tvåårsregel gäller dock inte för villkor varigenom förvärvets fullbordan eller bestånd görs beroende av att köpeskillingen erläggs eller att avsedd fastighetsbildning sker, men detta undantag verkar inte vara relevant här eftersom frågan avser förhandsbesked avseende bygglov. Vad händer med handpenningen om köpet går åter? Syftet med handpenning vid fastighetsköp brukar vara att säkerhetsställa att köpet kommer att genomföras. Det är ett sätt för båda parter att visa att man har avsikt att fullborda köpet och att avtalet är allvarligt menat. Jordabalken innehåller inga regler avseende vad som sker om ett köp går åter på grund av en svävarklausul, men det följer av allmänna avtalsrättsliga principer att säljaren ska betala tillbaka handpenningen till köparen om köpet inte genomförs. Dock kan säljaren eventuellt behålla delar av handpenningen om köparen har orsakat säljaren skada, och på så sätt fungerar också handpenningen som en säkerhet för säljaren. SammanfattningSammanfattningsvis går det att skriftligt införa en svävarklausul som innebär att köpet går åter om köparen nekas förhandsbesked för bostadsbygge, dock får detta villkor inte gälla under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om tiden ej bestämts i avtalet ska den anses vara två år. Det följer av allmänna avtalsrättsliga principer att säljaren ska betala tillbaka handpenningen till köparen om köpet inte genomförs, men det är fördelaktigt att reglera återbetalning av handpenning i köpehandlingen så att avtalsvillkoren blir klara för båda parter. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Om du är i behov av fortsatt vägledning så kan du också kontakta en av Lawlines jurister: (https://www.lawline.se/boka).Med vänliga hälsningar,

Kan en bostadsrättsförening förbjuda djur på en utomhusgård?

2021-05-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Vi bor en ny brf och har en katt som nyligen fått börja gå utomhus. Nu har klagomål inkommit om att katter har gjort ifrån sig i sandlådan. Vi har kontaktat styrelsen med förslag om att köpa in ett överdrag till sandlådan som vi också gärna bekostar. Gården är så pass öppen att djur utifrån enkelt kan ta sig in, varför inte bara katter boende på gården kan störa de boende. De var till en början tillmötesgående och höll med om att det inte går att hålla andra katter och djur från gården då den är så pass öppen men har nu ändrat sig. De ämnar därmed förbjuda katter och hundar på gården om de inte är kopplade. Kan de fatta ett sådant beslut med tanke på hur gården är utformad?Vi bor i Stockholm och seden gällande utekatter, som jag förstår ska tas hänsyn till, är att katter får ströva fritt och att man som boende får hålla stängt eller schasa bort om katter stör. Rätta mig gärna om jag har fel.Tack på förhand!
Elin Andrén |Hej! Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Bostadsrättslagen (BrL) reglerar frågor avseende bostadsrättsföreningar. Som utgångspunkt kan bostadsrättsföreningen själv bestämma vilka regler som gäller inom föreningen (1 kap. 2 § BrL). Dessa regler brukar kallas för "stadgar" och i stadgarna kan bostadsrättsförening bland annat reglera frågor avseende gemensamma utrymmen, som exempelvis en utomhusgård. Ett beslut om ändring av stadgarna fattas av föreningsstämman (3 kap. 4 § lag om ekonomiska föreningar)I BrL finns inga specifika regler avseende djur. Att förbjuda djur i gemensamma utrymmen är alltså något som bostadsrättsföreningen har rätt att göra, och bostadsrättsmedlemmar har därmed skyldighet att följa dessa bestämmelser (7 kap. 9 § första stycket BrL). Bostadsrättsinnehavare har dessutom en skyldighet att inte utsätta omgivningen för störningar eller försämra bostadsmiljön på ett sådant sätt som inte skäligen kan godtas. Dessutom ska bostadsrättsinnehavare hålla ordning och gott skick utanför huset (7 kap. 9 § första stycket). Om en bostadsrättsinnehavare orsakar störningar som är särskilt allvarliga eller inte följer stadgarna kan föreningen i vissa fall säga upp hen, med andra ord kan ni förlora er nyttjanderätt till bostadsrätten (7 kap. 9 § tredje stycket BrL) ( 7 kap. 18 § BrL)Sammanfattingsvis har tyvärr bostadsrättsföreningen rätt att reglera frågan avseende djur på utomhusgården och detta gäller även om gården är utformad på ett visst sätt. Jag hoppas att ni fick svar på er fråga! Om det är något mer ni undrar över är ni varmt välkomna att ställa en ny fråga.Med vänliga hälsningar,

Vad gör jag om jag köpt en tomt som inte kan bebyggas?

2021-07-06 i Fel i fastighet
FRÅGA |Köpte en obebyggd fastighet (tomt) i april med tillträde i augusti 2021.I objektsbeskrivningen står "enligt byggnadsplanen får man lov att uppföra en villa i ett plan med inredd vind". I mejlkonversation med mäklaren skrev han att tomten hade byggrätt, och att kommunen annars inte gått med på avstyckningen. I objektsbeskrivningen fanns också en tomtkarta från Lantmäteriet. Byggnadsplanen var bifogad som dokument. Innan jag undertecknade köpekontraktet ringde jag en bygglovshandläggare som bekräftade att det fanns byggrätt på tomten, innebärandes att huvudbyggnad inte får uppta mer än 150 kvm areal eller mindre än 80 kvm. Efter köpekontraktets undertecknande fick jag kännedom om att delar av tomten var prickad. Efterforskningar visade att halva tomtmarken bestod av prickad mark, som inte får bebyggas. Den byggbara delen av tomten som kvarstår rymmer inte ett hus med minsta tillåtna areal på 80 kvm (utifrån detaljplanen).Varken i objektbeskrivning, köpekontrakt, bifogad karta eller i mejlkonversationen med mäklaren har det framgått att tomten består av prickmark.I köpekontraktet finns en klausul där "säljaren garanterar att åläggande från myndighet inte föreligger". Så nu äger jag en fastighet som inte kan bebyggas, och som saknar marknadsvärde. Vad kan jag göra? Tacksam för råd!
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!InledningOm det föreligger ett fel på en fastighet har du som köpare ha rätt till ett antal påföljder. De tre huvudsakliga påföljderna är prisavdrag, skadestånd och hävning av köpet. Dessa påföljder kan göras gällande bland annat om det föreligger ett så kallat rådighetsfel eller ett dolt fel, och nedanför kommer jag kortfattat beskriva vad dessa begrepp innefattar. Därefter kommer jag att förklara de olika påföljderna. Längst ner i svaret finns en sammanfattning och förslag på hur du kan gå tillväga. När jag besvarar frågan kommer jag att utgå ifrån jordabalkens (JB) fjärde kapitel.Rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § JBMedför en offentlig myndighets beslut att köparen inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta föreligger ett så kallat rådighetsfel (4 kap. 18 § JB). Detta myndighetsbeslut ska ha tagits innan, i samband med eller kort därefter att överlåtelsen av fastigheten skedde. Myndighetsbeslutet ska ta sikte på fastigheten i fråga (se exempelvis rättsfallet NJA 1997 s. 629). Paragrafen förutsätter att du som köpare är i god tro, d.v.s att du inte visste om mydighetsbeslutet. Omständigheten att säljaren inte visste om felet i fråga har ingen betydelse. I ditt fall har en offentlig myndighets beslut inneburit att tomten består i stora delar av prickmark, denna omständighet kom som en överraskning för dig och beslutet innebär att du inte kan disponera/bestämma över marken på det sättet du hade tänkt. Utifrån omständigheterna som tas upp i frågan borde det därför föreligga ett rådighetsfel på den aktuella fastigheten.Dolda fel enligt 4 kap. 19 § JBOm 4 kap. 18 § JB om rådighetsfel av någon anledning inte skulle kunna tillämpas i fallet så kan prickmarken ändå utgöra ett fel. 4 kap. 19 § JB reglerar dolda fel i fastigheter. Ett dolt fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen kunnat förutsätta vid köpet. Vid bedömningen om ett dolt fel föreligger måste köparens undersökningsplikt att beaktas. Som huvudregel har nämligen köparen en mycket långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Detta innebär att köparen inte kan åberopa det som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Fel som köparen inte borde ha upptäckt eller kunnat förutsätta kallas för dolda fel. Men om en säljare ger preciserade utfästelser/garantier avseende någonting i förhållande till fastigheten bortfaller i princip köparens undersökningskyldighet angående just den delen. Det kan både vara muntliga eller skriftliga uppgifter som säljaren har framfört till köparen angående fastighetens skick. Så länge uppgifterna är någorlunda preciserade borde de anses vara utfästelser och därmed en del av avtalet. Omständigheten att säljaren inte visste om felet i fråga spelar ingen roll.I ditt fall kan man argumentera för att ett dolt fel förelegat då du har gjort långtgående undersökningar avseende fastigheten utan att upptäcka prickmarken, och därmed har du uppfyllt din undersökningsplikt. Dessutom kan man argumentera att fastigheten inte stämmer överens med avtalet då omständigheten att fastigheten består i stora delar av prickmark inte har klargjorts och det dessutom framgår av avtalet att "säljaren garanterar att åläggande från myndighet inte föreligger", vilket kan ses som en utfästelse av säljaren. Mejlkonversationen med mäklaren kan också ses som en utfästelse och en del av avtalet. Vilka påföljder kan köparen göra gällande?Om det föreligger ett rådighetsffel eller dolt fel i fastigheten har köparen rätt till prisavdrag d.v.s. avdrag på köpeskillingen (4 kap. 12 § JB) (4 kap. 19 § JB).Du kan också ha rätt till ersättning för skadan (4 kap. 12 § JB). Vid ett dolt fel krävs i sådana fall att felet beror på försummelse (försummelse innebär att man är slarvig/oaktsam) på säljarens sida eller att fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (en utfästelse är ett löfte/garanti) angående fastigheten (4 kap. 19 § JB). Vid rådighetsfel har man rätt till ersättning oavsett om säljare har varit försumlig eller ej. För att häva köpet krävs det att felet är väsentligt, dessutom förlorar du rätten att häva köpet ett år efter tillträdet av fastigheten, såvida inte säljaren har agerat i strid mot tro och heder (se 4 kap. 12 § andra stycket) eller har agerat grovt vårdslös (vårdslös innebär att man är slarvig/oaktsam). För att en säljare ska anses ha agerat mot tro och heder ställs det ganska höga krav, det kan vara att man exempelvis avsiktligt lurar köparen (4 kap. 19 § JB) (4 kap. 12 § JB). Kravet på väsentlighet är ett högt ställt villkor och relateras till köparen förväntningar vid köpet. I ditt fall kan det argumenteras att fastigheten väsentligt avviker från vad du hade kunnat förutsätta med tanke på den stora andelen prickmark. Sammanfattning och hur du kan gå tillvägaDu kan börja med att skriftligt (via sms eller mail går bra) att meddela säljaren att det i första hand föreligger ett rådighetsfel i fastigheten. I andra hand kan du anföra att prickmarken utgör ett dolt fel. Anledningen till att du borde hävda rådighetsfel i första hand är för att det är mer fördelaktigt för dig som köpare då köparen inte har en undersökningsplikt avseende rådighetsfel, till skillnad från vid dolda fel. I fall att prickmarken av någon anledningen inte skulle utgöra ett rådighetsfel är det fördelaktigt att du hävdar att det förelegat ett dolt fel i andra hand. Tänk på att du måste meddela säljaren om det aktuella felet inom skälig tid efter felet att upptäcktes, annars kan du förlora din rätt att kräva , prisavdrag, skadestånd och hävning (4 kap. 19 a § JB). Helst borde du alltså meddela säljaren detta så snart du kan. I ditt meddelande till säljaren bör du ta upp vilka påföljder du vill göra gällande. I din fråga skriver du att fastigheten inte kan bebyggas och saknar marknadsvärde, därför antar jag att du kan vara intresserad av att häva köpet. I sådana fall måste du kunna visa att felet är väsentligt. I samband med hävningen kan du också kräva skadestånd för övriga kostnader som felet har orsakat dig. Om du inte kan häva köpet, exempelvis på grund av att felet inte är väsentligt, kan du åtminstone kräva prisavdrag på köpeskillingen, detta kan också göras i kombination med skadestånd. Du kan därför meddela att du i första hand vill häva köpet och att du i andra hand kräver prisavdrag. Om du vill kan du som nämnt ovan kombinera skadestånd med dessa påföljder. Avslutning Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om du har några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på elin.andren@lawline.se. Dolda fel i fastighet är en komplicerad fråga. Om du inte kommer överens med säljaren rekommenderar jag därför att du tar hjälp av en jurist. Om detta är något du är intresserad av kan du vända dig till Lawlines ordinarie byråverksamhet. Du kan i sådana fall skicka iväg ett mail till mig så kan jag slussa dig vidare till våra jurister på Lawline. Med vänliga hälsningar,

​Vad händer om en hyresgäst avlider?

2021-06-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Hyresgästen i ett inneboendekontrakt har avlidit. Hyresgästen var utländsk medborgare, utbytesstudent från Zimbabwe. Hyresgästen var gift och har ett barn i Zimbabwe. Vilka är reglarna för dösboet? Kan hyresvärden säga upp kontrakt och hur sker detta? Vad sker i så fall med själva dösboet? Vad behöver göras i en sådan situation för att det ska vara juridikst korrekt.
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalkens (JB) tolfte kapitel innehåller regler avseende hyresavtal. När jag besvarar frågan utgår jag ifrån att lagen om uthyrning av egen bostad inte är tillämpbar på situationen i fråga. Vad händer om en hyresgäst avlider?När en hyresgäst avlider inträder vederbörandes dödsbo in som part i hyresavtalet. Dödsboet ska alltså uppfylla det förpliktelser som följer av avtalet, som exempelvis att betala hyra. Om hyresgästen har avlidit finns specialregler som anger att dödsboet inom en månad från dödsfallet kan säga upp avtalet vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (12 kap. 5 § JB). När det kommer till hyresvärdens möjlighet att säga upp avtalet vid dödsfall finns det däremot inga specialregler i jordabalken och därmed måste man utgå ifrån det vanliga uppsägningsreglerna. UppsägningstidenVilken uppsägningstid som gäller beror på om hyresavtalet är på obestämd tid (tillsvidare) eller på bestämd tid. Som huvudregel gäller hyresavtal tillsvidare om inte annat har avtalats (12 kap. 3 § JB). Om hyresavtalet löper på obestämd tid kan hyresvärden säga upp avtalet så att det upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § första stycket). Om hyresavtalet är på bestämd tid så varierar uppsägningstiden beroende på vilken tid som har bestämts i avtalet, vad som gäller i det olika fallen kan du läsa i 12 kap. 4 § andra stycket jordabalken. Särskilda krav vid uppsägning av hyreskontraktUppsägningen ska vara skriftligt och om det handlar om ett bostadskontrakt ska hyresvärden ange anledningen till uppsägningen (12 kap. 8 § JB). Uppsägningen ska delges varje delägare i dödsboet (13 § delgivningslagen), men om en person har utsetts för att företräda dödsboet utåt räcker det med att uppsägningen delges endast hen. I frågan framgår det att hyresgästen har en efterlevande make och ett barn som bor i Zimbabwe. Både efterlevande make och barn blir delägare till ett dödsbo, såvida inte särskild dödsboförvaltning har anordnats (18 kap. 1 § ärvdabalken). Även universella testamentstagare, d.v.s de personer som på grund av testamente får ta del av den avlidnes arv blir dödsbodelägare. Hur du kan gå tillväga om du inte kan få tag på dödsbodelägarnaOm du har svårt att hitta dödsbodelägarnas kontaktuppgifter finns det lite olika alternativ för att lösa situationen.I jordabalken ges en möjlighet för hyresvärden att säga upp avtalet genom kungörelse i Post- och inrikes tidningar förutsatt att hyresgästen (i ditt fall dödsboet) inte har känd hemvist i Sverige och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för hyresgästen kan hyresvärden (12 kap. 8 § femte stycket JB). Du kan vända dig till relevant Länsstyrelse för bistånd med en sådan delgivning om du är osäker på hur du ska gå tillväga (9 § och 10 § delgivningslagen).Ett annat alternativ är att kontakta ett delgivningsföretag som kan hitta dödsbodelägarnas kontaktuppgifter åt dig. Detta kan dock såklart kosta pengar.SammanfattningSammanfattningsvis kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal om en hyresgäst avlider. Detta sker i vanliga fall genom att hyresvärden delger uppsägningen skriftligt till varje dödsbodelägare eller till den person som företräder dödsboet utåt. Men om delägarna i dödsboet (i ditt fall den efterlevande maken och den avlidnes barn och eventuellt andra universella testamentstagare) inte har känd hemvist i Sverige och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för hyresgästen kan hyresvärden säga upp avtalet genom att utfärda en kungörelse i Post- och inrikes tidningar. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på elin.andren@lawline.se. Om du behöver ytterligare hjälp i den fortsatta processen kan du också vända dig till Lawlines ordinarie byråverksamhet. Om detta är något du är intresserad av kan du skicka iväg ett mail till mig så kan jag slussa dig vidare till våra skickliga jurister på Lawline.Med vänliga hälsningar,

Vad kan jag göra om hyresgäst begår avtalsbrott?

2021-05-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag äger ett hus som jag hyr ut. Huset har varit i behov av renovering när jag sist lätade efter hyresgäster, för ett år sen. En spekulant har sett huset och slog ett förslag att han ska bor där och renovera- mot sänkt hyra.Vi har gjort en renoveringsplan för hela året (på ett seperat bilaga i kontraktet), där jag (hyresvärden) står för materiallt och han fick betala 2000 kr mindre varje månad. Det står i kontraktet att om renoveringsplan har inte sket hyresgästen ska kompensera med 2000 kr per månad. Kontraktet var för ett år. Nu är det sista månaden på kontraktet. Han har inte betalat sista hyran, renoveringsplan har inte sket (inte en enda grej...) och han har sågat ett håll i garage dörren. Hyresgästen vägrar at betala sista hyran eller kompenseringen. Han vägrar att fixa garage dörren. Vad kan jag göra?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler avseende hyra finns i jordabalkens (JB) tolfte kapitel. KontraktsbrottetSom huvudregel har hyresgästen ett besittningsskydd som innebär en rätt att bo kvar i hyresrätten även efter hyresvärden har sagt upp hyresavtalet (12 kap. 46 § JB). Detta gäller dock inte om det föreligger en besittningsbrytande grund. Eftersom hyresgästen inte har agerat i enlighet med avtalet då han inte har renoverat hyresrätten och dessutom inte betalat kompensation för detta kan det föreligga en besittningsbrytande grund i ditt fall (12 kap 42 § andra stycket punkt 11 JB). Dock ställer lagen vissa krav på hyresvärden för att hen ska kunna upphäva avtalet på grund av förverkande. Du ha meddelat hyresgästen att rätta till det som är fel, i ditt fall exempelvis påminna hyresgästen om att han har en skyldighet att renovera. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande. Alltså, om du har vetat om att hyresgästen varken har renoverat eller betalat kompensation i enlighet med ert avtal och inte sagt upp avtalet inom två månader efter du fick vetskap om detta föreligger det ingen rätt för dig att säga upp avtalet på grund av förverkande (12 kap. 46 § första stycket JB). Hyresgästen betalar inte hyraAtt hyresgästen inte betalar hyra i tid är också en besittningsbrytande grund (12 kap. 42 § första stycket punkt 1 JB). Men om en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (12 kap. 43 § JB). Hur du kan gå tillvägaHyresnämnden kan inte pröva frågan om du säger upp avtalet omedelbart på grund av förverkande. Om du är osäker på om det faktiskt föreligger en förverkandegrund kan det därför vara ett bra alternativ att säga upp avtalet. Detta ska ske skriftligt och i uppsägningen ska du förklara varför du säger upp avtalet. Det är viktigt att du gör detta så snart som möjligt så att hyreskontraktet inte förlängs på obestämd tid (12 kap. 2 § andra och tredje stycket JB).Om hyresgästen inte går med på uppsägningen kan hyresnämnden pröva förverkande frågan om du begär det (till skillnad från om du säger upp avtalet med omedelbar verkan, då kan hyresnämnden inte pröva den frågan, se nedan). För att läsa mer om hur du gör en sådan ansökan och vad den ska innehålla klicka här. Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har du rätt till skadestånd (12 kap. 42 § sjätte stycket). Du kan därmed begära att hyresgästen betalar den avtalade kompensationen och dessutom begära ersättning för övriga skador som uppstått. Om hyresgästen vägrar flytta kan du vända dig till tingsrätten eller kronofogden som kan besluta om att hyresrätten är förverkad och därmed måste hyresgästen flytta ut direkt.Angående hålet i garaget så är hyresgästen skyldig att ersätta denna skada förutsatt att han har orsakat skadan på grund av försummelse eller vårdslöshet (alltså att hyresgästen varit oaktsam eller slarvig) (12 kap. 23 § JB). Du kan skriftligt eller muntligt meddela hyresgästen att du kräver ersättning för den uppkomna skadan.Jag hoppas du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkomna att ställa en ny fråga. Om du är i behov av fortsatt vägledning kan du boka tid med en av Lawlines skickliga jurister, klicka här.Med vänliga hälsningar,

När har jag rätt till att få nedsatt hyra?

2021-02-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Sedan den 6/2 har vi inte kunnat använda duschen i vår lägenhet. Det kommer så lite vatten att den inte går att använda, och vi får stå och hälla vatten över oss med hjälp av flaskor osv. Jag anmälde detta till hyresvärden dagen efter det började, men vi har fortfarande inte fått hjälp. Kan jag kräva hyresavdrag tills det blir åtgärdat? Hur går man till väga i så fall?
Elin Andrén |Hej! Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Vad har en hyresvärd för skyldigheter?En hyresvärd ska under hyrestiden hålla lägenheten i ett godtagbart skick(12 kap. 15 § Jordabalken [JB]). Enligt 12 kap. 18 a § JB krävs det att en bostadslägenhet är försedd med kontinuerlig tillgång till varm och kallt vatten för hushåll och hygien. Hur går jag tillväga för att få nedsatt hyra?Om lägenhetens skick inte stämmer överens med vad som har avtalats kan ni ha rätt till att få nedsatt hyra under den tiden som felet föreligger (12 kap. 11 § tredje punkten JB och 12 kap. 16 § JB). Detta gäller även om hyresgästen själv har orsakat skadan. Hyresnedsättningen måste vara skälig. Vad som är en skälig nedsättning är en komplicerad fråga och är något som får beräknas utifrån omständighterna i varje enskilt fall. Jag rekommenderar att ni först kontaktar hyresvärden och begär hyresnedsättning. Om hyresvärden inte svarar eller inte går med på det och felet kvarstår kan ni göra en deponering av en del av hyran hos länsstyrelsen (12 kap. 21 § JB). Det innebär att den del av hyran som ni anser motsvarar felet förvaras/deponeras hos länsstyrelsen. Resten av hyran betalar ni som vanligt. Fördelen med detta är att hyresvärden inte kan vräka er för att ni inte har betalat avtalad hyra. Däremot kan en hyresgäst ändå bli uppsagd från hyreslägenheten om hen deponerar en alltför stor summa, därför är det viktigt att deponera ett skäligt belopp som motsvarar felets omfattning. På länsstyrelsen hemsida finns mer information om hur en deponering går till, klicka här.Möjligheten till åtgärdsföreläggandeFörhoppningsvis kommer nedsättningen av hyran att motivera hyresvärden att åtgärda felet, men om problemet ändå kvarstår kan hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen genom ett så kallat åtgärdsföreläggande som meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen (12 kap. 11 § p 5 JB). Då kommer hyresvärden åläggas att åtgärda felet inom en viss tid. Detta föreläggande kan förenas med vite (12 kap. 16 § JB). På domstolsverkets hemsida förklaras närmare vad en sådan ansökan behöver innehålla, klicka här. Jag hoppas ni fick svar på er fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer ni undrar över är ni varmt välkomna att ställa en ny fråga. Om ni är i behov av fortsatt vägledning så kan ni också kontakta en av Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka).Med vänliga hälsningar,