När har jag rätt till att få nedsatt hyra?

2021-02-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Sedan den 6/2 har vi inte kunnat använda duschen i vår lägenhet. Det kommer så lite vatten att den inte går att använda, och vi får stå och hälla vatten över oss med hjälp av flaskor osv. Jag anmälde detta till hyresvärden dagen efter det började, men vi har fortfarande inte fått hjälp. Kan jag kräva hyresavdrag tills det blir åtgärdat? Hur går man till väga i så fall?
Elin Andrén |Hej! Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Vad har en hyresvärd för skyldigheter?En hyresvärd ska under hyrestiden hålla lägenheten i ett godtagbart skick(12 kap. 15 § Jordabalken [JB]). Enligt 12 kap. 18 a § JB krävs det att en bostadslägenhet är försedd med kontinuerlig tillgång till varm och kallt vatten för hushåll och hygien. Hur går jag tillväga för att få nedsatt hyra?Om lägenhetens skick inte stämmer överens med vad som har avtalats kan ni ha rätt till att få nedsatt hyra under den tiden som felet föreligger (12 kap. 11 § tredje punkten JB och 12 kap. 16 § JB). Detta gäller även om hyresgästen själv har orsakat skadan. Hyresnedsättningen måste vara skälig. Vad som är en skälig nedsättning är en komplicerad fråga och är något som får beräknas utifrån omständighterna i varje enskilt fall. Jag rekommenderar att ni först kontaktar hyresvärden och begär hyresnedsättning. Om hyresvärden inte svarar eller inte går med på det och felet kvarstår kan ni göra en deponering av en del av hyran hos länsstyrelsen (12 kap. 21 § JB). Det innebär att den del av hyran som ni anser motsvarar felet förvaras/deponeras hos länsstyrelsen. Resten av hyran betalar ni som vanligt. Fördelen med detta är att hyresvärden inte kan vräka er för att ni inte har betalat avtalad hyra. Däremot kan en hyresgäst ändå bli uppsagd från hyreslägenheten om hen deponerar en alltför stor summa, därför är det viktigt att deponera ett skäligt belopp som motsvarar felets omfattning. På länsstyrelsen hemsida finns mer information om hur en deponering går till, klicka här.Möjligheten till åtgärdsföreläggandeFörhoppningsvis kommer nedsättningen av hyran att motivera hyresvärden att åtgärda felet, men om problemet ändå kvarstår kan hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen genom ett så kallat åtgärdsföreläggande som meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen (12 kap. 11 § p 5 JB). Då kommer hyresvärden åläggas att åtgärda felet inom en viss tid. Detta föreläggande kan förenas med vite (12 kap. 16 § JB). På domstolsverkets hemsida förklaras närmare vad en sådan ansökan behöver innehålla, klicka här. Jag hoppas ni fick svar på er fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer ni undrar över är ni varmt välkomna att ställa en ny fråga. Om ni är i behov av fortsatt vägledning så kan ni också kontakta en av Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka).Med vänliga hälsningar,

Vad är skillnaden mellan markupplåtelse och arrende?

2020-10-08 i Arrende
FRÅGA |Skillnad mellan arrende och markupplåtelse. Jag har läst att en kommun kan upplåta mark för hyresrätter genom s.k. markupplåtelse. I sådana falla behåller kommunen egendomsrätten till marken. Men vid så kallat arrende övergår ju inte heller egendomsrätten till den som år nyttja marken.Fråga: Vad är egentligen skillnaden mellan markupplåtelse och arrende?
Elin Andrén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Arrende regleras i jordabalken (JB).Arrende innebär att det sker en upplåtelse av jord till nyttjande mot ersättning (8 kap. 1 § JB). Vanligtvis innebär arrende att arrendatorn får tillgång till ett område exklusivt under en viss period. Arrende kan begränsas till ett specifikt nyttjande, exempelvis att man endast har rätt till skogsavverkning på det avsedda området. Den som upplåter sin jord till nyttjande mot ersättning behåller äganderätten till marken. För att ett arrendeavtal ska föreligga måste det med andra ord ske en markupplåtelse (upplåtelse av jord) mot ersättning. Dock kan en markupplåtelse ske utan att det blir ett arrendeavtal enligt JB, exempelvis om en kommun upplåter tomträtter (13 kap JB) eller om någon hyr ut sin fastighet mot ersättning och det inte handlar om en sådan nyttjanderätt som kan hänföras till arrende (exempelvis gravrätt, vägrätt och bostadsrätt, se 7 kap 4 § JB). Gemensamt för dessa avtal är att den som upplåter sin mark behåller äganderätten.Svaret på din fråga är att det sker en markupplåtelse i samband med arrende, men att markupplåtelser också kan ske utan att det föreligger ett arrende.Jag hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Bostadsrättsföreningar och ventilationskanaler

2020-09-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Bostadsrättsföreningen har informerat om att det ska installeras ventiler ovanför alla fönster i vår lägenhet. De hänvisar till bättre inomhusklimat och sänkning av radonhalt vilken inte uppmätts i vår lägenhet. Det finns 80 lägeheteri föreningen. Vi vill inte ha dessaventiler eftersom vi anser att vädrings fönstren som tydligen fungerat seda 1967 fungerar utmärkt.Kan vi vägra att släppande dem?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrättslagen (BRL) är tillämplig på din situation. Denna lag reglerar bland annat föreningens och bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter gentemot varandra. Bostadsrättsföreningar har möjlighet att bestämma sina egna regler i stadgarna så länge de inte strider mot BRL. Allmänt om ansvarsfördelning för underhållet av utrymmen i bostadsrättsföreningarBostadsrättsföreningen ansvarar för gemensamma utrymmen och bostadsrättshavaren för det inre underhållet i sin lägenhet (7 kap. 12 § BRL) (7 kap. 4 § BRL). De inre underhållet är lägenhetens tak, golv och väggar, inredningen, bågar och glas i fönster och inner och ytterdörrar (prop. 1990/91:92 s. 201). Er förening kan också i stadgarna precisera vad som tillhör de inre underhållet, dock får inte ansvarsfördelningen för gemensamma och inre utrymmen ändras till eran nackdel. Ventilationskanaler i bostadsrättsföreningarBostadsrättshavare ansvarar inte för reparationer av ventilationskanaler (7 kap. 12 § andra stycket BRL). SlutsatsInstallationen av nya ventiler är antagligen ett sådant underhållsarbete som faller under bostadsrättsföreningens ansvar enligt 7 kap. 12 § andra stycket. Alltså har bostadsrättsföreningen sannolikt rätt att installera ventilerna. Ni kan inte neka föreningen tillträde till er lägenhet då de har rätt att få komma in i lägenheten och utföra arbete som de ansvarar för (7 kap. 13 § BRL). Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Bostadsrättshavares rätt gentemot bostadsrättsförening vid skymd sikt på grund av träd

2020-08-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi bor i en bostadsrättsförening, där man planterat träd, som vuxit upp framför vårt fönster o skymmer utsikten. Vad har vi för rättigheter gentemot brf, som vägrar ta bort eller kapa trädet??
Elin Andrén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrättslagen (BRL) är tillämplig på din situation. Denna lag reglerar bland annat föreningens och bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter gentemot varandra. Bostadsrättsföreningar har möjlighet att bestämma sina egna regler så länge de inte strider mot BRL. Frågan blir om bostadsrättsföreningens vägran att ta bort eller kapa trädet kan strida mot BRL och i sådana fall vad ni har för rättigheter gentemot föreningen. Om trädet orsakar hinder eller men i eran användning av lägenheten på grund av bostadsrättsföreningens vållande har du som bostadsrättshavare rätt att begära reparation eller själv utföra reparation på föreningens bekostnad. Du som bostadsrättshavare kan också ha rätt till uppsägning om hindret är av väsentlig betydelse. Vållande innebär at bostadsrättsföreningen ska ha varit oaktsam (slarvig, oförsiktig) på något sätt. (BRL 7 Kap. 4 §) (BRL 7 kap. 2 §).Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Jag hoppas du fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Säljarens ansvar för utfästelser och dolda fel vid köp av fastighet

2020-11-14 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, om jag som säljare av ett hus sänder med befintliga ritningar över konstruktionen till köparen som bilaga till övrig objektsbeskrivning mm anses det som en utfästelse av mig då? Med min kunskap kan ju ej jag gå igod för att det sedan har gjorts exakt som ritningen visar. Det skull väl i sådana fall klassas som ett dolt fel? det eventuella avikande i konstruktionen som ingen kan förvänta sig finnas. Tacksam för svar hälsn orolig säljare
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!När jag besvarar din fråga kommer jag att utgå ifrån jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Längst ner i svaret finns en sammanfattning och förslag på hur du kan gå tillväga. Säljarens ansvar för utfästelser och dolda felSäljaren ansvarar för utfästelser som hen har gjort i samband med avtalsförhandlingarna. Det kan både vara muntliga eller skriftliga uppgifter som säljaren har framfört till köparen angående fastighetens skick. Så länge uppgifterna är någorlunda preciserade borde de anses vara utfästelser och därmed en del av avtalet. (4 kap. 19 § JB) En ritning av fastighetens konstruktion är en sådan preciserad uppgift att det måste anses vara en del av avtalet. Om du skickar ritningar till köparen ansvarar du för att dessa är korrekta. Om fastigheten sedan avviker från vad som framgick i dessa ritningar kan det anses vara ett dolt fel. Då kan köparen få rätt till skadestånd och rätt till avdrag från köpeskillingen. Köparen kan till och med ha möjlighet att häva köpet om felet är väsentligt (dock måste man häva inom ett år efter från den dagen man tillträdde fastigheten) (4 kap. 12 § JB).Köparens undersökningsplikt i förhållande till utfästelser/garantier Som huvudregel har köparen en mycket långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Detta innebär att köparen inte kan åberopa det som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Fel som köparen inte borde ha upptäckt eller kunnat förutsätta kallas för dolda fel. Men när du som säljare ger preciserade utfästelser/garantier (exempelvis skickar över ritningar) bortfaller i princip köparen undersökningskyldighet angående just den delen. Det finns dock undantag, exempelvis om det måste anses uppenbart för köparen att ritningarna var felaktiga kan hen såklart inte åberopa felet eftersom det aldrig var dolt. Men som huvudregel bortfaller som sagt köparen undersökningsplikt vid garantier/utfästelser och det borde krävas ganska mycket för att det inte ska vara så (4 kap. 19 § JB).Sammanfattning och vad du kan göra nuOm fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller det som säljaren har utfäst kan det anses vara ett dolt fel. Om du skickar ritningar över fastighetens konstruktion till köparen kan det ses som en sådan utfästelse och som säljare ansvarar du för att dessa ritningar är korrekta. Om det sedan visar sig att fastighetens konstruktion inte stämmer överens med det som framgick i ritningarna kan det vara ett dolt fel vilket i vissa fall kan ge köparen rätt till olika påföljder såsom skadestånd, avdrag på köpeskillingen och hävning. Jag rekommenderar därför att du upplyser köparen om att du inte är säker på att ritningen är korrekt och dessutom för in en friskrivningsklausul (en friskrivningsklausul är en bestämmelse i avtalet som begränsar säljarens ansvar) i avtalet. Friskrivningsklausulen borde vara preciserad och nogrannt formulerad. Allt för generella friskrivningar som exempelvis "fastigheten säljs i befintligt skick" brukar inte godtas (se exempelvis rättsfallet NJA 1983 s. 808). Det bör alltså framgå tydligt att du inte kan garantera att ritningen är korrekt och att konstruktionen kan avvika. Det är viktigt att du ser till att köparen förstår vad friskrivningsklausul innebär. Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer som du undrar över erbjuder lawline gratis telefonrådgivning. Du kan också boka en tid med en av våra skickliga jurister.Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka.Med vänliga hälsningar,

Påföljder vid dolt fel i fastighet

2020-10-03 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte huset 2019 och fick reda på att en dränering hade utförts 2016. Besiktningsmännen (3st!) har alla sagt att det syns inga fel i källaren kring fukt och vatten. Nu ett år senare så har vi vatten nere i källaren och när vi grävde upp så sa besiktningsmannen att det var felaktigt utfört. Detta klassas som ett dold fel och vi undrar hur vi ska gå tillväga då vi misstänker starkt att säljarna kommer vägra göra rätt för sig.
Elin Andrén |Hej, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jordabalkens (JB) fjärde kapitel är tillämplig på er situation. För att besvara er fråga kommer jag först att kortfattat beskriva vilka påföljdsregler som blir relevanta om det föreligger ett dolt fel i en fastighet. Längst ner i svaret kommer ni hitta förslag för hur ni kan gå tillväga om säljaren vägrar att göra rätt för sig. Jag utgår ifrån att de inte finns någon friskrivningsklausul i köpehandlingen som undantar säljaren från ansvar. Påföljder vid dolt fel i fastighet Om det föreligger ett fel i fastigheten så har köparen rätt till prisavdrag, ni kan alltså ha rätt till avdrag på köpeskillingen. Ni kan också ha rätt till ersättning för skadan om felet beror på försummelse (försummelse innebär att man är slarvig/oaktsam) på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (en utfästelse är ett löfte/garanti) angående fastigheten. För att häva köpet krävs det att felet är väsentligt, dessutom förlorar ni rätten att häva köpet ett år efter tillträdet av fastigheten. Eftersom det redan har gått ett år sedan ni tillträdde fastigheten så krävs det att säljaren har varit grovt vårdslös (vårdslös innebär att man är slarvig/oaktsam) eller att säljaren har agerat mot tro och heder för att ni ska kunna häva köpet. För att en säljare ska anses ha agerat mot tro och heder så ställs det ganska höga krav, det kan vara att man exempelvis avsiktligt lurar köparen. (4 kap. 19 § JB) (4 kap. 12 § JB) Ni måste meddela säljaren om det dolda felet inom skälig tid efter att ni upptäckte felet, annars kan ni förlora eran rätt att kräva skadestånd, prisavdrag och hävning. (4 kap.19 a § JB). Hur ni kan gå tillväga Om det föreligger ett dolt fel i fastigheten så har ni möjlighet att få rätt till prisavdrag, ersättning och ni kan eventuellt häva köpet. Dolda fel i fastighet är en komplicerad fråga och det är svårt för mig att säga exakt hur ni ska gå tillväga då jag saknar en del information om er situation. Om ni inte kommer överens med säljaren rekommenderar jag därför att ni tar hjälp av en jurist. Ni kan vända er till våran gratis telefonrådgivning eller boka tid med en jurist hos oss på Lawline. - Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Jag hoppas ni fick svar på er fråga! Med vänliga hälsningar,

När är en svävarklausul giltig vid köp av fastighet?

2020-08-20 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Kan ett säljande företag bestämma vad köparen av en fabrikslokal får syssla med? Alltså en ägare lägger ner sin verksamhet och flyttar den till annan ort. ca 100 mil bort.Får dem då förbjuda en ev. köpare av lokalen vad de får ha för verksamhet? Tacksam för svar
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Köp av fastighet regleras i jordabalkens fjärde kapitel. Det kallas villkorligt köp om säljaren av en fastighet gör att köpets fullbordan är beroende av villkor. I ditt fall har säljaren krav på vilken typ av verksamhet köparen ska bedriva i fabrikslokalen och jag antar att säljaren har sagt att köpet återgår/hävs om köparen inte uppfyller villkoret. Detta kallas för en svävarklausul ( 4 kap. 3 § första punkten jordabalken).När är en svävarklausul giltig vid köp av fastighet?För det första måste en svävarklausul alltid tas med i köpehandlingen för att den ska vara giltigt, alltså kan det inte ske muntligt ( 4 kap. 3 § första stycket jordabalken). För det andra får ett köps fullbordan inte göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om längre tid än två år avtalas så är köpet ogiltigt. Om tiden inte bestämts i avtalet utgår man ifrån att det villkoret endast gäller i två år (4 kap. 4 § första stycket jordabalken). Detta är inte relevant för ditt fall, men jag vill påpeka att två års gränsen inte gäller om köpets fullbordan har gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs eller att avsedd fastighetsbildning sker. ( 4 kap. 4 § andra stycket jordabalken)SlutsatsOm villkoret att köparen ska bedriva en viss verksamhet i fabrikslokalen har tagits med i köpehandlingen och villkoret inte gäller mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades så är kravet giltigt. Jag hoppas du fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar