Fråga om hävning och nedsatt hyra när ohyra förekommer i bostaden

2020-08-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har i början av månaden flyttat in i en källarlägenhet i en villa där det visats sig finnas spindlar, silverfiskar, sniglar, tvestjärtar mm. Jag har sagt upp lägenheten men har två månader uppsägningstid. Kan jag häva uppsägningstiden på grund av att det är enligt mig obeboeligt eller få nedsatt hyra?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga regleras dels i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) och dels i 12 kap. jordabalken (1970:994). Jag kommer nedan dela upp svaret i två delar där jag behandlar din fråga om uppsägningstiden först och nedsatt hyra i nästa del. Eftersom du hyr en källarlägenhet i en villa utgår jag från att din hyresvärd har hyrt ut en del av sin egen bostad, varför privatuthyrningslagen blir aktuell. I den mån privatuthyrningslagen inte föreskriver annat gäller 12 kap. jordabalken, därför måste båda lagarna läsas parallellt med varandra för att förstå vad som gäller i denna situation, 1 § 2 st. privatuthyrningslagen.Kan jag häva uppsägningstiden (häva hyreskontraktet)?Till att börja med kan det nämnas att uppsägningstiden för bostäder som upplåts utanför näringsverksamhet för annat än fritidsändamål är en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i privatuthyrningslagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan, 2 § privatuthyrningslagen. Det betyder att erat avtalsvillkor om 2 månaders uppsägningstid inte gäller, du har rätt till 1 månads uppsägningstid när du säger upp kontraktet.Oberoende av uppsägningstiden finns även en rätt att under vissa förutsättningar häva hyreskontraktet med omedelbar verkan, 12 kap. 6 § jordabalken. En bostadslägenhet ska vara i ett skick som "enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet", 12 kap. 9 § jordabalken.Skulle bostaden vara i bristfälligt skick kan hyreskontraktet hävas. Bristfälligt skick innefattar bland annat om ohyra förekommer i bostaden, 12 kap. 17 § jordabalken. Ohyra benämns generellt sätt som vägglöss, kackerlackor och liknande. Innan hyreskontraktet kan hävas ska dock en tillsägelse göras. Tillsägelse om att det förekommer ohyra i bostaden ska skickas till hyresvärden med rekommenderat brev, 12 kap. 63 § jordabalken. Detta för att kunna bevisa att en tillsägelse gjorts. Därefter ska ett försök göras att avhjälpa bristen. Ansvaret för att avhjälpa bristen ligger hos din hyresvärd. Avhjälper inte hyresvärden bristen utan dröjsmål, eller underlåter hyresvärden att avhjälpa felet, får du säga upp hyreskontraktet med omedelbar verkan, 12 kap. 11 § 2 p. jordabalken. Det krävs emellertid då att bristen kan anses vara av väsentlig betydelse, vilket jag inte kan svara på exakt eftersom jag inte har några närmre detaljer om bostadens skick. Relevanta faktorer kan vara t.ex. i vilken mängd ohyran funnits i bostaden och hur lång tid bostaden varit infesterad i förhållande till hyrestiden.Kan jag få nedsatt hyra?Som jag skrivit ovan ska den bostad som du hyr vara i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 12 kap. 9 §. För den period som bostaden är i ett bristfälligt skick så har du rätt till nedsättning av hyran, 12 kap. 11 § 3 p. jordabalken.Hur stor kan nedsättningen bli?Det är beroende på skadedjurens omfattning som man gör en beräkning om hur mycket hyran kan sättas ned. Tidigare har Hyresnämnden uppskattat att myror i större omfattning lägenheten motsvarar en nedsättning mellan 0-10% och vägglöss mellan 0-30%. Bedömningen behöver göras sett till vad som är skäligt med hänsyn till omfattningen av skadedjuren i bostaden. Rätten för nedsättning av hyran räknas från det att felet påtalades till hyresvärden och fram till det att felet avhjälps.Sammanfattning & slutsatsDin egentliga uppsägningstid är 1 månad, avtalsvillkoret om 2 månaders uppsägningstid är utan verkan. Vidare är min preliminära bedömning att du skulle ha framgång med både hävning och nedsättning av hyran, det går dock tyvärr inte med någon exakthet säga vad utfallet av en tvist om hävningen eller hyran skulle bli eftersom det inte finns närmre detaljer om bostaden i din fråga. Du är högst välkommen att ställa en ny fråga här på lawline med ytterligare information, vända dig till vår juristbyrå på https://lawline.se/boka eller anlita juridisk rådgivning på annat håll!Med vänliga hälsningar,

Hyresvärdens möjlighet att utföra mindre bråskande förbättringsarbeten

2020-07-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan Lawline jag har en fråga angående vad hyresvärden får göra under uppsägningstiden utanför huset,får jag som hyresvärd börja göra en altan + ställa en förrådsbod på plats utan hyresgästens tillåtelse,dom kommer flytta ut 1 Augusti och sa upp den 15 Maj 2020 med 3 månaders uppsägning. Ny hyresgäst flyttar in 10 Augusti.
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Hyresförhållandet regleras i detta avseende i 12 kap. jordabalken. För din situation blir 12 kap. 26 § jordabalken vägledande.Enligt huvudregeln är det hyresgästen som ensamt disponerar över lägenheten och att hyresvärden inte får bereda sig tillträde utan hyresgästens medgivande. Undantaget är då hyresvärden behöver utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten såsom renovering om detta inte kan skjutas upp utan skada (t.ex. att det skett en vattenskada i bostaden).I övrigt måste man skilja på dels "mindre brådskande förbättringsarbeten", dels annat arbete (12 kap. 26 § 2 st. jordabalken). Mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten får utföras efter meddelande minst en månad i förväg, om arbetena inte orsakar väsentligt hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt. Sådana arbeten får under inga omständigheter utföras utan hyresgästens medgivande under den sista månaden som hyresförhållandet består. I ditt fall får alltså sådana mindre brådskande förbättringsarbeten inte utföras utan hyresgästens medgivande under perioden 1 juli – 1 augusti. Då återstår möjligheten att utföra sådant "annat arbete" som nämns i lagen. Enligt ordalydelsen i 12 kap. 26 § 2 st. jordabalken får dessa arbeten inte påbörjas förrän hyresavtalet upphört att gälla, dvs efter uppsägningstiden löpt ut. Sammanfattningsvis är svaret att du utan hyresgästens medgivande inte kan påbörja dessa arbeten förrän 1 augusti.Med vänliga hälsningar,

Granne stör sig på vår privata fest

2020-06-28 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Har privat fest i en lada 1 gång om året. Det spelas musik. Högt och lågt. Bor på privat mark. En person klagar att det låter och den personen bor 1 km ifrån mig. Närmaste granne annars är ca 6-700 meter och klagar aldrig. Kan spelas till 02-03 på natten. Det ligger skog och vatten vägen för dessa grannar. Vad gäller för mig?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till lawline!I denna situation finns det inte särskilt många regler som blir aktuella, varför det inte riktigt är säkert vart gränsen går mellan vad som är tillåtet och inte. Utgångspunkten är att den som nyttjar sin fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § jordabalken). Det betyder att alla ska visa hänsyn till sina grannar. Regeln är väldigt allmänt hållen och svårigheten med att tillämpa den ligger i att det är omdiskuterat vad "skälig hänsyn" betyder. I det här fallet bör det handla om en avvägning mellan ditt intresse att kunna hålla en fest 1 gång om året mot grannens intresse av att inte bli störda. Alldagliga störningar måste självklart tålas av dina grannar däremot är frågan nu om de som sker under natten måste störas. Att störningen bara sker 1 gång om året talar för att det är något som borde tålas av grannen. Andra faktorer som spelar roll är t.ex. ljudnivån och hur sent på natten som störningarna sker. Bedömningen som görs är inte subjektiv vilket betyder att det inte tas hänsyn till om dina mer närliggande grannar inte stör sig eller om grannen som klagar är känslig för ljud. Min bedömning är att festen bör vara tillåten. Det som skulle behöva en närmre titt är hur högljutt det blir under nattens gång. Eftersom denna information inte framgår av er fråga och att man inte brukar mäta ljudnivån under sin egen fest blir det tyvärr svårt att ge ett klart svar. Skulle ni båda ingå i en samfällighetsförening eller liknande rekommenderar jag starkt att ni diskuterar det här vid nästa möte. Alternativt bör du rådslå med kommunen för att undvika något missförstånd.Med vänliga hälsningar,

Störande grannar

2020-05-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Mina grannar över mig sjunger karaoke varje dag i flera timmar igår var det totalt tre timmar. Vid flertal egna mätningar ligger det konstanta ljudnivån i min lägenhet på ca 42db när dom är igång. Dom sjunger dock inte innan 9 eller efter 22. Min fråga är, måste jag tåla detta? Det börjar nämligen tära på mina nerver.
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det framgår inte av din fråga vilket boendeform du har, dvs om det gäller en hyreslägenhet eller en bostadsrätt. Bor du i en bostadsrätt kan du bortse från svaret jag skriver nedan och kontakta din bostadsrättsförening. Föreningen kan i sin tur utfärda en skriftlig varning till dina grannar. För hyresförhållanden är det 12 kap. Jordabalken (JB) som blir aktuell. Störningar i boendet regleras i 12 kap. 25 § JB. En hyresgäst får inte orsaka sina grannar störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö och som rimligen inte bör tålas. Utgångspunkten för vilka störningar som inte rimligen bör tillåtas avgörs utifrån det som allmänt sett skulle betraktas som otillåtet. Det betyder att bedömningen kan variera från fall till fall. Ingen hänsyn tas dock till extra känsliga personer eller exempelvis till nattarbetare. Det du borde göra är att kontakta din hyresvärd och påtala störningarna från din granne. Hyresvärden kan då ge den störande grannen en tillsägelse och se till att störningarna upphör. Rättar sig inte grannarna efter en tillsägelse kan hyresvärden, om störningarna är tillräckligt allvarliga, säga upp deras hyresavtal enligt 12 kap. 42 §.Skulle din hyresvärd inte anse att störningarna är ett problem kan du själv driva ärendet i hyresnämnden. Hyresnämnden kan då besluta i saken istället för hyresvärden. Det gäller dock bara om störningarna är allvarliga i den mening som avses juridiskt. Du kan då också eventuellt ha rätt till nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår. Du kan exempelvis föra loggbok och försöka få bevis på att dina grannar stör så pass mycket att de inte bör tålas. Behöver du hjälp med en bedömning kan hyresgästföreningen yttra sig om störningarna är så allvarliga att du har möjlighet till framgång, om du är medlem hos dem.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av hus på ofri grund

2020-07-31 i Arrende
FRÅGA |Kan jag överlåta en sommarstuga på ofri grund till min dotter (enda barnet) och fortsätta nyttja den?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Det korta svaret är att det går bra att fortsätta nyttja sommarstugan så länge din dotter samtycker. Jag vill dock uppmärksamma en del regler i lagen (1936:83) angående vissa utfästelser om gåva (gåvolagen) och jordabalken (1970:994) som ni måste följa vid en överlåtelse av sommarstugan. Gåva av hus på ofri grundSommarstugan räknas som lös egendom då den står på ofri grund och inte stämmer in på den definition av fast egendom som finns i 1 kap. 1 § jordabalken. Då sommarstugan räknas som lös egendom ska en gåva ske enligt gåvolagen och inte enligt jordabalkens regler. Det betyder enligt 1 § gåvolagen att gåvan fullbordas när du överlämnar sommarstugan till eran dotter. Har löftet om en gåva inte nertecknats i ett gåvobrev är löftet inte bindande. Vidare får arrendatorn inte sätta någon annan i sitt ställe utan jordägarens samtycke enligt 10 kap. 7 § jordabalken. Det betyder att ni inte kan gå vidare med överlåtelsen utan att ni fått jordägarens samtycke. Har ni slutit arrendeavtalet för viss tid får ni överlåta arrenderätten till en annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas med. Det betyder att er dotter ska uppfylla de kraven som jordägaren ställer på dig just nu. Ifall jordägaren inte samtycker till överlåtelsen, kan ni överlåta sommarstugan till dottern ändå om ni först erbjuder jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Skulle jordägaren neka erbjudandet eller inte anta det inom en månad så kan ni gå vidare med överlåtelsen. Med vänliga hälsningar,

Avgifter till bostadsrättsföreningen vid andrahandsuthyrning

2020-07-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej.Om jag hyr ut min bostadsrättslägenhet, med styrelsens tillstånd , kan då styrelsen ta en avgift på 10% på hyran på års basis, ?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I denna situation är bostadsrättslagen (1991:614) tillämplig. Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har bostadsrättsföreningar rätt att ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning. Kravet för att ta ut denna avgift är att det ska stå i föreningens stadgar att de får ta ut en avgift. Storleken på avgiften får årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet. Skulle du hyra ut lägenheten endast under en del av ett år beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. Det kan alltså blivit ett missförstånd mellan dig och din förenings styrelse, eftersom det inte nödvändigtvis är så att de kan ta 10% av hyran årligen. Föreningen kan ta upp till 10% av prisbasbeloppet 2020 (47 300kr) som en avgift, dvs 4730kr. Hyr du ut din lägenhet endast en del av året så kommer den högsta tillåtna avgiften beräknas utifrån antalet kalendermånader som lägenheten är upplåten, 1 månad blir alltså 4730/12. Eftersom detta är en maxgräns för hur stor avgiften får föreningen inte ta en avgift på 10% av hyran årligen om detta belopp skulle överstiga 10% av prisbasbeloppet. 10% av din hyra får alltså inte överstiga 4730kr år 2020. Räknat från och med augusti 2020 får föreningen endast ta 1971kr i avgift för andrahandsuthyrning (5 månaders uthyrning). Sammanfattningsvis är svaret alltså att föreningen har rätt att ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning så länge det står i stadgarna. Det är därför en bra idé att läsa din förenings stadgar för att se om det verkligen finns stöd för en avgift där. Storleken på avgiften för andrahandsuthyrningar beräknas enligt ovan. Du är inte tvungen att ta kostnaden själv utan du kan öka hyran som din andrahandshyresgäst betalar med beloppet av avgiften.Skulle det uppstå några problem är du varmt välkommen att höra av dig igen. Du kan även få hjälp av en av Lawlines jurister på lawline.se/boka.Med vänliga hälsningar,

Angående tidsbestämning och uppsägning av hyresavtal

2020-06-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Vi har nyss köpt en gård på landet. Till gården hör ett litet hus som är fullt modernt. Vi har 3 barn som så småningom kommer vilja nyttja det lilla huset, men ännu så länge så står det tomt. Vi funderar på att hyra ut det under tiden, men efter att ha hört skräckhistorier om att man inte kan bli av med hyresgäster som inte sköter sig eller ens betalar hyran så är vi tveksamma. Finns det möjlighet att skriva ett juridiskt bindande avtal om att hyresgästen får bo en begränsad tid tills något av barnen vill ta över huset? Likaså finns det någon möjlighet att skriva ett avtal så man kan bli av med hyresgäster som ej sköter sig (ej betalar hyra, förstör egendom, onormalt störande beteende osv)? Eftersom huset ligger relativt nära vårt bostadshus och mitt i gården (där vi har djur) så är det väldigt viktigt för oss att det fungerar bra med eventuella hyresgäster då man kommer leva relativt nära varandra.Stort tack på förhand!
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Denna situation regleras i privatuthyrningslagen (2012:978) och 12 kap. jordabalken (1970:994), hyreslagen. Nedan kommer jag dela upp svaret i två delar, en angående tidsbegränsningen av avtalet och en angående uppsägning av avtalet.Kan avtalet skrivas så det upphör att gälla när något av era barn vill ta över huset?Hyresavtal gäller antingen för obestämd tid eller bestämd tid. Ett avtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla medan ett hyresavtal för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Avtal för bestämd tid får också sägas upp innan hyrestiden löpt ut, den största skillnaden är just det att dessa avtal inte behövs sägas upp för att upphöra. Som hyresgäst är uppsägningstiden 1 månad, för dig som hyresvärd är uppsägningstiden 3 månader. Vad gäller förlängning av hyresavtal så finns ingen rätt till detta om ni inte skriver in det i avtalet, (3 § privatuthyrningslagen). Skulle ni välja att skriva avtalet så att det upphör att gälla när något av era barn vill ta över huset är min bedömning att avtalet ändå gäller för obestämd tid. Detta eftersom det inte går att förutse när hyrestiden ska upphöra, dvs det finns inget bestämt slutdatum. Det betyder att ni ändå kommer behöva säga upp avtalet 3 månader i förtid för att det ska upphöra att gälla. Alternativen är då att antingen skriva ett avtal på obestämd tid som ni sedan säger upp när det är dags för ett av barnen att ta över huset, eller skriva ett avtal på bestämd tid där ni förlänger avtalet periodvis så långt det behövs. Det enklaste alternativet i detta avseende är nog att skriva ett avtal på obestämd tid och säga upp det 3 månader i förväg.Finns det möjlighet att säga upp avtalet om hyresgästen inte sköter sig?De grunderna som finns för att hyresrätten ska anses vara förverkad anges i 12 kap. 42 § jordabalken. Den vanligaste anledningen till att säga upp kontraktet är att hyresgästen antingen inte har betalat hyran, eller att hyran har kommit in för sent. Andra grunder är upprepade störningar som går över gränsen för vad som är normalt. Som exempel kan högljudda bråk som återkommer regelbundet, våld eller missbruk nämnas. För att du ska kunna säga upp avtalet måste du kunna bevisa avtalsbrott, vilket innebär att du behöver dokumentera de störningar eller händelser som skett. Hyresgästen måste dock alltid få en varning innan uppsägning för att ha en chans att behålla kontraktet (se 12 kap. 25, 43 §§ jordabalken). Notera dock att detta är ett sätt för dig som hyresvärd att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Skulle det vara så att en hyresgästs beteende inte är tillräckligt allvarligt för att uppfylla en av grunderna i 12 kap. 42 § jordabalken så kan du endast säga upp hyresavtalet på normalt sätt, dvs med 3 månaders uppsägningstid.Med vänliga hälsningar,

Lamellgardinerna står inte med i köpekontraktet

2020-05-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har sålt vårt hus. I ett tillbyggt inglasat rum har vi måttbeställda lamellgardiner på tre sidor. I ett uterum har vi lamellgardiner inköpta på Jysk, standardmåttet. Vi glömde skriva något om detta i köpekontraktet. Vad gäller? Båda parter vill ha gardinerna.
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Det som hör till fastigheten som sålts (alltså det som köparen får i samband med köpet) är s.k. byggnadstillbehör enl. 2 kap. 2 § jordabalken. Tyvärr finns det inte ett klart juridiskt svar om just lamellgardiner räknas som byggnadstillbehör eller inte då ingen lag reglerar detta. De två svar som finns diskuteras endast i litteraturen: (1) Antingen anser man att jordabalkens regler om fastighetstillbehör innebär att, det som är fast monterat och typiskt sett har en nyttoaspekt för en längre tid ska vara bostadstillbehör. Detta synsätt förespråkar alltså att lamellgardinerna ska ingå vid försäljningen. (2) En annan uppfattning är att lamellgardinerna inte är en sådan fast installation som klassificeras som ett byggnadstillbehör, och därmed räknas som lös egendom (vilket inte ingår i försäljningen). Eftersom inget av dessa svar väger tyngre än det andra och att det lamellgardinerna inte ingår i köpekontraktet har ni alltså hamnat i en situation där det inte finns något juridiskt stöd för vem som har bättre rätt till lamellgardinerna. Därför är det enda rimliga alternativet att förhandla om vem som ska få egendomen. Med vänliga hälsningar,