Besittningsskydd om jag hyr ut fritidsbostaden

2021-11-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag äger ett fritidshus i jämtland, men bor och är skriven i en lägenhet i stockholm. För ett par år sen träffade jag en kille i jämtland. Han hade ett andrahandsboende så han flyttade nyss in i mitt fritidshus. Det var praktiskt då jag är där ungf 50 procent av min tid, dvs när jag kan jobba å distans, så vi hinner helt enkelt ses mer när jag kan vara där, än om han skulle bo 15 mil bort, plus att det såklart mysiagre att mer eller mindre bo ihop om än bara på halvtid. Men vad händer om det tar slut, har han bestittningsrätt till mitt fritidshus för att han varit skriven där? Har läst att om det varit min villa hade han inte haft det, men hur är det med fritidshus som ju inte är min bostad, men ändå något jag köpt för egna pengar? I en perfekt värld skulle jag kunna jobba mer och mer på distans och faktiskt flytta upp permanent. I så fall kommer villareglerna gälla oss då så fort jag skriver mig där? Tänker huset är ju registrerat som ett fritidshus och inte villa.
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågor om hyra regleras i Jordabalken 12 kap.Lagen om uthyrning av egen bostad:Uthyrning av fritidsbostad är faktiskt lite klurigt rent juridiskt. Grunden är att även en fritidsbostad räknas som en bostadslägenhet (12 kap. 1 § 3 stycket Jordabalken (JB)). En egen ägd bostadslägenhet som hyrs ut för bostadsändamål (det vill säga att någon ska bo där) får numera hyras ut enligt lagen om uthyrning av egen bostad (se 12 kap. 1 § 7 stycket JB). Enligt 3 § 3 stycket i lag om uthyrning av egen bostad har den boende inte rätt till förlängning (det vill säga inget besittningsskydd). Enligt 1 § lagen om uthyrning av egen bostad står det att bostadslägenheten inte får hyras ut för fritidsändamål för att lagen skall gälla. Det skulle ju kunna vara tveksamt om en bostadslägenhet som är fritidsbostad överhuvudtaget kan hyras ut för boendeändamål alltså om den inte automatiskt hyrs ut för fritidsändamål. Enligt min bedömning tycks det inte vara så. Om din kille dessutom är skriven på den adressen tyder ju det på att han bor där för bostadsändamål. Överenskommelse om avstående av besittningsskydd:Om du inte vågar chansa på att lagen om uthyrning av egen bostad gäller finns det en möjlighet enligt vanliga hyreslagen ( dvs 12 kap. JB) att skriva en överenskommelse med din kille om att besittningsskyddet inte ska gälla (12 kap. 45a § JB). Huvudregeln är att den ska godkännas av hyresnämnden, men det finns möjlighet att slippa ett sådant godkännande om ni skriver överenskommelsen efter det att besittningsskyddet aktiverats (minst 9 månader se 12 kap. 45 § JB). Tänk på att överenskommelsen och hyresavtalet måste vara två separata handlingar. Om du själv ska bo i huset:Om du skulle bosätta dig själv i fritidsbostaden så finns två möjligheter, dels kan ni skriva en överenskommelse på samma sätt som ovan om att besittningsskyddet inte ska gälla (se 12 kap. 45a § punkt 2a JB). Enligt 12 kap. 46 § 1 stycket, sjätte punkten bryts besittningsskyddet om hyresvärden av en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Med detta menas i normalfallet att besittningsskyddet bryts om hyresvärden vill flytta in själv eller sälja huset. Sammanfattning:Sammanfattningsvis så kan du skriva ett hyresavtal med din kille där det framgår att du hyr ut för bostadsändamål och att lagen om uthyrning av egen bostad gäller. Om du vill vara på säkra sidan kan ni skriva en separat överenskommelse om att besittningsskydd inte ska gälla.Om du däremot vill flytta dit kan besittningsskyddet avtalas bort, alternativt kan det brytas.

Vad gäller för andrahandshyresgästen om förstahandshyresgästen får problem med hyresvärden

2021-04-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i andrahand, helt lagligt och enligt papper. Nu har min dotter bott där mestadels av tiden, då hon pluggar i den staden.Fick ett mail om att hyresrättsföreningen undrade om det handlade om en otillåten andrahandsuthyrning. Jag var ärlig och sa att det är min dotter som sover där 4 nätter i veckan och jag max 1 natt veckan, ibland mindre.Svaret jag fick var att han som har förstahandskontraktet, kan bli av med det om jag låter min dotter bo där.Min fråga blir, om hyresrättsföreningen kan "slänga" ut min dotter nu direkt? Eller om hon har några rättigheter att bo kvar? Och hur blir det med hyran, kommer vi få betala, tex 3 månaders uppsägningstid om dom inte tillåter henne att bo kvar?
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Regler om hyresrätt finns i Jordabalken (JB) 12 kap. Låt mig först ta upp vad som gäller kring förhållandet mellan hyresvärden, förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Det är endast förstahandshyresgästen som har avtal med hyresvärden. Om förstahandshyresgästen sägs upp kommer därför andrahandshyresgästen automatiskt att sägas upp. Eventuell uppsägningstid gäller då förstahandshyresgästen. Avtalet mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen har i detta sammanhang ingen betydelse om det som avtalats går emot vad som gäller i avtalet mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Om t. ex. första- och andrahandshyresgästen avtalat om längre uppsägningstid än den förstahandshyresgästen har enligt sitt kontrakt med hyresvärden gäller inte den bestämmelsen gentemot hyresvärden. Om jag förstår din fråga rätt så hotar hyresvärden med att säga upp hyreskontraktet med förstahandshyresgästen om inte denne tillser att den person (din dotter) som andrahandshyresgästen (du) låtit bo i bostaden flyttar. För mig framstår anledningen till att de vill säga upp kontraktet med förstahandshyresgästen som lite oklar, men jag antar att de anser du hyrt ut i tredje hand och att det strider mot det avtal som de har med förstahandshyresgästen. Som du vet så får man inte hyra ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke (12 kap 39 § JB), men däremot får man ha inneboende utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 41 § JB) så länge det inte innebär men för hyresvärden. Det är svårt att säga säkert hur hyresvärden och förstahandshyresgästen kommer att agera i detta fall, då jag inte känner till alla omständigheter. Men generellt vid olovlig andrahandsuthyrning så gäller enligt 12 kap. 42 § punkt 3 Jordabalken att det utgör grund för så kallat förverkande av hyresavtalet. Det betyder att avtalet sägs upp utan uppsägningstid. Sammanfattningsvis så är det inte helt lätt att svara på din fråga då jag inte vet alla omständigheter, men om det inte är fråga om förverkande utan uppsägning så gäller den uppsägningstid som du och andrahandshyresgästen avtalat om såvida inte den är längre än den som gäller mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen om inte något annat avtalats. Det står dig också fritt att komma överens om något annat med förstahandshyresgästen i efterhand.

Säga upp någon i en gemensam lokal

2021-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Vi är 5st som hyr ett garage privat. Där min kompis har kontrakt med hyresvärden. Sen hyr vi andra in oss hos min kompis så vi delar jämt på hyran. Nu är de så att en i garaget skapar en otrevlig stämning och utnyttjar gemensamt utrymme utan att vi andra får tillgång till de. Vi undrar om vi kan säga upp honom pga att vi tycker att de inte håller att bete sig så mot oss andra? Mvh
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Den situation du beskriver är nog inte allt för ovanlig. Trots det finns det inga klara regler hur detta ska gå till. Därför är det alltid bäst att avtala om sådana här saker innan, helst skriftligt.Enligt hyreslagen (12 kap. Jordabalken (JB)) får hyresgästen, det vill säga din kompis som har kontraktet, inrymma andra i lokalen så länge de inte innebär men för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). Det är alltså inte här fråga om någon andrahandsuthyrning, då hyresgästen också själv huserar där. Då det inte är en andrahandsuthyrning är det lite oklart om hyresreglerna gäller för inrymda personer. Om de inrymda personerna hyr en fast del av lokalen är det i normalfallet en så kallad partiell sublokation. Är det inte partiell sublokation utan istället så att alla delar allt i lokalen, blir det än mer komplicerat. Om ni hyr fasta delar av lokalen eller inte är svårt att tyda utifrån din fråga. Vid partiell sublokation blir hyresreglerna aktuella som utgångspunkt. Enligt hyresreglerna antas ett hyresavtal, om inte annat avtalats, löpa på obestämd tid (12 kap. 3 § JB). Hyresvärden kan säga upp ett avtal som löper på obestämd tid när som helst. Uppsägningstiden för en lokal är nio månader (12 kap. 4 § JB). Om hyresreglerna gäller i ert fall, så betyder det att din kompis i egenskap av hyresvärd gentemot den som skapar otrevlig stämning kan säga upp denne när som helst med nio månaders uppsägningstid.I vanliga fall kan en hyresgäst av lokal ha rätt till så kallat indirekt besittningsskydd om de inte blir uppsagda av vissa godtagbara skäl (12 kap. 57 § JB). Dessa regler gäller i praktiken också partiell sublokation. Det betyder att hyresgästen, i detta fall den som skapar otrevlig stämning, kan få ersättning om hen anser sig vara felaktigt uppsagd. Ersättningen motsvarar minst det som hen skulle betalat i hyra på ett år (12 kap. 58 b § JB). Detta skydd går att avtala bort.Om inte hyresreglerna gäller så är huvudregeln att man får säga upp avtal och att uppsägningstiden ska vara skälig. I normalfallet gäller inte heller reglerna om indirekt besittningsskydd. SammanfattningBeroende på om hyreslagen (12 kap. JB) gäller eller inte finns det olika regler. Jag tycker att ni ska snacka er samman och att din kompis som har hyreskontraktet ska skriva avtal med alla inblandade. Jag hoppas också ni kan komma överens med den som skapar otrevlig stämning. Om det finns ett skriftligt avtal kommer den diskussionen bli lite lättare tror jag, då har ni något att utgå ifrån.

Kan vi byta eller överlåta sambons hyresrätt

2020-11-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, min pojkvän hyr ut sin hyresrätt i Sthlm i andra hand, under det att han bor hos mig, då jag har större, samt att min son, 20+, bor hos mig fortfarande. Vi siktar på att inom kort försöka byta upp pojkvännens hyresrätt till en större - alternatvit - att låta min son bo där/ev ta över kontraktet. Pojkvännen och jag är alltså sambos, men inte i hans hyresätt för närvarande, utan i min bostadsrätt. Hur ser lagen ut gällande möjkligheten för min son att få bo i/ta över hans kontrakt om vi skulle vilja det? (Det är en privat värd.) Är det en skillnad om vi skulle gifta oss, jag och pojkvännen/sambon? (Min pojkvän är alltså inte pappa till sonen.) Tacksam för svar! Med vänlig hälsning,/Anna
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I mitt svar utgår jag ifrån de lagliga möjligheterna att överta lägenhet.Huvudregeln är att det är hyresvärden som bestämmer vem som får bli hyresgäst och måste därmed ge sitt samtycke om hyresrätten ska överlåtas (12 kap. 32 § Jordabalken (JB)). I allmännyttiga bostadsbolag är det vanligt att det finns bostadsköer och egna regelverk som avgör vem som kommer att bli hyresgäst. Privata hyresvärdar har ibland en större frihet att välja vem de vill hyra ut till utan hänsyn till köer och regler. Det enkla svaret är att om hyresvärden är privat så skulle det kunna vara så att hyresvärden helt enkelt går med på att t. ex. din son får överta lägenheten.Sambor och giftaFör sambos och gifta finns många speciella regler i Hyreslagen (som egentligen är 12:e kapitlet JB). Om sambor eller gifta bor i en lägenhet tillsammans kan den andre ta över lägenheten när de separerar även utan hyresvärdens samtycke i vissa fall (12 kap. 33 § JB). Det krävs då att det gjorts en bodelning (9 kap 1 § Äktenskapsbalken eller 8 § Sambolagen), eller att den andre sambon tagit över lägenheten enligt en specialregel i 22 § Sambolagen. Gifta kan göra bodelning utan att separera till skillnad från sambor.För sambor gäller till skillnad från gifta att paret ska ha skaffat lägenheten för gemensam användning. Det innebär att om en sambo hade lägenheten innan så kan den i princip inte bodelas. Sambor har dock en möjlighet att ta över en lägenhet ändå enligt en specialparagraf, nämligen den ovan nämnda 22 § Sambolagen.Närstående i övrigtFör närstående i övrigt (det handlar ofta om förälder – barn) gäller 12 kap. 34 § JB.Enligt denna bestämmelse kan lägenheten med hyresvärdens tillstånd överlåtas till en närstående som de varaktigt sammanbott med i lägenheten, om den som har hyresrätten ska flytta. Med varaktigt brukar menas ca 3 år. Hyresvärden ska tillåta överlåtelse om den skäligen kan låta nöja sig med den nya hyresgästen. Med det menas att den nya hyresgästen ska kunna betala hyran och inte vara störande. Skulle inte hyresvärden godkänna det kan man klaga hos hyresnämnden.Byte av lägenhetJag vill också nämna något om reglerna om byte. Byte är ett etablerat sätt att skaffa sig ny lägenhet. Många bostadsbolag har egna bytestjänster. I Hyreslagen sägs att man har rätt att byta lägenhet även om inte hyresvärden går med på det. Det viktigaste är i så fall att hyresgästen har beaktansvärda skäl för byte (12 kap. 35 § JB). Beaktansvärda skäl kan t. ex. vara att fler bor i lägenheten och man behöver större. Det är i så fall hyresnämnden som beslutar om detta.SammanfattningFör att en sambo eller gift person ska kunna ta över lägenheten utan hyresvärdens samtycke krävs antingen bodelning eller övertagande enligt 22 § Sambolagen. Sambo:Sambor måste bo ihop för att lagen ska gälla. Bodelning är enklare än övertagande enligt 22 § Sambolagen enligt min bedömning. Det skulle egentligen då krävas ett byte till en lägenhet där båda flyttar in tillsammans. Efter detta kan man separera och bodela den nya lägenheten. Gifta:För gifta krävs inget byte utan bara att de bor i lägenheten, eller åtminstone nyttjar den gemensamt. Gifta har också möjlighet att bodela under pågående äktenskap. Närstående:Det finns en rätt att överlåta lägenhet till någon närstående som man bott tillsammans med i ungefär 3 år om hyresvärden godkänner det.Hur ni ska göra är svårt att svara på, men jag hoppas i alla fall du fått klart för dig vilka regler som finns kring hyresrätt och överlåtelse. Utan att veta alla detaljer om just er situation så verkar det inte som om det har så stor betydelse om ni är sambos eller gifta för era möjligheter att överlåta eller byta lägenheten.

Kan man överlåta hyreskontrakt till kompis

2021-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Lawline. Tack för att ni finns. Min fråga är, får min kompis ta över hyreskontraktet?Jag bor och står som hyresgäst på en lägenhet och för nästan fyra år sen flyttade min kompis in och är sedan dess folkbokförd där. Nu ska jag testa att bo med min sambo ett år och vill även vara folkbokförd där. Måste jag säga upp kontraktet eller kan jag överlåta det till honom ? Jag har hört att det finns något som heter besittningsskydd, gäller det för min vän ?
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Reglerna om övertagande av lägenhet skiljer sig åt för sambor och kompisar. Det finns dock inget för en utomstående betraktare (hyresvärden) som skiljer en sambo från en kompis man bott ihop med, såvida det inte finns barn med i bilden. Det betyder att om ni felaktigt påstår att du och din kompis varit sambor så finns det i princip inget sätt för hyresvärden att kontrollera detta. Att göra så är naturligtvis inget jag rekommenderar, men det är bra att du vet vad som gäller. Regler för sambor:Om en sambo har lägenheten först och den andre sambon flyttar in efter så ingår inte lägenheten i den så kallade samboegendomen eftersom de inte skaffat den gemensamt. Då kan alltså inte lägenheten överföras i bodelning (8 § Sambolagen och 12 kap. 33 § Jordabalken(JB)). Trots detta finns det sätt som en sambo kan överta hyreskontraktet. Enligt 12 kap. 47 § 2 st. JB finns det möjlighet för en sambo att överta hyreskontraktet om den sambon som har hyreskontraktet flyttar. Detta under förutsättning att hyresvärden kan nöja sig med den andra sambon som hyresgäst. Det betyder att den sambon ska ha ekonomiska möjligheter att betala hyran och vara skötsam. Regler för kompisar:Enligt 12 kap. 34 § JB finns det en möjlighet för närstående att överta hyresrätten om denne varaktigt bott med den som innehar hyreskontraktet. Med varaktigt menas minst tre år. Med närstående menas i första hand nära släktingar (föräldrar och barn) och även sambo. Det har visat sig mycket svårt att få tillstånd att överta lägenheten som närstående om man räknas som kompis eller vän. Detta kan ske endast om det finns särskilda omständigheter. Sammanfattningsvis finns det möjlighet för sambor att överta en hyresrätt, men för vänner är det mycket svårt, för att inte säga omöjligt. Hoppas du fick svar på din fråga.

Befogad anledning att neka överlåtelse enligt 12 kap. 36 § JB

2021-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Ett bolag hyr en lokal för restaurangverksamhet, bolaget har haft hyresavtalet sedan 2015. Hyresvärden är en Brf. Nu vill bolaget sälja verksamheten till ett annat bolag som då måste bli godkänd av hyresvärden som ny hyresgäst. Hyresvärden godkänner inte en ny hyresgäst som vill ha exakt samma verksamhet i lokalen som tidigare, hyresvärden vill nu istället ha någon helt annan verksamhet.Får hyresvärden göra på detta sätt?
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag antar att du menar att hyresgästen vill överlåta verksamheten i enlighet med 12 kap. 36 § Jordabalken (JB). För att hyresgästen ska kunna göra detta krävs att den överlåtande hyresgästen bedrivit sin verksamhet i minst tre år. Då verksamheten startade 2015 verkar treårs-villkoret vara uppfyllt. För att hyresvärden då ska kunna neka en sådan överlåtelse krävs befogad anledning. Frågan är om det faktum att hyresvärden har andra planer med lokalen kan utgöra befogad anledning. Det är hyresnämnden som avgör frågan. Min bedömning är att det troligen inte utgör befogad anledning enligt 12 kap. 36 § JB. Det som vanligtvis anses vara befogad anledning enligt denna paragraf är om det finns anledning att anta att den nya hyresgästen kommer brista i sin förmåga att betala hyran eller om den nya verksamheten skiljer sig mot den gamla beträffande upplåtelseändamålet. Om den nya hyresgästen kommer bedriva exakt samma verksamhet och har full förmåga att betala hyran har förmodligen inte hyresvärden befogad anledning att neka överlåtelse enligt 12 kap. 36 § JB.Enligt mig så ska nog ändå den nya hyresgästen fråga sig om den verkligen vill överta en verksamhet under dessa förutsättningar. Jag hade själv upplevt de planer som hyresvärden ger uttryck som en osäkerhetsfaktor och som ett skäl att inte överta verksamheten. Hyresvärden kan ju fortfarande säga upp hyresavtalet om de har rätt till det enligt någon annan bestämmelse i hyreslagen.

Sambo vill köpa in sig i hus

2021-01-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min sambo vill köpa in sig i mitt hus till 50%. Vad måste vi göra?
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Om ni bor i huset och flyttade in i det i samband med att det köptes ska ni vara medvetna om att Sambolagen kan bli relevant, men jag utgår ifrån att det inte är så i ert fall. Att köpa en andel i en fastighet följer samma regler som om man skulle köpa en hel fastighet. Reglerna finns i 4 kap. Jordabalken (JB). Ni måste skriva ett köpekontrakt som måste innehålla allt det som krävs enligt Jordabalken (se 4 kap. 1-3 § JB). Sambon får sedan använda detta köpekontrakt för att söka lagfart (20 kap. JB). Enligt 4 kap. 8 § JB kommer fastigheten sedan bli samägd som utgångspunkt. När detta är klart kommer ert samägande regleras enligt Samäganderättslagen. Om ni vill avtala om ert samägande på något sätt, t ex hur försäljning av huset ska gå till så kan ni skriva ett samäganderättsavtal. Eftersom det är så viktigt att kraven för köpekontrakt är uppfyllda för att köpet ska bli giltigt kan det vara bra att ta hjälp av en jurist. Hoppas du fick svar på din fråga.

Grannen sågat ner träd

2020-09-26 i Skadestånd
FRÅGA |grannen har sågat ner mitt körsbärsträd har jag rätt till ersättning ?
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om någon sågar ned ett träd på annans mark gör man sig skyldig till skadegörelse (12 kap. 1 § brottsbalken). Detta föranleder i sin tur rätt till ersättning i form av skadestånd (2 kap. 1 § Skadeståndslagen).Det finns dock en rätt att såga av gren eller rot som tränger in på tomten, även fast trädet står på grannens mark (3 kap. 2 § Jordabalken). Observera att man måste upplysa grannen om detta och erbjuda denne att utföra åtgärden om det kan förväntas innebära skada för grannen.