Hyra ut utan föreningens samtycke?

2021-05-26 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag äger en bostadsrättslägenhet och har hyrt ut den i andra hand genom föreningen i ca 3år pga arbete på en annan ort. Föreningen har mailat mig nu och påstår att jag inte får hyra ut i andra hand längre och måste flytta tillbaka för annars blir det tvångsförsäljning. Jag har fast anställning på en annan ort och äger ett konsultbolag som är registerad i samma stad som min bostadstätt. Jag undrar följande:1. Kan min föreningen förneka mig andrahandsuthyrning fast jag är skälig anledning? 2. Om jag inte får hyra ut i andra hand enmigt lagboken får jag då ha inneboende utan föreningens tillstånd enligt hyresgöreningslagen som säger att man får ha inneboende så länge man bor minst 80-100 dagar per år i lägenheten gäller detta även bostadsrätt? Tack på förhandMed vänlig hälsning, Alexander
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Möjligheterna att hyra ut en bostadsrätt i andrahand framgår såsom du nämnt av hyreslagen, eller mer bestämt 7 kap. 10-11 §§ bostadsrättslagen. För att en bostadsrättshavare ska kunna upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande krävs bostadsrättsföreningens samtycke. Samtycke av föreningen krävs bara om uthyrningen sker för självständigt brukande. Det innebär att bostadsrättshavaren inte behöver samtycke om uthyrningen inte klassas som för självständigt brukande. Förutsättningen är att bostadsrättshavaren har kontroll över lägenheten. Krav kan inte ställas på att denne själv bor i lägenheten, så länge denne har tillträde till den och kan utöva tillsyn och att andrahandshyresgästen inte disponerar hela lägenheten. Av praxis att döma räcker det inte bara med att undanta ett rum från uthyrningen för att det inte ska vara tal om självständigt brukande, så länge man inte i övrigt haft någon kontakt med lägenheten. I ett rättsfall ansågs det inte ha rört ett självständigt brukande när bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden samt besökte lägenheten några dagar i veckan för att hämta post som fortfarande gått till adressen. Då nyttjade han samtidigt ett undantaget rum samt köket. Det är alltså möjligt att hyra ut lägenheten utan föreningens samtycke. Det som krävs är däremot att uthyrningen inte kan ses som gjord för självständigt brukande. För att vara på den säkra sidan bör ett rum undantas och regelbundna besök i lägenheten göras. Det du också kan göra är att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för att få hyra ut lägenheten för självständigt brukande (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Om hyresnämnden ger tillstånd till detta spelar det ingen roll om föreningen inte samtycker till andrahandsuthyrningen. Här finns lite information om det förfarandet. Vänligen,

Uthyrning i andrahand utan hyresvärdens tillstånd

2021-04-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min dotter har en hyresrätt som hon har hyrt ut i andrahand för att provbo med sin kille. Hyresgästen flyttade ut i december. NU står lägenheten tom och hon letar lägenhet att byta med. Får hon hyra ut kort tid t ex per månad fram tills hon hittar lägenhet att byta med? Eller får hon ha en inneboende? Om det tar lång tid att byta lägenhet förlorar hon ju mycket pengar på att lägenheten står tom,.De vill inte bo där äv personliga själ
Anna Liss |Huvudregeln är att en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande (12 kap. 39 § jordabalken). Bestämmelsen rör total sublokation, dvs. total uthyrning av bostaden. Partiell sublokation, dvs. uthyrning av en del av lägenheten kräver inte hyresvärdens samtycke, såvida det inte kan medföra men för hyresvärden (12 kap. 41 § jordabalken).Däremot finns en presumtionsregel i 12 kap. 39 § 3 stycket jordabalken om att uthyrning av vissa rum i en lägenhet som hyresgästen inte själv använder som bostad i beaktansvärd utsträckning alltid ska anses vara för självständigt brukande, vilket alltså inte är tillåtet utan hyresvärdens samtycke. Det finns ett undantag i 12 kap. 40 § jordabalken. Enligt bestämmelsen kan hyresgästen få hyra ut i andra hand utan hyresvärdens tillstånd om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen pga särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort osv. Tillstånd ska också lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke bl.a. I och med att hon inte kommer att bo i lägenheten kan hyresnämndens tillstånd krävas för en uthyrning i andra hand. Här finns mer info om ansökan. Vänligen,

Uppsägningstid vid hyra av parkeringsplats

2020-08-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Bor i en BRF. Fick för några månader sedan en parkering som blev ledig. Då sa styrelsen endast att den var ledig och jag kunde använda den, vilket jag gjorde. Tyvärr fick jag bilen skadad på parkeringen av grannen som vägrar stå för det och sade då upp parkeringen. Parkeringen användes endast månaden ut(som var betald) och jag har varken skrivit på avtal, sett avtal, eller fått höra något avtal om uppsägningstid 3 månader. Varken innan jag fick parkeringen eller när jag sade upp den. Nu hävdar styrelsen att jag måste betala för 3 månader även fast jag inte fått veta något om uppsägningstid. Parkeringen har jag som sagt inte ens brukat under denna tid efter uppsägning. Vad gäller? Tacksam för hjälp.
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Gällande hyra av parkering gäller olika regler för parkering inomhus och utomhus. I första hand gäller den uppsägningstid som avtalats, men i och med att ni i det här fallet inte avtalat något om uppsägningstid får man falla tillbaka på lagstiftning. UtomhusparkeringOm parkeringen är en utomhusparkering klassas detta som ett lägenhetsarrende. Om arrendetiden inte är bestämd upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att uppsägning skedde (8 kap. 5 § Jordabalken). Fardag är den 14 mars (8 kap. 4 § 3 stycket Jordabalken). InomhusparkeringOm parkeringen är en inomhusparkering gäller reglerna i 12 kap. Jordabalken. Då klassas parkeringen som hyra av lokal (12 kap. 1 § 3 stycket Jordabalken). För hyra på obestämd tid gäller, om inte uppsägningstid bestämts, uppsägningstiden i 12 kap. 4 § 2 stycket Jordabalken. Enligt bestämmelsen ska hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen när avtalet avser hyra av lokal. Detta innebär att kommer inte du och hyresvärden överens har denne juridiskt en rätt till uppsägningstid i nio månader enligt lag. Vänligen,

Uppsägningstid vid hyra av lokal

2020-08-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Vad gäller kring uppsägningstid vid hyra av lokal (helt stall) om kontrakt inte skrivits? Har fått till mig att hyresvärden kan kräva hyresgästen på 9 månaders hyra (efter uppsägning) om kontrakt inte finns och platsen sägs upp? - I detta fallet finns meddelanden på att hyresvärden uppgett att upprätta kontrakt, men kontraktet har inte kommit, gäller då dessa meddelanden? Finns dock ingen uppsägningstid i dessa meddelanden överenskommet.
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!I och med att det inte finns något kontrakt på hyresförhållandet antar jag att hyran sker på obestämd tid (12 kap. 3 § Jordabalken). Regler om uppsägningstid gällande hyra på obestämd tid regleras i 12 kap. 4 § 2 punkten Jordabalken. Enligt regleringen ska hyresavtal som gäller på obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar efter nio månader från uppsägningen, om avtalet avser en lokal. Givetvis kan annat avtalas, men om det inte gör det är det reglerna i 12 kap. Jordabalken som gäller, vilket innebär en 9 månaders uppsägningstid. Vänligen,

Uppsägning av andrahandshyresgäst?

2021-04-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej mitt namn är Melina!Jag hyr ut i andrahand till en kille som planen var att han skulle ta över min lägenhet. Men då min livssituation ändrats så behöver jag flytta tillbaka. Vi har inget kontrakt överhuvudtaget. I alla fall, det har varit mycket liv, polis, Securitas och rykten om att det varit olagliga substanser i lägenheten. Jag vill flytta hem och han har brutit mot många saker. Hur gör jag? Jag har pratat med polis, hyresgästföreningen och min hyresvärd.
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Svaret på din fråga påverkas av hur länge hyresgästen bott i lägenheten. En andrahandshyresgäst som bott i en lägenhet i över två år har nämligen besittningsskydd, vilket innebär att denne har rätt till förlängning av hyresavtalet även mot hyresvärdens vilja (12 kap. 45 § jordabalken). För frågan antar jag att personen bott där längre än två år. Om denne inte har det gäller reglerna om uppsägning i 12 kap. 3 § jordabalken, dvs. att det ska sägas upp för att upphöra. Har förhållandet pågått längre än nio månader gäller dessutom en tre månader lång uppsägningstid (12 kap. 4 § jordabalken).Om hyresgästen har bott där längre än två år gäller för att denne ska kunna sägas upp utan att förlängning sker att någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger enligt 12 kap. 46 § jordabalken. I bestämmelsen finns en del sådana grunder, som hyresvärden måste kunna visa på för att förlängning inte ska ske. En sådan grund rör att hyresrätten är förverkad, dvs. att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet (p. 1). En annan sådan är att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser på annat sätt än i punkt 1 i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (p. 2). P 10. blir också aktuellt i och med att den behandlar en intresseavvägning. Avseende den störning du nämner är det dessa punkter som skulle kunna gälla och som i sådana fall skulle kunna göra att hyresgästen inte har rätt till förlängning. p.1 - förverkadEnligt 12 kap. 42 § jordabalken finns ett visst antal förverkandegrunder. Störningar berörs av p. 9, och enligt denna punkt kan hyresrätten förverkas om hyresgästen åsidosätter något av det som ska iaktta enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse. 12 kap. 25 § jordabalken reglerar att hyresgästen ska använda lägenheten så att omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas. Här beror det på lite hur omfattande störningarna varit. Om det inte rör en allvarlig störning krävs att tillsägelse ska ha skett till personen, att rättelse inte skett utan dröjsmål och att socialnämnden ska ha underrättats om störningen för att förverkande ska kunna ske. Om det däremot rör en allvarlig störning får hyresavtalet sägas upp utan att tillsägelse har skett (12 kap. 42 § 4 stycket jordabalken). Om hyresrätten på det sättet är förverkad kan det vara så att hyresgästen inte har rätt till förlängning enligt 12 kap. 46 § 1 punkten jordabalken. p.2 - åsidosatt förpliktelser i så hög grad att denne inte har rätt till förlängningOm hyresrätten inte är förverkad kan det vara så att störningen gör att denne ändå inte har rätt till förlängning enligt 2 p, dvs. att denne åsidosatt förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Här avses förmodligen fler än enstaka händelser. Däremot rör det sig om en helhetsbedömning. I ditt fall verkar det som att omfattande störningar har inträffat och bestämmelsen skulle därmed kunna vara uppfylld. p. 10 - intresseavvägningenP. 10 kan också vara aktuell. Enligt bestämmelsen saknar hyresgästen rätt till förlängning om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Bestämmelsen innebär att en intresseavvägning ska ske mellan värdens och gästens intressen. I regel behövs sakligt skäl från hyresvärdens sida för att en intresseavvägning ska ske. Behov av egen bostad är ett sådant skäl. Gästen behöver vidare ett skyddsvärt intresse, där eget behov av bostaden uppfyller detta. Här vägs intressena mot varandra, och en helhetsbedömning kan göra att en slutsats ser olika ut. I och med att jag inte har mer omfattande information om hur länge personen bott där osv är det svårt att göra en sådan bedömning. Vad gäller i ditt fall?Min rekommendation är att kontakta en jurist för ytterligare juridisk rådgivning då det kan vara krångligt att säga upp en hyresgäst som har besittningsskydd. Juridiskt ses besittningsskydd som något att värna och hyresvärden kan därmed få svårt att säga upp en hyresgäst som har ett sådant. Vänligen,

Uppsägning av andrahandshyra?

2021-04-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag hyr lägenheten i andra hand. Nu har mitt hyresavtal gått ut. Har fastighetsägaren då rätt att kräva att jag ska flytta härifrån? Problemet är inte utebliven hyra utan störning från lägenheten. Behövs det skriftliga varningar eller räcker det med en muntlig varning?
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du vill få reda på om hyresvärden har rätt att kräva att du flyttar. Besittningsskydd I regel har en hyresgäst till bostadslägenhet direkt besittningsskydd till lägenheten, vilket innebär att denne har rätt till förlängning av hyresavtalet även mot hyresvärdens vilja (12 kap. 45 § jordabalken). För att du som andrahandshyresgäst ska ha det besittningsskyddet krävs att hyresförhållandet, dvs. perioden du bott där varat i längre än 2 år. Om den inte har det gäller i regel inte besittningsskyddet. För frågan antar jag att du bott där längre än två år. Besittningsskyddsbrytande grund För att hyresvärden ska kunna säga upp dig utan att förlängning sker gäller att någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger enligt 12 kap. 46 § jordabalken. I bestämmelsen finns en del sådana grunder, som hyresvärden måste kunna visa på för att du inte ska kunna förlänga ditt boende och hyresavtal. En sådan grund rör att hyresrätten är förverkad, dvs. att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet (p. 1). En annan sådan är att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser på annat sätt än i punkt 1 i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (p. 2). Avseende störning är det alltså dessa punkter som skulle kunna gälla och som i sådana fall skulle kunna göra att du inte har rätt till förlängning av hyresavtalet. p.1 - förverkadEnligt 12 kap. 42 § jordabalken finns ett visst antal förverkandegrunder. Störningar berörs av p. 9, och enligt denna punkt kan hyresrätten förverkas om hyresgästen åsidosätter något av det som ska iaktta enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse. 12 kap. 25 § jordabalken reglerar att hyresgästen ska använda lägenheten så att omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas. Här beror det på lite hur omfattande störningen varit. Om det inte rör en allvarlig störning krävs att tillsägelse ska ha skett, att rättelse inte skett utan dröjsmål och att socialnämnden ska ha underrättats om störningen för att förverkande ska kunna ske. Om det däremot rör en allvarlig störning får hyresavtalet sägas upp utan att tillsägelse har skett (12 kap. 42 § 4 stycket jordabalken). Om hyresrätten på det sättet är förverkad kan det vara så att du inte har rätt till förlängning enligt 12 kap. 46 § 1 punkten jordabalken. Om hyresrätten inte är förverkad kan det vara så att störningen gör att du ändå inte har rätt till förlängning enligt 2 p, dvs. att du åsidosatt förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Här avses förmodligen fler än enstaka händelser. Här görs också en helhetsbedömning. I och med att jag inte vet hur omfattande störningarna varit är det svårt för mig att bedöma situationen. Skriv gärna ännu en fråga där du närmare beskriver störningarna för bättre hjälp. Störningar kan däremot innebära att en inte har rätt till förlängning, antingen för att förverkande skett utan förtida uppsägning eller för att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser på annat sätt, där störningar också kan inverka. Vänligen,

Uppsägningstid när inget annat än hyra överenskommits

2020-08-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor i en lägenhet som jag ska flytta ifrån.Inget avtal eller kontrakt har skrivits och inget muntligt avtal är heller uppgjort utom för hyran.Har min nuvarande hyresvärd rätt att hänvisa till uppsägningstid om jag vill flytta ut direkt och inte betala mer?
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Vid bostadshyra gäller både skriftligt som muntligt kontrakt. Det finns alltså inget skriftligt formkrav för hyresavtal (12 kap. 2 § Jordabalken). I och med att ni reglerat hyran muntligt finns här någon sorts muntligt kontrakt er emellan, även om inte uppsägningstid har reglerats. Har ingen bestämd längd på boendet reglerats anses hyran ske på obestämd tid (12 kap. 3 § Jordabalken). Angående uppsägningstid för hyra på obestämd tid regleras detta i 12 kap. 4 § Jordabalken. Enligt bestämmelsen ska hyresavtal som ingås på obestämd tid sägas upp vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte uppsägningstid har avtalats. Det kan alltså vara så att din hyresvärd hänvisar till att uppsägningstid i tre månader ska gälla. Det kan självklart också vara så att ni kommer överens om att annan uppsägningstid ska gälla. Vänligen,

Lukt i badrummet - vem står för eventuellt fel?

2020-06-03 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag är intresserad av att köpa en lägenhet. På visningen luktade det lite avlopp i badrummet. Mäklaren har frågat säljarna som menar att de inte märkt av något. Om jag köper den och problemet kvarstår vem har då ansvar? Vad kan jag göra innan jag eventuellt köper?
Anna Liss |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag tolkar din fråga som att du vill veta om vem av säljaren och köparen som ansvarar för ett fel efter ett köp, om felet eventuellt funnits vid själva köpet. I och med att en lägenhet inte räknas som fast egendom berörs ansvar om fel vid lägenhetsköp i Konsumentköplagen. Reglerna i lagen är tvingande till fördel för dig som konsument, och alla avtalsvillkor som avviker från lagen är utan verkan (3 § Konsumentköplagen). I regel är det avtalet som avgör vilket skick en vara, i det här fallet en lägenhet ska vara i (16 § Konsumentköplagen). Om det inte följer av avtalet ska en vara stämma överens med den beskrivning säljaren har lämnat och kunna användas som varor av det slaget i allmänhet används. Vad utgör ett fel? Till fel i en varan räknas dels om en varas skick avviker från det jag nämnt ovan, men det som oftast blir aktuellt vid sådana fel som du nämner är om varan avviker i något avseende från vad köparen med fog kunnat förutsätta (16 § 3 stycket 3 p. Konsumentköplagen). Vad en konsument med fog kunnat förutsätta innebär ungefär vad en konsument har skäl att räkna med på grund av de förutsättningar som han vid köpet har haft för sin bedömning.Vad kan påverka ett åberopande av ett fel?Här nedan kommer lite omständigheter som kan påverka ditt åberopande av lukten i framtiden. Huvudregeln är att ett fel som föreligger vid köpet står köparen för, dock kan detta påverkas av om du känt till felet vid köpet eller inte (20 § Konsumentköplagen) Det kan bli svårt att åberopa ett fel som man kan anses ha "känt till" före köpet Frågan om en vara är felaktig bedöms utifrån dess egenskaper när den avlämnas och säljaren svarar bara för fel som funnits vid den tidpunkten, även om det visar sig senare (20 § Konsumentköplagen). Du som konsument har inte någon undersökningsplikt gällande en bostadsrätt, dvs. det finns inget lagstadgat krav på att du för att kunna åberopa ett fel i framtiden inte ska ha kunnat finna dessa vid en undersökning av vara. Dock hindrar inte detta att det kan få betydelse om du har kännedom om ett eventuellt fel vid köpet. Det kan vara så att du, om du adresserar en sådan lukt och därmed visar att du känner till det "accepterar" det som orsakar lukten genom din passivitet. Detta är ett stort "kan" dock, sannolikt ska du även ha adresserat och vetat om det som orsakar lukten för att det ska anses utgöra avtalsenligt skick, men risken finns alltid. Skulle det i framtiden visa sig att lukten berodde på något större problem kan det vara så att säljarna skulle mena att du känt till detta och accepterat det skicket på badrummet. Det kan även bli svårt att åberopa ett fel som tydligt hade framgått vid en ytlig undersökning Ett ytterligare dilemma att tänka på är att det kan bli svårt att vid en framtida tvist åberopa ett fel som uppenbarligen inte hade gått att undgå märka vid en undersökning (av i det här fallet handfatet/badrummet). Det här förutsätter dock att den som undersöker samtidigt hade förstått innebörden av felet som hade visat sig (NJA 2015:23 p.39). Visar det sig att det som orsakar lukten hade varit väldigt lätt att se vid en ytlig undersökning av badrummet (ex. kolla handfatet och liknande, och hade orsakats av något som de flesta förstår vad det är (ex. mögel) kan det bli svårt för dig att åberopa det felet i framtiden. Är det dock ett fel som är svårt att upptäcka, eller som vid upptäckt är svårförståeligt kan det inte krävas av dig som konsument att du förstår det, och då kommer du sannolikt i en framtida tvist kunna åberopa det. Vad gäller i ditt fall? I och med att du adresserat lukten skulle jag rekommendera att du före köpet genomför en besiktning av bostadsrätten. I och med att jag inte kan veta vad som orsakar lukten kan det alltid vara bra att vara på den säkra sidan för att slippa eventuella framtida rättegångskostnader.Vänligen,